Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 11 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [N] [S]
Monsieur [L] [J]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Pierre-Bruno GENON CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05343 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GG6

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 11 janvier 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH (anciennement OPAC DE PARIS)
 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096


DÉFENDEURS
Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [N] [S], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 25 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 11 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05343 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GG6


EXPOSE DU LITIGE

Le 12 juillet 1988, PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [F] [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] ( anciennement 94) [Adresse 2], avec une cave. 

Monsieur [F] [J] est décédé le 20 juillet 2022.

Après sommation interpellative transformée en PV de difficultés, le commissaire de justice sur ordonnance du 19 avril 2023 a dressé un constat le 9 mai 2023 concluant à l'occupation des lieux par Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S], ainsi que leur fille, [W], âgée de 19 mois. 

C'est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 9 juin 2023, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Monsieur [F] [J] le 20 juillet 2022,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S], et tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique au besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou de la signification de la décision, pendant 3 mois, avant d'être liquidée et accordée à nouveau en se réservant la liquidation, 
- dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution
- ordonner la suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution
- condamner solidairement, ou in solidum, Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] à lui verser à compter du 20 juillet 2022 une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges jusqu'à libération des lieux, majorés de 30%,
- condamner solidairement ou in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] à lui verser l'arriéré d'indemnités d'occupation du bien par lui à hauteur de 3958, 72 euros, au 26 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
- avec capitalisation des intérêts
- maintenir l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner solidairement ou in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens qui comprendront les frais du PV de constat.

A l'audience du 25 octobre 2023, PARIS HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif, sauf à préciser que l'arriéré d'indemnités d'occupation dû avait augmenté, l'arriéré atteignant la somme de 5475, 52 euros au 20 octobre 2023. Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies, le défendeur, Monsieur [J], étant le neveu du locataire et ne justifiant pas de la condition de cohabitation d'au moins un an avant le décès du locataire, ce dernier indiquant être entré dans les lieux 6 mois avant le décès de son oncle.

Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] sont présents, et exposent leurs difficultés, ne contestant pas ne pas remplir les conditions légales. Monsieur [J] précise percevoir le RSA, ce dernier ne pouvant pas travailler à la suite d'un accident. Madame [S] indique qu'elle se trouve en situation irrégulière et que, menacée à [Localité 3], elle ne peut pas retourner vivre dans cette ville. 

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. 

Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article. 

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. 

En l'espèce, ni Monsieur [L] [J], ni Madame [N] [S] ne remplissent les conditions requises, Monsieur [L] [J] indiquant être le neveu de Monsieur [J] [F], et Madame [S] étant la compagne de Monsieur [L] [J], sans lien de parenté avec le défunt.

Dès lors, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail s'est trouvé résilié à la date du décès du locataire, Monsieur [F] [J], soit au 20 juillet 2022. 

Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] étant sans droit ni titre depuis le 21 juillet 2022, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, la société demanderesse indiquant que le logement est occupé par un tiers au bail, sans davantage de précisions sur les conditions d'entrée dans les locaux ou sur la mauvaise foi. Il convient d'indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 



Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution et le recours à la force publique est suffisamment dissuasive. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] seront ainsi tenus, in solidum, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi afin de compenser l'absence de restitution des lieux, en ce que rien de justifie de faire droit à la majoration de 30% sollicitée dès lors qu'il n'est pas discuté que Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] rempliraient les conditions d'attribution d'un logement social.

Le décompte produit fait état par ailleurs d'un arriéré d'indemnités d'occupation liquidé de 5475, 52 euros arrêté au 20 octobre 2023, ayant commencé postérieurement au décès de Monsieur [F] [J], soit après le 20 juillet 2022. En conséquence, Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] seront condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 5418, 90 euros correspondant aux arriérés d'indemnité d'occupation échus entre le décès du locataire et le 20 octobre 2023, les frais de contentieux pour un montant de 56, 62 euros fixés le 28 juin 2023, non justifiés, étant soustraits, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, la capitalisation des intérêts étant ordonnée. 


Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus les frais du constat du commissaire de justice du 9 mai 2023.

La demande au visa de l'article 700 du code de procédure civile sera accueillie à hauteur de 800 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant PARIS HABITAT-OPH et Monsieur [F] [J] relativement au logement situé [Adresse 2] ( anciennement 94) [Adresse 2], avec une cave, à la date du décès de la locataire, soit le 20 juillet 2022 ;

CONSTATE que Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] sont occupants sans droit ni titre de ce bien ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de suppression du délai légal de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et la demande d'astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, PARIS HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 5418, 90 euros (décompte arrêté au 20 octobre 2023, incluant la mensualité de septembre 2023), correspondant à l'arriéré d'indemnités d’occupation échues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts 

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges ( 376, 01 euros ce jour) tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 21 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DEBOUTE PARIS HABITAT-OPH de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation 

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [N] [S] à verser la somme de 800 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, en ce inclus les frais du constat du commissaire de justice du 9 mai 2023. 

REJETTE le surplus des demandes ;



RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection