Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 12 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le: 
à Me CERDA et Me HOULE
Copies certifiées 
conformes délivrées le: 
à Me ATTIAS


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 21/08844
N° Portalis 352J-W-B7F-CUXBB

N° MINUTE : 

Assignation du :
29 juin 2021







JUGEMENT

rendu le 12 janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S.U. WALTER GESTION
[Adresse 3]
[Localité 8]

représenté par Maître Aracelli CERDA de la SELARL CERDA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0788


DÉFENDERESSES

S.C.I. [Localité 9]
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Maître Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2306


Société MS Amlin Insurance SE, venant aux droits de la société Amlin Europe NV
[Adresse 5]
[Localité 1] (BELGIQUE)

représentée par Maître Yanick HOULE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1743

Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/08844 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUXBB



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente 
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffier,


DÉBATS

A l’audience du 20 octobre 2023 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

_________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Au début de l'année 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] a souhaité engager des travaux de ravalement de la façade sur cour, et a pris attache avec un architecte. Dans une lettre du 16 avril 2014, ce dernier a estimé nécessaire de solliciter auprès de l'immeuble voisin ([Adresse 4]) un droit dit de « servitude de tour d'échelle ».

Le syndicat des copropriétaires a effectué une déclaration préalable de travaux auprès de la direction de l'urbanisme de la mairie de [Localité 10] le 16 mai 2014, à laquelle la maire a indiqué ne pas s'opposer dans un arrêté du 15 juillet 2014. 

Dans un courrier du 26 mai 2014, l'architecte en charge du projet de travaux a déclaré avoir constaté « plusieurs désordres et malfaçons » sur le mur pignon nord-est devant faire l'objet d'un ravalement. Lors d'une réunion tenue sur les lieux le 25 juin 2014, en présence des représentants du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et de la SCI [Localité 9], l'architecte maître d’œuvre a formé plusieurs demandes de travaux à la charge de cette dernière.

Par un courrier daté du 25 août 2014, le syndic de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] a mis en demeure la SCI [Localité 9] de « supprimer totalement le caisson technique y compris les réseaux fixés sur [le] mur sans autorisation, avant le 15 septembre 2014 ». Cette mise en demeure a été réitérée par lettre recommandée avec avis de réception remise au destinataire le 12 janvier 2015.

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Par ordonnance du 10 avril 2015, le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en référé a notamment autorisé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] « et toute entreprise désignée par lui à poser un échafaudage en vue du ravalement du mur pignon de l'immeuble, et ce pour la durée des travaux » ; et ordonné la réalisation d'une mesure d'expertise sur désordres, désignant M. [E] [S] en qualité d'expert judiciaire. Par ordonnances du 5 novembre 2015 et du 22 juin 2016, les opérations d'expertise ont été rendues communes à l'assureur du syndicat des copropriétaires, la société Amlin Europe N.V (aux droits de laquelle vient la société MS Amlin Insurance SE).

L'expert a déposé son rapport définitif le 13 juin 2020.

Par exploits d'huissier signifiés le 29 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] a fait assigner la SCI [Localité 9] et la société MS Amlin Insurance SE devant le tribunal judiciaire de Paris.


PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 décembre 2022, et au visa des articles 544, 1240, 1241 et 1242 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- dire que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] est recevable et bien fondé en ses demandes, 
- débouter la société MS Amlin Insurance SE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- débouter la société [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- rappeler l’autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et toute entreprise désignée par lui à poser dans la cour propriété de la société [Localité 9], un échafaudage en vue du ravalement du mur de son immeuble et ce pour la durée des travaux, 
- enjoindre à la société [Localité 9], sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, pour une durée de six mois de retirer les réseaux, câbles, les canalisations de descentes pluviales qu’elle a fixés sur le mur pignon du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], 
- enjoindre à la société [Localité 9], sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, pour une durée de six mois de déposer et purger l’enduit et le gobetis ciment, de traiter les fissures et reboucher les trous de fixation des réseaux, câbles, canalisations qu’elle a créés sur le mur pignon du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], 
- enjoindre à la société [Localité 9], sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, pour une durée de six mois d’enfouir à ses frais tous les réseaux et fixer les descentes d’eaux de pluies sur les façades de son immeuble, 
- condamner la société [Localité 9] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 16 168,71 euros HT soit 17 785,58 euros TTC, retenue par l’expert suivant le devis de l’entreprise MEIRA, qu’il conviendra d’actualiser, au titre du coût des travaux de ravalement et des coûts supplémentaires engendrés par les désordres et malfaçons, 
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- condamner la société [Localité 9] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’enlèvement du caisson empêchant les investigations, 
- condamner la société [Localité 9] à supporter le coût des travaux de réfection intérieure des murs de l’escalier de service et du local poubelle, à hauteur de la somme de 7 335 euros HT soit 8 068,50 euros TTC, suivant le devis de l’entreprise MEIRA, qu’il conviendra d’actualiser. 
- A titre subsidiaire, dire que la société MS AMLIN INSURANCE SE venant aux droits de la société AMLIN EUROPE N.V doit sa garantie au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et la condamnera à l’indemniser à concurrence de la somme de 7 335 euros HT dans le devis de l’entreprise MEIRA, lequel devra être actualisé, au titre des dommages garantis par le contrat. 
- condamner la société [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 17 760 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la société [Localité 9] aux entiers dépens, dont les frais d’huissier et les honoraires de l’expert désigné que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits, 
- dire que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. 

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 mai 2023 par voie électronique, et au visa de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la SCI [Localité 9] demande au tribunal de :

- déclarer mal fondé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en ses demandes indemnitaires à l’encontre de la SCI [Localité 9] concernant la réfection de ses parties communes et notamment l’escalier de service et le local poubelles ;
- déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en sa demande d’astreinte et de dommages-intérêts ;
- subsidiairement, le déclarer mal fondé ;
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes indemnitaires à l’égard de la SCI [Localité 9] ;
- déclarer irrecevable, faute d’habilitation et pour le surplus mal fondé, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en sa demande de tour d’échelle ; 
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes y compris au titre des frais irrépétibles et dépens. 

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 février 2023 par voie électronique, et au visa des articles 1103 et 1353 du code civil, la société MS Amlin Insurance SE demande au tribunal de :

- débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société MS Amlin Insurance SE, 
- condamner tous succombants à payer à la société MS Amlin Insurance SE la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 
- condamner tous succombants aux dépens, dont distraction au profit de Maître Houle conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 20 octobre 2023, et la clôture de l'instruction a été ordonnée avant l'ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur l'exception de procédure

L'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n°2019-966 du 18 septembre 2019 et applicable à l'espèce, dispose que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice ».

L'article 117 du code de procédure civile dispose quant à lui que « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de capacité d'ester en justice ; le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ».

*

En l'espèce, la SCI [Localité 9] conteste la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires tendant au paiement de dommages et intérêts et à l'obtention d'un droit de servitude de « tour d'échelle », soutenant que le syndic n'aurait pas obtenu l'habilitation nécessaire de la part de l'assemblée générale.

Toutefois, il est constant que l’incident de procédure tiré du défaut d'habilitation du syndic à agir n'est pas une fin de non-recevoir mais une exception de procédure, car le moyen vise un défaut de pouvoir et non un défaut de qualité, de sorte qu'il s'agit d'une irrégularité de fond relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état (voir Civ. 2ème, 9 janvier 2020, n° 18-21.997). 

Par conséquent, ce moyen soulevé devant le tribunal devra être déclaré irrecevable. 

Au surplus, outre que ce moyen n'est pas de nature à entraîner l'irrecevabilité d'une demande, il est rappelé que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

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2 – Sur les demandes indemnitaires

A – Sur les désordres

Le syndicat des copropriétaires demandeur soutient que l'immeuble sis [Adresse 2] serait affecté par divers désordres, tant à l'extérieur (façade du mur pignon « A ») qu'à l'intérieur du bâtiment (mur de la cage d'escalier de service, et paroi intérieure du local poubelles).

L'architecte [G], intervenu dans le cadre d'un projet de ravalement de façade, a relevé le 26 mai 2014 que « le diagnostic de l'état existant a révélé plusieurs désordres et malfaçons qui sont à l'origine d'une dégradation de l'état du mur pignon, entre autres : un enduit extérieur à base de ciment à proscrire sur ce type de mur ancien en moellon de pierre, un caisson technique (créant des infiltrations d'eau dans le mur) accroché sur toute la largeur du pignon que je préconise de supprimer ». 

Lors d'une réunion sur les lieux en présence des représentants du syndicat des copropriétaires et de la SCI [Localité 9], le 19 juin 2014, l'architecte dit avoir informé cette dernière des désordres constatés, à savoir la « dégradation totale de l'enduit plâtre dans le local poubelles contigu à la cour intérieure voisine », et des infiltrations d'eau dans le mur pignon dues selon lui à la présence d'un caisson technique et de deux tuyaux de descente des eaux pluviales fixés sur la paroi. 

Les photographies prises par l'architecte corroborent ces constatations, et attestent de la présence de moisissure et de traces d'humidité le long du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 2].

Les désordres ont également été constatés par huissier de justice le 13 novembre 2014, ce dernier relevant notamment la présence de traces d'infiltrations, de moisissures et de fissures sur un mur à côté de la cage d'escalier de service, et ce du troisième étage jusqu'au rez-de-chaussée. 

Dans son rapport daté du 13 juin 2020, l'expert judiciaire [S] a constaté que le coffrage (« caisson technique ») fixé contre le mur pignon avait été déposé, « laissant apparaître les réseaux toujours fixés au mur pignon ». A l'intérieur de l'immeuble, l'expert a estimé que les peintures situées derrière le mur pignon étaient « vétustes mais dépourvues de traces d'humidité importantes liées à des infiltrations. (…) Seul a été constaté un taux d'humidité normal pour des murs en plâtre ». 

Il indique également, à propos des conséquences des désordres constatés : « il n'est pas constaté de désordres ayant des conséquences ».

B – Sur la responsabilité

Aux termes de l'article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est constant que le trouble de voisinage créé un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n'ouvre pas droit à réparation. Le trouble anormal est ainsi celui d'une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être usuellement supporté entre voisins - le caractère excessif du trouble n'exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d'un dommage accidentel. 
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L'article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose quant à lui que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. 
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SCI [Localité 9] sur le fondement des dispositions précitées, lui reprochant d'une part d'avoir attenté à son droit de propriété et engendré des troubles anormaux du voisinage, et d'autre part d'avoir agi en faute à son égard en faisant retirer un équipement à l'origine des désordres avant le début des opérations d'expertise. 

- Sur les troubles anormaux du voisinage 

A l'examen des pièces produites aux débats, il est établi et non contesté que bien que la date d'exécution des travaux ne puisse être déterminée avec précision, c'est bien la SCI [Localité 9] qui est à l'origine de l'installation d'un coffrage technique, de câblages et de deux descentes d'eaux pluviales fixées sur le mur pignon A de l'immeuble sis [Adresse 2], ainsi que de la pose d'un enduit et d'un gobetis extérieur en ciment sur ce même mur. 

Le coffrage technique accroché sur toute la longueur du pignon, bien que déposé avant le début des opérations d'expertise judiciaire, était susceptible d'engendrer des infiltrations d'après l'architecte [G]. Il n'a cependant pu être établi de lien entre cette installation et d'éventuelles infiltrations par l'expert judiciaire, lequel a conclu à la fin de son rapport : « il n'est pas possible de démontrer que des infiltrations dues aux ouvrages fixés dans le mur pignon aient été la cause et l'origine de dégradations à l'intérieur de l'immeuble propriété du [Adresse 2] ».

En outre, il est constant que les câblages présents sur le mur ne sont pas à l'origine des désordres précédemment décrits.

Quant à l'installation des descentes d'eaux pluviales, et à la pose d'un enduit et d'un gobetis extérieur en ciment, l'expert judiciaire estime que celles-ci n'ont pas été réalisées dans les règles de l'art et apparaissent non-conformes. Toutefois, il n'établit pas de lien entre les désordres précédemment caractérisés, lesquels relèvent selon lui de la « vétusté » et de l'ancienneté des peintures, et les installations effectuées par la SCI [Localité 9] sur le mur pignon. Il relève également que si les points de fixation des canalisations ont créé des fissures, celles-ci ne sont pas infiltrantes.

En revanche, alors qu'il est établi par les pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires a souhaité engager des travaux de ravalement de façade, il est manifeste que les installations effectuées par la SCI [Localité 9] sur le mur privatif de l'immeuble voisin ont entravé la réalisation de ce projet. 

Il apparaît ainsi que la SCI [Localité 9] a causé au syndicat des copropriétaires un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, si bien qu'elle engage sa responsabilité à son égard. 

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- Sur la faute

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI [Localité 9] d'avoir agi en faute à son égard et cherche ainsi à engager sa responsabilité extra-contractuelle, au motif que cette dernière aurait fait déposer un coffrage technique jusqu'alors fixé au mur pignon, dans le but d'entraver le cours des opérations d'expertise. 

Toutefois, il ne peut être valablement reproché à la SCI [Localité 9] d'avoir fait retirer ce coffrage même avant le début des opérations d'expertise, dans la mesure où elle a ce faisant satisfait à l'une des préconisations formées par l'architecte à la suite de la réunion du 19 juin 2014. Au surplus, il est relevé que c'est le représentant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] lui-même qui, par un courrier du 25 août 2014, a mis en demeure la SCI [Localité 9] de « supprimer totalement le caisson technique y compris les réseaux fixés sur notre mur sans notre autorisation ». 

A l'évidence, le fait d'accéder à une demande formée par le syndicat des copropriétaires lui-même, et qui a de surcroît pour effet de supprimer une cause potentielle de désordres, ne peut être considéré comme fautif.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de sa demande à ce titre. 

C – Sur les préjudices

Le syndicat des copropriétaires évalue son préjudice à la somme totale de 25 854,08 euros [17 785,58 + 8 068,50], correspondant aux « coût des travaux de ravalement et aux coûts supplémentaires engendrés par les désordres et malfaçons », ainsi qu'au « coût des travaux de réfection intérieure des murs de l’escalier de service et du local poubelle ».

* Sur le premier chef de préjudice, le syndicat des copropriétaires a produit trois devis durant le cours des opérations d'expertise. L'expert a agréé un devis établi par la société Meira le 16 novembre 2019, portant sur des prestations de purge et piochage de l'enduit et d'un gobetis extérieur en ciment pour un montant de 17 785,58 euros TTC.

Dans la mesure où la SCI [Localité 9] est à l'origine de ce revêtement non-conforme posé sur le mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 2], elle doit être tenue de supporter le coût des travaux nécessaires à sa réfection, afin de permettre la réalisation du ravalement de façade envisagé. Elle sera ainsi condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 785,58 euros à ce titre.

* Sur le deuxième chef de préjudice, il a été précédemment jugé que, suivant les conclusions de l'expert judiciaire, les installations effectuées par la SCI [Localité 9] sur le mur pignon ne sont pas à l'origine des désordres constatés sur les murs de l'escalier de service et dans le local poubelles. Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de sa demande à ce titre, ainsi que de sa demande formée à titre subsidiaire contre son assureur MS Amlin Insurance SE.

3 – Sur les demandes relatives aux travaux

Le syndicat des copropriétaires forme en outre quatre demandes relatives aux travaux de ravalement qu'il compte engager, et aux travaux qu'il estime devoir être réalisés préalablement par la SCI [Localité 9]. 
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- Sur la servitude de « tour d'échelle »

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de « rappeler l’autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et toute entreprise désignée par lui à poser dans la cour propriété de la société [Localité 9], un échafaudage en vue du ravalement du mur de son immeuble et ce pour la durée des travaux ».

La SCI [Localité 9] soutient en réplique qu'aucune demande amiable n'aurait été effectuée par le syndicat des copropriétaires dans les formes requises, si bien qu'elle demeure bien fondée à lui refuser l'accès à sa cour afin d'y installer temporairement un échafaudage. 

Il n'entre pas dans les missions du tribunal de statuer de manière déclaratoire en rappelant ou en constatant l'existence d'un droit. 

Toutefois, il est relevé que le syndicat des copropriétaires n'a pas à former une quelconque demande sur ce point auprès de la SCI [Localité 9], dès lors qu'il a déjà obtenu l'autorisation sollicitée auprès du juge des référés, par une ordonnance du 10 avril 2015 et signifiée à cette dernière le 4 juin 2015. 

Conformément au dispositif de cette décision, le syndicat des copropriétaires et toute entreprise par lui désignée sont ainsi autorisés à poser un échafaudage dans la cour de l'immeuble sis [Adresse 4], en vue du ravalement du mur pignon de l'immeuble, et pour toute la durée des travaux.

- Sur les demandes de travaux

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d' « enjoindre à la société [Localité 9], sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, pour une durée de six mois de :

- retirer les réseaux, câbles, les canalisations de descentes pluviales qu’elle a fixés sur le mur pignon du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] ;
- enfouir à ses frais tous les réseaux et fixer les descentes d’eaux de pluies sur les façades de son immeuble ;
- déposer et purger l’enduit et le gobetis ciment, de traiter les fissures et reboucher les trous de fixation des réseaux, câbles, canalisations qu’elle a créés sur le mur pignon du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] ».

En présence d'atteinte au droit de propriété ou de troubles anormaux du voisinage, la juridiction dispose du pouvoir d'ordonner toutes mesures propres à les faire cesser, telles que des travaux réparatoires. 

Il a été précédemment jugé que la SCI [Localité 9] était à l'origine des installations fixées sur le mur pignon A de l'immeuble sis [Adresse 2]. Il est de même établi que ce mur est une partie commune dudit immeuble, et que la SCI [Localité 9] n'a pas obtenu d'autorisation de la part de la copropriété voisine pour procéder à ces installations. 

Il apparaît ainsi que la SCI [Localité 9], en ayant fait réaliser et/ou en laissant perdurer des aménagements sur le mur privatif de l'immeuble sis [Adresse 2], porte atteinte au droit de propriété des copropriétaires de cet immeuble. 

Alors que la SCI [Localité 9] soutient qu'elle n'est pas propriétaire des installations fixées sur le mur pignon, lesquelles le seraient depuis « plusieurs décennies », il est relevé que dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne l'est pas davantage, la situation des lieux implique nécessairement que ces aménagements soient le fait de la SCI [Localité 9] ou des précédents propriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4].

Contrairement à ce que soutient la SCI [Localité 9], il est par ailleurs manifeste que les descentes d'eaux pluviales litigieuses sont sa propriété, dès lors qu'elles ne sont alimentées que par les eaux provenant de l'immeuble sis [Adresse 4].

En toute hypothèse, il est indifférent que la SCI [Localité 9] soit propriétaire ou non des équipements fixés sur le mur pignon de l'immeuble voisin, et il lui appartient d'effectuer les démarches nécessaires auprès des opérateurs téléphoniques et gaziers pour mettre fin à l'empiétement constaté. 

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] est bien fondé à solliciter la condamnation de la défenderesse aux mesures propres à faire cesser l'atteinte à son droit de propriété.

* Sur la première demande, la SCI [Localité 9] produit des photographies datées du mois de mai 2023 démontrant que les câblages installés jusqu'alors sur le mur pignon ont tous été déposés, à l'exception d'un conduit de gaz. Ces mêmes photographies révèlent que les deux descentes d'eaux pluviales fixées de part et d'autre du mur sont toujours en place. 

Le retrait de ces installations est l'unique moyen de mettre un terme à l'empiétement ainsi qu'aux troubles anormaux du voisinage constatés. Il conviendra ainsi d'ordonner à la SCI [Localité 9] de procéder aux travaux nécessaires à la dépose des câblages et descentes d'eaux pluviales fixées sur le mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 2], et ce dans les conditions précisées au dispositif. 

* Sur la deuxième demande, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI [Localité 9] à « enfouir à ses frais tous les réseaux et fixer les descentes d’eaux de pluies sur les façades de son immeuble ». 

Si le demandeur peut valablement solliciter du tribunal l'adoption des mesures propres à faire cesser les troubles anormaux du voisinage et l’empiétement constatés, il n'appartient pas à la juridiction de déterminer les modalités d'exécution de la décision qui précède en imposant une solution technique, sauf à porter atteinte aux droits de la SCI [Localité 9].

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de sa demande à ce titre.

* Sur la troisième demande, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner la SCI [Localité 9] à « déposer et purger l’enduit et le gobetis ciment, de traiter les fissures et reboucher les trous de fixation des réseaux, câbles, canalisations qu’elle a créés sur le mur pignon ».
Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
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Toutefois, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne peut à la fois réclamer indemnisation au titre des travaux supplémentaires (purge et piochage) que l'existence de l'enduit et du gobetis rend nécessaire, et solliciter la condamnation de la SCI [Localité 9] à exécuter une obligation de faire portant sur des travaux identiques. 

En outre, comme le relève justement la défenderesse, une condamnation à une telle obligation de faire aurait pour effet de l'amener à intervenir à nouveau sur le mur pignon de l'immeuble voisin, ce qui est précisément ce que dénonce le syndicat des copropriétaires. 

Ce dernier sera ainsi débouté de sa demande à ce titre.

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

La SCI [Localité 9], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. En application de l'article 695 4° du code de procédure civile, ceux-ci comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire.

- Sur les frais non compris dans les dépens 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Tenue aux dépens, la SCI [Localité 9] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer. 

Le demandeur réclame paiement de la somme de 17 760,00 euros à ce titre, soit 14 760,00 euros « au titre des honoraires liés aux procédures en référé et aux opérations expertales », et 3 000,00 euros au titre des honoraires liés à la présente instance. 

Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/08844 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUXBB

Il est tout d'abord relevé que les honoraires de l'architecte [G] ont pour majeure partie été exposés dans le cadre du projet de ravalement de façade, et non dans le cadre de l'instance, si bien qu'ils ne constituent pas des frais irrépétibles.

Compte tenu de la durée des opérations d'expertise et de la présente instance, ainsi que du fait que les frais irrépétibles engagés en référé n'ont pas donné lieu à indemnisation, il conviendra de condamner la SCI [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

En équité, il conviendra de débouter la société MS Amlin Insurance SE de sa demande au titre des frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l'exception de procédure soulevée par la SCI [Localité 9] ; 

CONDAMNE la SCI [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 17 785,58 euros en indemnisation de son préjudice ;

ORDONNE à la SCI [Localité 9] de procéder aux travaux nécessaires à la dépose des câblages et descentes d'eaux pluviales fixées sur le mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 2], dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de six mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

CONDAMNE la SCI [Localité 9] au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Me Aracelli Cerda et à la SELARL Houle de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la SCI [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 7 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la SCI [Localité 9] et la société MS Amlin Insurance SE de l'ensemble de leurs demandes ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


Fait et jugé à Paris, le 12 janvier 2024.


Le greffierLa présidente