Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 12 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le: 
à Me DENEUX
Copies certifiées 
conformes délivrées le: 
à Me ZEITOUN


■

8ème chambre 
3ème section
 
N° RG 21/10074 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUZ3T

N° MINUTE : 

Assignation du :
27 juillet 2021








JUGEMENT

rendu le 12 janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.R.L. CIME
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Sébastien DENEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0164


DÉFENDERESSE

S.C.I. DAVAN
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1878


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Léa GALLIEN, greffier


Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/10074 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUZ3T

DÉBATS

A l’audience du 12 octobre 2023 présidée par Madame Frédérique MAREC
tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Suivant règlement de copropriété en date des 24 et 27 février 1951, l'immeuble situé [Adresse 1] a été divisé en dix lots, numérotés de 1 à 10.

Par acte en date du 02 février 1971, le règlement de copropriété a été modifié afin de créer de nouveaux lots.

Suivant autorisation de l'assemblée générale du 02 juin 1987, le lot 12 a été autorisé à communiquer avec les lots 28 et 29. 

Par acte en date du 04 février 2020, la SCI Davan a acquis les lots suivants :
- lot 12 correspondant au rez-de-chaussée à une boutique et des dépendances ainsi qu'à un petit logement sur cour,
- lots 28 et 29 correspondant tous les deux à un local au sous-sol,
- lot 30 correspondant au rez-de-chaussée à un double water-closet avec accès par la cour.

L'avis de mutation adressé au syndic mentionne qu'à la suite de travaux d'aménagement, ces quatre lots forment désormais un seul local à usage mixte de boutique et d'habitation et que l'accès du lot 30 se faisant par la cour a été supprimé.

Ayant été avisé d'une subdivision par la SCI Davan de ses lots et d'une sous-location en meublé touristique de courte durée, le syndic lui a demandé, par courriers en date des 17 juillet et 30 octobre 2020, de faire cesser cette situation, qu'il estime contraire aux prescriptions du règlement de copropriété. 

Par courriers en date du 31 juillet et 14 décembre 2020, la SCI Davan lui a indiqué que son lot était à usage commercial, qu'il ne serait pas utilisé à titre d'habitation, qu'il ne faisait l'objet que d'un seul contrat de bail et que le règlement de copropriété ne semblait pas contenir de clause prohibitive ou restrictive s'agissant de la division de son lot privatif, lequel disposait par ailleurs de deux accès indépendants l'un de l'autre. 

En l'absence de solution amiable au litige, le syndicat des copropriétaires a donc fait assigner la SCI Davan devant le tribunal judiciaire de Paris par acte délivré le 27 juillet 2021, afin d'obtenir sa condamnation, sous astreinte, à faire cesser l'activité de location meublée touristique de courte durée pratiquée au sein de ses lots. 
Décision du 12 janvier 2024
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Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 20 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 de : 
« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], en son exploit introductif d’instance ;
Y faisant droit 
CONDAMNER la SCI DAVAN à cesser ou faire cesser l’activité de location meublée touristique de 
courte durée au sein des lots n°12, 28, 29 et 30 du règlement de copropriété ;
ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 1 000 € par infraction constatée qui commencera 
à courir à l’expiration d’un délai de quinze (15) jours dès la signification du jugement à intervenir ;
DEBOUTER la SCI DAVAN de toutes ses demandes, 
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire 
CONDAMNER la SCI DAVAN au paiement d’une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance. » 
 
Dans ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, la SCI Davan demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 544 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de :
« DECLARER la société SCI DAVAN recevable et bien fondée en ses demandes ; 
REJETER toutes les prétentions et demandes formées par le syndicat des copropriétaires ; 
Y faisant droit, 
A titre principal, 
DECLARER non écrite la clause visant à interdire la division des lots ; 
JUGER que l’activité de location meublée de courte durée exercée par la société SCI DAVAN est conforme à la destination commerciale de son lot ainsi que de celle de l’immeuble ; 
JUGER que le syndicat des copropriétaires succombe dans l’administration de la preuve des troubles anormaux de voisinage allégués ;
JUGER que la location meublée de courte durée exercée par la société SCI DAVAN n’engendre aucun trouble anormal de voisinage ; 
En conséquence,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et notamment celles visant à mettre un terme à l’activité de location meublée de courte durée ; 
A titre reconventionnel, 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la société SCI DAVAN la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour la procédure abusive qu’elle a initié ; 
En tout état de cause, 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la société SCI DAVAN la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires en tous les dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 janvier 2023 et l'affaire fixée pour plaidoirie à l'audience du 12 octobre 2023, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 12 janvier 2024. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « juger »

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Or, le dispositif des conclusions de la SCI Davan comporte plusieurs demandes qui ne consistent en réalité qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions qu'elle formule et ne constituent donc pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes ainsi formulées au dispositif :
« JUGER que l’activité de location meublée de courte durée exercée par la société SCI DAVAN est conforme à la destination commerciale de son lot ainsi que de celle de l’immeuble ; 
JUGER que le syndicat des copropriétaires succombe dans l’administration de la preuve des troubles anormaux de voisinage allégués ; 
JUGER que la location meublée de courte durée exercée par la société SCI DAVAN n’engendre aucun trouble anormal de voisinage. »

Sur la demande de cessation de l'activité de location touristique 

Aux termes l'article 544 du code civil « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements. »

L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose pour sa part que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L'article 9 de la même loi prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Enfin, l'article 43 de la loi de 1965 mentionne que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI Davan d'avoir subdivisé et mis ses lots en location séparée alors que le règlement de copropriété interdit de louer un même lot à deux personnes distinctes et que cette clause s'impose à la SCI Davan en sa qualité de copropriétaire.
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Il considère cette restriction justifiée dès lors que cette division porte atteinte à la destination de l'immeuble, au vu des caractéristiques de ce dernier. Il soutient en effet qu'il s'agit d'un petit immeuble ancien et de standing, essentiellement d'habitation bourgeoise, ne comptant qu'une seule boutique et six copropriétaires, en plus de la SCI, et situé dans un quartier très résidentiel dans lequel l'habitat est particulièrement privilégié.

Il indique ainsi que l'activité de location de la SCI n'est pas compatible avec cette configuration, exigeante en matière de calme et de sécurité, dans la mesure où elle s'apparente à une forme d'activité hôtelière avec le passage y afférent et où elle n'apporte pas de garanties d'accueil et de contrôle des modalités d'occupation des lots.

Concernant la possibilité d'exercice d'une activité libérale, il fait valoir que la clause prévue au règlement de copropriété caractérise, par le choix des activités concernées, la volonté de les rattacher à un certain standing. 

S'agissant de la location meublée de courte durée, il indique que cette pratique est désormais régulièrement assimilée à une pratique commerciale et que si la location meublée n'est pas en elle-même contraire à la destination bourgeoise d'un immeuble, le caractère commercial et la location des meublés touristiques la rendent toutefois incompatible avec une telle destination. 

Il considère ainsi que la SCI Davan ne peut se retrancher derrière la possibilité offerte aux copropriétaire de louer nu ou en meublé, dès lors que son activité est étrangère à la simple location d'un bien répondant au régime des locations meublées, relevant de la loi du 06 juillet 1989, et donc à usage pur d'habitation. 

La SCI Davan expose, pour sa part, qu'elle est propriétaire d'un local commercial qu'elle a scindé en deux, comme l'y autorise le règlement de copropriété qui prévoit que les propriétaires peuvent modifier à leurs frais, comme bon leur semble, la disposition intérieure de leur appartement ou boutique. Elle indique avoir ainsi donné à bail une partie à une agence immobilière et exercer dans l'autre, pour son compte, une activité de location meublée de courte durée.

Elle considère illicite la clause de restriction à ses droits que lui oppose le syndicat des copropriétaires en faisant valoir que la division de son lot ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble puisqu'elle est mixte, à la fois commerciale et d'habitation, le règlement de copropriété faisant ainsi état d'appartements et de boutiques et n'apportant aucune restriction aux activités autorisées au sein de ces dernières.
Elle soutient donc qu'il est impossible d'interdire l'exercice d'une activité de location de courte durée qui est conforme à la destination commerciale du lot et de l'immeuble.

Elle relève en outre que la clause d'habitation bourgeoise n'a vocation à s'appliquer qu'aux seuls appartements, lesquels ne sont au surplus pas astreints à une habitation bourgeoise stricte puisqu'est autorisé, en leur sein, l'exercice d'une profession libérale, laquelle entraîne des inconvénients, sinon supérieurs, du moins similaires à la division en deux d'un lot à usage commercial situé au rez-de-chaussée.

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Elle soutient également que le règlement de copropriété prévoit expressément la possibilité de louer les appartements en nu ou en meublé et qu'il n'interdit pas le commerce des garnis. Elle considère par conséquent que la division de son lot, qui laisse les deux parties le composant affectées à une activité commerciale, ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, dépourvu de tout caractère bourgeois et de tout standing particulier. Elle soutient donc que la clause interdisant la division de son lot est illicite en ce qu'elle est contraire à la loi du 10 juillet 1965, de telle sorte qu'elle doit être réputée non écrite.

En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété établi les 24 et 27 février 1951 que l'immeuble se compose de six étages et de caves, le rez-de-chaussée comprenant à droite une boutique avec un petit logement sur cour et à gauche le logement du gardien, les quatre premiers étages comprenant chacun un seul appartement, le cinquième étage étant composé de deux pièces réunies sur rue à usage d'atelier et d'une pièce sur cour et le sixième étage, sous combles, abritant quatre chambres de domestique, l'immeuble disposant par ailleurs d'une « cour derrière ».

Le lot n°12 appartenant à la SCI Davan, ancien lot n°1, est décrit au règlement de copropriété comme comprenant « au rez-de-chaussée une boutique et dépendances, un petit logement sur cour et la cave portant la lettre B du plan ». 

Aux termes de la notification au syndic, le 04 février 2020, du transfert de propriété au profit de la SCI Davan, cette dernière est également propriétaire de deux caves (lots 28 et 29) et du lot 30 décrit comme « au rez-de-chaussée, un double water-closets ayant accès par la cour ».
L'avis de mutation précise que l'assemblée générale du 02 juin 1987 a autorisé le vendeur de la SCI Davan à faire communiquer ces deux caves avec le local commercial et que son titre de propriété indique que par suite d'aménagement, les lots n°12, 28, 29 et 30 forment un seul local à usage mixte de boutique et d'habitation.
Il est également mentionné dans cet avis que « l'accès du lot n°30 se faisant par la cour est aujourd'hui supprimé ». 

La SCI Davan ne conteste pas avoir toutefois, par la suite, scindé son lot en deux, dont une partie est donnée en location à une agence immobilière et l'autre exploitée pour son compte dans le cadre d'une activité de location de courte durée, cette division étant en effet, comme elle le soutient à juste titre, autorisée par le règlement de copropriété qui pose en effet le principe de la libre disposition des parties privatives par les copropriétaires. 

L'article 4 prévoit ainsi que « chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne les locaux et leurs dépendances lui appartenant privativement, le droit d'en jouir et d'en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à compter de la date de la jouissance divise qui sera fixée dans le partage, et ce bien entendu, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires.
Il pourra modifier, à ses frais, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de son appartement ou de sa boutique (...) ».

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Le syndicat des copropriétaires fait cependant valoir que le règlement de copropriété impose un certain nombre de restrictions à cet usage puisqu'il prévoit notamment que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement », précisant à cet égard que « sont considérés comme habitant bourgeoisement, les hommes de lettres, artistes-peintre, médecins, notaires, avoués, architectes, avocats conseils, conseils juridiques, ingénieurs conseils, dentistes, experts comptables et généralement tous les titulaires des professions dites « libérales » » et que « les propriétaires pourront louer leurs appartements et boutiques, mais en totalité seulement ».

Il en tire ainsi argument pour considérer que la destination de l'immeuble est à l'évidence consacrée à une occupation bourgeoise et que l'interdiction de louer à deux personnes distinctes un seul et même lot est parfaitement justifiée « dès lors que la division de ce lot situé au rez-de-chaussée de l'immeuble porte manifestement atteinte à la destination de celui-ci, à caractère essentiellement d'habitation bourgeoise ».

Cependant, il n'apparaît pas contestable que l'immeuble, qui abrite des appartements et une boutique et autorise l'exercice d'une activité libérale dans les appartements, est par conséquent à destination mixte, peu important que la majorité des lots soient à destination d'habitation, la destination d'un immeuble ne se confondant pas avec le caractère « bourgeois » et le standing pouvant s'attacher à l'aspect du bâtiment.

L'exercice d'une activité de location saisonnière de courte durée dans un des lots du rez-de-chaussée ne porte donc aucune atteinte à la destination de l'immeuble, en l'espèce à la fois commerciale et d'habitation, et la clause selon laquelle « les propriétaires pourront louer leurs appartements et boutiques, mais en totalité seulement » doit par conséquent être réputée non écrite.

Sur le trouble anormal de voisinage

Aux termes de l'article 544 du code civil : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable, un trouble normal n'ouvrant pas droit à réparation, mais qu'il donne en revanche lieu à réparation s'il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, revêtant de ce fait un caractère anormal. 

Le trouble anormal est ainsi celui d'une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins, le caractère excessif du trouble n'exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d'un dommage accidentel.

Cette action suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin.
La responsabilité pour trouble anormal de voisinage relevant d'un mécanisme de responsabilité objective, aucune faute de la preuve du voisin n'est à rapporter, ce dernier ne pouvant s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait. 

Le syndicat des copropriétaires soutient en l'espèce que l'activité de location pratiquée par la SCI Davan est génératrice d'un trouble anormal de voisinage. 

Il indique en effet que les copropriétaires subissent la gêne liée au comportement des locataires de la SCI Davan (conversations, musique, fumées de cigarettes), ces nuisances étant amplifiées par la situation du local loué qui donne sur la cour, espace commun que ces locataires privatisent alors qu'ils n'y ont normalement pas accès puisque l'accès à cette cour par les lots de la SCI a été supprimé. Il considère donc que l'activité touristique ne saurait perdurer et demande la condamnation de la SCI Davan, sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée, à cesser cette location. 

La SCI Davan indique pour sa part que son activité annexe de location est particulièrement faible et n'entraîne aucune nuisance supplémentaire par rapport à celles déjà existantes et autorisées par le règlement de copropriété.
Elle considère de plus que le demandeur succombe dans l'administration de la preuve, puisqu'il ne produit qu'un prétendu témoignage d'une locataire, des photographies dont on ne peut déterminer qu'elles se rapportent à son lot et qu'il n'établit pas le lien de causalité entre l'activité litigieuse et les prétendues nuisances. 

En l'espèce, il ressort des mentions portées au règlement de copropriété que l'immeuble du [Adresse 1] était une maison, construite a minima dans les années 1890, divisée ensuite dans les années 1950 en un nombre restreint d'appartements, à raison de deux au rez-de-chaussée et d'un du premier au cinquième étage, le sixième abritant à l'origine 4 chambres de domestiques.

L'immeuble dispose par ailleurs d'une cour située à l'arrière du bâtiment, dont les photographies produites aux débats montrent qu'elle est cernée d'une part par un mur de brique la séparant d'un autre immeuble, et d'autre part, par les deux murs de l'immeuble du [Adresse 1] formant un angle, chacun supportant une ouverture de type baie vitrée donnant accès, pour l'une au lot 12 et pour l'autre à un autre appartement. 

La configuration des lieux conduit ainsi à ce que ce logement et celui de la SCI Davan aient tous deux, via ces portes fenêtres, un accès direct à cette cour, qualifiée de partie commune par le règlement de copropriété, et dans laquelle avaient été disposés une table et deux chaises de jardin, installés sur des caillebotis délimitant ainsi un petit espace devant la porte-fenêtre du deuxième appartement.

Le syndicat des copropriétaires justifie les nuisances invoquées au moyen de plusieurs photographies et témoignages de copropriétaires. 

M. [O] [V], propriétaire du deuxième logement sur cour, relate ainsi dans un courriel du 12 juillet 2021 adressé au syndic les désagréments subis par sa locataire, Mme [X], du fait des occupants du logement de la SCI Davan, en raison de l'utilisation non autorisée de son mobilier de jardin, des déchets déposés dans la cour ou de comportements inadaptés, les locataires regardant directement par les fenêtres et la porte de son appartement afin de voir ce qui s'y passait à l'intérieur. 

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Mme [X] lui a en effet décrit de la façon suivante son environnement de vie, précisant avoir occupé le logement durant trois ans, d'août 2018 à mai 2021, et n'avoir durant les deux premières années subi aucune nuisance, le local mitoyen étant alors occupé par une société, présente en journée durant la semaine (sic) : 
« au premier déconfinement, soit vers mai 2020, j'ai constaté des travaux dans le local mitoyen à votre appartement. Les ouvriers utilisaient la cour pour stocker et faire les travaux.
Vous trouverez en pièce jointe une photo montrant une partie de leur stockage du côté droit de la cour.
C'est le 06 août 2020 qu'est arrivé le premier locataire qui s'est permis de passer sa tête au niveau de ma porte-fenêtre qui donne sur la cour et qui était ouverte. Un homme d'environ 40 ans. Il s'est ensuite permis d'utiliser le mobilier que j'avais entreposé dans la cour, du côté de la porte fenêtre qui donnait donc sur mon séjour. Il a utilisé la table pour dîner son repas, les chaises pour y mettre ses pieds, d'utiliser une mangeoire à oiseaux que j'avais installée à la base pour donner de l'eau aux oiseaux, pour y stocker ses mégots de cigarettes usagés. Et cela malgré ma demande de ne pas utiliser le mobilier qui m'était propre, donc du mobilier privé. Il laissait de plus son sac de nourriture, qu'il utilisait comme une poubelle, accroché à un petit crochet dans la cour. Durant sa location, je suis restée les volets fermés, ayant un réel sentiment d'insécurité en me sentant observée quand j'étais chez moi.
(…)
Le jour de son départ, je rentre dans l'immeuble en semaine vers 19h et le découvre dans le couloir avec environ 10 valises. Je pensais qu'il attendait un taxi. Le lendemain matin, à 8h30 au moment de partir travailler, je constate qu'il se trouve toujours dans le hall, avec ses 10 valises. J'en ai donc conclu qu'il était resté toute la nuit dans le hall avec ses valises. Le soir en rentrant, il n'était plus là. Seul un sac bleu de draps restait dans le hall au niveau de la porte de ce local.
J'ai été soulagée de ne plus le savoir dans l'appartement.
A partir de ce moment-là, les locataires ont suivi, il y a eu des jeunes, des familles de 4 voire 5 personnes, des couples, il y avait parfois de fortes odeurs d'huiles essentielles laissant supposer que certaines odeurs souhaitaient être camouflées...Les poubelles dans la cour continuaient après chaque location à être entreposées dans la cour. La cour est pourtant connue pour accueillir régulièrement des rats.
Mon mobilier continuait d'être utilisé pour s'asseoir ou stocker des cigarettes dans la mangeoire à oiseaux.
Les gens se permettaient de venir mettre leur tête au niveau de mes fenêtres pour voir ce qu'il se passait chez moi. Les locataires téléphonaient dans la cour, parlaient/rigolaient fort, buvaient des bières, fumaient en petit groupe.
J'en arrivais à vivre les rideaux fermés. J'en arrivais au point que je faisais en sorte de rentrer le plus tard possible pour éviter de voir les locataires dehors.
J'ai même pris la décision d'installer une caméra de surveillance chez moi ainsi qu'un sticker d'alarme que j'ai mis sur la porte d'entrée laissant supposer que l'appartement était sous surveillance pour tenter de me rassurer.
(…)
Le propriétaire semblait ne jamais rencontrer ses locataires. Cela n'a rien de rassurant. Pour exemple, j'ai trouvé l'annonce de la location sur Booking, où il était précisé que les animaux et fumer dans l'appartement était interdits. Des locataires sont venus avec des chiens, plusieurs fois, et plusieurs ont fumé dans l'appartement car le hall était régulièrement enfumé. »
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Ce témoignage est corroboré par plusieurs photographies, prises entre mai et octobre 2020, ainsi que par les réclamations du gestionnaire du bien de M. [O] au propriétaire du lot litigieux.

Les photographies attestent ainsi :
- de déchets et gravats entreposés dans la cour (clichés du 09, 10 mai et 07 août 2020),
- de la présence de chaises et d'une table de jardin, dans le prolongement de l'appartement occupé par Mme [X], sur laquelle sont posés un verre, une tasse, une canette, des paquets de cigarettes, des briquets et une coupelle remplie de très nombreux mégots de cigarettes (cliché du 7 août 2020),
- d'une échelle appuyée sur le mur du logement de la SCI Davan et de deux chaises de jardin du mobilier de Mme [X], déplacées et installées devant la baie vitrée du logement de la SCI, une coupelle avec des mégots de cigarette étant posée sur l'une des chaises (cliché du 30 octobre 2020),
- d'un sac poubelle déposé devant la baie vitrée du logement de la SCI Davan (clichés du 11 mars et du 06 mai, sans mention de l'année),
- d'un homme en train de fumer, installé sur une chaise, sur la petite terrasse aménagée devant le logement de Mme [X], un paquet de cigarettes et une coupelle avec des mégots étant posés sur la table (cliché du 05 août 2020). 

S'agissant des demandes formulées par le gestionnaire du logement occupé par Mme [X], elles sont intervenues à plusieurs reprises, sans pour autant faire cesser les nuisances dénoncées.

Par message texte du 30 octobre (sans précision de l'année), adressé au propriétaire du logement loué en Airbnb, corroborant le cliché du 30 octobre 2020 attestant du déplacement de mobilier, il a ainsi indiqué :
« Bonjour Monsieur,
nous sommes l'agence Century 21 Passy Muette, nous gérons l'appartement du rez-de-chaussée au [Adresse 1].
Nous vous remercions de bien vouloir dire aux locataires AIRBNB de ne pas toucher au mobilier qui est actuellement rangé dans la cour et qui est privatif à notre locataire », le destinataire du message ayant répondu qu'il transmettait ce message à son gestionnaire.

Par message texte du 09 mars (sans précision de l'année), il lui a de nouveau formulé la même demande, le remerciant « de bien vouloir re-préciser à chaque nouveau locataire AIRBNB de ne pas toucher au mobilier qui est actuellement rangé dans la cour et qui est privatif ».

Par message texte du 14 mai (sans précision de l'année), il lui a indiqué « nous vous remercions de bien vouloir demander à vos locataires de jeter leurs poubelles dans la poubelle commune une nouvelle fois, une poubelle a été mise dans la cour, et traîne depuis 1 semaine sous la pluie.
L'immeuble a des antécédents de nuisibles et insectes type cafard. La locataire rencontre une invasion de fourmis depuis 2 jours. Nous en avons informé le syndic pour information.
Merci de bien vouloir faire le nécessaire dès que possible », les clichés du 11 mars et 06 mai montrant en effet un sac poubelle déposé devant la baie vitrée du logement de la SCI Davan.
En réponse, le propriétaire lui a indiqué de s'adresser, à l'avenir, directement à son gestionnaire dont il lui a transmis les coordonnées téléphoniques.

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D'autres occupants de l'immeuble se sont également plaints des nuisances générées par cette occupation, Mme [Z] ayant ainsi indiqué au syndic, le 27 juillet 2022 :
« je vous fais suivre l'e-mail du locataire de M. [O], chez qui j'ai sonné ce soir en rentrant du bureau vers 21h20 pour m'étonner de la mauvaise fermeture de la porte, encore une fois. Il m'a dit qu'il avait constaté la même chose que moi et qu'il avait refermé les battants juste après. C'est donc bien une seconde fois que la porte de l'immeuble a été ouverte de ses 2 battants et mal refermée avant mon arrivée.
Les locataires du AirbnB ont une grosse poussette cela pourrait expliquer l'ouverture particulière de la porte. »

Ce courriel du locataire de M. [O], en date du 26 juillet 2022 à 22h07, est pour sa part ainsi rédigé : « suite à notre conversation un peu plus tôt ce soir, je vous confirme qu'à mon retour du travail ce soir, la porte était mal fermée et était compliquée à ouvrir. 
De plus le 20 mai, des occupants du logement ont sonné chez moi en état d'ébriété.
Aussi le tapis du logement est dehors depuis un certain temps ».

Il n'est pas contestable qu'il ne peut être reproché aux occupants du logement de la SCI Davan de profiter de l'espace extérieur que constitue la cour, dans la mesure où il s'agit d'une partie commune et que le règlement de copropriété n'attribue aucun droit de jouissance exclusif au profit du logement de M. [O], bénéficiant également d'un accès direct sur cet espace.

Toutefois, la configuration particulière des lieux, permettant à toute personne se trouvant dans cette cour de disposer non seulement d'un vis-à-vis direct sur l'un et l'autre des deux logements mais également d'un accès direct, chaque appartement disposant en effet d'une ouverture de type porte-fenêtre ou baie vitrée donnant sur cette cour, nécessite que les occupants des logements concernés fassent preuve de savoir-vivre et d'un comportement adapté à la vie en copropriété, afin que les inévitables inconvénients inhérents à toute vie en commun n'excèdent pas, en intensité et en durée, ce que tout voisin est tenu de supporter.

Or, tant les témoignages produits, attestant non seulement de nuisances subies par l'occupante du logement de M. [O], mais également par les autres copropriétaires, corroborés par les photographies, dont il est clairement établi, contrairement à ce que soutient la SCI Davan, qu'elles se rapportent à son lot, que les réclamations formulées par le gestionnaire du bien de M. [O] auprès de la SCI Davan démontrent que tel n'est pas le cas en l'espèce, alors que le règlement de copropriété met expressément à la charge des copropriétaires l'obligation de s'assurer de l'absence de toute gêne en cas de location de leur bien.

Il est ainsi précisé en page 29 de ce document que « les co-propriétaires, en cas de location de leur appartement, nu ou meublé, devront prendre toutes mesures utiles pour que le choix de leur locataire ou sous-locataire, et l'occupation par ces derniers, n'affecte en rien la bonne tenue de l'immeuble et ne constitue aucune gêne pour les autres co-propriétaires.

Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/10074 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUZ3T

Au cas où sur un point quelconque, le présent règlement serait violé par un locataire ou un sous-locataire, le propriétaire serait tenu, à première réquisition du syndic, de le mettre en demeure de cesser ses manquements et resterait en tout état de cause garant et responsable des dommages causés par lui » et en page 30 que «aucun des co-propriétaires ne pourra encombrer l'entrée, de la maison, les vestibules, paliers, escaliers, couloirs et cours, ni y laisser séjourner les objets quelconques ».

La petite taille de l'immeuble et le nombre restreint de copropriétaires sont ainsi de nature à permettre à ces derniers, plus que dans un immeuble à fort taux d'occupation, de prétendre à un cadre de vie agréable et tranquille, que l'utilisation faite par la SCI Davan de son lot vient cependant compromettre.

Les éléments ci-dessus exposés démontrent en effet que les locataires de la SCI Davan, qui ne sont que de passage, apparaissent peu ou pas concernés par ce souci de maintenir un environnement de vie agréable pour ceux qui y résident au quotidien. 

De plus, la SCI Davan, bien qu'alertée sur les difficultés rencontrées du fait de son activité, ne justifie ni avoir pris de mesure pour y mettre fin, se contentant de renvoyer vers son gestionnaire de bien, ni même s'être assurée, par la suite, a minima, d'un suivi plus attentif des locations, des nuisances ayant de nouveau été dénoncées en 2022. 

Le trouble anormal de voisinage allégué est donc établi, les nuisances subies excédant en intensité et en durée, ce que tout voisin est tenu de supporter, s'agissant des inconvénients liés à toute vie en copropriété, et il apparaît que le seul moyen d'y mettre un terme est de condamner la SCI Davan à cesser ou faire cesser cette activité de location meublée touristique de courte durée au sein des lots 12, 28, 29 et 30 dont elle est propriétaire, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée, laquelle courra sur une période de huit mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution. 

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

La SCI Davan sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le syndicat des copropriétaires ayant été accueilli en ses demandes, la procédure diligentée n'était donc nullement abusive. 

Il convient par conséquent de débouter la SCI Davan de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes 

La SCI Davan, qui succombe à l'instance, est condamnée aux entiers dépens. 

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaire la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe : 

DÉCLARE non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 1] selon laquelle « les propriétaires pourront louer leurs appartements et boutiques, mais en totalité seulement » ; 

CONDAMNE la SCI Davan à cesser ou faire cesser l'activité de location meublée touristique de courte durée pratiquée au sein des lots 12, 28, 29 et 30 dont elle est propriétaire, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée, laquelle courra sur une période de huit mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ; 

DÉBOUTE la SCI Davan de sa demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE la SDI Davan aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI Davan à régler au syndicat des copropriétaire du [Adresse 1] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE la SCI Davan de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à Paris le 12 janvier 2024


Le greffierLa présidente