Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 22 décembre 2023

Minute n° 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 22 DECEMBRE 2023
 
N° RG 22/05788 - N° Portalis DB22-W-B7G-Q557

 
DEMANDERESSE :

La SAS 4D INVESTING, Société par actions simplifiée au capital de 10 000,00 €, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 819393638, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Olivier DEMANGE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant


DEFENDEURS :

SNL PROLOGUES, société coopérative à forme anonyme et capital variable immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 402 987 622, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, 
représentée par Me Sophie GOURMELON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Maitre Sophie LAYMOND, avocat au bareeau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [F] [C], né le 21 avril 1967 à [Localité 6], de nationalité française, domicilié [Adresse 4] (France), 
défaillant

ACTE INITIAL du 03 Novembre 2022 reçu au greffe le 04 Novembre 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 17 Octobre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame ANDRIEUX, Juge, siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l‘article 805 du Code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO Greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 22 Décembre 2023.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ANDRIEUX, Juge

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 mai 2008, Monsieur [F] [C] a acquis un appartement d’une superficie de 41,28 m², au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], cadastré section AV n°[Cadastre 2], correspondant au lot de copropriété n°73.
 
Suivant commandement en date du 2 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a initié une procédure de saisie immobilière à son encontre,
 
Le juge de l’exécution de Versailles a ordonné la vente sur adjudication du bien pour l’audience du 10 mars 2021.
 
Le 9 mars 2021, la société 4D INVESTING et Monsieur [C] ont signé un protocole d’accord aux termes duquel la société 4D INVESTING s'est engagée à régler, pour le compte de Monsieur [C], la somme de 22.613,05 euros au profit du syndicat des copropriétaires, afin de stopper la procédure de saisie immobilière.
 
Le même jour, la société 4D INVESTING et Monsieur [C] ont conclu un compromis de vente de son appartement au prix de 132.000 euros et prévoyant le séquestre de la somme de 22.613,05 euros au titre de clause pénale et acompte sur le prix à déduire.

Par jugement du 16 avril 2021, le juge de l'exécution de Versailles a constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de sa demande de vente forcée de l'appartement de Monsieur [C].
 
Par acte du 12 août 2021, suivant courrier recommandé en date du 5 août 2021, adressé à Me [V], notaire, la société SNL-PROLOGUES, sur délégation du Préfet des Yvelines n°78-2021-08-02-00004 du 02 août 2021, a notifié sa décision de préempter sur le bien appartenant à Monsieur [C].
 
Alléguant que la société SNL-PROLOGUES n’a jamais procédé au règlement du prix de vente ou à sa consignation, et que Monsieur [C] n'a pas signé l'acte définitif, la société 4D INVESTING a par acte du 3 novembre 2022, assigné la société SNL-PROLOGUES et Monsieur [C] aux fins notamment de voir prononcer la nullité de la préemption, à voir dire parfaite la vente prévue par le compromis régularisé le 9 mars 2021 et condamner Monsieur [C] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 4 mai 2023 et régulièrement signifiées à Monsieur [C] par acte d'huissier le 12 mai 2023, la société 4D INVESTING demande au tribunal de :

RECEVOIR la société 4D INVESTING en ses demandes,
JUGER que la renonciation de la déclaration de préemption le 5 août 2021 par la société SNL-PROLOGUES lui confère un caractère non-exécutoire,
DONNER ACTE à la société 4D INVESTING de son désistement d’instance et d’action à
l’égard de SNL PROLOGUES uniquement,
JUGER parfaite la vente visée au sein du compromis régularisé le 9 mars 2021, entre Monsieur [C] et la société 4D INVESTING, s’agissant du bien immobilier situé [Adresse 4], lot de copropriété n°73, dans un ensemble immobilier cadastré section AV n°[Cadastre 2], et pour une contenance de 12 ares et 43 centiares, ainsi que les 341/10.000èmes de la propriété au sol et des parties communes générales, et d’une surface totale de 41,28 m², au prix de 132.000 €,
ORDONNER la publication du jugement à intervenir qui vaudra vente auprès du Service de publicité foncière de [Localité 7], 2 ème bureau, dans le mois suivant son prononcé,
ORDONNER à la société 4D INVESTING de régler le solde du prix de vente entre les mains de Maître [V], notaire à [Localité 5], soit une somme de 109.386,95 €,
CONDAMNER Monsieur [C] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.000 € par mois, pendant 3 mois, à compter de la signification du jugement à intervenir, jusqu’à libération des lieux, ladite somme étant augmentée de 100 € par jour de retard 3 mois après ladite signification.
ORDONNER le séquestre d’une somme de 10.000 € entre les mains du Notaire qui sera chargé de répartir le prix de vente,
CONDAMNER Monsieur [C] à verser à la société 4D INVESTING la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts,
ORDONNER l’exécution provisoire sur l’ensemble du dispositif,
CONDAMNER, Monsieur [C] à verser à la société 4D INVESTING la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de publication de l’assignation et la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande de voir dire parfaite la vente prévue par le compromis régularisé le 9 mars 2021, la société 4D INVESTING allègue, au visa de l’article L213-14 du code de l’urbanisme, que l’organisme préempteur doit procéder au règlement du prix de vente ou à sa consignation dans un délai de 6 mois à compter de la notification de l’exercice de son droit de préemption.

Elle estime que, en tant qu’acquéreur initial évincé, elle peut revendiquer la disparition rétroactive de cette préemption, car la société SNL-PROLOGUES avait jusqu’au 5 février 2022 pour régler ou consigner le prix, ce qu’elle n’a pas fait puisqu’elle a renoncé à l’exécution de la décision de préemption en écrivant au notaire en charge des opérations de vente le 7 février 2022, et en en informant Monsieur [C] le 2 juin 2022. Elle en déduit que les parties sont rétablies dans leur situation d'avant le 5 août 2021, et que le compromis conclu le 9 mars 2021 avec Monsieur [C] doit retrouver son plein effet.

Elle prétend que le compromis de vente prévoyait deux conditions suspensives : celle relative au droit de préemption urbain, et l’absence de réquisition de la vente forcée du bien à la barre du tribunal judiciaire de Versailles le 10 mars 2021, et que ces deux conditions sont caractérisées.

Elle précise qu’une clause de substitution avait été régularisée au profit de Monsieur [I] [O], que celui-ci ne souhaitant plus se substituer à la société 4D INVESTING la vente doit se faire au profit de celle-ci.


Concernant l’indemnité d’occupation, elle estime qu'en suite de la décision à intervenir Monsieur [C] deviendra occupant sans droit ni titre et qu'elle est donc fondée à solliciter sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la signification de la décision jusqu’à complète libération des lieux, à hauteur de 1.000 euros par mois.

Elle précise qu’une période de gratuité avait été prévue mais qu’elle n’a plus lieu de s’appliquer, dès lors que Monsieur [C] a été informé dès le 2 juin 2022 de la renonciation de la société SNL-PROLOGUES à sa préemption.

Par conclusion notifiées électroniquement le 6 juin 2023 la SNL PROLOGUE demande au tribunal de :
Constater le désistement d'instance et d'action de la société 4D INVESTING à son égard et son acceptation ;
Dire et juger parfait le désistement d'instance et d'action ;
Juger que la société 4D INVESTING et la société SNL PROLOGUES, pour ce qui les concerne entre elles, conservera à sa charge ses propres frais et dépens.

Régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [C] n'a pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2023. L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 17 octobre et mise en délibéré au 22 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.
 
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il est indiqué qu'aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur le désistement partiel

Selon l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance et l’article 399 prévoit que le désistement porte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte sauf meilleur accord entre les parties.

Aux termes de l'article 395 du même code, le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

***


Il convient de constater de constater le désistement d'instance et d'action de la société 4D INVESTING à l'égard de la société SNL PROLOGUE, sans qu'il y ait lieu à acceptation de la défenderesse dès lors qu'elle n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir.

Suivant l'accord entre les parties, il convient de dire que chaque partie gardera à sa charge ses propres frais et dépens.

Sur la demande tendant à voir dire la vente parfaite

L'article L213-14 du code de l'urbanisme en vigueur depuis le 27 mars 2014 dispose que « en cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption (…) le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent (...) la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien ».

L’article 1221 du code civil énonce que « le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ».

Le compromis de vente est la convention par laquelle un acheteur et un vendeur constatent leur accord sur les conditions d'une vente.
Lorsqu'est reconnue à un tiers au contrat de vente la possibilité d'exercer un droit de préemption, la promesse de vente est assortie d'une condition suspensive de non exercice de ce droit de préemption.

Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la convention est caduque.

***

En l'espèce, le contrat de « vente de biens et droits immobiliers » de l'appartement litigieux signé par Monsieur [C] et la société 4D INVESTING le 9 mars 2021 prévoit :
au chapitre « III – propriété jouissance », que « l'acquéreur sera propriétaire des biens à vendre à compter du jour de la signature de l'acte authentique » et qu'il en prendra la jouissance le 9 juin 2021 ;au chapitre « V – conditions suspensives », que :« la présente vente peut être soumise à un droit de préemption (…) en cas d'exercice de ce droit, l’acquéreur reprendra sa pleine et entière liberté et récupérera immédiatement sans aucune formalité la somme remise au séquestre ».
L'entrée en jouissance du bien par l'acquéreur étant fixée au 9 juin 2021, déduction doit être faite que l'acte de vente devait être signé au plus tard à cette date du 9 juin 2021.Par ailleurs, il ne résulte d'aucun élément du dossier que les parties ont entendu proroger le délai dans lequel la vente devait intervenir.
Or, il ressort des pièces produites que, le 11 juin 2021, Me [L] [V], notaire de la vente, a adressé une déclaration d'aliéner à la mairie de [Localité 7], avec la précision que cette lettre « annule et remplace la précédente adressée le 26 avril 2021 ».
La preuve n'est pas rapportée que la Mairie a été correctement informée de son droit de préemption et qu'elle a été mise en mesure d'exercer son droit de préemption à laquelle la réalisation de la vente au plus tard le 9 juin 2021 était conditionnée.

La condition suspensive tenant à l'exercice d'un droit de préemption n'ayant pas été levée avant la date butoir de réalisation de la vente non prorogée par les parties, le contrat de vente conclu entre Monsieur [C] et la société 4D INVESTING le 9 mars 2021 est devenu caduc.

La société 4D INVESTING sera donc déboutée de sa demande de voir déclarée parfaite la vente et des demandes subséquentes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens
 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société 4D INVESTING, partie perdante, sera condamnée à payer les dépens de l'instance concernant son action à l'encontre de Monsieur [C] et sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement d'instance et d'action de la société 4D INVESTING à l'égard de la société SNL-PROLOGUE ;

DIT que la société 4D INVESTING et la société SNL-PROLOGUE conserveront chacune à sa charge ses propres frais et dépens ;

DEBOUTE la société 4D INVESTING de ses demandes à l’encontre de Monsieur [C];

CONDAMNE la société 4D INVESTING à payer les dépens de l’instance relative à son action à l'encontre de Monsieur [C];

DEBOUTE la société 4D INVESTING de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT