Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 21 décembre 2023

Minute n° 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 21 Décembre 2023
 
N° RG 21/01115 - N° Portalis DB22-W-B7F-P3YM

 
DEMANDERESSES :

Madame [O] [E] divorcée [K], née le 12 juin 1949 à [Localité 12], de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 6].,
représentée par Me Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [G] [K] épouse [I], née le 24 mars 1969 à [Localité 14], de nationalité française, ingénieur, demeurant [Adresse 3].,
représentée par Me Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant


DEFENDERESSES :

La Société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT, SASU immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 408 063 436, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son Président domicilié ès-qualité audit siège,
représentée par Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Christelle NEYRET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

La Société Cabinet RACINE, SA immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 310 108 212, dont le siège social est sis [Adresse 17], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège, 
défaillant

La Société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 489 244 483, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son Président domicilié ès-qualité audit siège,
représentée par Me Laurence MARGERIE-ROUE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Véronique LESNE BERNAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 23 Février 2021 reçu au greffe le 01 Mars 2021.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Septembre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l‘article 805 du Code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO Greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 10 Novembre 2023, prorogé au 24 Novembre puis au 21 Décembre 2023.


MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ANDRIEUX, Juge


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2016, Mme [O] [E] divorcée [K] (ci-après « Mme [E] ») a réservé auprès de la société par actions simplifiée EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE (ci-après « la société EIFFAGE IMMOBILIER ») un appartement [Cadastre 15] au sein d'un ensemble immobilier en construction situé [Adresse 5], sur l’ancien site de la clinique [8], en limite séparative de propriété des réservoirs du Château de [Localité 16], situés environ 15 mètres plus haut que le terrain d’assiette du projet.

La société EIFFAGE IMMOBILIER a confié les travaux de construction à la SASU EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT (ci-après « la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT ») par acte d’engagement du 23 juin 2017, sous la maîtrise d’œuvre de conception de la société ATELIER JP MALLET et la maîtrise d’œuvre d’exécution de la société CABINET RACINE.

Puis, par acte authentique reçu le 22 novembre 2017 par Me [M] [S], notaire, la société EIFFAGE IMMOBILIER a vendu en l’état futur d’achèvement à Mme [O] [E] et à sa fille, Mme [G] [K] épouse [I] (ci-après les « consorts [E]-[I] »), au prix de 853.000 euros, les lots suivants :
- le lot n° 337, correspondant à un appartement de 4 pièces situé au 1er étage du bâtiment,
- le lot n° 320, correspondant à une cave située au rez-de-chaussée du bâtiment,
- les lots n° 439 et 440, correspondant à deux emplacements de stationnement portant les n° 62 et 63.

Après une visite cloison du 21 mai 2019, Mme [O] [E] a fait part à la société EIFFAGE IMMOBILIER, par courrier du 28 mai 2019, de ses inquiétudes quant à l'encaissement de son appartement, considérant que celui-ci n'était prévu ni au contrat de réservation ni au contrat de vente.

Par courrier en réponse du 25 juin 2019, la société EIFFAGE IMMOBILIER a confirmé à l'acquéresse que des travaux d'aménagement auraient lieu à l'emplacement du mur de soutènement et du talus situés en face de ses fenêtres.

Le conseil de Mme [O] [E] a alors sollicité de la société EIFFAGE IMMOBILIER, par courrier recommandé avec avis de réception du 15 juillet 2019, une réduction totale de prix de 100.000 euros.

Par courrier officiel du 9 septembre 2019, le conseil de la venderesse a répondu que le talus n’avait jamais été dissimulé, ni sur les plans ni sur les documents commerciaux et qu’au demeurant ce talus appartenait à la SEVESC, exploitante des eaux du réservoir, situé en fond de parcelle.

Les travaux ont été achevés le 21 janvier 2020, date à laquelle un procès-verbal de réception relatif aux parties communes a été signé entre la venderesse et le constructeur.

Lors du rendez-vous de livraison, fixé le 31 janvier 2020, Mme [O] [E] a refusé de prendre livraison de son appartement au motif d'un défaut de conformité, qu'elle a fait constater le même jour par huissier.

En définitive, le 27 novembre 2020, Mme [O] [E] a pris possession de son appartement et signé le procès-verbal de réception-livraison, lequel faisait état de quelques réserves et portait la mention manuscrite de l'engagement par la venderesse d'aménager les espaces extérieurs auprès de l'acquéreur.

Par acte du 23 février 2021, Mme [O] [E] et Mme [G] [I] ont fait assigner la S.A.S EIFFAGE IMMOBILIER IDF devant ce tribunal aux fins de la voir condamner d'une part à leur verser diverses sommes en restitution d'une partie du prix de vente et en dommages et intérêts et, d'autre part, à lever différentes réserves.

Par actes des 4 et 6 août 2021, la société EIFFAGE IMMOBILIER a fait assigner en intervention forcée et en garantie la société anonyme CABINET RACINE et la SASU EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT.

Par ordonnance du 17 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances sous le numéro RG 21/1115.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2022, Mme [O] [E] et Mme [G] [I] sollicitent du tribunal de :

Vu l’article 1604 du code civil,
Vu les articles 1609 et suivants du code civil,
Vu les articles 1642-1 et 1648 du code civil,
 
- CONDAMNER la société EIFFAGE IMMOBILIER à verser à Mme [K] et à Mme [I] les sommes suivantes :
305.900 euros à titre de diminution du prix,29.403,50 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi par le retard de livraison,10.000 euros à titre de dommages intérêts pour les réserves qui ne pourront pas être levées,30.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;- DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER la société EIFFAGE IMMOBILIER à procéder aux travaux de levée des réserves suivantes, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et par réserve à compter de la signification de la décision à intervenir :
Importants bruits de moteurs à heures fixes : 11 h et 18 h en provenance des équipements de ventilation au sous-sol,Terrasse : évacuation des eaux qui stagnent sous les lames de bois,Évacuation des eaux de la terrasse de l'appartement du dessus s'écoulant en plein milieu de la terrasse de l’appartement C.106,Absence de compteurs individuels pour la consommation du chauffage et de l'eau chaude,Séjour : entrée d'air extérieur au niveau du sol, sous la plinthe,Points de rouille sur garde-corps ;- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER la société EIFFAGE IMMOBILIER à verser à Mme [K] et à Mme [I] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2023, la S.A.S EIFFAGE IMMOBILIER ILE-DE-FRANCE demande au tribunal de :
 
Vu les articles 331 et 367 du code de procédure civile,
Vu les articles 1103 et suivants et 1231-1 du code civil, l’article 1240 et l’article 2241 du code civil,
Vu les articles 1646-1, 1792, et suivants du code civil et 1792-4-3, 1792-6 du même code,
Vu les dispositions du CCAP et vu les dispositions de l’article 1231-1 du code civil (1147 ancien du code civil),
Vu l’acte de vente, les plans de vente déposés au rang des minutes du notaire en charge de la rédaction de l’acte de vente,
Vu la déclaration préalable (DP) sur le terrain de la SEVESC portant sur l’aménagement d’une raquette pompier à partir d’une voie privée existante donnant sur l’allée Pierre de Coubertin et sur la réalisation d’un mur de soutènement,
Vu les pièces contractuelles qui, seules, lient les parties,

I/ SUR LES DEMANDES AU PRINCIPAL :
- DÉCLARER Mme [E] divorcée [K] et Mme [I] tant irrecevables que mal-fondées en l’ensemble de leurs prétentions ;
- DIRE ET JUGER Mme [E] et Mme [I] remplies de tous leurs droits ;
En conséquence,
- DÉBOUTER Mme [E] et Mme [I] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

II/ SUR L’ASSIGNATION EN INTERVENTION FORCEE ET EN GARANTIE, JOINTE A L’INSTANCE PRINCIPALE :
- DECLARER la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF recevable et bien-fondée en ses recours et en ses assignations en intervention forcée et en garantie formulée à l’encontre de la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT et du cabinet RACINE, respectivement entreprise générale et maitre d’œuvre d’exécution ;
- JUGER la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF non forclose en son action en garantie ;
- JUGER que la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF, promoteur vendeur non constructeur, ne saurait être condamnée à lever des réserves sous astreinte, n’étant pas tenue à la garantie de parfait achèvement ;
- JUGER, sous les plus expresses réserves et sans approbation des condamnations sollicitées par les demanderesses, bien au contraire, que si les responsabilités de la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT et du cabinet RACINE devaient être reconnues engagées au titre des désordres, non-façons et éventuelles non-conformité et erreurs de conception dénoncés par Mmes [K] et [I] à leur exploit introductif d’instance en date du 23 février 2021, ces sociétés devraient garantir la concluante ;
- CONDAMNER dans cette hypothèse la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT et le cabinet RACINE à relever et à garantir indemne la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre dans l’instance initiée par Mmes [K] et [I], en principal, frais, intérêts et accessoires ;
- DÉBOUTER Mme [E] et Mme [I] de leur demande tendant à obtenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir et ce sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER Mme [E] et Mme [I] ainsi que les sociétés appelées en garantie par la concluante à payer à la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF une somme chacune de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER Mme [E] et Mme [I] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître MARGERIE ROUE, avocat aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, la S.A.S.U. EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT sollicite du tribunal de :
 
Vu l’assignation de la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF du 6 août2021,
Vu les conclusions récapitulatives des consorts [K],
Vu les pièces versées aux débats,
Vu l’article 1792-6 du code civil,
Vu l’article 1792 du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,
 
- Constater, dire et juger qu’il n’existe aucun acte interruptif de forclusion intervenu durant l'année de parfait achèvement à l’égard de la société EIFFAGE CONSTRUCTON HABITAT ;
Et,
- Juger la société EIFFAGE IMMMOBILIER IDF forclose à agir à l’encontre de la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT ;
- Constater, dire et juger que les consorts [K] ne justifient pas de l’importance des nuisances alléguées, ni de leur caractère décennal ;
- Constater, dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve de la prétendue faute de la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT, et ce d’autant moins à l’origine de griefs formulées par les consorts [K] ;
Et,
- Débouter la société EIFFAGE IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT ;
Et,
- Condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF à verser à la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au entiers dépens ;
 
A titre subsidiaire,
- Réduire les indemnités sollicitées ;
Et,
- Débouter du surplus de leurs demandes ;
 
En cas de condamnation,
- Condamner la société RACINE à relever et garantir indemne la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT, de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre, et ce, en principal, intérêts et frais ;
- Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.


Bien que régulièrement assignée à personne morale le 4 août 2021, le CABINET RACINET n'a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera en conséquence réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2023. L'affaire a été fixée à l'audience du 5 septembre 2023 et mise en délibéré au 10 novembre 2023, prorogé au 24 Novembre puis au 21 Décembre 2023.

Par mention au dossier, le délibéré a été prorogé au 24 novembre 2023, par mise à disposition au greffe, afin de permettre aux parties de faire valoir toutes observations relatives à l’irrecevabilité, que le tribunal soulève d’office, du moyen tiré de la forclusion de l’appel en garantie dirigé contre la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT, en ce qu’il est présenté dans des écritures au fond etr non devant le juge de la mise en état.

Aux termes d’une note en délibéré notifiée par RPVA le 16 novembre 2023, la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT rappelle qu’elle sollicite de voir écartée la demande fondée sur la garantie de parfait achèvement faute de mise en demeure préalable. 


MOTIFS DE LA DECISION 

A titre préliminaire, il est rappelé qu'en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur la non-conformité de l'appartement livré :

Au soutien de leurs prétentions, Mmes [E] et [I] exposent que l'immeuble n'est pas conforme aux prévisions du contrat ; qu'en effet, la construction est affectée de deux défauts de conformité consistant dans l'existence d’une butte de terre de 5,50 m de hauteur environ, restée en friche et située à une cinquantaine de centimètres de l’appartement acquis et d'autre part en l’existence d’un mur en limite séparative de propriété, de 8 mètres de long, comportant d’imposants contreforts situés devant les fenêtres des chambres.

Elles indiquent qu'au regard de la présentation qu'en a fait le commercial du promoteur et des documents publicitaires qui leur ont été remis, elles pensaient pouvoir bénéficier d'une vue dégagée sur des espaces verts et d'une grande luminosité, alors que l'appartement est, en réalité, privé de luminosité en raison de la construction de contreforts destinés à soutenir le mur séparatif d'avec la propriété voisine.

Les demanderesses font ainsi valoir que les documents publicitaires montrent une vue dégagée s’agissant de l’appartement vendu, avec une butte de faible hauteur, arborée, et un mur séparatif de moindre longueur, lui-même intégré dans les espaces verts et que le plan de masse PC2b montre l’emplacement initial de la butte, dont le point le plus proche de l’appartement de Madame [E] devait être à 4,50 mètres de celui-ci ; que le plan également annexé à la demande de permis de construire indique une faible déclivité de la butte située devant l’appartement acquis, de sorte que l'acquéreur pouvait penser avoir la vue dégagée sur les espaces verts promise dans les documents publicitaires ; que l'acte de vente, lui-même ne contient aucune réserve quant à une éventuelle modification du bâtiment lui-même, la seule réserve portant uniquement sur les plantations ; que, dès lors, l'aspect extérieur de l'immeuble tel qu'il résultait des plans annexés à l'acte de vente constituait un engagement contractuel de la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF.

Elles soulignent que, s'agissant des contreforts, le contrat de VEFA précisait en page 45 que la SEVESC autorisait la Société EIFFAGE IMMOBILIER IDF à construire un mur : « destiné à assurer d’une part le soutien des terres et du bassin du fonds servant et d’autre part l’appui et le support des constructions des bâtiments qui seront édifiés sur les parcelles cadastrées sections [Cadastre 11] et [Cadastre 4] en vertu du permis de construire et de ses modificatifs », de telle sorte que les travaux de modification du mur sont donc bel et bien du ressort de la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF, et non de la SEVESC ; qu'en réalité, la société EIFFAGE IMMOBILIER a réduit de quasiment de moitié la longueur du mur séparant le terrain d’assiette du projet des réservoirs du château de 15 à 8 mètres et que, probablement pour compenser cette diminution de la longueur du mur, elle a construit deux piliers de soutènement en béton qui s’avancent sur une longueur d’environ 3 mètres devant l’appartement.

Elles affirment qu'il résulte de ces modifications que l’appartement de Madame [K] n’est pas un 1er étage comme vendu, mais un rez-de-chaussée, de plain-pied avec la butte, ainsi qu’en attestent les photographies annexées au procès-verbal de constat d’huissier en date du 31 janvier 2020 ainsi qu’au procès-verbal de constat du 2 mars 2022.

Les acquéresses reprochent, ainsi, à la société EIFFAGE IMMMOBILIER d'avoir substantiellement modifié le programme immobilier, de manière unilatérale et postérieurement à la vente, alors que dès la conclusion de la vente, les acquéreurs deviennent propriétaires des droits sur le sol de sorte que le vendeur doit, pour modifier le programme, recueillir leur accord, celui du garant ainsi que celui de l'assureur du programme, et obtenir un permis de construire modificatif.
La société EIFFAGE IMMOBILIER objecte que la non-conformité du bien vendu au contrat n'est pas établie.

Elle rappelle que seules les pièces annexées à l'acte de VEFA constituent des documents contractuels définissant les droits et obligations des parties ; que, dès lors, ni la brochure publicitaire, ni la brochure synthétique, ni le plan de situation visé en page 5 des écritures des demanderesses, ni la maquette installée dans le bureau de vente ne peuvent leur permettre d’affirmer que l’appartement bénéficiait d’une vue sur les espaces verts de la résidence.

Elle souligne qu'au contraire, les plans annexés à la demande de permis de construire qui sont contractuels prévoient bel et bien la présence d’un muret et d’arbres devant le logement, de nature à le rendre moins lumineux que ce que les demanderesses prétendent ; que si le plan de servitude de cour commune prévoyait que la distance entre le bâtiment C et le pied de la butte de terre située devant le bâtiment était mesurée à 4,20 mètres, cette distance était conçue initialement pour permettre la circulation avec demi-tour des secours (pompiers, ambulances et SAMU), alors qu'à ce jour, le retournement de ces véhicules d’urgence s’effectue de l’autre côté, en sorte que Madame [E] peut jouir, de son balcon, d’une vue sur des espaces verts.

Elle ajoute, en tout état de cause, s'agissant de la butte et de la construction de contreforts, qu'elle n'est pas responsable de cet aménagement, le terrain appartenant à la SEVESC.

Elle affirme que conformément aux indications de l'acte de vente, l’appartement [K] est au 1er étage et qu'effectivement on y accède, depuis le hall d’entrée, par un escalier ou par un ascenseur et non de l’extérieur, propriété de la SEVESC ; que l’acte VEFA signé, en page 22, stipule sous le paragraphe 2, notamment que la signature par l’acquéreur de son acte de vente emportera automatiquement constitution du vendeur pour son mandataire exclusif à l'effet de passer les conventions indispensables à la poursuite de la construction de l'ensemble immobilier ainsi que le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires pour satisfaire tant aux prescriptions d'urbanisme qu'aux obligations imposées par le permis de construire et ses modificatifs , pour assurer la desserte de l'ensemble immobilier et son raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics en régie ou concédés. Pour requérir un document d'arpentage emportant rectification des tracés figurant des plans cadastraux et pour déposer tout permis de construire modificatif et autres autorisations administratives nécessaires à l’obtention de l’attestation de la Mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée.

***

Selon l'article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur, étant précisé qu'aux termes de l'article 1615, l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Par ailleurs, sont des défauts de conformité, des différences résultant de la comparaison entre l'immeuble édifié et l’immeuble promis, entre la réalité et les documents contractuels.

En matière de vente en état futur d'achèvement (VEFA), la conformité – ou le défaut de conformité – est appréciée par référence non seulement aux prévisions du contrat de vente lui-même mais, également, à ses annexes ainsi qu'à tous les documents qui peuvent être déposés au rang des minutes du notaire qui reçoit les ventes et auxquels il est fait référence dans les actes de vente.
Par ailleurs, le champ contractuel peut, parfois, être élargi au domaine de la publicité et il peut, également, être tiré argument de la publicité pour interpréter les documents contractuels, les éclairer, voire les compléter.

En effet, si les documents publicitaires n'ont, en principe, pas de valeur contractuelle en ce qu'ils n'ont pas été joints ou visés par l'acte de vente, ils n'en matérialisent pas moins le devoir de renseignement du vendeur professionnel envers l'acheteur, ce dernier se référant, le plus souvent, sur ces seuls documents pour avoir un aperçu de l'immeuble qui n'est pas encore construit.

De même alors que le permis de construire n'a pas, par lui-même, valeur contractuelle dans les rapports entre vendeur et acquéreur, lesquels sont régis par l'acte de vente, le permis de construire peut prendre, indirectement, valeur contractuelle, en fonction des stipulations des actes de vente.

En principe, les défauts de conformité sont pris en considération quelle que soit leur importance, de sorte que dès lors que l'immeuble n'est pas conforme aux prévisions de l'acte de vente, se trouve caractérisé un manquement du vendeur à ses obligations contractuelles ouvrant à l'acquéreur le droit d'exiger la mise en œuvre du régime contractuel de l'inexécution, et cela en dehors même de tout préjudice complémentaire.

***

En l'espèce, il incombe aux demanderesses qui invoquent une non-conformité de rapporter la preuve d'une différence entre l'immeuble promis et les travaux effectivement réalisés.

Au soutien de leurs prétentions, elles invoquent les mentions des documents publicitaires qui, selon elles, promettaient une vue dégagée avec une butte de faible hauteur, arborée, et un mur séparatif de moindre longueur, lui-même intégré dans les espaces verts.

Toutefois, force est de constater qu'il ne s'agit que d'une présentation publicitaire, certes flatteuse, du projet global mais qui ne peut pas être critiquée en ce qu'elle n'est pas erronée dans les faits décrits, même s'ils peuvent avoir été enjolivés. En effet, il n'apparaît pas que, par leur description, les brochures publicitaires ont excédé ce qui peut être admis dans le cadre d'une légitime valorisation commerciale du projet et les ont trompées.

Par ailleurs, le support luxueux retenu, les termes et les qualificatifs employés ainsi que les photographies choisis ne laissent aucun doute sur le caractère publicitaire du document qui ne saurait, dès lors, être qualifié de document contractuel au regard de son caractère manifestement commercial.

Il doit, au surplus être souligné que, dans les brochures en question, l'appartement dont s'agit n'est jamais représenté tandis que la vue dont Mesdames [E] et [I] pourraient bénéficier à l'issue des travaux n'y apparaît jamais.

S'agissant de la topographie des lieux, il est constant que la butte litigieuse préexistait à la construction de la résidence et aucun élément ne vient établir qu'elle aurait été modifiée, et en particulier réhaussée, par la société EIFFAGE IMMOBILIER.



En effet, au regard de l'existence, en surplomb, des réservoirs de Mautbauron, et de la poussée des terres que cette présence induit nécessairement, un dispositif de retenue des terres était, à l'évidence, mis en oeuvre, antérieurement à la construction de l'ensemble immobilier.

En outre, il résulte de l'acte de vente que l'emprise de la résidence se situe sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 11] et [Cadastre 4].Or, il apparaît, à l'examen du plan cadastral versé aux débats, que la butte et le mur renforcé dont se plaignent les acquéresses sont situés sur la parcelle voisine cadastrée section [Cadastre 9], propriété de la SEVESC et ne font pas partie du projet immobilier.

Dans cette mesure, une non-conformité contractuelle ne peut être invoquée à ce titre.

Dès lors, il est indifférent que, du fait de l'accord trouvé avec la SEVESC portant la servitude de passage consentie par cette dernière sur la parcelle [Cadastre 9], la société EIFFAGE IMMOBILIER ait été chargée de construire le mur litigieux.

Au demeurant, la projection en image que Mesdames [E] et [I] ont insérée en page 5 de leurs écritures laissent clairement apparaître que l'appartement acquis est très enclavé et que la butte de terre, très massive et très proche des logements n'était pas, comme l'affirment les demanderesses dans leurs écritures « de faible hauteur » à la présentation du projet.

Au contraire, celle-ci semble culminer à une hauteur équivalente au deuxième niveau de l'immeuble, alors qu'il n'a jamais été question que les demanderesses fassent l'acquisition d'un appartement dans les étages.

De même, dans cette représentation, le haut des contreforts du mur de soutènement est représenté.

En outre, l'examen attentif des plans et de « la notice décrivant le terrain et présentant le projet » accompagnant la demande de permis de construire fait incontestablement apparaître que la nature encaissée du projet y était clairement mentionnée, que l'appartement était loin d'avoir une vue dégagée puisque ces fenêtres donnaient sur la butte enherbée située à moins de 3 mètres de son balcon, selon les dimensions figurant sur le coupe longitudinale de l'immeuble reproduite en page 6 des conclusions des demanderesses.

La seule différence entre ce plan et la réalité réside dans le fait que la voie d'accès des services de secours a été abandonnée au profit d'un enherbage complet, mais sans incidence sur l'ensoleillement du logement, puisqu'au lieu d'avoir devant ses fenêtres un revêtement carrossable, Mmes [E] et [I] ont de l'herbe.

Enfin, il est constant que l'appartement dont s'agit est référencé comme un premier étage, ce qui correspond au fait qu'il est accessible par escalier ou ascenseur et si, 'en raison de la forte déclivité du terrain et de la configuration des lieux, le balcon est au même niveau que le sol, cette réalité était visible dans les plans, croquis, et maquette, de telle sorte que cette information était portée à la connaissance des futures acquéresses avant qu'elles s'engagent.

Il résulte de l'ensemble de ces développements, que Mmes [E] et [I] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d'un défaut de conformité affectant l'appartement acquis.

En conséquence, elles seront déboutées de leur demande de diminution de prix.

Sur le retard de livraison :

Mmes [E] et [I] font valoir que la livraison de l'appartement ne leur a été proposée que le 30 janvier 2020, alors que le contrat prévoyait une livraison au 30 juillet 2019 et que les heures d'intempéries alléguées pour expliquer le retard de livraison ne sont pas toutes justifiées, de telle sorte que 110 jours de retard doivent ainsi être retranchés du décompte invoqué par le constructeur.

Elles expliquent ensuite que la livraison n'a pu intervenir le 30 janvier 2020 en raison des non-conformités constatées ; qu'elles ont accepté la livraison du bien en suite de l'engagement de la société EIFFAGE IMMOBILIER de mettre la butte litigieuse en conformité avec les stipulations contractuelles.

La venderesse s'oppose à la demande d'indemnisation formulée au titre du retard de livraison. Elle relève que l'acte de vente stipule que les intempéries sont considérées comme une cause légitime de retard de livraison et que les retards liés aux intempéries sont d'un temps égal au double des jours d'intempéries enregistrés, en raison de leur répercussion sur l'organisation du chantier.

Elle indique que le CABINET RACINE lui a délivré une attestation d'intempéries de 70 jours au 1er août 2019, ce qui justifie le report de la livraison du 30 juillet 2019 à décembre 2019.

Elle constate qu'un nouveau report a été nécessaire du fait d'intempéries survenues postérieurement à la délivrance de cette attestation, de sorte que le rendez-vous de livraison a été fixé au 31 janvier 2020.

Elle souligne, enfin, que Mme [O] [E] a alors refusé de prendre possession du bien, n'acceptant la livraison que le 27 novembre 2020.

***

Aux termes des article 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, l’acte de vente en l’état de futur achèvement signé entre les parties le 2 septembre 2016
prévoit en pages 17 et 18 les clauses suivantes :

« ACHEVEMENT DE L'IMMEUBLE

(...)

Engagement d'achever les travaux

Le VENDEUR s'oblige à poursuivre la construction de l'immeuble et des BIENS vendus et à les achever dans le délai qui sera ci-après fixé et conformément aux énonciations du présent acte.

(…)

Délai - Livraison
 
Le VENDEUR s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 juillet 2019 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.
 
Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Pour l'application des dispositions qui précèdent seront considérés comme « causes légitimes» : les intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers de bâtiment (dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche),
(…).

Tant la survenue de l'un de ces événements que la durée durant laquelle il aurait mis obstacle à la poursuite des travaux seront suffisamment constatées par une attestation du maître d'œuvre d'exécution.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du BIEN d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l'acquéreur par une lettre du Maître d'Œuvre,

Le tout sous réserve des dispositions des articles L.261-11 du Code de la construction et de l'habitation et 1184 du Code civil. ».

Les parties s'accordent pour convenir que la venderesse a proposé un rendez-vous de livraison pour le 30 janvier 2020.

Dans la mesure où il résulte de ce qui précède que la non-conformité des lots vendus invoquée par les demanderesses n'est pas établie, le refus de Mme [E] de prendre possession de son appartement à cette date n'est pas justifié, de telle sorte que Mmes [E] et [I] ne peuvent, en tout état de cause, obtenir réparation pour le retard de livraison entre le 30 janvier et le 27 novembre 2020.

Par ailleurs, à la lecture de l'acte de vente en l’état de futur achèvement, il apparaît que la survenance d'intempéries entraient, effectivement, dans les prévisions contractuelles, à condition toutefois de produire un relevé de la station météorologique la plus proche ainsi qu'une attestation du maître d'œuvre d'exécution.

Si le promoteur a produit le certificat établi par le maître d'œuvre d'exécution évoqué dans le contrat, force est de constater qu'il ne produit aucun relevé météorologique, pièce pourtant exigée par l'acte de vente, et ce, alors même que le mode de calcul des jours d'intempéries adopté par maître d'oeuvre d'exécution est contesté et qu'il aurait été dans la capacité de remédier à cette lacune dans le cadre de la présente procédure.




Dès lors, défaillante dans la charge de la preuve qui lui incombe, la société EIFFAGE IMMOBILIER ne pourra bénéficier d'un report de la date de livraison en lien avec des intempéries que dans la limite de ce qu'admettent les demanderesses soit 288 heures, équivalant à 41 jours de 7 heures chacun et à un report justifié de la date de livraison de 82 jours.

Dans cette mesure la livraison aurait dû intervenir, au plus tard, le 20 octobre 2019.

La livraison n'ayant été proposée que le 30 janvier 2020, la société EIFFAGE IMMOBILIER a incontestablement engagé, à l'égard des acquéresses, sa responsabilité contractuelle pour ce retard injustifié.


Sur les préjudices de Mmes [E] et [I] résultant du retard dans la livraison :

Mmes [E] et [I] soulignent, ainsi, qu'au 30 janvier 2020, un retard de 110 jours n’était pas justifié, que durant cette période, Madame [K], qui avait vendu la maison qu’elle occupait à [Localité 10], a dû louer un appartement, pour un loyer de 1 900 € par mois, dont elle a résilié le bail pour la date de livraison initialement fixée au 31 (30 ?)janvier 2020, et a entrepris un premier déménagement moyennant la somme de 1 650 € ; qu'elle subit donc un préjudice financier avéré résultant du montant des loyers, des charges relatives à l’appartement prélevées par le Syndicat des copropriétaires ainsi que du coût du déménagement.

La société EIFFAGE IMMOBILIER rétorque que Mme [K] ne peut sérieusement prétendre à un préjudice sur le retard de livraison alors qu’elle a pris, seule, la décision de se loger à [Localité 16] dans la résidence [13], durant ces 11 mois (30 janvier 2020 au 27 décembre 2020), à concurrence de 16.240 €, alors même que pendant cette période, elle aurait parfaitement pu prendre possession de son appartement.

***

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs aux termes de l'article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci–après.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l'espèce, la société EIFFAGE IMMOBILIER, qui a engagé sa responsabilité contractuelle, doit indemniser Mmes [E] et [I] de leur entier préjudice.

Il appartient toutefois à Mmes [E] et [I] de rapporter la preuve des préjudices qu'elles invoquent et du lien de causalité entre ces préjudices et la faute reprochée à la société EIFFAGE IMMOBILIER.


Il résulte de ce qui précède que Mmes [E] et [I] n'ont pas rapporté la preuve d'une non-conformité de l'appartement ayant justifié qu'elles refusent d'en prendre livraison, de telle sorte qu'elles ne sont pas fondées à réclamer une quelconque indemnisation postérieurement au 30 janvier 2020.

Or, force est de constater que sont produits dans le cadre de la présente instance :
- une facture pour un déménagement réalisé le 19 février 2020,
- un bail d'habitation à effet du 1er mars 2020,
- une quittance de loyer et un avis d'échéance pour les mois de novembre et décembre 2020,
- une facture d'honoraires pour la location d'un logement datée du 12 février 2020,
- un appel de provision sur charge pour l'année 2020 pour l'appartement litigieux et un parking dans la même résidence.

Dès lors, s'agissant de dépenses engagées postérieurement à la date de livraison proposée par le promoteur, les demanderesses n'établissent pas de lien de causalité entre celle-ci et le retard légitimement reproché à la société EIFFAGE IMMOBILIER.

Pour la même raison et au regard de leur refus de prendre livraison de l'appartement, elles ne sont pas fondées à réclamer que soient mises à la charge de la société EIFFAGE IMMOBILIER des dépenses qui leur incombent en leur qualité de copropriétaire.

En conséquence, il convient de débouter Mmes [E] et [I] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires présentées au titre du retard de livraison de l'appartement.


Sur les réserves non levées et les vices apparents :

Les demanderesses exposent que de nombreuses réserves dûment dénoncées n'ont pas été levées.

Elles indiquent, ainsi, qu'existent d'importants bruits de moteurs à heures fixes à 11 h et 18 h en provenance des équipements de ventilation au sous-sol ; qu'au niveau de la terrasse, l'eau stagne sous les lames de bois ; que l'eau de la terrasse de l'appartement du dessus s'écoule en plein milieu de la terrasse de leur propre appartement au lieu d'être canalisée pour évacuation dans les canalisations, ce qui provoque des désordres sur tout objet présent sur la terrasse, volets, vitres ; que les compteurs individuels pour la consommation du chauffage et de l'eau chaude n'ont pas été installés ; que dans le séjour, existe une entrée d'air extérieur au niveau du sol, sous la plinthe ; que des points de rouille affectent le garde-corps de la terrasse.

Elles réclament, pour ces désordres, la condamnation de la société EIFFAGE IMMOBILIER à procéder aux travaux de levées de ces réserves, sous astreinte de 200 € par jour de retard et par réserve à compter de la signification de la décision à intervenir.

Elles précisent que certaines réserves ne pourront être levées, en raison de contraintes techniques.

Ainsi elles déplorent que quatre radiateurs ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles ; que des carreaux de carrelage sont cassés entre la cuisine et le couloir ; que diverses lames de parquet sont marquées par des outils dans le séjour ; que le tiroir du meuble de la salle de bain est bloqué par le mur du fait d'un carreau de carrelage au sol mal posé ; que la profondeur du placard du couloir est de 50 cm au lieu de 65 cm.
Elles sollicitent, à ce titre, une indemnisation totale de 10 000 €.

La société EIFFAGE IMMOBILIER réplique qu'en qualité de promoteur vendeur non constructeur, elle ne dispose d'aucune compétence technique particulière pour la construction de l'immeuble ; que sa responsabilité ne peut être engagée dès lors qu'il n'est pas établi, d'une part, qu'elle était notoirement compétente en matière de construction et, d'autre part, qu'elle s'est immiscée dans la construction.

Elle en conclut que seule peut être recherchée la responsabilité du maître d'œuvre d'exécution, le CABINET RACINE, et de l'entreprise générale, la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT.

Elle ajoute qu'en tout état de cause, certaines des réserves ne relèvent pas de son fait, tels les bruits de moteur pour lesquels il appartient aux acquéresses de se rapprocher du syndic pour effectuer une maintenance des ouvrages.

Elle affirme que la terrasse est conforme et que, s'agissant de l'évacuation des eaux de la terrasse du dessus, il convient, là encore, de se rapprocher du syndic puisqu'il s'agit d'une partie commune ; que pour la réserve portant sur l'entrée d'air extérieur au niveau du sol sous la plinthe, seul le constructeur est concerné, au titre de la garantie de parfait achèvement.

S'agissant des réserves prétendument impossibles à lever, elle soutient qu'elles ne sont pas justifiées ou qu'elles constituent un défaut d'exécution qui doit être pris en charge par le constructeur.

***

L’article 1642-1 du code civil dispose que : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. 

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits au soutien de ses prétentions.

En l'espèce, aucun élément au dossier n'établit que la défenderesse se serait immiscée dans les opérations de construction.

Par ailleurs, elles sont fondées à réclamer la levée des réserves auprès de leur co-contractant direct, la société EIFFAGE IMMOBILIER, laquelle reconnaît elle-même avoir la qualité de promoteur.

D'ailleurs, il convient de souligner que Mesdames [E] et [I] ne présentent aucune demande à l'encontre du CABINET RACINE et de la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT.

Pour autant, il résulte des pièces versées aux débats par les parties que, s'agissant des bruits de moteur dont se plaignent les demanderesses, ces dernières ne procèdent que par voie d'affirmation alors qu'aucun élément n'établit la réalité de ce désordre.
Par ailleurs et à défaut de relevés de mesures, il n'est pas démontré que ces bruits, en provenance des équipements de ventilation au sous-sol à 11 h et 18h, excèdent les normes admises en la matière par les règlements.

En outre, s'agissant de l'eau qui stagnerait sous les lames de bois de la terrasse, force est de constater que le seul procès-verbal dressé, de manière non contradictoire, le 15 février 2022, un jour pluvieux, ne permet pas d'établir la présence récurrente d'eau.

De même, l'inondation consécutive à un orage survenu le 4 juin 2022, événement à caractère ponctuel, n'est pas davantage de nature à établir la réalité du désordre invoqué par les acquéresses.

D'ailleurs, il est établi qu'il a fait l’objet d’une déclaration de sinistre et d’une prise en charge par l’assureur Dommages Ouvrage.

De même, c'est à bon droit, que la société EIFFAGE IMMOBILIER souligne que, sauf à démontrer le contraire, les terrasses constituent des parties communes.

Au demeurant, l'expertise ordonnée par le juge des référés de tribunal judiciaire de Versailles le 18 juin 2021, à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], concerne entre autres ce désordre.

Il convient, encore, de noter que les demanderesses reconnaissent, elles-mêmes, dans leurs écritures, que les compteurs individuels pour la consommation du chauffage et de l'eau chaude sont installés.

S'agissant des points de rouille sur les gardes corps, il apparaît, là encore que Mmes [E] et [I] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, que ce désordre persiste alors que la société EIFFAGE IMMOBILIER soutient qu'il a été repris.

En outre, s'agissant de dégradations touchant les parties communes, Mmes [E] et [I] n'auraient, en tout état de cause, pas eu qualité pour réclamer, en leur propre nom, qu'il y soit remédié.

Enfin, il y a lieu de constater que l'entrée d'air extérieur dans le séjour au niveau du sol, sous la plinthe n'a pas été constatée au moment de la réception de l'appartement et qu'elle n'est établie par aucun élément du dossier.

Il résulte, dès lors, de l'ensemble de ces développements que les acquéresses doivent être déboutées de leurs demandes tendant à voir condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER à procéder aux travaux de levées de ces réserves, sous astreinte.

S'agissant des autres désordres auxquels il serait impossible de remédier, la société EIFFAGE IMMOBILIER reconnaît la réalité des carreaux de carrelage cassés entre la cuisine et le couloir, du blocage du tiroir du meuble de la salle de bain et de la réduction de la profondeur du placard du couloir.

Il convient de leur allouer, à titre d'indemnité, la somme de 1.000 € pour le placard, 500 € pour le carrelage cassé et 500 € pour le tiroir de la salle de bain défectueux.


En revanche, s'agissant de la non-conformité des 4 radiateurs invoquée par Mmes [E] et [I] qui soutiennent qu'il est précisé dans les plans contractuels et dans tous les échanges de courriers relatifs à ces radiateurs, que ceux-ci seront de marque SAMBA Progress de hauteur 180 cm sur 40 ou 60 cm de large, force est de constater que le devis signé le 2 février 2018 ne fait état que de radiateurs de « type » SAMBA Progress, sans précision quant à leurs dimensions.

L'utilisation du vocable « type » permet l'installation d'éléments d'une autre marque du moment qu'ils sont équivalents.

Or, les demanderesses n'établissent pas que les radiateurs posés ne sont pas équivalents à ceux qui étaient prévus dans le devis dont s'agit.

De plus, dans la mesure où leur dimension n'est pas précisée, aucun manquement ne peut être retenu à l'encontre du vendeur.

Enfin, s'agissant des lames de parquet marquées par des outils dans le séjour, aucune pièce au dossier ne vient établir la réalité de ces désordres alors même que dans son courrier du 27 janvier 2021, la société EIFFAGE IMMOBILIER précisait à Mme [E] que l'intervention avait eu lieu.

Ainsi, au regard de ce qui précède, la société EIFFAGE IMMOBILIER sera condamnée à payer à Mmes [E] et [I] la somme de 2.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.


Sur le préjudice moral :

Les demanderesses indiquent subir un important préjudice moral du fait de la présence de la butte ; que des investigations sont actuellement en cours pour déterminer l’innocuité des terres, la butte semblant avoir été réalisée avec les terres excavées lors de la démolition de l'ancienne clinique, sans qu’aucune dépollution n’ait été effectuée au préalable.
 
La société EIFFAGE IMMOBILIER réplique que cette allégation n'est ni établie, ni prouvée, ni corroborée par une quelconque pièce ; que l’ensemble des terres polluées du programme immobilier a fait l’objet d’une évacuation en bonne et due forme ; que le talus dont les demanderesses déplorent la présence est la propriété de la société AQUAVESC, laquelle, n’est pas dans la cause.

***

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à Mmes [E] et [I] de rapporter la preuve des préjudices qu'elles invoquent au soutien de leur demande de dommages et intérêts.
Or, en l'espèce, il convient de rappeler qu'il résulte des développements ci-dessus qu'il n'a pas été jugé que la butte litigieuse était non conforme aux stipulations contractuelles.

Par ailleurs, c'est pertinemment, que la société EIFFAGE IMMOBILIER souligne que les demanderesses ne procèdent que par affirmation et ne rapportent pas la preuve de la pollution des terres de la butte.

En conséquence, elles seront déboutées de ce chef de demande.
Sur les appels en garantie :

La société EIFFAGE IMMOBILIER indique que le CABINET RACINE a reçu une mission complète d'assistance au maître d'ouvrage, notamment pour la réception et la levée des réserves, de sorte qu'il doit la garantir de toute condamnation quant aux réserves non levées invoquées par les demanderesses.

Elle ajoute que la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT, en tant qu’entreprise générale, est seule tenue de la garantie de parfait achèvement.

Elle réplique à cette dernière qu'elle n'est pas forclose en son appel en garantie dès lors que la livraison de l'appartement est intervenue le 27 novembre 2020 et que l'assignation a été délivrée le 6 août 2021, soit dans le délai d'un an.

Elle fait valoir qu'elle n'a pas adressé de courrier recommandé à la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT car toutes deux font partie du même groupe de sociétés. Elle souligne toutefois avoir dénoncé à l'entreprise générale toutes les réserves émises postérieurement à la réception par les demanderesses et précise que la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT est intervenue pour reprendre les réserves non contestées.

Elle soutient que cet appel en garantie est fondé tant sur la garantie de parfait achèvement à laquelle est tenu le constructeur que sur la responsabilité contractuelle de droit commun et que la garantie de parfait achèvement est cumulable avec la responsabilité contractuelle du constructeur.

En défense, la société EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT réplique que le recours exercé à son encontre par la société EIFFAGE IMMMOBILIER est irrecevable comme étant forclos ; que l'entrepreneur est tenu de la garantie de parfait achèvement pendant un délai d'un an à compter de la réception de sorte que, la réception étant intervenue en janvier 2020, sa responsabilité ne pouvait plus être engagée au titre de la garantie de parfait achèvement lors de la signification de l'assignation le 6 août 2021.

Elle indique, s'agissant des réserves dénoncées au promoteur pendant le délai d'un an, que ce dernier doit les notifier au maître d'œuvre avant toute assignation, à peine d'irrecevabilité ; que la notification des réserves dénoncées postérieurement à la réception ne lui a pas été faite ; que les dispositions de l'article 1792-6 du Code civil, en r