Cour d'Appel · 4ème chambre commerciale — 12 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















ARRÊT N°



N° RG 22/00708 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ILJC 



CC



TRIBUNAL DE COMMERCE D'AVIGNON

18 octobre 2021

RG:2009004990



S.N.C. [...] '



C/



[J]

[J]

SA CREDIT LYONNAIS





























Grosse délivrée

le 12 JANVIER 2024

à Me Jean-michel DIVISIA 

Me Philippe PERICCHI 















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale





ARRÊT DU 12 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Commerce d'AVIGNON en date du 18 Octobre 2021, N°2009004990



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre,

Madame Claire OUGIER, Conseillère,

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 07 Décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



S.N.C. [...] ', au capital de 1.000 Euros, immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le numéro [Numéro identifiant 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social,



[Adresse 8]

[Localité 9]



Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Olivier HILLEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉS :



Madame [O] [J], et actuellement [Adresse 5],



[Adresse 1]

[Localité 6]



Monsieur [S] [J], et actuellement [Adresse 5],

[Adresse 1]

[Localité 6]





SA CREDIT LYONNAIS Société Anonyme à conseil d'administration au capital de 2.037.713.591 €, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 954 509 741, dont le siège social est sis [Adresse 2] et le siège central [Adresse 4], représentée par le Président du Conseil d'administration domicilié en cette qualité audit siège, élisant domicile en son siège central sis, 



[Adresse 3]

[Localité 10]



Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Nicole-marie POIRIER GALIBERT de l'ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Novembre 2023 





ARRÊT : 



Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 12 Janvier 2024,par mise à disposition au greffe de la Cour



EXPOSÉ



Vu l'appel interjeté le 21 février 2022, enregistré le 23 février 2022, par la S.N.C. [...] à l'encontre du jugement prononcé le 18 octobre 2021 par le tribunal de commerce d'Avignon, dans l'instance n°2009004990,



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 23 novembre 2023 par l'appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé,



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 12 octobre 2023 par la S.A. Crédit Lyonnais, intimée et appelante incidente, et le bordereau de pièces qui y est annexé,



Vu la dénonce de déclaration d'appel valant assignation devant la cour d'appel de Nîmes à la requête de la S.N.C. [...], délivrée le 19 mai 2022 à Madame [O] [J] et Monsieur [S] [J], par actes laissés en l'étude du commissaire de justice, 



Vu l'ordonnance du 21 août 2023 de clôture de la procédure à effet différé au 23 novembre 2023.



***



Par acte authentique du 31 mai 2000, Monsieur [S] [J] et Madame [O] [J] ont acquis un fonds de commerce connu sous le nom '[12]' à [Localité 11]. Il y était inclus un bail commercial consenti initialement par la société Cogefo, aux droits de laquelle est venue la société Crédit Lyonnais. 



Dès le mois d'août 2000, les époux [J] ont relevé une série de désordres sur les locaux loués, ont fait dresser un constat d'huissier qu'ils ont transmis à leur bailleresse.



Par exploit du 28 juin 2002, les époux [J] ont fait assigner la société Crédit Lyonnais devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Carpentras aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise. 

Par ordonnance du 30 octobre 2002, il a été fait droit à leur demande.



L'expert judiciaire a rendu son rapport définitif le 12 août 2003. 



Par exploit du 3 octobre 2005, les époux [J] ont fait assigner la société Crédit Lyonnais devant le tribunal de grande instance de Carpentras, statuant en matière commerciale, aux fins de la voir condamner à leur payer les sommes de 28 078,49 euros au titre des travaux de reprise, de 5 179,06 euros au titre des travaux complémentaires dont la nécessité était démontrée et 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le 19 mai 2006, les époux [J] ont cédé leur fonds de commerce à la SNC [...], qui est intervenue volontairement à l'instance, par conclusions soutenues le 15 mai 2006.



A la suite de la réorganisation de la carte judiciaire au 1er janvier 2009, la chambre commerciale du tribunal de grande instance de Carpentras a été supprimée et l'ensemble des affaires commerciales du département du Vaucluse a été transféré au tribunal de commerce d'Avignon. 



Par jugement du 3 décembre 2010, l'affaire a été retirée du rôle à la demande des parties.



Par conclusions du 25 septembre 2015, la société [...] a sollicité le renvoi de l'affaire devant une autre juridiction pour suspicion légitime. Elle a été déboutée de sa demande par jugement du 7 octobre 2015. L'affaire a été radiée le 18 mars 2016 et remise au rôle le 12 juin 2017.



Par acte authentique 31 août 2017, la société [...] a cédé son fonds de commerce à la SNC Le Chaudron.



Par requête conjointe du 14 décembre 2017, les parties ont demandé le retrait de l'affaire du rôle.



L'affaire a été réinscrite le 23 septembre 2019.



Par exploit du 23 janvier 2020, la société [...] a fait assigner en intervention forcée les époux [J] devant le tribunal de commerce d'Avignon. Les procédures ont été jointes. 



Par jugement du 18 octobre 2021, le tribunal de commerce d'Avignon : 

-jugé que l'instance n'était pas périmée ; 

-déclaré les époux [J] irrecevables en leurs demandes; 

-déclaré recevable la SNC [...] en ses demandes; 

-débouté la SNC [...] de l'ensemble de ses demandes; 

-condamné la SNC [...] à payer à la société Crédit Lyonnais la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

-laissé à la SNC [...] la charge des dépens, dont ceux de greffe, liquidés s'agissant du seul coût du présent jugement, à la somme de 129,43 euros TTC.



Le 21 février 2022, la SNC [...] a interjeté appel de cette décision aux fins de la voir réformée en ce qu'elle l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée à payer à la société Crédit Lyonnais la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens, dont ceux de greffe, liquidés s'agissant du seul coût du présent jugement, à la somme de 129,43 euros. 



La société Crédit Lyonnais a interjeté appel incident du chef de la disposition concernant la péremption d'instance.



***



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la société [...], appelante principale, demande à la cour de :

-Déclarer recevable l'appel interjeté par la SNC [...] à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal de commerce d'Avignon le 18 octobre 2021;

-Le dire bien fondé;

En conséquence, 

-Infirmer ledit jugement en ce qu'il a rejeter toutes les demandes de condamnation formulées par la SNC [...] à l'encontre du LCL et condamné la SNC [...] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; 

Et, statuant à nouveau, 

-Condamner LCL à payer à la SNC [...] la somme de 11 226,97 euros, correspondant au coût des travaux de mise en conformité, a minima, de l'installation électrique effectués entre le 2 et le 6 janvier 2007; 

-Condamner LCL à payer à la SNC [...] le montant équivalent du coût de la remise en état complète de l'installation électrique; 

-Condamner LCL au paiement de la somme de 5 179,06 euros, indexée sur le coût de la construction depuis le 18 novembre 2000, correspondant au coût des travaux de maçonnerie rendus nécessaires par la vétusté; 

-Condamner LCL à payer à la SNC [...] la somme de 3 200 euros au titre de la perte d'exploitation pour la période du 2 au 6 janvier 2007; 

-Condamner LCL à payer à la SNC [...] la somme de 28 810 euros, somme à indexer sur le coût de la construction depuis le 11 décembre 2000, au titre de la perte d'exploitation pour la période du 2 au 6 janvier 2007, et au titre du préjudice économique ayant résulté de la non-conformité de l'installation électrique; 

-Condamner, à raison de sa résistance abusive, LCL à payer à la SNC [...], en réparation du préjudice causé par une telle résistance, et à titre de dommages-intérêts, la somme de 5 000 euros; 

-Condamner LCL à payer à la SNC [...] la somme de 10 000 euros à titre de frais, en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; 

-Condamner LCL aux entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait tout d'abord valoir que l'instance n'est pas périmée en ce que :


La société Crédit Lyonnais a conclu au fond entre le 11 avril 2012 et le 14 avril 2014, sans jamais soulever la péremption d'instance et elle a elle-même régularisé un exposé écrit de conclusions le 10 avril 201 ; en outre, l'affaire a été remise au rôle à l'audience du 14 mai 2012, puis au rôle d'attente le 24 septembre 2012 puis a été remise au rôle à l'audience du 24 mars 2014; 

 Plusieurs diligences ont interrompu le délai de péremption entre le 11 mai 2017 et le 11 mai 2019 telles la demande conjointe de retrait du rôle formulée par les deux parties le 18 décembre 2017 ou encore la nouvelle pièce adressée par la société [...] par courrier officiel du 2 mai 2019 ou encore un exposé écrit de ses conclusions communiqué par courriel du 10 mai 2019.




L'appelante soutient que ses demandes sont parfaitement recevables. Elle rappelle qu'elle est intervenue volontairement à l'instance pendante devant le tribunal de commerce d'Avignon et a repris à son compte les demandes formalisées initialement par les époux [J] en les actualisant, la situation s'étant aggravée au cours des années suivant leur assignation. Le fait qu'elle ait cédé son fonds de commerce en août 2017 ne la prive pas de son intérêt à agir contre le LCL puisque d'une part, des travaux de mise en conformité ont dû être réalisés du temps où elle était preneuse, ce qui a par ailleurs affecté son exploitation, et d'autre part, le coût des travaux restant à réaliser a été pris en compte dans l'évaluation du prix du fonds de commerce. Au demeurant, la recevabilité d'une demande s'apprécie au jour où la demande est formée.



L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir dénaturé les clauses du contrat du bail commercial en procédant à une mauvaise interprétation de celles-ci qui sont donc inapplicables au présent litige. En effet, les travaux réalisés par le preneur, relatifs à l'installation électrique et à la maçonnerie, ne sont aucunement des travaux d'entretien ou de réparation tels que prévus dans le bail. Se prévalant d'une jurisprudence constante selon laquelle les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire, la société [...] expose que la dangerosité de l'installation électrique était avéré au jour de l'entrée en jouissance des époux [J] et que la commission communale de sécurité a prescrit en 2006 sa mise en conformité. De plus, ces travaux d'électricité étaient exigés par la réglementation en vigueur et aucune clause du bail ne transfère cette charge au preneur. Dès lors, la bailleresse doit payer les travaux de mise en conformité et prendre à sa charge la moins-value prise en compte dans le prix de cession du fonds. L'appelante réfute l'argumentation adverse tenant au défaut d'entretien des installations électriques par les preneurs successifs en ce qu'il appartient au bailleur de se retourner contre les précédents preneurs, sans qu'il puisse y avoir interférence entre les relations bailleur/preneur actuel. Elle considère que l'argument tenant à la modification contractuelle des lieux, outre qu'il est faux, est inopérant puisque les travaux sollicités sont étrangers à la modification prétendue.



L'appelante soutient ensuite que le bailleur répond de la vétusté des locaux donnés à bail et qu'en l'espèce, les travaux de maçonnerie étaient nécessaires du fait de la vétusté des locaux. Elle souligne l'absence de clause de vétusté dans le bail et en tout état de cause, la vétusté préexistait à son entrée dans les lieux.



L'appelante allègue avoir subi une perte d'exploitation consécutive à la fermeture de l'établissement pendant la durée des travaux de mise en conformité (5 jours) a minima de l'installation électrique s'élevant à 3 200 euros. Elle estime qu'aucune clause du bail n'exonère la bailleresse, tenue de réparer les conséquences dommageables de sa faute.



Elle invoque enfin un préjudice économique résultant du coût de la moins-value nécessairement entrée en ligne de compte pour la détermination du prix de cession du fonds de commerce.



***



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la société Crédit Lyonnais, intimée, forme appel incident et demande à la cour de :

-Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce d'Avignon le 18 octobre 2021 sous le numéro 2009 004990 en ce qu'il a déclaré non périmée l'instance entamée suivant assignation du 3 octobre 2005 et statuant à nouveau; 

-Juger périmée l'instance entamée suivant assignation du 3 octobre 2005;

A défaut, 

-Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce d'Avignon le 18 octobre 2021 sous le numéro 2009 004990 en ce qu'il a déclaré recevable la SNC [...] en ses demandes et statuant à nouveau; 

-Juger irrecevable la SNC [...] en toutes ses demandes à l'encontre de la société Crédit Lyonnais; 

A défaut encore, 

-Confirmer le jugement en toutes ses dispositions; 

-Débouter la SNC [...] en toutes ses demandes à l'encontre de la société Crédit Lyonnais,

En tout état de cause,

-Condamner la SNC [...] à payer à la société Le Crédit Lyonnais la somme supplémentaire de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-Condamner la SNC [...] en tous les dépens.



Au soutien de ses prétentions, l'intimée soulève la fin de non-recevoir tirée de la péremption de l'instance. Elle soutient que le retrait du rôle a pour effet de suspendre le cours de l'instance et qu'en vertu de l'article 392 du code de procédure civile, le délai de péremption continue à courir en cas de suspension de l'instance. Par conséquent, un délai de 2 ans ne court pas à nouveau à compter du retrait de rôle. Aucune diligence procédurale n'ayant été accomplie entre le 11 avril 2012 et le 14 avril 2014, puis entre le 11 mai 2017 et le 13 mai 2019, ce que l'appelante incidente a soulevé in limine litis dans ses conclusions de première instance régularisées début décembre 2019, premières conclusions faisant suite à la péremption d'instance acquise le 11 mai 2019. Quant aux demandes de rétablissement de l'instance au rôle et de retrait du rôle durant ces deux périodes, elles n'émanent pas d'une partie à l'instance et n'ont pas eu pour effet de faire progresser l'affaire.



L'intimée soutient que la société [...] ne vient pas aux droits des époux [J], qui ne se sont pas désistés de leurs demandes. Elle fait état d'une clause de l'acte de cession selon laquelle le cessionnaire s'engage à effectuer les travaux nécessaires sans que le cédant ne puisse être recherché ou poursuivi, ce dont elle déduit que la société [...] n'a ni qualité ni intérêt à agir.



Sur le fond, l'intimée invoque les clauses du contrat de bail en vertu desquelles le preneur prend les lieux en l'état et s'interdit d'exiger du bailleur d'autres réparations que le clos et le couvert, le preneur a à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, le preneur s'engage à jouir des lieux et à exploiter le fonds de commerce en conformité avec les lois, règlements et prescriptions administratives s'y rapportant.

L'intimée expose que l'état des installations électriques ne constituait nullement un vice mais résultait des travaux anarchiques réalisés par les preneurs successifs et des manquements à leurs obligations contractuelles. Elle réfute l'existence de prescriptions administratives afférentes à la mise en conformité des installations électriques, la commission communale de sécurité n'ayant d'ailleurs pas le pouvoir d'ordonner de mesures. Elle souligne que les travaux préconisés par l'expert consistent en la reprise de travaux d'entretien courant d'une installation électrique dont la non-conformité à l'époque résultait de travaux réalisés de manière anarchique par les propriétaires successifs du fonds de commerce. Elle critique la SNC [...] qui ne justifie pas avoir entrepris les travaux d'entretien lui incombant, ni avoir modernisé les installations propres à son activité en fonction de l'évolution des techniques.

En outre, le preneur a modifié la destination des locaux sans en informer préalablement la société Crédit Lyonnais, ni demander son autorisation et s'est livrée à l'organisation périodique et habituelle, dans le bar, de soirées musicales et de véritables concerts, ce qui était contraire à la destination prévue dans le bail. L'intimée fait valoir que cette modification des conditions d'exploitation a entraîné une utilisation accrue de l'installation électrique et une modification des circuits.

L'intimée prétend que l'appelante ne démontre pas la vétusté des locaux et rappelle qu'il appartenait à l'exploitant, conformément aux clauses du bail, de supporter le coût des travaux d'entretien; 

Alors que la charge des travaux de mise en conformité de l'installation électrique ne pèse pas sur la bailleresse, cette dernière allègue que la société [...] ne démontre pas que les travaux qu'elle a commandés correspondaient à ceux préconisés par l'expert judiciaire. En tout état de cause, l'appelante a attendu plus de 3 ans pour informer de la réalisation de ces travaux, ce qui suffit à démontrer qu'ils ont été commandés dans le cadre de son obligation contractuelle d'entretien du local en conformité avec les règles de sécurité applicables.

Enfin, la société [...] ne justifie ni de l'existence, ni du quantum du préjudice économique qu'elle prétend avoir subi. Il est d'ailleurs inexistant puisque le fonds de commerce n'a jamais cessé d'être exploité, l'avis de la Commission communale de sécurité du 11 mai 2006 n'ayant pas jugé utile d'ordonner la fermeture totale ou partielle du local commercial. En tout état de cause, le bail prévoit qu'aucune indemnité ou diminution de loyer ne peut être demandée par le preneur.





***



Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.



DISCUSSION



Sur la péremption d'instance :



Selon l'article 386 du code de procédure civile, l'instance est périmée lorsque aucune des parties n'accomplit de diligences pendant deux ans.



L'article 388 du même code précise que « La péremption doit, à peine d'irrecevabilité, être demandée ou opposée avant tout autre moyen ; elle est de droit. »



Dans une décision du 7 octobre 2015 (rendue sur requête en suspicion légitime), le président du tribunal de commerce rappelle que l'affaire a été « originellement introduite par une assignation du Crédit Lyonnais (SA) datant de 2007 auprès du tribunal de grande instance de Carpentras qui l'a radiée le 21 mars 2008 en raison de 3 renvois successifs qui avaient été accordés. Suite à cette radiation, l'affaire a été remise au rôle du tribunal de commerce d'Avignon à la demande de la SNC [...] le 2 juillet 2009. Depuis cette date, elle a fait l'objet d'un retrait du rôle, d'une remise au rôle, d'une mise au rôle d'attente, d'une remise au rôle actif après 18 mois d'attente et le 30 mars 2015, d'un avertissement de radiation du juge chargé d'instruire l'affaire si le dossier n'est pas en état d'être jugé. C'est dans ces conditions que l'affaire a été appelée pour plaidoiries le 25 septembre 2015 et qu'elle cumule un total de 23 renvois depuis sa première remise au rôle devant ce tribunal ».



Alors que la banque soutient que l'instance est périmée en l'absence de toute diligence accomplie entre le 11 avril 2012 et le 14 avril 2014, la société [...] produit une pièce 33 consistant en des conclusions au fond déposées par LCL en vue de l'audience du 30 mars 2015. Aucune demande de péremption n'étant formulée dans ses écritures, la banque est irrecevable à invoquer ladite péremption sur la période 2012/2014.



Il a été jugé que le cours de la péremption est suspendu, en l'absence de possibilité pour les parties d'accomplir des diligences de nature à faire progresser l'instance, à compter de la date de la fixation de l'affaire pour être plaidée pour un temps qui s'achève lorsque le retrait du rôle demandé par les parties est ordonné par le juge, date à partir de laquelle un nouveau délai de deux ans commence à courir » (2 e Civ., 15 mai 2014, pourvoi n° 13-17.294, publié). 



 Le dossier de première instance, communiqué en application de l'article 968 du code de procédure civile établit que, par jugement du 18 mars 2016, le tribunal de commerce a ordonné le retrait de l'affaire du rôle, sur demande conjointe des parties. L'affaire ayant été appelée une nouvelle fois à l'audience du 18 décembre 2017, les parties ont encore formalisé conjointement une demande de retrait du rôle à laquelle il a été fait droit par jugement du 18 décembre 2017. Un nouveau délai de 2 ans a donc commencé à courir à compter de cette date. Or, la société [...] a conclu le 13 mai 2019 et un avis du 5 août 2019 a été adressé par le greffe aux parties pour les informer de la remise au rôle de l'affaire sur demande de la société [...], ainsi que de l'appel de l'affaire à l'audience du 23 septembre 2019.



C'est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que l'instance n'était pas périmée.



Sur l'irrecevabilité des demandes de la société [...] :



Le jugement déféré a retenu l'irrecevabilité des demandes des époux [J] qui n'ont pas relevé appel de cette disposition, malgré la la dénonce de déclaration d'appel valant assignation devant la cour d'appel de Nîmes délivrée à la requête de la S.N.C. [...] le 19 mai 2022.

Par conséquent, la banque ne peut soutenir l'irrecevabilité des demandes de la société [...] en ce qu'elles sont communes avec celles des époux [J].



La banque soutient ensuite que la société [...] n'a ni qualité ni intérêt à agir puisqu'elle a cédé son fonds de commerce par acte notarié du 31 août 2017.

Il est cependant de jurisprudence constante que l'intérêt et la qualité à agir s'apprécient au jour de la demande (Com. 6 décembre 2005 n° 04-10.287).

En l'espèce, le 19 mai 2006, les époux [J] ont cédé leur fonds de commerce à la SNC [...], qui est intervenue volontairement à l'instance, par conclusions soutenues le 15 mai 2006. Il est donc indifférent que la société [...] ait elle-même cédé le fonds de commerce par acte notarié du 31 août 2017. Ses demandes portant sur la non-conformité de l'installation électrique des locaux et des conséquences pécuniaires qu'elle engendre alors qu'elle exploitait le fonds sont recevables.



Sur le fond :



Le jugement déféré a débouté la société [...] de ses demandes en se fondant sur les clauses du bail commercial relatives à l'état des lieux, à leur entretien et réparation, à leur transformation ainsi qu'à la jouissance du bien loué. Il retient qu'en application de ces clauses, « il appartient au preneur d'entretenir l'installation électrique et de l'adapter à l'exploitation de son fonds en conformité avec la réglementation en vigueur, ainsi que de supporter les réparations de maçonnerie nécessaires à l'exercice de son activité. »



Le Crédit Lyonnais soutient que ces clauses sont dérogatoires aux dispositions de l'article 1719 du code civil, qu'il n'y a eu aucune prescription administrative relative à la mise en conformité des lieux, que l'installation électrique n'a pas été entretenue par les preneurs successifs et que la destination contractuelle des lieux n'a pas été respectée par l'appelante.



En vertu de l'article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »



Aux termes de l'article 1720 du code civil, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »



L'article 1755 du code civil énonce que « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »



Le contrat de bail stipule que le bailleur s'oblige à tenir le bien loué clos et couvert (') et que pour tout ce qui n'est pas prévu contractuellement, les parties déclarent se soumettre aux lois et usages. La clause relative à l'exploitation du commerce précise que le preneur devra se conformer aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter. Celle relative à la jouissance des lieux loués stipule que le preneur devra se conformer aux règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires et autres.

Celle intitulée « entretien, réparations » fait supporter au preneur « toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de son personnel. »



En l'absence de stipulation expresse contraire, le bailleur ne peut transférer à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, par application de l'article 1755 du code civil. En particulier, la clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état ne peut transférer la vétusté sur le preneur.

Cass 3ème civ. 22 février 2005 n°0319715



De même, les clause selon lesquelles le preneur a à sa charge « toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité » ou celle lui demandant de se conformer aux règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires et autres ne peuvent viser, en raison de son imprécision, les travaux imposés par l'administration.

Cass. 3ème civ. 13 novembre 2012, n°11-22.716, Cass. 3ème civ 1er décembre 2016 n°1522248.



Il s'ensuit que, contrairement à ce que soutient le bailleur, le bail ne comporte pas de clauses dérogatoires à l'article 1719 du code civil, sauf celle consistant à faire supporter au preneur « toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de son personnel. » 



Il est conclu dans le rapport d'expertise judiciaire de 2003 que 'La distribution électrique n'est pas faite dans les règles de l'art. Le tableau associé est à reprendre, ainsi que l'installation : les circuits ne comportent pas de protection pour les personnes mais uniquement des fusibles pour les surcharges et les courts-circuits. 

Cette installation doit être reprise en totalité, avec toutes les protections nécessaires. Pour l'exploitant, le personnel y travaillant et la clientèle, le respect des règles de protection s'impose. 

La périodicité des vérifications est fixée à un an, le point de départ de cette périodicité étant la date de la vérification initiale. Toutefois, le délai entre deux vérifications peut être porté à deux ans par le chef d'établissement si le rapport précédent ne présente aucune observation, ou si, avant l'échéance, il a fait réaliser des travaux de mise en conformité de nature à répondre aux observations contenues dans le rapport de vérification. 

En référence à l'acte notarié, aucune des parties n'a présenté de rapport de vérification de l'installation, aucune réserve n'a été formulée. 

Lors de l'accédit du 1er juillet, et en accord avec les parties, j'ai demandé à une entreprise d'installation électrique de présenter un devis de remise en état complète de l'installation, avec certificat de conformité. Il s'agit de la S.A.R.L. SIBINSKI, et le devis s'élève à la somme de : 23477 € hors taxes ' 28078,49 € toutes taxes comprises'.



Aucune pièce ne vient corroborer l'allégation du bailleur selon laquelle l'état des installations électriques résulte des travaux anarchiques réalisés par les preneurs successifs. Il n'est même pas précisé par le bailleur l'imputation de tel ou tel travaux à un quelconque preneur nommément cité.



La société [...] produit une facture d'un électricien datée du 9 janvier 2007, portant sur la mise en conformité de l'installation suite à son contrôle avec dépose et remplacement de l'armoire de distribution, mise en conformité des divers points de contrôle.



Le 11 mai 2008, la commission de sécurité contre les risques d'incendie et de panique a émis un avis favorable à la poursuite de l'exploitation de l'établissement, tout en demandant au Maire de mettre en demeure l'exploitant de faire procéder aux mesures préconisées dans le délai de 6 mois, à savoir le contrôle des installations électriques par un organisme agréé et la remise d'un échéancier de travaux compatible avec la mise en demeure émise. La commission a en effet rappelé que les constructeurs, installateurs et exploitants étaient tenus de procéder pendant la construction et périodiquement en cours d'exploitation aux « vérifications nécessaires par des organismes ou personnes agréés dans les conditions fixées par arrêté' »



 Ni mise en demeure du Maire, ni rapport de contrôle postérieur ne sont produits.



Contrairement à ce que soutient le preneur, l'administration n'a donc pas imposé, ni même demandé de travaux de mise en conformité mais des vérifications accomplies par des personnes agréées. Par contre, ainsi qu'il le fait valoir, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance qui concerne aussi bien la délivrance de la chose louée au moment de la prise d'effet du bail que son maintien en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée pendant l'exécution du bail, de sorte que le bailleur est tenu de cette obligation pendant la durée du bail.



Par conséquent, le bailleur est tenu de prendre en charge les travaux de mise aux normes de l'installation électrique, dont la non-conformité a été constatée par l'expert judiciaire.



Son obligation de délivrance trouve toutefois sa limite dans la destination qui a été convenue au bail. 

En l'espèce, les locaux loués doivent servir au preneur exclusivement à son habitation personnelle et à l'exploitation du commerce de débits de boisson et de tabac, snack, fournitures pour fumeurs et bimbeloterie.



Le bailleur soutient que le preneur se livrait à l'organisation périodique et habituelle dans le bar, de soirées musicales et de concerts. Le rapport d'expertise judiciaire fait état d'une activité « d'établissement de nuit et café chantant ».



Il ressort cependant du rapport d'expertise que l'installation électrique « doit être reprise en totalité, avec toutes les protections nécessaires. Pour l'exploitant, le personnel y travaillant et la clientèle, le respect des règles de protection s'impose ».



Précédemment, un constat d'huissier du 20 aout 2000 faisait état d'une installation électrique présentant des dangers certains pour le personnel, voire la clientèle.



Dès lors, le bailleur ne respectait pas son obligation de délivrance dans le cadre même de la destination contractuelle des lieux, quand bien même une activité supplémentaire de soirées musicales et de concerts avait parfois lieu.



La facture de l'entrepreneur en électricité d'un montant de 11 226,97 euros TTC reprend la plupart des éléments relevés par l'électricien missionné par l'expert et est d'un montant inférieur, s'agissant de mise en conformité « a minima ». En l'absence de tout élément chiffré actualisé sur le coût de remise en état complète de l'installation électrique, le bailleur sera condamné à payer la somme de 23 477 euros hors taxes comprenant tant la part représentant la remise en état « a minima » que celle relative à au « montant équivalent du coût de la remise en état complète de l'installation électrique. » 



Outre les travaux d'électricité, le preneur soutient que des travaux de maçonnerie ont été rendus nécessaires en raison de la vétusté des lieux. Il produit un devis daté du 18 novembre 2000 portant sur des travaux de rénovation intérieure. Ils concernent notamment la repose d'un plancher en bois, le décroutage d'une partie des murs de la montée d'escalier et de la « pièce du haut » pour refaire un enduit, la pose d'une porte anti-effraction, la fourniture d'une fenêtre en PVC double vitrage, le doublage du toit.



Un constat d'huissier du 22 août 2000 indique que les murs de la cage d'escalier sont particulièrement sales et vétustes, que le plancher du 3ème niveau est très vétuste, non porteur et présente un réel danger en l'état, que la fenêtre de la pièce à usage de bureau ne ferme pas et que l'ensemble des autres fenêtres, en bois et en vitrage simple sont en très mauvais état, que le plancher en bois d'une pièce annexe est en très mauvais état. Il est en outre fait mention d'un risque d'obstruction dans la cave et d'une pente mais il manque une ligne dans la photocopie, mal prise.



Ces constatations sont toutefois suffisantes pour retenir que le devis du 18 novembre 2000 vise à remédier à la vétusté des locaux loués et que leur prise en charge incombe au bailleur en vertu de son obligation de délivrance. Le bailleur sera par conséquent condamné à payer la somme de 5 179,06 euros. Cette somme ne sera pas indexée sur la coût de la construction, aucune clause d'indexation n'ayant été stipulée.



La société [...] produit son journal des ventes établissant que le commerce n'a pas été ouvert du 2 au 6 janvier 2007. La facture de l'entreprise d'électricité faisant état d'un versement d'acompte le 26 décembre 2006 est datée du 9 janvier 2007.



Ainsi que le fait valoir le bailleur, le contrat de bail comporte une clause de souffrance aux termes de laquelle « le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions et travaux quelconques (') et il ne pourra demander aucune indemnité, ni diminution de loyer ou interruption de paiement de loyer' ».



Il doit être ajouté que c'est le preneur qui a librement choisi la date d'exécution des travaux, qui se sont donc déroulés au moment compromettant le moins possible, voire pas du tout ' en cas de congés ' l'exploitation du commerce.



Il sera par conséquent débouté de sa demande en paiement de dommages intérêts au titre du préjudice d'exploitation.



En ce qui concerne la demande de réparation d'un préjudice économique d'un montant de 28 810 euros, l'acte de cession notarié signé le 31 août 2017 établit que la société [...] a acquis le fonds de commerce en 2006 pour le prix de 350 000 euros et le revend en 2017 pour la somme de 550 000 euros S'il est indiqué dans l'acte que le rapport d'une société Arkhedia met en évidence, le 19 avril 2017, une non-conformité de l'installation électrique, ce document n'est pas produit. La société [...] étant d'ores et déjà indemnisée au titre de la non-conformité de l'installation électrique, il ne peut être fait droit à une demande fondée sur une moins-value du prix de cession, alors même que celui-ci est supérieur au prix d'acquisition.



De même, la résistance abusive n'est pas caractérisée et ne se démontre pas par la simple appréciation inexacte de ses droits. La société [...] sera donc déboutée de sa demande de dommages intérêts.



Sur les frais de l'instance :



La société Crédit Lyonnais, qui succombe en l'essentiel de ses demandes, devra supporter les dépens de première instance et d'appel. Elle devra payer à la société [...] une somme équitablement arbitrée à 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La Cour, statuant par arrêt de défaut et en dernier ressort,



Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a :

- jugé que l'instance n'était pas périmée ; 

-déclaré les époux [J] irrecevables en leurs demandes; 

-déclaré recevable la SNC [...] en ses demandes; 



Et statuant à nouveau, 



Condamne la société Crédit Lyonnais à payer à la SNC [...] la somme de 23 477 euros HT, correspondant au coût des travaux de mise en conformité de l'installation électrique; 



Condamne la société Crédit Lyonnais au paiement de la somme de 5 179,06 euros, correspondant au coût des travaux de maçonnerie rendus nécessaires par la vétusté; 



Déboute la SNC [...] de ses demandes :

- en paiement de la somme de 3 200 euros au titre de la perte d'exploitation pour la période du 2 au 6 janvier 2007, 

- de celle de 28 810 euros, somme à indexer sur le coût de la construction depuis le 11 décembre 2000, au titre du préjudice économique ayant résulté de la non-conformité de l'installation électrique,

- de celle, à raison de la résistance abusive de la société Crédit Lyonnais à lui payer, en réparation du préjudice causé par une telle résistance, et à titre de dommages-intérêts, la somme de 5 000 euros ;



Condamne la société Crédit Lyonnais à payer à la SNC [...] la somme de 3 000 euros à titre de frais, en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; 

Condamne la société Crédit Lyonnais aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Arrêt signé par la présidente et par la greffiere.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,