Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE







GROSSES + EXPÉDITIONS : le 11/01/24

Me Alexis DEVAUCHELLE

la AARPI CATHELY & ASSOCIES

ARRÊT du : 11 JANVIER 2024



N° : 11 - 24 

N° RG 23/00787 

N° Portalis DBVN-V-B7H-GYEU



DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du Président du TJ de MONTARGIS en date du 16 Février 2023



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265287294713679

S.A. LABORATOIRE CEVRAI FCV 

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]





Ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Marc GENOYER, membre de la SCP 91 DEGRES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER,





D'UNE PART



INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265286556224064

La société IMMOJED SCI 

Agissant poursuites et diligences par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité,

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]





Ayant pour avocat Me Aurélie MORICE, membre de l'AARPI CATHELY & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTARGIS









D'AUTRE PART



DÉCLARATION D'APPEL en date du : 03 Mars 2023

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 12 Octobre 2023







COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 16 NOVEMBRE 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Daamien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile.



Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

 

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, 

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,





Greffier :



Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, 





ARRÊT :



Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 11 JANVIER 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :



Par acte sous seing privé du 23 juin 2016, la société SCI Immojed a consenti un bail commercial à la SAS Cels Laboratoire, devenue la société Laboratoire Cevrai-FCV, portant sur un bâtiment à usage de bureaux et activités d'une superficie de 3 035 m², situé à Sainte-Geneviève-des-Bois (45230) zone industrielle de la Bonne Dame, moyennant un loyer en principal annuel de 50 400 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement d'avance.













Suivant acte extra judiciaire du 25 mai 2019, la SCI Immojed a fait délivrer à la société Cels Laboratoire un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail de payer la somme en principal de 81 768,17 euros.



Par acte du 16 juin 2019, la société Cels Laboratoire SAS a fait assigner la SCI Immojed devant le tribunal de grande instance de Montargis, aux fins principales d'annulation du commandement de payer et de condamnation de la SCI Immojed au paiement d'une somme HT de 83 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et matériel.



Par jugement du 24 juin 2021, le tribunal judiciaire de Montargis a notamment :

- prononcé la nullité du commandement de payer signifié par la SCI Immojed à la société Cels Laboratoire SAS, par acte de Me [H] [C], huissier de justice, en date du 25 mai 2019,

- débouté la société SCI Immojed de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 23 juin 2016 avec la société Cels Laboratoire SAS,

- débouté la société SCI Immojed de ses demandes subséquentes en paiement de loyers, de charges et d'une indemnité d'occupation à compter du 26 juin 2019,

- dit par conséquent n'y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire à la demande de la société Laboratoire Cevrai-FCV SA,

- débouté la société Laboratoire Cevrai-FCV SA de sa demande de nullité de la 'clause de résiliation' du bail commercial en date du 23 juin 2016,

- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 23 juin 2016 entre la société SCI Immojed et la société Cels Laboratoire SAS avec effet au jour de la signification du présent jugement,

- condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société Cels Laboratoire SAS, à payer à la société SCI Immojed la somme mensuelle de 5 400 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter de la signification du présent jugement et jusqu'à libération effective et complète des lieux objet du bail du 23 juin 2016,

- condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société Cels Laboratoire SAS, à payer à la société SCI Immojed la somme totale de 168 307,25 euros représentant la somme de 105 510 euros au titre des loyers impayés du mois de mars 2019 au mois de juin 2020, et la somme de 63.157,25 euros au titre de la quote-part de taxe foncière impayée pour les années 2016 à 2020,

- dit que la société Laboratoire Cevrai-FCV SA pourra se libérer de ladite somme par 24 mensualités de 7 012,80 euros, payables avant le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

- dit que les effets de la résiliation judiciaire seront suspendus pendant la durée des délais de paiement, sous réserve du paiement régulier de l'indemnité d'occupation et des mensualités dues au titre de l'échelonnement de la dette,

- rappelé qu'aux termes de l'article 1244-2 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige (devenu 1343-5 alinéa 4 du code civil) ces délais suspendent les voies d'exécution,

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructeuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,













- dit qu'en cas de défaut de paiement d'une mensualité, la société SCI Immojed pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet, faire procéder à l'expulsion de la société Laboratoire Cevrai-FCV SA ainsi qu'à celle de tous occupants, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- débouté la société Laboratoire Cevrai-FCV SA venant aux droits de la société Cels Laboratoire SAS, de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de compensation subséquente,

- débouté la société SCI Immojed de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société Cels Laboratoire SAS, à payer à la société SCI Immojed la somme de 2 000 au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société Cels Laboratoire SAS, aux dépens, dont distraction au profit de Maître Morice,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.



Suivant déclaration du 23 juillet 2021, la société Laboratoire Cevrai-FCV SA a interjeté appel de ce jugement.



Parallèlement, par acte extra judiciaire du 20 décembre 2021, la société Laboratoire Cevrai-FCV a fait délivrer à la SCI Immojed un congé pour le 22 juin 2022, date d'expiration de la prochaine période triennale. La société Laboratoire Cevrai-FCV n'ayant pas quitté les lieux à la date du 22 juin 2022, la SCI Immojed a, par acte du 30 juin 2022, sollicité son expulsion sous astreinte et la fixation d'une indemnité d'occupation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montargis, lequel a notamment, par ordonnance du 16 février 2023 :

Vu le congé délivré par la société Laboratoire Cevrai-FCV à la SCI Immojed en date du 22 juin 2022,

- ordonné l'expulsion de la société Laboratoire Cevrai-FCV et de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe sans droit ni titre [Adresse 3] appartenant à la SCI Immojed, le cas échéant avec le concours de la force publique, dans un délai de 45 jours à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter du 46ème jour suivant la signification de la décision à intervenir et jusqu'à libération effective des lieux,

- condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV à payer à la SCI Immojed la somme provisionnelle de 7 348,32 euros à titre d'indemnité d'occupation rétroactivement à compter du 1er août 2022 en deniers ou quittances, et ce jusqu'à la libération effective et totale des lieux,

- condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV à payer à la SCI Immojedla somme provisionnelle de 5 310,59 euros au titre de sa quote-part de taxe foncière de l'année 2022, outre intérêts calculés au taux légal à compter du 3 juin 2022.



La société Laboratoire Cevrai-FCV a également interjeté appel de cette ordonnance.

















Dans ce contexte, le 21 juillet 2022, la SCI Immojed a déposé une requête aux fins de constat et mesures conservatoires pour autoriser un huissier de justice à procéder à un état des lieux détaillé des locaux lui appartenant occupés par la société Laboratoire Cevrai FCV, ainsi qu'à la pose de scellés sur du matériel, dont une centrale d'extraction.



Par ordonnance sur requête du 22 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Montargis a :

- autorisé Me [H] [C], huissier de justice à Gien, à se présenter sis [Adresse 3] dans les locaux apparteneant à la SCI Immojed, afin de :

* procéder à un état des lieux détaillé des locaux appartenant à la SCI Immojed, en ce compris les locaux occupés sans droit ni titre par la société Laboratoire Cevrai FCV, 

* procéder à la pose de scellés sur la centrale d'extraction [I] et sur l'ensemble des agencements qui garnissent également les locaux appartenant à la SCI Immojed, actuellement occupés par la société Laboratoire Cevrai FCV,

- ordonné à Me [H] [C], huissier de justice à Gien dont l'étude est située [Adresse 2], de dresser procès-verbal du tout et en remettre copie à la SCI Immojed et au président de la juridiction de céans,

- rappelé que l'ordonnance est exécutoire au seul vu de la minute et qu'il peut nous en être référé en cas de difficulté.



L'huissier a procédé à ses opérations de pose des scellés et d'état des lieux suivant procès-verbal de constat du 28 juillet 2022, signification de la requête et de l'ordonnnace le commettant à la société Laboratoire Cevrai FCV préalablement effectuée.



Par acte du 14 septembre 2022, la société Laboratoire Cevrai FCV SA a fait assigner la société Immojed devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montargis aux fins de voir rétracter l'ordonnance sur requête du 22 juillet 2022 et enjoindre à la SCI Immojed de signifier à ses frais l'entière mainlevée de la pose de scellés pratiquée le 28 juillet 2022, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance de référé du 16 février 2023, le président du tribunal judiciaire de Montargis a :

- déclaré recevable la requête en rétractation de l'ordonnance rendue qui a été signifiée le 28 juillet 2022, 

- rejeté la requête en rétractation formée par la société Laboratoire Cevrai FCV,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné la société Laboratoire Cevrai FCV à payer à la SCI Immojed la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Laboratoire Cevrai FCV aux entiers dépens comprenant les frais d'huissier exposés par la SCI Immojed en exécution de l'ordonnance du 22 juillet 2022.

















Suivant déclaration du 3 mars 2023, la société Laboratoire Cevrai FCV a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément énoncés de cette décision, à l'exception de la disposition relative à la recevabiltié de sa requête. 



Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2023, la SA Laboratoire Cevrai FCV demande à la cour de : 

Vu les textes visés, 

Vu la jurisprudence citée, 

Vu les pièces produites,

- réformer entièrement la décision de première instance,

Quoi faisant :

- rétracter purement et simplement l'ordonnance sur requête du 22 juillet 2022, 

- enjoindre à la SCI Immojed de signifier à ses seuls frais à la société Laboratoire Cevrai FCV, dès signification de la décision à intervenir, l'entière mainlevée de la pose de scellés pratiquée le 28 juillet 2022, 

- condamner la SCI Immojed à verser à la société Laboratoire Cevrai FCV la somme de 10 000 

euros au titre des frais irrépétibles (art. 700 cpc), 

- condamner la SCI Immojed aux entiers dépens (art. 695 et s. cpc) dont distraction au profit de 

l'avocat soussigné (art. 699 cpc). 



Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 juin 2023, la SCI Immojed demande à la cour de:

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Montargis du 16 février 2023 RG n°22/00130,

- débouter la société Laboratoire Cevrai FCV de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

- condamner la société Laboratoire Cevrai FCV à payer à la SCI Immojed la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Laboratoire Cevrai FCV aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Morice, avocat au barreau de Montargis, pour ceux la concernant, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. 



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 12 octobre 2023.





MOTIFS : 



Sur la demande de rétractation :



Aux termes de l'article 497 du code de procédure civile, 'le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l'affaire'.















L'instance en rétractation, prévue par l'article 497 du code de procédure civile, a pour seul objet de soumettre à un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l'initiative d'une partie en l'absence de son adversaire, de sorte que la saisine du juge de la rétractation se trouve limitée à cet objet.



Il appartient au requérant de justifier de ce que sa requête était fondée, et non au demandeur à la rétractation de rapporter la preuve qu'elle ne l'est pas. Le juge de la rétractation doit se placer au jour où il statue, en considérant la situation qui existe à cet instant.



La société Laboratoire Cevrai FCV conteste seulement l'apposition des scellés dont il convient de rappeler qu'elle constitue une mesure conservatoire. 



La SCI Immojed expose qu'elle est propriétaire de la centrale d'extraction aqueuse installée dans les locaux donnés à bail à la société Laboratoire Cevrai FCV pour l'avoir acquise en 2008 ; que la société Laboratoire Cevrai FCV a déjà cédé certains éléments composant cette centrale et se trouve désormais occupante sans droit ni titre des locaux dans lequels elle continue d'exploiter son activité ; que la centrale litigieuse est nécessaire à l'exploitation de celle-ci et qu'il est à craindre que la société Laboratoire Cevrai FCV quitte les lieux en emportant le matériel dont la SCI Immojed est propriétaire.



La société Laboratoire Cevrai FCV s'oppose à la pose de scellés sur la centrale d'extraction [I] installée dans les locaux objets du bail conclu entre les parties, au motif que la SCI Immojed n'en est pas propriétaire. 



Elle fait valoir qu'il n'est pas possible de retenir la qualification d'immeuble par destination pour la centrale d'extraction aqueuse, comme le soutient à tort la SCI Immojed, dans la mesure où ce bien -avant sa fixation artificielle en 2015 par le coulage du béton sur les pieds de la centrale d'extraction - n'était prévu que pour être posé au sol avec la simple fixation d'un boulon par pied et pouvait être retiré sans porter atteinte à la structure de l'immeuble ; qu'il s'agit ni plus ni moins que d'un bien meuble ; que sa fixation artificielle n'a eu pour but que de soustraire ledit bien aux acquéreurs de la société DPLI, ancien exploitant des lieux placé en liquidation judiciaire et dont l'intégralité des éléments incorporels et corporels a été transférée à la société Cels Laboratoire devenue Laboratoire Cevrai FCV ; que ce bien meuble appartient donc à l'exploitant des lieux par application de la présomption de l'article 2276 du code civil.



Elle ajoute qu'elle ne compte pas quitter les lieux dans la mesure où les deux parties auraient donné leur accord sur la chose et sur le prix des biens immobiliers au sein desquels elle exerce son activité et qui lui seraient ainsi cédés.



La SCI Immojed produit un ensemble de pièces, et notamment :

- la facture de la société [I] du 26 mai 2008 adressée à la société Projed -dont la SCI Immojed est une filiale- concernant une unité d'extraction aqueuse d'un prix de 418 600 euros TTC, 











- l'attestation de M. [N] [I] du 7 septembre 2022 certifiant ne pas avoir 'vendu de centrale d'extraction à la société DPLI, ni en direct, ni au travers du crédit coopératif ou de sa filiale crédit bail mais uniquement en 2013 et 2015 des pièces détachées destinées à la centrale d'extraction acquise par Projed en 2008", 

- le courrier du 26 octobre 2022 de la société Crédit Coopératif aux termes duquel celle-ci indique n'avoir jamais acquis d'unité d'extraction aqueuse, financée par un crédit bail signé avec la société DPLI,

- l'avenant au bail commercial conclu entre la société Immojed et la société DPLI le 31 décembre 2014 portant spécifiquement sur l'unité d'extraction aqueuse moyennant un loyer principal annuel de 3 600 euros, 

- un chèque de la société Cels Laboratoire à l'ordre de la SCI Immojed d'un montant de 5 400 euros dont il n'est pas contesté qu'il correspond au loyer au titre de l'utilisation de cette centrale en plus du loyer relatif aux locaux,

dont il résulte qu'elle est propriétaire de la centrale d'extraction en cause, peu important à cet égard la nature d'immeuble par destination ou de meuble de ladite centrale, comme l'a à juste titre considéré le premier juge, et ce d'autant qu'il est justifié que la société DPLI dont la société Laboratoire Cevrai FCV a repris les actifs était locataire et non pas propriétaire de la centrale.



Il ressort des éléments du dossier que la SCI Immojed peut légitimement craindre un détournement de son matériel voire une dégradation de celui-ci dès lors d'une part que la société Laboratoire Cevrai FCV a déjà tenté de vendre une partie de la centrale en pièces détachées, s'agissant notamment des évaporateurs de la centrale d'extraction le 14 février 2022, d'autre part que nonobstant la volonté de la société Laboratoire Cevrai FCV de continuer à exploiter les lieux, des décisions de justice se sont déjà prononcées sur son occupation sans droit ni titre des locaux appartenant à la SCI Immojed et dans lesquels se trouve le matériel concerné.



La SCI Immojed était donc fondée à solliciter en urgence et de manière non contradictoire la pose de scellés sur la centrale d'extraction aqueuse se trouvant dans ses locaux, occupés par la société Laboratoire Cevrai FCV, afin de préserver ses droits.



En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise qui n'a pas fait droit à la demande de rétractation de la société Laboratoire Cevrai FCV.



Sur les demandes accessoires :



Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.



La société Laboratoire Cevrai FCV, qui succombe à hauteur de cour, supportera la charge des dépens d'appel et sera condamnée à payer à la SCI Immojed la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

 















 



PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance du 16 février 2023 du président du tribunal judiciaire de Montargis en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant,



Condamne la société Laboratoire Cevrai FCV aux dépens d'appel, lesquels pourront être directement recouvrés par Me Aurélie Morice, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne la société Laboratoire Cevrai FCV à verser à la SCI Immojed la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT