Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE







GROSSES + EXPÉDITIONS : le 11/01/24

la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE

la SELARL GILLET

ARRÊT du : 11 JANVIER 2024



N° : 12 - 24 

N° RG 23/01164 

N° Portalis DBVN-V-B7H-GZBU



DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du Président du TJ de TOURS en date du 07 Mars 2023



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°:1265286731029995 

S.A.S. CENTRE DE PREVENTION ET DE SECURITE 

Exerçant sous le nom commercial 'ARECIA INSTITUT DE FORMATION', 

Agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]





Ayant pour avocat postulant Me Benoît BERGER, membre de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Antoine DULIEU, membre de la SELARL BAILLET DULIEU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS







D'UNE PART



INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265298472922384

SCI PAULINE 

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]





Ayant pour avocat Me Jean-Yves GILLET, membre de la SELARL GILLET, avocat au barreau de TOURS











D'AUTRE PART



DÉCLARATION D'APPEL en date du : 27 Avril 2023

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 16 Novembre 2023









COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 16 NOVEMBRE 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile.



Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

 

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, 

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,





Greffier :



Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, 





ARRÊT :



Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 11 JANVIER 2024par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :



Par acte du 1er septembre 2013, la SCI Pauline a donné à bail commercial à la SAS ANH Formation un ensemble immobilier comprenant deux salles, un bureau et un poste central de sécurité, situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de 9 années à compter du 1er mai 2010, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d'avance.









Par jugement du 29 janvier 2020, le tribunal de commerce de Tours a prononcé la cession des actifs de la SAS ANH Formation, en ce compris le droit au bail, à la SAS Centre de prévention et de sécurité exerçant sous le nom commercial Arecia Institut de Formation.



Par acte du 9 décembre 2020, la SCI Pauline a fait délivrer à la société Centre de prévention et de sécurité un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail de payer la somme en principal de 11 202,15 euros, correspondant aux loyers couvrant la période de janvier 2020 à novembre 2020, lui faisant également sommation de régler au titre des charges le prorata de la taxe foncière 2020 à compter de la cession des actifs prononcée par le jugement du tribunal de commerce de Tours le 29 janvier 2020.



Par acte extrajudiciaire du 17 décembre 2020, la société Centre de prévention et de sécurité a donné congé des lieux à effet du 30 juin 2021, lesquels ont été libérés à cette date.



Par acte du 20 août 2021, la SCI Pauline a fait délivrer à la société Centre de prévention et de sécurité une sommation de payer les sommes de :

' 19 440,50 euros au titre des loyers impayés, pour la période de janvier 2020 à juin 2021,

' 6 347,06 euros au titre des taxes foncières 2020 et 2021,

' 147,16 euros au titre des factures d'eau d'octobre 2020 et février 2021.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 août 2021, la société Centre de prévention et de sécurité a fait savoir à la SCI Pauline qu'elle ne défèrerait pas à cette sommation, le local n'étant pas conforme à sa destination faute pour la bailleresse d'avoir procédé aux gros travaux de réparations qui lui incombaient concernant notamment la chaudière et l'électricité.



Par acte du 8 novembre 2022, la SCI Pauline a fait assigner la société Centre de prévention et de sécurité devant le président du tribunal judiciaire de Tours statuant en référé aux fins de la voir condamner, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la décision à intervenir, au paiement de la somme provisionnelle de 26 066,22 euros au titre des impayés locatifs, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 20 août 2021, outre une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 7 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours a :

- condamné la SAS Centre de prévention et de sécurité à payer à titre provisionnel à la SCI Pauline les sommes de :

' 19 440,50 euros au titre des loyers impayés,

' 147,16 euros au titre des factures d'eau,

et ce avec intérêt au taux légal à compter du 20 août 2021,

- rejeté la demande d'astreinte,

- rejeté le surplus des demandes des parties,

- condamné la SAS Centre de prévention et de sécurité aux entiers dépens d'instance,

- condamné la SAS Centre de prévention et de sécurité à payer à la SCI Pauline la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.









Suivant déclaration du 27 avril 2013, la société Centre de prévention et de sécurité a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément énoncés de cette décision.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2023, la société Centre de prévention et de sécurité demande à la cour de : 

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 

Vu l'article 1219 du code civil, 

Vu le bail du 1er septembre 2013, 

- infirmer l'ordonnance du 7 mars 2023 en ce qu'elle a : 

' condamné la SAS Centre de prévention et de sécurité à payer à titre provisionnel à la SCI Pauline la somme de 19 440,50 euros au titre des loyers impayés avec intérêt au taux légal à compter du 20 août 2021, 

' rejeté les demandes de la SAS Centre de prévention et de sécurité, 

' condamné la SAS Centre de prévention et de sécurité aux entiers dépens d'instance, 

' condamné la SAS Centre de prévention et de sécurité à payer à la SCI Pauline la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Et, statuant à nouveau sur ces points : 

- débouter la SCI Pauline de sa demande de règlement des arriérés de loyers, 

- condamner la SCI Pauline à payer à la société Centre de prévention et de sécurité la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, 

- confirmer l'ordonnance pour le surplus. 



Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 novembre 2023, la SCI Pauline demande à la cour de :

Vu la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 1er septembre 2013, 

Vu le jugement rendu par le tribunal de commerce de Tours le 29 janvier 2020, 

Vu la sommation de payer en date du 20 août 2021, 

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 

Vu les dispositions de l'article 1728 du code civil, 

Vu les dispositions de l'article 1155 du code civil, dans sa version applicable au contrat de bail conclu avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, 

Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Vu la jurisprudence, 

Vu les pièces versées aux débats, 

- juger la SCI Pauline recevable et bien-fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, 

Et par conséquent, 

- confirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Tours en ce qu'elle : 

' condamne la SAS Centre de prévention et de sécurité à payer à titre provisionnel à la SCI Pauline les sommes de : 

' 19 440,50 euros au titre des loyers impayés, 

' 147,16 euros au titre des factures d'eau, 

et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 20 août 2021, 

' rejette le surplus des demandes de la SAS Centre de prévention et de sécurité, 







' condamne la SAS Centre de prévention et de sécurité aux entiers dépens d'instance, 

' condamne la SAS Centre de prévention et de sécurité à payer à la SCI Pauline la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Et, statuant de nouveau, y ajoutant, 

- condamner par provision la SAS Centre de prévention et de sécurité, exerçant sous le nom commercial « Arecia - Institut de Formation », à verser à la SCI Pauline la somme de 26 066,22 euros au titre des impayés locatifs, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation en date du 20 août 2021, comprenant notamment : 

' 19.440,50 euros au titre des loyers impayés, 

' 6.347,06 euros au titre des taxes foncières, 

' 147,16 euros au titre des factures d'eau, 

- prononcer une astreinte de 200 euros par jour à compter de la décision à intervenir jusqu'au parfait règlement des sommes dues, 

- juger que l'ordonnance de référé et la décision à intervenir est assortie de l'exécution provisoire de droit, 

- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus ambles ou contraires de la SAS Centre de prévention et de sécurité, 

- condamner la SAS Centre de prévention et de sécurité, exerçant sous le nom commercial «Arecia - Institut de Formation» à verser à la SCI Pauline la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SAS Centre de prévention et de sécurité, exerçant sous le nom commercial «Arecia - Institut de Formation» aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût des commandements de payer les loyers commerciaux, de la signification de l'assignation, la sommation de payer les loyers, de l'état des privilèges et nantissements, ainsi que du certificat négatif de procédure collective à l'encontre de la SAS Centre de prévention et de sécurité, ainsi que le timbre fiscal et les timbres de plaidoiries, et le coût de la signification des actes pour obtenir le recouvrement des sommes dus, dont notamment l'assignation et la sommation de payer. 



L'affaire a été fixée à l'audience du 16 novembre 2023 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 novembre 2023 à 9 h 30 avant l'ouverture des débats.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. 





MOTIFS :



En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils





 peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Sur la demande de provision au titre des loyers impayés :



La SCI Pauline fait valoir que depuis le 29 janvier 2020 et jusqu'au congé à effet du 30 juin 2021, la société Centre de prévention et de sécurité ne lui a jamais versé la moindre somme. Elle sollicite au titre des loyers impayés la somme provisionnelle de 19 440,50 euros.



Le montant du décompte des loyers impayés, tel qu'il figure aux termes de la sommation de payer du 20 août 2021, n'est pas discuté par la société Centre de prévention et de sécurité, laquelle conteste l'existence de son obligation de paiement au titre de l'exception d'inexécution. Elle fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer au preneur un local lui permettant d'exploiter son activité conformément à sa destination, compte tenu des dysfonctionnements de la chaudière. Elle précise qu'alors même qu'il appartenait au bailleur, dans le cadre de son obligation de délivrance conforme, non seulement de fournir au locataire un local doté d'un système de chauffage, mais aussi de pourvoir à son remplacement en cas de défaillance, celui-ci n'a jamais estimé devoir procéder au remplacement de ladite chaudière ; que dès lors le manquement manifeste du bailleur à son obligation de délivrance justifie la non-exécution par la société Centre de prévention et de sécurité de ses obligations, notamment de payer les loyers.



A l'appui de sa contestation, la société Centre de prévention et de sécurité produit un devis du 25 septembre 2020 et une facture du 28 septembre 2020 d'un montant TTC de 165,88 euros -dont il ressort qu'un plombier est intervenu pour une chaudière en panne suite à un manque d'entretien- que n'accompagne aucune réclamation adressée sur ce point au bailleur, le manque de chauffage et d'eau chaude n'étant dénoncé que le 31 août 2021 en réponse à la sommation de payer. En outre, il convient de rappeler qu'aux termes du bail, le locataire s'est engagé à entretenir constamment les lieux loués en bon état de réparations locatives et d'entretien.



C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que la société Centre de prévention et de sécurité ne justifiait pas de l'existence d'une contestation sérieuse à son obligation de payer les loyers, tirée d'une inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance et de réalisation des gros travaux lui permettant d'opposer à bon droit l'exception d'inexécution.



En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Centre de prévention et de sécurité au paiement de la somme de 19 440,50 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés.



Sur la demande de provision au titre des factures d'eau :



La SCI Pauline sollicite à ce titre la somme de 147,16 euros.

















La société Centre de prévention et de sécurité, bien qu'ayant énoncé dans sa déclaration d'appel sa condamnation au paiement de la somme de 147,16 euros au titre des factures d'eau, ne conclut pas à l'infimation de l'ordonnance entreprise sur ce point dans le dispositif de ses dernières écritures ni même n'invoque aucun moyen à cet égard dans la discussion. La décision dont appel sera donc confirmée de ce chef.



Sur la demande de provision au titre des taxes foncières :



La SCI Pauline sollicite dans le cadre de son appel incident la condamnation de la société Centre de prévention et de sécurité au paiement de la somme de 6 347,06 euros à titre de provision à valoir sur les taxes foncières 2020 et 2021, soit 4 137,25 euros au titre de la taxe foncière 2020 prorata temporis (337/365 ème) et 2 209,81 euros au titre de la taxe foncière 2021 prorata temporis (180/365ème), demande dont elle a été déboutée en première instance en l'absence de production desdites taxes foncières.



Elle communique en cause d'appel une lettre de relance de la Direction générale des finances publiques du 1er décembre 2020 réclamant le règlement de la somme de 4 481 euros, soit 4 074 euros de taxes foncières et 407 euros de majoration, ainsi qu'un avis d'imposition de taxes foncières pour 2021 d'un montant de 4 130 euros.



La société Centre de prévention et de sécurité conteste devoir payer 100 % des taxes foncières ainsi que la majoration de 10 % pour l'année 2020, compte tenu des stipuations contractuelles qui mettent à sa charge le remboursement au bailleur de la moitié de l'impôt foncier afférant à la totalité de l'immeuble.



L'article 6 paragraphe 12 alinéa 2 du contrat de bail stipule que le preneur 'remboursera au bailleur en sus du loyer et des charges toutes les taxes locatives, ainsi que la moitié de l'impôt foncier afférant à la totalité de l'immeuble'.



Compte tenu des termes du bail, l'obligation au paiement de la taxe foncière de la société Centre de prévention et de sécurité n'est pas sérieusement contestable à concurrence de la somme de :

- pour l'année 2020 : 4 074 euros (sans majoration dès lors que la société locataire n'est tenue qu'au remboursement et non au paiement d'une fraction de la taxe foncière) : 2 x (337/365) =

1 880 euros,

- pour l'année 2021 : 4 130 euros : 2 x (180 /365) = 1 018 euros, 

et ce peu important que la société Centre de prévention et de sécurité ait occupé la totalité du bâtiment puisque la charge du paiement de la taxe foncière, incombant au propriétaire, a été transférée au locataire à concurrence de la moitié de l'impôt seulement, conformément à l'accord des parties, 

Soit un total de 2 898 euros.



Par infirmation du jugement entrepris, vu l'évolution du litige, il convient de condamner la société Centre de prévention et de sécurité à verser à la SCI Pauline la somme provisionnelle de 2 898 euros à valoir sur les taxes foncières 2020 et 2021, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la sommation du 20 août 2021. 

 











Sur la demande de prononcé d'une astreinte :



C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a rejeté la demande d'astreinte formée par la SCI Pauline.

 

Sur les autres demandes :



Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.



La société Centre de Prévention et de Sécurité, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel et sera condamnée à payer à la SCI Pauline la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.





PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance du 7 mars 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire de Tours, sauf en ce qu'elle a rejeté le surplus des demandes des parties,



Statuant à nouveau du chef infirmé, 



Condamne la société Centre de prévention et de sécurité à payer à la SCI Pauline la somme provisionnelle de 2 898 euros à valoir sur les taxes foncières des années 2020 et 2021, 



Y ajoutant, 



Condamne la société Centre de prévention et de sécurité à payer à la SCI Pauline la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Centre de prévention et de sécurité aux dépens d'appel.



Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT