Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 11 janvier 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE







GROSSES + EXPÉDITIONS : le 11/01/24

la SCP DELHOMMAIS, MORIN

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI

ARRÊT du : 11 JANVIER 2024



N° : 13 - 24 

N° RG 23/01194 

N° Portalis DBVN-V-B7H-GZD2



DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du Président du TJ de TOURS en date du 28 Mars 2023



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265286106481721 

S.A.R.L. ESPACE LAVERIE COUTURE

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]





Ayant pour avocat Me Marc MORIN, membre de la SCP DELHOMMAIS, MORIN, avocat au barreau de TOURS







D'UNE PART



INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265296003797957

S.C.I. ADETMA 

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]





Ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER, membre de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS









D'AUTRE PART









DÉCLARATION D'APPEL en date du : 02 Mai 2023

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 09 Novembre 2023







COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 16 NOVEMBRE 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile.



Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

 

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, 

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,





Greffier :



Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, 





ARRÊT :



Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 11 JANVIER 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :



Par acte sous seing privé du 21 décembre 2015, Mme [V] [X] née [F], aux droits de laquelle vient la SCI Adetma depuis le 30 novembre 2018, a donné à bail à la société Espace Blanc Nature, aux droits de laquelle vient la SARL Espace Laverie Couture depuis le 26 juillet 2018, des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2016, moyennant un loyer mensuel en principal de 539,29 euros.















Suivant acte notarié du 7 février 2019, Mme [Y] [O] épouse [K] a cédé à la SARL Espace Laverie Couture son droit au bail portant sur un local commercial également situé [Adresse 1] à [Localité 4] qu'elle tenait d'un bail commercial du 8 juin 2010 pour une durée de neuf ans, et se poursuivant par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel en principal de 250 euros, dont le bailleur est également la SCI Adetma.



Le loyer de la SARL Espace Laverie Couture a ainsi été porté à la somme de 789,29 euros par mois hors taxes et hors charges. 



Par acte extra judiciaire du 25 mai 2021, la SCI Adetma a fait delivrer à la SARL Espace Laverie Couture un commandement de payer les loyers visant une clause résolutoire pour un montant en principal de 6 280,64 euros.



Saisi par la SCI Adetma d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion de la société Espace Laverie Couture, le président du tribunal judiciaire de Tours statuant en référé a, par ordonnance du 8 novembre 2022, rejeté ses demandes.



Suivant acte extra judiciaire du 7 décembre 2022, la SCI Adetma a fait délivrer à la SARL Espace Laverie Couture un nouveau commandement de payer visant les clauses résolutoires stipulées aux deux baux commerciaux pour avoir paiement de la somme de 20 379,49 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2022.



En l'absence de règlement dans le délai d'un mois imparti par ce commandement, la SCI Adetma a, par acte du 3 février 2023, fait assigner la société Espace Laverie Couture devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Tours en constatation de l'acquisition des clauses résolutoires, expulsion des lieux, fixation d'une indemnité d'occupation et paiement à titre provisionnel de l'arriété locatif. 



Par ordonnance du 28 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours a:

- constaté l'acquisition des clauses résolutoires et la résiliation des baux souscrits entre les parties à compter du 8 janvier 2023,

- rejeté les demandes de délai de paiement et de suspension du commandement de quitter les lieux formulées par la SARL Espace Laverie Couture,

- ordonné en conséquence à la SARL Espace Laverie Couture d'avoir à libérer les lieux dans le délai de deux mois, à compter de la signification de la présente ordonnance,

- autorisé, faute pour la SARL Espace Laverie Couture de le faire à l'expiration de ce délai, la SCI Adetma à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- dit qu'au moment de l'expulsion les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier en charge de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,











- condamné la SARL Espace Laverie Couture à payer à la SCI Adetma :

' une provision de 20.379,49 euros à valoir sur les impayés contractuels à la date de l'acquisition de la clause résolutoire,

' une somme de 897,15 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation payable le premier de chaque mois à compter du 1er février 2023, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu'à complète libération des lieux,

- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de provision et de compensation de la SARL Espace Laverie Couture,

- rejeté le surplus des demandes des parties,

- condamné la SARL Espace Laverie Couture à payer à la SCI Adetma une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Espace Laverie Couture aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 décembre 2022.



Suivant déclaration du 2 mai 2023, la SARL Espace Laverie Couture a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément énoncés de cette décision.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 août 2023, la SARL Espace Laverie Couture demande à la cour de : 

- déclarer la SARL Espace Laverie Couture recevable et bien fondée en son appel,

- infirmer l'ordonnance rendue le 28 mars 2023,

En conséquence :

- suspendre les effets des clauses résolutoires jusqu'à la date des réparations locatives afférentes au ballon d'eau chaude endommagé,

- allouer de façon provisionnelle à la SARL Espace Laverie Couture la somme de 9 600 euros à valoir sur ses préjudices de jouissance et de trouble d'exploitation entre janvier 2022 et mai 2023,

- fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la mise en oeuvre des clauses résolutoires à la somme de 189,26 euros,

- octroyer les plus amples délais de paiement à la SARL Espace Laverie Couture, 

- laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles et dépens engagés par elle en première intance et en cause d'appel,

- débouter la SCI Adetma de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires. 



Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2023, la SCI Adetma demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les dispositions de l'article L.145-41 du même code,

- juger la SARL Espace Laverie Couture mal fondée en son appel, et l'en débouter fermement,

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 28 mars 2023 par la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Tours (RG n°23/20099),

- débouter la SARL Espace Laverie Couture de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la SARL Espace Laverie Couture à régler à la SCI Adetma une somme complémentaire de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire ; outre 4 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'à prendre à sa charge exclusive les entiers dépens d'instance,











- juger que les frais d'exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.



L'affaire a été fixée à l'audience du 16 novembre 2023 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 9 novembre 2023.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. 





MOTIFS :



Sur l'acquisition de la clause résolutoire :



C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré que le commandement de payer du 7 décembre 2022 visant les clauses résolutoires portant sur un montant en principal de 20 379,49 euros, décompte non critiqué par la société locataire, l'éventualité d'une compensation à hauteur de 7 800 euros, portée à 9 600 euros en cause d'appel, au titre des préjudices allégués ne saurait rendre sérieusement contestable pour la totalité l'obligation de paiement de la société locataire, de sorte qu'en l'absence de tout paiement dans le délai d'un mois imparti par le commandement, la clause résolutoire se trouve acquise à compter du 8 janvier 2023.



Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et le trouble d'exploitation :



La société Espace Laverie Couture demande la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à la date des réparations locatives afférentes au ballon d'eau chaude endommagé. Elle fait valoir à cet égard qu'elle a alerté sa bailleresse d'un incident relatif au décrochement du ballon d'eau chaude dns le local technique depuis le 4 janvier 2022, laquelle n'a pas réglé ce problème qui impacte son activité ; qu'en effet, ce ballon d'eau chaude empêche l'accès à d'autres machines situées dans ce local et a détérioré la chaudière faisant fonctionner les machines à laver ; que l'absence de réparation a entraîné une perte d'exploitation du fait de l'allongement des cycles de lavage qui mécontente la clientèle. Elle sollicite également à titre reconventionnel la somme de 9 600 euros à valoir sur ses préjudices de jouissance et d'exploitation subis entre janvier 2022 et mai 2023 (soit 600 euros x 16 mois).



Il ne ressort pas des pièces produites que la chute du ballon d'eau chaude ait pu entraver de manière significative l'exploitation de la société Espace Laverie Couture, dès lors que le constat d'huissier du 30 décembre 2022 -dressé près d'un an après l'incident relaté- ne permet pas d'établir une détérioration des tuyaux de raccordement de la chaudière du local loué, mais de ceux du seul ballon d'eau chaude, comme l'a relevé le premier juge, étant précisé que les machines telles lave-linge ne sont pas alimentées en eau chaude mais portent elles-mêmes l'eau à la température nécessaire







 à l'aide d'une résistance, comme le corrobore l'attestation de M. [D] [J] plombier. Enfin, il n'est pas démontré que l'accès aux autres machines soit empêché par la chute du ballon. 



Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire au regard de la chute du ballon et des réparations afférentes.



Il résulte de ce qui précède que le trouble d'exploitation allégué ne ressort pas avec l'evidence requise en référé, de sorte que la demande de provision de la société Espace Laverie Couture à valoir sur la réparation de ses préjudices de jouissance et de trouble d'exploitation se heurte à une contestation sérieuse. Il en est de même par voie de conséquence de sa demande de compensation avec sa dette de loyers dont le décompte n'est pas contesté (20 379,49 euros à la date d'acquisition de la clause résolutoire) et dont elle est redevable envers la SCI Adetma.



Sur l'indemnité d'occupation :



La société Espace Laverie Couture demande que l'indemnité d'occupation due à compter de l'acquisition de la clause résolutoire soit réduite, en l'absence de réparation, à la somme de 189,26 euros.



Eu égard à ce qui précède, c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation à hauteur de 897,15 euros à compter du 1er février 2023 correspondant au montant des loyers contractuels des baux résiliés. 

 

Sur les délais de paiement :



La société Espace Laverie Couture sollicite les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Toutefois, elle ne produit aucun document comptable ou financier, n'a plus rien réglé depuis fin 2021 et ne propose aucun plan d'apurement. 



Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.



***



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions. 



Sur les demandes accessoires :



La SCI Adetma qui ne motive pas sa demande de dommages-intérêts ne justifie pas que le droit d'appel de la société Espace Laverie Couture ait dégénéré en abus. De surcroît, elle indique que la société Espace Laverie Couture a finalement fait l'objet d'une mesure d'expulsion, en cours d'instance, selon procès-verbal du 9 octobre 2023, de sorte que le carractère dilatoire de l'appel n'est pas avéré. Elle sera déboutée de ce chef.



La société Espace Laverie Couture, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel.













Compte tenu des circonstances de l'espèce, il apparaît équitable de laisser à la charge de la SCI Adetma les frais irrépétibles qu'elle a exposés en cause d'appel.

 



PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance du 28 mars 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire de Tours en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Déboute la SCI Adetma de sa demande de dommages-intérêts pour procédure dilatoire,



Condamne la société Espace Laverie Couture aux dépens d'appel,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT