Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 6 — 12 janvier 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 6



ARRET DU 12 JANVIER 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13220 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEBSE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2021 -Tribunal judiciaire d'Evry - RG n° 19/03975



APPELANT 

Monsieur [G] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Thibault FILLER, avocat au barreau de MELUN, toque : A0627



INTIMEE 

Société SCCV LES JARDINS DU CENACLE

[Adresse 2] à [Localité 8]

[Localité 4]



Représentée par Me Nicolas KOHEN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : 250

avocat présent à l'audience Me Héléne ADRIAN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 Octobre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Valérie GUILLAUDIER, conseillère faisant fonction de présidente

Mme Laura TARDY, conseillère

Mme Sonia NORVAL-GRIVET, conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Valérie GUILLAUDIER, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile





Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ



ARRET :



- Contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de présidente et par Alexandre DARJ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

















EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte authentique du 30 juin 2016, la société civile de construction Les jardins du Cénacle (la SCCV Les jardins du Cénacle) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [F] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7]. 



Il était prévu une livraison de l'immeuble au quatrième trimestre de l'année 2017.



Le 20 octobre 2017, la SCCV Les jardins du Cénacle a informé M. [F] que la livraison interviendrait entre le 8 janvier 2018 et le 19 janvier 2018 en raison des intempéries ayant retardé le chantier de construction.



Le 13 décembre 2017, la SCCV Les jardins du Cénacle a reporté le délai de livraison à la fin du mois de mars 2018.



Le 22 janvier 2018, M. [F] a été convoqué à une visite de pré-livraison le 6 février 2018.



Par lettres recommandées des 23 février et 5 mars 2018, M. [F] a notifié au vendeur des réserves en raison de divers désordres.



La livraison de l'appartement est intervenue le 5 juin 2018 avec réserves.



Par acte du 7 juin 2019, M. [F] a assigné la SCCV Les jardins du Cénacle devant le tribunal judiciaire d'Evry en paiement des indemnités de retard de livraison et en réparation de ses préjudices.



Par jugement du 18 juin 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a statué en ces termes :



Dit que la responsabilité contractuelle de la SCCV Les jardins du Cénacle est engagée à l'encontre de M. [F] compte tenu du retard dans la livraison du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;



Condamne la SCCV Les jardins du Cénacle à payer à M. [F] la somme de 2 400 euros à titre de dommages-intérêts pour frais de logement ;



Condamne la SCCV Les jardins du Cénacle à payer à M. [F] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;



Condamne la SCCV Les jardins du Cénacle à payer à M. [F] la somme de 340,01 euros au titre des frais de procès-verbal de constat du 5 juin 2018 ;



Condamne la SCCV Les jardins du Cénacle à payer à M. [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [F] de l'ensemble de ses autres demandes ;



Déboute la SCCV Les jardins du Cénacle de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCCV Les jardins du Cénacle aux entiers dépens.



Par déclaration en date du 12 juillet 2021, M. [F] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour d'appel de Paris la SCCV Les jardins du Cénacle.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 août 2021, M. [F] demande à la cour de :



Infirmer le jugement du 18 juin 2021 du tribunal judiciaire d'Evry en ce qu'il :



- condamne la SCCV Les jardins du Cénacle à payer à M. [F] la somme de 2 400 euros à titre de dommages-intérêts pour frais de logement ;

- condamne la SCCV Les jardins du Cénacle à payer à M. [F] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

-condamne la SCCV Les jardins du Cénacle à payer à M. [F] la somme de 340,01 euros au titre des frais de procès-verbal de constat du 5 juin 2018 ;

- déboute M. [F] de l'ensemble de ses autres demandes ;



Statuant à nouveau,



Condamner la SCCV Les jardins du Cénacle à payer à M. [F] les sommes suivantes :



- 22 214 euros au titre des pénalités dues au retard de livraison ;

- 14 400 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- 4 461 euros au titre des préjudices matériels ;

- 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

- 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2021, la SCCV Les jardins du Cénacle demande à la cour de :



Déclarer la SCCV Les jardins du Cénacle recevable et bien fondée en ses conclusions ;



Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Evry du 18 juin 2021 en ce qu'il : 



- condamne la SCCV Les jardins du Cénacle à payer à M. [F] la somme de 2 400 euros à titre de dommages et intérêts pour frais de relogement ;

- condamne la SCCV Les jardins du Cénacle à payer à M. [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- condamne la SCCV Les jardins du Cénacle à payer à M. [F] la somme de 340,01 euros au titre des frais de procès-verbal de constat du 5 juin 2018 ; 

- condamne la SCCV Les jardins du Cénacle à payer à M. [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- déboute M. [F] de l'ensemble de ses autres demandes ;



Débouter M. [F] de ses demandes contraires ;



Condamner M. [F] à payer à la SCCV Les jardins du Cénacle la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023.



MOTIVATION



Sur la demande de M. [F] au titre des pénalités de retard



Moyens des parties

M. [F] soutient que son appartement lui a été livré avec un retard non justifié de 383 jours et que le contrat ne prévoyait aucune pénalité de retard, en violation de l'article L.231-2 du code de la construction et de l'habitation. Il demande des dommages et intérêts d'un montant équivalent à 1/3000e du prix total de vente par jour de retard correspondant à ce qui est habituellement convenu dans les contrats de vente en l'état futur d'achèvement.



Selon la SCCV Les jardins du Cénacle, la demande de M. [F] est dénuée de tout fondement en l'absence de stipulation contractuelle prévoyant une quelconque pénalité en cas de retard de livraison et l'article du code de la construction et de l'habitation cité par l'appelant n'a vocation à s'appliquer qu'aux contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plan.



Réponse de la cour 



Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.



En l'espèce, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement conclu par les parties le 30 juin 2016 prévoit que le vendeur s'oblige à achever et à livrer l'immeuble au cours du quatrième trimestre 2017 'sous réserve des dispositions stipulées au paragraphe délai d'achèvement'.



Le contrat ne prévoit aucune pénalité de retard en cas de retard de livraison. 



Contrairement à ce que soutient M. [F], aucun texte n'impose que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévoie des pénalités en cas de retard dans la livraison de l'immeuble, l'article L. 231-2 du code de la construction n'étant applicable qu'au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan.



Comme l'ont exactement retenu les premiers juges, aucune pénalité de retard n'étant contractuellement prévue par les parties, la demande de M. [F] de condamnation de la SCCV Les jardins du Cénacle à lui payer la somme de 22 214 euros ne peut être que rejetée.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les demandes de M. [F] en réparation de ses préjudices résultant du retard de livraison



Moyens des parties 



M. [F] soutient qu'il a subi un préjudice financier sur une période de 383 jours puisque l'appartement n'a été habitable qu'à compter du 19 janvier 2019, date de la levée de deux réserves majeures, qu'il a été contraint de payer un loyer de 1200 euros pendant 12 mois en raison du retard de livraison et demande qu'il lui soit alloué la somme de 14400 euros. Il fait également valoir qu'il a subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral.



Selon la SCCV Les jardins du Cénacle, l'appartement n'a été livré qu'avec un retard de 58 jours, compte tenu des intempéries dont elle a justifié, il l'a été une première fois le 13 mars 2018 et c'est en raison du refus de M. [F] qu'une deuxième livraison est intervenue le 5 juin 2018.



Réponse de la cour 

Selon l'article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

L'absence de stipulation de sanctions à l'inexécution du contrat n'exclut pas la mise en oeuvre des solutions issues du droit commun des obligations.



Selon l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat et, pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions contractuelles ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel.



En l'espèce, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement conclu par les parties le 30 juin 2016 prévoit que le vendeur s'oblige à achever et à livrer l'immeuble au cours du quatrième trimestre 2017 'sous réserve des dispositions stipulées au paragraphe délai d'achèvement'.



Il résulte du paragraphe 'délai d'achèvement' que celui fixé dans l'acte est convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai.



Sont considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison 'les intempéries et phénomène climatiques retenus par le maître d'oeuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier'.



Il est précisé que 'S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à deux fois celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d'un mois pour tenir compte de leurs conséquences sur l'organisation générale du chantier.'



La SCCV Les jardins du Cénacle justifie de 34 jours d'intempéries, du 1er juin 2016 au 31 août 2017, par une attestation établie par M. [V] [W], gérant de la société CECPAD, maître d'oeuvre, suivant relevé de la station météo d'[Localité 6] (pièce n°10 de l'intimée).



Dès lors, et comme l'ont exactement retenu les premiers juges, la SCCV Les jardins du Cénacle peut se prévaloir d'un achèvement différé de 98 jours.



La livraison de l'immeuble est intervenue avec réserves le 5 juin 2018. 



M. [F] soutient que le bien n'était pas habitable le 5 juin 2018 en raison des non-conformités de la porte d'entrée et de la porte-fenêtre de la chambre.

 

Toutefois, la cour constate, comme les premiers juges, que les non-conformités relevées lors de la livraison du 5 juin 2018 dans le rapport de la société L2J expertise et le constat d'huissier (pièces n°16 et 17 de l'appelant) qui consistaient essentiellement en des dysfonctionnements de la porte d'entrée, un thermostat d'ambiance et un robinet thermostatique qui devaient être mis en place, des écarts de planéité, la pente générale de la dalle de plancher de la chambre incompatible avec la mise en place d'un revêtement en carrelage collé et la nécessité de modifier la porte-fenêtre de la chambre avec un rehaussement de son appui et de sa traverse basse ne rendaient pas l'immeuble impropre à sa destination et inhabitable.



Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu un retard de livraison de 58 jours, pour la période du 1er janvier 2018 au 5 juin 2018, déduction faite des 98 jours d'intempéries justifiés, et fixé le préjudice de jouissance de M. [F] à la somme de 2 400 euros correspondant aux deux mois de loyer qu'il a dû payer en raison de l'indisponibilité de son bien.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes au titre du préjudice moral et de jouissance de M. [F], pour les mêmes motifs que ceux des premiers juges, que la cour adopte, étant observé qu'il n'est versé aux débats, en cause d'appel, aucune pièce complémentaire et que M. [F] ne justifie pas, contrairement à ce qu'il affirme, avoir engagé des frais matériels identiques pour les deux logements.



Sur les frais du procès 



Le sens de l'arrêt conduit à confirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. 



En cause d'appel, M. [F] sera condamné aux dépens et toutes les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.





PAR CES MOTIFS

La cour, 



Confirme le jugement du 18 juin 2021 du tribunal judiciaire d'Evry en toutes ses dispositions soumises à la cour, 



Y ajoutant, 



Condamne M. [F] aux dépens ;

 

Rejette toutes les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier, La conseillère faisant fonction de présidente,