Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 11 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02137 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFEER



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2021 -Juge des contentieux de la protection du RAINCY - RG n° 1120000954





APPELANT

 

Monsieur [I] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/052503 du 07/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



S.A.R.L. FANON

[Adresse 2]

[Localité 3]



Non représentée













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, présidente

Marie MONGIN, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

- rendu par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé parAnne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2014, la SARL Fanon a donné à bail à M. [I] [O] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel principal de 425 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 75 euros.



Par acte d'huissier en date du 11 septembre 2019, la SARL Fanon a fait signifier à M. [I] [O] un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 14 mars 2020.



Par acte d'huissier en date du 24 avril 2020, la SARL Fanon a fait délivrer à M. [I] [O] une sommation de déguerpir.



Par acte d'huissier en date du 20 juillet 2020, la SARL Fanon a fait assigner M. [I] [O] aux fins de :

-déclarer valable le congé du 11 septembre 2019 pour le 14 mars 2020, 

-déclarer M. [I] [O] occupant sans droit ni titre, et ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, 

-condamner M. [I] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu'à libération effective des lieux, 

-le condamner au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, 

-le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, dont le coût du congé, de la sommation de déguerpir, de la sommation interpellative et de l'assignation. 



Par jugement contradictoire entrepris du 18 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a ainsi statué :

Rejette la demande de rejet des débats des pièces numéros 7,9 et 12 communiquées par la SARL Fanon ; 

Constate la validité du congé délivré par la SARL Fanon à M. [I] [O] par acte du 11 septembre 2019 ;

Constate la résiliation du bail conclu le 14 mars 2014 entre la SARL Fanon d'une part, et M. [I] [O] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], par effet du congé, à compter du 14 mars 2020 ; 

Dit que M. [I] [O] est occupant sans droit ni titre à compter du 14 mars 2020 ; 

Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [I] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; 

Rejette la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux; 

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [I] [O] au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter du 14 mars 2020 jusqu'à la libération effective des lieux ; 

Condamne M. [I] [O] à payer à la SARL Fanon la somme de 2.053,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1er septembre 2021, terme de septembre 2021 inclus et déduction faite des provisions sur charge des années 2018, 2019 et 2020 à hauteur de 900 euros à défaut de régularisation et justification desdites charges ; 

Condamne M. [I] [O] à payer à la SARL Fanon ladite indemnité mensuelle, à compter du mois d'octobre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, portant intérêts au taux légal ; 

Rejette la demande de dommages et intérêts pour maintien dans les lieux ;

Rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour défaut de motif légitime ; 

Rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; 

Condamne M. [I] [O] à payer à la SARL Fanon la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Déboute M. [I] [O] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; 

Condamne M. [I] [O] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût de l'assignation, mais excluant le coût du congé du 11 septembre 2019 et le coût de la dénonciation de l'assignation à la préfecture ; 

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 27 janvier 2022 par M. [I] [O],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 avril 2022 par lesquelles M. [I] [O] demande à la cour de :

- Infirmer le jugement rendu le 18 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du Raincy,

En conséquence,

- Juger que le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 11 septembre 2019 pour le 14 mars 2020 à minuit est dépourvu d'un motif légitime et sérieux,

En conséquence, 

- Juger que le congé pour motif légitime et sérieux du logement sis [Adresse 1] - [Localité 4], délivré le 11 septembre 2019 à effet au 14 mars 2020 à minuit, est frauduleux,

- Juger que le congé pour reprise du logement sis [Adresse 1] - [Localité 4], délivré le 11 septembre 2019 à effet au 14 mars 2020 à minuit, est nul et ne peut produire aucun effet,

- Débouter la SARL Fanon de sa demande de résiliation du bail du logement sis [Adresse 1] - [Localité 4] signé le14 mars 2014,

- Débouter la SARL Fanon de sa demande d'expulsion de M. [I] [O],

- Débouter la SARL Fanon de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation,

- Débouter la SARL Fanon de sa demande de dommages et intérêts,

- Condamner la SARL Fanon au paiement de la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice subi du fait du congé frauduleux,

- Condamner la SARL Fanon au remboursement de la somme de 2.700 euros indûment perçue au titre des charges locatives réglées et non justifiées,

- Juger que la somme de 2.700 euros doit s'imputer sur l'arriéré locatif (1.075 euros, terme de février 2022 compris),

- Condamner en conséquence la SARL Fanon au paiement de la somme de 1.625 euros au titre des charges devant être restituées,

- Juger que la SARL Fanon a manqué à son obligation de louer un logement décent et d'assurer une jouissance paisible dudit logement envers M. [I] [O],

- Condamner la SARL Fanon au paiement de la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice subi du fait du manquement de la SARL Fanon à son obligation de louer un logement décent et d'assurer une jouissance paisible du logement,

- Débouter la SARL Fanon de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Débouter la SARL Fanon de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et de sa demande au titre des dépens, tant en première instance que devant la présente Cour. 



La SARL Fanon n'a pas constitué avocat.



La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées le 11 avril 2022, à l'étude.



L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimée était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.



Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux



Selon l'article 15, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...).

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...).

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués (...).'



En l'espèce, le bail conclu le 14 mars 2014 pour une durée de trois ans renouvelable expirait le 14 mars 2017, puis le 14 mars 2020.



Le congé pour motif légitime et sérieux a été délivré par acte d'huissier du 11 septembre 2019 pour le 14 mars 2020, il respectait donc le délai de préavis de 6 mois.



Le motif du congé mentionné dans l'acte est le suivant : 'ce congé est motivé par le motif légitime et sérieux de réalisation de travaux de restructuration et de rénovation justifiant la reprise totale des lieux et votre départ ; ces travaux consistant à agrandir l'appartement que vous occupez en le fusionnant avec un autre appartement, ce qui va nécessiter d'intervenir sur les cloisons, les revêtements de sol, la plomberie et l'électricité'.



Le devis produit par la SARL Fanon devant le premier juge n'est pas produit devant la cour, la SARL Fanon n'ayant pas constitué avocat.





M. [O] produit pour sa part un courriel en réponse adressé par le service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 4] le 14 décembre 2020, rédigé dans les termes suivants : 'à ce jour, M. [T] [gérant de la SARL Fanon] n'a pas déposé de nouveau dossier de permis de construire ou déclaration préalable pour l'agrandissement d'un studio hormis les dépôts de dossier détaillés ci-dessous : 

- un permis de construire en novembre 2010, accordé en mars 2011 pour une extension d'une construction créant 10 logements étudiants et modification de la clôture sur rue ;

 

- un permis de construire modificatif déposé en décembre 2018, accordé en mai 2019, pour la modification de l'aspect extérieur des logements étudiants et création de 5 logements étudiants dans le pavillon existant'.



Il en résulte que la SARL Fanon ne rapporte pas la preuve de la réalité et du sérieux des travaux de restructuration consistant à agrandir l'appartement litigieux en le fusionnant avec un autre appartement, et ce d'autant moins que M. [O] justifie que la bailleresse n'a déposé aucun dossier de permis de construire modificatif ou de déclaration préalable de travaux auprès du service urbanisme de la mairie.



Il convient dès lors de juger que le congé délivré le 11 septembre 2019 à effet au 14 mars 2020 était dépourvu de motif légitime et sérieux, de sorte qu'il doit être déclaré nul et de nul effet. 



En conséquence, il convient de débouter la SARL Fanon de ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion, et de condamnation de M. [O] au paiement d'une indemnité d'occupation, infirmant le jugement entrepris sur ces points.



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Fanon de sa demande de dommages et intérêts pour maintien dans les lieux, dès lors que le congé a été invalidé, et que la SARL Fanon ne démontre au demeurant pas le préjudice qu'elle aurait subi.



Sur la demande de restitution des provisions sur charges



En vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, 'les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires (...)'.



Le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire, en l'absence de justificatifs.



En l'espèce, la SARL Fanon a indiqué à l'audience de première instance qu'aucune régularisation n'était intervenue concernant les provisions sur charges versées en 2018, 2019 et 2020, et n'a produit aux débats aucun justificatif des charges entre 2018 et 2020 ; non constituée, elle ne les produit pas davantage devant la cour. Il en résulte que les provisions sur charges doivent être restituées à M. [O].



Or, les provisions sur charges s'élèvent à 75 euros par mois, soit 900 euros par an, et 2700 euros pour la période de 2018 à 2020.



M. [O] sollicite que soit déduit de cette somme le montant de l'arriéré locatif qu'il reste devoir au 28 février 2022, terme de février 2022 inclus, soit la somme de 1075 euros.



En conséquence, il convient de condamner la SARL Fanon au paiement de la somme de : 

(2700 - 1075) = 1625 euros au titre de la restitution des provisions sur charges, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [O]



* En réparation du préjudice subi du fait du défaut de motif légitime du congé

M. [O] a nécessairement subi un préjudice moral du fait du congé délivré, qui a été invalidé pour défaut de motif légitime et sérieux, ayant consisté dans le stress de se voir assigner en expulsion et de risquer de perdre son logement, alors qu'il se trouvait dans une situation précaire.



Il convient d'accueillir sa demande et de condamner la SARL Fanon à lui payer la somme de 500 euros à ce titre, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



* En réparation du préjudice subi du fait du manquement de la SARL Fanon à son obligation de louer un logement décent et d'assurer une jouissance paisible du logement



Selon l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.



En l'espèce, comme devant le premier juge, M. [O] affirme qu'il a été 'privé de sa liberté d'aller et de venir pendant deux ans en raison des travaux réalisés par la SARL Fanon tel qu'il ressort du rapport du service d'hygiène'.



Il ressort du rapport du service d'hygiène de la ville de [Localité 4] du 27 octobre 2017 que M. [O] a montré à l'enquêtrice une vidéo dans laquelle 'ce jour là il n'avait pas accès à sa porte d'entrée car du matériel de chantier était présent', ainsi que cela est retranscrit dans le rapport.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [O], lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a relevé que le service d'hygiène communal n'avait pas constaté lui-même que la porte d'entrée du logement était obstruée par du matériel de chantier, et souligne que ce service n'a d'ailleurs retenu aucune infraction à ce titre dans son rapport, ni dans la mise en demeure du 24 novembre 2017, visant uniquement la ventilation du coin cuisine. Il a ajouté à juste titre que la vidéo n'était ni datée, ni localisée, et qu'à supposer qu'elle le soit, il n'est pas établi que la bailleresse serait responsable du matériel entreposé.



Il convient dès lors de juger que M. [O] ne rapporte pas la preuve du préjudice de jouissance allégué et il convient de confirmer le jugement entrepris qui l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



La SARL Fanon, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, infirmant le jugement entrepris sur ces points. Elle sera en outre condamnée aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt par défaut,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : 

- débouté la SARL Fanon de sa demande de dommages et intérêts pour maintien dans les lieux,

- débouté M. [I] [O] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,



Et statuant à nouveau,



Dit que le congé délivré par la SARL Fanon à M. [I] [O] le 11 septembre 2019 à effet au 14 mars 2020 est dépourvu de motif légitime et sérieux, 



En conséquence, le déclare nul et de nul effet,



Déboute la SARL Fanon de ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion, et de condamnation de M. [I] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation,



Condamne la SARL Fanon à payer à M. [I] [O] la somme de 1625 euros au titre des provisions sur charges devant être restituées,



Condamne la SARL Fanon à payer à M. [I] [O] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi du fait du défaut de motif légitime du congé,



Déboute la SARL Fanon de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SARL Fanon aux dépens de première instance, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle,



Et y ajoutant,



Condamne la SARL Fanon aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière La Présidente