Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 12 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 12 JANVIER 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10469 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHY63



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Mai 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/51720



APPELANTE 



S.A.R.L. G.CAPITAL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070



INTIMES 



Mme [R] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Mme [S] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Mme [D] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]



M. [X] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentés par Me Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1209, présent à l'audience





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 décembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller, 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présent lors de la mise à disposition.



*****



Par deux actes sous seing privé du 6 juillet 2018, Mmes [R], [D] et [S] [V] et MM. [U] et [X] [V] ont consenti un bail commercial à la société G Capital portant sur deux locaux à usage commercial situés [Adresse 3], l'un au deuxième étage, l'autre au troisième étage, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 45.000 euros pour chaque local. 



Par actes du 15 novembre 2022, Mmes [R], [D] et [S] [V] et M. [X] [V] (les consorts [V]) ont fait délivrer deux commandements de payer à la société G Capital, pour une somme de 58.425,63 euros en principal au titre de l'arriéré locatif pour l'appartement situé au deuxième étage et une somme de 58.920,42 euros en principal au titre de l'arriéré locatif pour l'appartement situé au troisième étage. 



Par deux actes du même jour, les consorts [V] ont fait sommation à la locataire de leur communiquer les attestations d'assurance des locaux donnés à bail. 



Par acte du 20 février 2023, les consorts [V] ont assigné la société G Capital devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée aux deux baux commerciaux, d'expulsion de la locataire et de paiement de provisions au titre de l'arriéré locatif. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 5 mai 2023, le juge des référés a : 


constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 16 décembre 2022 ; 

ordonné l'expulsion de la société G Capital et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré de loyers et charges ; 

condamné la société G Capital à payer à la « SCI HTC » une indemnité d'occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus ; 

condamné la société G Capital à payer à la « SCI HTC » la somme de 2.400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société G Capital aux dépens.




Par déclaration du 12 juin 2023, la société G Capital a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.







Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 juillet 2023, elle demande à la cour de :


déclarer recevable et fondé son appel ;


y faisant droit, 


infirmer la décision entreprise et, 


statuant à nouveau, 


« statuer quant à l'absence de réunion des conditions permettant l'acquisition de la clause résolutoire » des baux signés le 6 juillet 2018 ; 

« statuer quant à la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire » ; 

condamner les consorts [V] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître [B].




Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 24 août 2023, les consorts [V] demandent à la cour de :


confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 16 décembre 2022, ordonné l'expulsion de la société G Capital et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique, rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, condamné la société G Capital à payer une indemnité d'occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

débouter la société G Capital de l'ensemble de ses demandes ;


à titre d'appel incident,


réparer les erreurs affectant l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 16 décembre 2022 et qu'elle a désigné la SCI HTC comme créancière des sommes dues par la société G Capital ;


à ce titre,


constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 6 juillet 2018 portant sur les locaux situés au sein de l'escalier A de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], au deuxième étage, le 15 décembre 2022 ;

ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance à venir, l'expulsion de la société G Capital et de tout occupant de son chef des locaux situés au sein de l'escalier A de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], au deuxième étage, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, dont les entiers frais devront être supportés par la société G Capital ;

constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 6 juillet 2018 portant sur les locaux situés au sein de l'escalier A de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], au troisième étage, le 15 décembre 2022 ;

ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance à venir, l'expulsion de la société G Capital et de tout occupant de son chef des locaux situés au sein de l'escalier A de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], au troisième étage, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, dont les entiers frais devront être supportés par la société G Capital ;

ordonner que le sort des meubles et autres objets garnissant le local sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamner la société G Capital à leur verser une indemnité d'occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant des loyers contractuels, augmenté des charges et taxes jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

condamner la société G Capital à leur verser la somme de 2.400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré de loyers de charges ;


statuant à nouveau,


condamner la société G Capital à leur payer à titre provisionnel la somme de 117. 346,05 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités arrêté au 15 novembre 2022, outre les intérêts légaux à compter de cette date à laquelle les commandements de payer ont été délivrés ;


en tout état de cause, 


condamner la société G Capital à leur payer la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; 

condamner la société G Capital aux dépens. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023. 



Par arrêt du 30 novembre 2023, la cour a ordonné la réouverture des débats avec révocation de l'ordonnance de clôture afin de permettre aux intimés de présenter leurs observations et de conclure sur la pièce n° 7 de l'appelante intitulée « justificatifs virements » dont il n'était pas justifié de la communication.



Les intimés ont remis et notifiées des conclusions le 2 décembre 2023 afin de répliquer à la pièce n° 7 produite par l'appelante peu avant la clôture, sans modifier leurs prétentions figurant au dispositif des conclusions du 24 août 2023.



Une nouvelle ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.





SUR CE, LA COUR,



Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de l'arriéré locatif et défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs 



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, les deux baux commerciaux contiennent une clause résolutoire en vertu de laquelle deux commandements de payer ont été délivrés à la société G Capital le 15 novembre 2022, pour une somme de 58.425,63 euros en principal pour l'appartement situé au deuxième étage et une somme de 58.920,42 euros en principal pour l'appartement situé au troisième étage. 



Ainsi que l'a relevé le premier juge, les consorts [V] ne produisent pas de décompte locatif postérieur aux commandements de payer, ce qui a justifié le rejet de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de règlement des causes des commandements dans le délai d'un mois imparti à la locataire, non comparante en première instance.



Néanmoins, au soutien de son appel, celle-ci ne justifie pas avoir apuré les causes des commandements dans le délai d'un mois. Elle indique même, dans ses conclusions d'appel, que lorsqu'elle a eu connaissance de l'ordonnance de référé, elle a proposé à son bailleur de « s'acquitter des sommes dues », ne contestant donc nullement l'absence de règlement des causes des commandements.



Le moyen développé dans ses conclusions ne porte nullement sur l'absence de dette locative mais sur la mauvaise foi des bailleurs, qui auraient délivré des commandements pour des loyers de la période de crise sanitaire liée au Covid-19, alors que la locataire a rencontré d'importantes difficultés financières et a subi une perte de 57% sur une année.



Cependant, les commandements ont été délivrés le 15 novembre 2022, bien après la crise sanitaire, et la seule délivrance d'un commandement pour des loyers portant, pour partie, sur la période de la crise liée au Covid-19 ne caractérise pas, en elle-même, la mauvaise foi du bailleur.



S'agissant des règlements dont l'appelante a justifié devant la cour, il apparaît qu'ils ont été pris en compte par les consorts [V] et figurent dans les décomptes annexés aux deux commandements, arrêtés au 14 novembre 2022. Il apparaît également qu'aucun règlement n'a été effectué dans le délai d'un mois des deux commandements afin d'apurer l'arriéré.



La contestation de la société G Capital n'est donc pas sérieuse et les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 16 décembre 2022.



En revanche, s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire des baux pour défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs, la société G Capital a justifié en appel être titulaire d'un contrat d'assurance contre les risques locatifs depuis le 26 juin 2018 pour les deux locaux loués.



La justification de la souscription d'une police d'assurance pour les risques locatifs pendant toute la durée du bail exclut que soit constatée la résiliation du bail commercial en application d'une clause résolutoire pour non justification de l'existence du contrat d'assurance (3e Civ., 13 avril 1988, pourvoi n° 87-10.516, Bull. 1988, III, n° 68).



L'ordonnance entreprise ayant, dans son dispositif, constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bailà la date du 16 décembre 2022, sans préciser les motifs de cette résiliation, elle sera confirmée de ce chef, bien que les causes de la résiliation soient erronées.



Elle sera également confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la locataire.





Sur la demande d'indemnité d'occupation provisionnelle



La résiliation des baux étant constatée, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société G Capital au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer majoré des charges et taxes jusqu'à la libération effective des lieux.





Sur la demande en paiement d'une provision de 117.346,05 euros au titre de l'arriéré locatif



Les consorts [V] réclament une provision de 117.346,05 euros au titre de l'arriéré locatif, montant correspondant au cumul des loyers impayés pour les deux locaux, arrêtés au 14 novembre 2022 (58.425,63 euros + 58.920,42 euros).



Cette somme est conforme aux décomptes annexés aux commandements, de sorte que la demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse et sera accueillie, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022.



L'ordonnance sera infirmée de ce chef.





Sur la demande de réparation d'erreurs matérielles



En application de l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.



En l'espèce, l'ordonnance entreprise comporte une erreur de plume manifeste en ce qu'elle mentionne comme créancière des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation et de l'indemnité pour frais irrépétibles une « SCI HTC » sans rapport avec le litige.



Il convient donc de réparer cette erreur matérielle.



De même, l'ordonnance constate l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail alors qu'il existe deux baux liant les parties, erreur matérielle qui sera également réparée.





Sur les frais et dépens



L'appelante, partie perdante, sera tenue aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré de loyers et charges ; 



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne la société G Capital à payer à Mmes [R], [D] et [S] [V] et M. [X] [V] à titre provisionnel la somme globale de 117.346,05 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 14 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022 ;



Confirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions dont il a été fait appel, sauf à préciser, rectifiant les erreurs matérielles contenues dans son dispositif, que :


sont constatées l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit des deux baux commerciaux liant les parties à la date du 16 décembre 2022 ;

la société G Capital est condamnée à payer à Mmes [R], [D] et [S] [V] et M. [X] [V] une indemnité d'occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; 

la société G Capital est condamnée à payer à Mmes [R], [D] et [S] [V] et M. [X] [V] la somme globale de 2.400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 




Condamne la société G Capital aux dépens d'appel ;



La condamne à payer à Mmes [R], [D] et [S] [V] et M. [X] [V] la somme globale de 1.200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel.









LE GREFFIER LE PRÉSIDENT