Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 12 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 12 JANVIER 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/12506 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH7RU



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Mai 2023 -Président du TJ de CRETEIL - RG n° 22/01209





APPELANTE 



Mme [G] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Délia PERALTA-LEQUERRE de l'ASSOCIATION PERALTA-LEQUERRE - LEQUERRE- DERBISE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 98, présente à l'audience

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 750562023500367 du 16/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIMEE 



COOP IVRY HABITAT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Armand BOUKRIS de la SELEURL CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0274, substitué par Me Emma STUDENY à l'audience





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 décembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 



- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



Le 19 juillet 2012, l'office public de l'habitat d'[Localité 4], aux droits duquel vient la Coop Ivry Habitat, a consenti à Mme [Z] et M. [L] un bail professionnel concernant des locaux de 25 m² à l'usage exclusif de la profession d'architecte, situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 2.550 euros hors taxes et hors charges. 



Le 23 juillet 2012, le même office public de l'habitat, aux droits duquel vient la Coop Ivry Habitat, a consenti un bail commercial à Mme [Z] et M. [L] portant sur des locaux de 68 m² à l'usage de bureaux, situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 4.814,04 euros hors taxes et hors charges. 



Par acte du 18 mars 2022, la Coop Ivry Habitat a fait délivrer à Mme [Z] et M. [L] un commandement de payer la somme de 9.132,31 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 février 2022 pour le bail professionnel (appartement 102). Le 24 mai 2022, un second commandement de payer a été délivré sur et aux fins du premier pour la somme de 9.741,76 euros.



Par acte du même jour, la Coop Ivry Habitat a fait délivrer à Mme [Z] et M. [L] un commandement de payer la somme de 15.770,48 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 février 2022 pour le bail commercial (appartement 1011). 



[T] [L] est décédé le 8 mai 2022. 



Par acte du 1er septembre 2022, la Coop Ivry Habitat a assigné Mme [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil afin de la voir condamner par provision à lui payer les sommes de 7.963,05 euros et 15.242,52 euros au titre de l'arriéré locatif au 25 août 2022.



Par ordonnance contradictoire du 23 mai 2023, le juge des référés a : 




condamné Mme [Z] à payer à la Coop Ivry Habitat une provision de 2.938,99 euros s'agissant du local professionnel et de 18.943 euros s'agissant du local commercial, arriéré arrêté au 9 mars 2023 (terme de février 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 ; 

autorisé Mme [Z] à s'acquitter du paiement de ces sommes en 11 versements égaux et un 12ème versement comprenant le solde et les intérêts dus, payable au plus tard le 5 de chaque mois, et la première fois le 5 du mois suivant le mois de la signification de la décision ; 

dit qu'à défaut d'un paiement à son échéance et 8 jours après une mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 

dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande en paiement provisionnel formée par la Coop Ivry Habitat à l'encontre de Mme [Z] ; 

rejeté les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamné Mme [Z] aux dépens de l'instance en référé.




Par déclaration du 12 juillet 2023, Mme [Z] a relevé appel de cette décision en limitant son appel au « montant des loyers arriérés retenus par le juge des référés ». 







Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 octobre 2023, elle demande à la cour de : 


la déclarer recevable et fondée en son appel ;


y faisant droit,


infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à régler une provision de 2.938,99 euros s'agissant du local professionnel et une provision de 18.943 euros s'agissant du local commercial, termes de février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 ;


en conséquence,


juger que la somme de 7.064,70 euros réclamée au titre du bail professionnel est prescrite et qu'elle est créditrice à février 2023 d'une somme de 824,34 euros ;

juger que la somme de 12.280,28 euros réclamée au titre du bail commercial est prescrite et que sa dette locative à février 2023 compris s'élève à 2.753,69 euros ;

débouter purement et simplement la demande complémentaire de loyer de 13.089,96 euros formée par la Coop Ivry Habitat au titre de l'arriéré du 30 juillet 2020 au 30 septembre 2022 inclus ;

confirmer l'ordonnance entreprise sur les délais accordés, les frais irrépétibles et les dépens de première instance ;


et y ajoutant,


condamner la Coop Ivry Habitat aux entiers dépens en cause d'appel.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 novembre 2023, la Coop Ivry Habitat demande à la cour de :




constater que les demandes de Mme [Z] sont infondées ;

débouter Mme [Z] de toutes ses demandes ;


en conséquence,


confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à actualiser les créances dues suivant décomptes arrêtés au 14 novembre 2023 (terme d'octobre 2023 inclus) ;

condamner Mme [Z] à lui payer une provision d'un montant de 5.803,10 euros s'agissant du local professionnel (contrat L/2120260) et de 17.802,06 euros s'agissant du local commercial (contrat L/1970186), avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 ;


y ajoutant,


condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [Z] aux entiers dépens d'appel.




L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 novembre 2023. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



A l'audience, la cour a autorisé l'avocat de la Coop Ivry Habitat à produire en cours de délibéré la délibération du conseil d'administration relative aux annulations de loyers durant la pandémie de Covid-19 du 16 juin 2020 et a autorisé l'avocat de l'appelante à présenter ses observations sur cette pièce.



Par note du 8 décembre 2023, l'avocat de la Coop Ivry Habitat a produit cette délibération.



Par note en délibéré du 13 décembre 2023, l'avocate de l'appelante a demandé à la cour d'écarter cette pièce des débats et, subsidiairement, a fait observer qu'il s'agissait d'une délibération du 16 juin 2020 annulant les loyers de seize commerces fermés pendant la période du 16 mars au 11 mai 2020, alors que c'est par lettre postérieure à cette délibération (29 juin 2020) que Mme [Z] avait sollicité une aide exceptionnelle auprès du bailleur, aide qui lui avait été accordée puisque la mensualité du loyer avait ensuite diminué significativement. 





SUR CE, LA COUR,



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Au soutien de son appel, Mme [Z] invoque la prescription des loyers dont le paiement est réclamé par son bailleur en application de l'article 2224 du code civil, rappelant que le délai de prescription est de cinq ans.



L'intimée réplique que le preneur a reconnu sa dette dans une lettre du 27 décembre 2018 dans laquelle il a fait une proposition de remboursement à hauteur de 400 euros par mois, de sorte que la prescription n'est pas acquise et sa créance doit être actualisée suivant décomptes arrêtés au 14 novembre 2023 à 5.803,10 euros et 17.802,06 euros.



Il entre dans les pouvoirs de la cour, statuant en référé, d'apprécier si la fin de non-recevoir tirée de la prescription constitue ou non une contestation sérieuse opposable à la demande en paiement.



Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Aux termes de l'article 2240 du même code, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.



Aux termes de l'article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.



Ainsi, si une simple mise en demeure sans demande en justice n'interrompt pas le délai de prescription, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la reconnaissance par le débiteur de sa dette interrompt ce délai.



Or en l'espèce, les locataires ont expressément reconnu leur dette en décembre 2018 et janvier 2019. 



En effet, par lettre du 12 décembre 2018, l'OPH d'[Localité 4], aux droits duquel vient la Coop Ivry Habitat, informait les locataires de l'existence d'une dette locative de 16.235,22 euros et 8.446,61 euros, précisant engager une procédure d'expulsion.



Par lettre du 27 décembre 2018 adressée au bailleur, les locataires exposaient ne pas être en mesure de régler immédiatement cet arriéré mais proposaient de « rembourser [leur] dette de loyer pour les locaux cités en référence à hauteur de 400 euros par mois, versés pour le 10 de chaque mois ».



Par lettre du 9 janvier 2019, ils exposaient encore qu'à la suite d'un entretien téléphonique avec le bailleur, ils notaient son « accord sur le plan de remboursement de [leur] dette de loyer [...] proposé en décembre », confirmant un début de remboursement à compter de janvier 2019.









Cet accord emporte reconnaissance de dette de sorte que, l'arriéré locatif remontant à novembre 2014 pour l'appartement 102 et à janvier 2015 pour l'appartement 1011, le délai de prescription de cinq ans, qui n'était pas encore expiré le 27 décembre 2018, a été interrompu.



L'assignation en paiement ayant été délivrée le 1er septembre 2022 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, la prescription n'est pas acquise.



La contestation soulevée par Mme [Z] sur ce point n'est donc pas sérieuse.



Celle-ci conteste également le « quittancement complémentaire » de 13.089,96 euros de septembre 2022 pour le local commercial, au motif que la Coop Ivry Habitat avait accepté de lui accorder une aide exceptionnelle en juin 2020 en raison de la pandémie de Covid-19 et avait ramené le loyer mensuel de 654,91 euros à 152,80 euros à compter de juillet 2020 jusqu'en septembre 2022.



Elle estime en conséquence qu'au 28 février 2023, sa dette locative ne s'élève qu'à 2.753,69 euros pour le local commercial.



Il n'y a pas lieu d'écarter des débats la pièce produite en cours de délibéré à la demande de la cour et sur laquelle l'appelante a pu s'expliquer dans le respect du principe de la contradiction. Elle est au demeurant peu probante puisque, comme l'expose Mme [Z], elle est antérieure à la demande de remise de loyers adressée par les locataires au bailleur le 29 juin 2020.



Néanmoins, ainsi que l'a relevé le premier juge, Mme [Z] ne justifie d'aucun accord de diminution du loyer de la part du bailleur, lequel ne peut résulter de la seule réduction du loyer sur la période de juillet 2020 à septembre 2022, la Coop Ivry Habitat ayant expliqué qu'il s'agissait d'une erreur. Celle-ci ayant rectifié son erreur de quittancement en établissant un avis d'échéance modificatif en septembre 2022 pour 13.089,96 euros, l'accord de réduction du loyer n'est pas établi et la contestation n'est pas davantage sérieuse.



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions, sauf à actualiser les sommes dues, suivant les décomptes produits au 14 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, comme sollicité par la bailleresse, soit 5.803,10 euros pour le local professionnel (appartement 102) et 17.802,06 euros pour le local commercial (appartement 1011).



Mme [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens mais dispensée, en équité, de toute condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur, sa situation financière difficile n'étant pas contestée depuis le décès de son associé. 





PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été fait appel, sauf à actualiser la provision due par Mme [Z] à la Coop Ivry Habitat ;



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne Mme [Z] à payer à la Coop Ivry Habitat, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023 (terme d'octobre 2023 inclus) une provision de 5.803,10 euros s'agissant du local professionnel (contrat L/2120260) et de 17.802,06 euros s'agissant du local commercial (contrat L/1970186), avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 ;









Y ajoutant,



Condamne Mme [Z] aux dépens d'appel ;



Rejette la demande formée par la Coop Ivry Habitat sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











LE GREFFIER LE PRÉSIDENT