Cour d'Appel · Cabinet D — 11 janvier 2024

N° 19



GR

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Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me Jannot,

le 11.01.2024.





Copie authentique 

délivrée à :

- Me Jourdainne,

le 11.01.2024.



REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 11 janvier 2024





RG 21/00258 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 195, rg n° 19/00453 du Triubunal Civil de Première Instance de Papeete du 28 aril 2021 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 13 juillet 2021 ;



Appelants :



M. [I] [L], notaire retraité, demeurant [Adresse 3] ;



La Scp Office Notarial Restout-[L]-Buirette-Chin Foo, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ;



Ayant pour avocat la Selarl Groupavocats, représentée par Me Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete ;



Intimé :



M. [M] [H], né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 8], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 6] ou encore [Adresse 5] (Tunisie) ;

 

Ayant pour avocat la Selarl Kintzler & Associés, représentée par Me Olivier JANNOT, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 23 juin 2023 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 14 septembre 2023, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 64/ORD/ PP.CA/23 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme MARTINEZ, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :



La cour se réfère à la décision dont appel pour l'exposé du litige et de la procédure antérieure. Il suffit de rappeler que :



[M] [H] a assigné [I] [L] et la SCP OFFICE NOTARIAL RESTOUT-[L]-BUIRETTE-CHIN FOO aux fins de les voir condamner à réparer son préjudice causé par la vente par son débiteur [O] [C] d'un immeuble sur lequel il avait fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire qui n'a pas été purgée par le notaire.



Par jugement rendu le 28 avril 2021, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

Déclaré Maître [I] [L] entièrement responsable sur le fondement de l'article 1382 du code civil du préjudice subi par Monsieur [M] [H] du fait de la vente de l'immeuble appartenant à Monsieur [C], sans avoir procédé au désintéressement préalable du requérant ;

Par suite condamné solidairement Maître [I] [L] et la SCP Office Notarial Restout-[L]-Buirette-Chin Foo à indemniser Monsieur [M] [H] de son entier préjudice consécutif ;

Chiffré l'entier dommage supporté par Monsieur [M] [H] à la somme de 4.200.000 CFP ;

En conséquence, condamné solidairement Maître [I] [L] ainsi que la SCP Office Notarial Restout-[L]-Buirette-Chin Foo à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 4.200.000 F CFP à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice ;

Condamné solidairement Maître [I] [L] et la SCP Office Notarial Restout-[L]-Buirette-Chin Foo à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 250.000 CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice des parties défenderesses ;

Condamné solidairement Maître [I] [L] ainsi que la SCP Office Notarial Restout-[L]-Buirette-Chin Foo aux dépens.



La SCP OFFICE NOTARIAL RESTOUT-[L]-BUIRETTE-CHIN FOO et [I] [L] ont relevé appel par requête enregistrée au greffe le 13 juillet 2021.



Par ordonnance rendue le 21 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté les demandes de [M] [H] d'annulation de la requête d'appel et de l'assignation.



Il est demandé :







1° par [I] [L] et la SCP OFFICE NOTARIAL BUIRETTE-CHIN FOO (anciennement SCP OFFICE NOTARIAL RESTOUT-[L]-BUIRETTE-CHIN FOO), dans leurs dernières conclusions visées le 27 avril 2023, de :

Vu les articles 732 et suivants du code de procédure civile, vu les articles 2154 et suivants du code civil, vu l'absence de renouvellement de l'inscription de l'hypothèque judiciaire conservatoire prise le 2 juillet 2015 avant le 1er juillet 2018, vu l'article 1382 du Code Civil, vu l'absence de lien de causalité,

Déclarer l'appel recevable et bien fondé ;

Statuant à nouveau :

Au principal :

Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Prononcer la caducité de l'inscription provisoire de Monsieur [H] ;

Ordonner la radiation de l'inscription définitive d'hypothèque prise le 2 août 2018 volume 1684 numéro 12 aux frais de Monsieur [H] ;

Débouter Monsieur [M] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Monsieur [M] [H] à verser 300.000 XPF à Maître [L] et à la SCP BUIRETTE-CHIN FOO ;

Le condamner encore aux entiers dépens dont distraction d'usage ;

Au subsidiaire :

Vu la somme reversée à Monsieur [C] sur le prix de vente limitée à 4.200.000 XPF,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnisation de Monsieur [H] à la somme de 4.200.000 XPF ;



2° par [M] [H], dans ses conclusions récapitulatives visées le 31 mai 2023, de :

Dire que Monsieur [I] [L] a commis une faute professionnelle en lien direct avec le préjudice subi par Monsieur [M] [H] ;

Constater que Monsieur [I] [L] a reconnu sa responsabilité, l'a confirmée après avoir consulté son assureur, et qu'un accord est intervenu entre les parties sur le principe et le montant de l'indemnisation due à Monsieur [M] [H] ;

En conséquence,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal civil de première instance de Papeete le 28 avril 2021 sous le n° RG 19/00453 ;

Y ajoutant,

Condamner solidairement Monsieur [I] [L] et la SCP BUIRETTE-CHIN FOO à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 456 000 F CFP au titre de l'article 407 du Code de procédure civile ;

Les condamner sous même solidarité aux dépens, tant de première instance que d'appel, dont distraction.



La clôture a été prononcée le 23 juin 2023.



Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.















MOTIFS DE LA DÉCISION :



L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Il est recevable.



Le jugement dont appel a retenu que :

-Aux termes de l'article 732 du code de procédure civile de la Polynésie française, sous les conditions mentionnées à l'article 730, le président peut, par ordonnance rendue comme il est dit à l'article 720, autoriser le créancier à prendre une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire, valable trois ans et renouvelable conformément à l'article 2154-1 du code civil tel qu'il est applicable en Polynésie française pour sûreté de sa créance, sur les immeubles de son débiteur. Cette inscription ne prend rang qu'à sa date. L'article 2154-1 du code civil, dans sa version applicable en Polynésie française, prévoit que l'inscription cesse de produire ses effets si elle n'a pas été renouvelée au plus tard à la date visée au premier alinéa de l'article 2154. Chaque renouvellement est requis jusqu'à une date déterminée. Cette date est fixée comme il est dit à l'article 2154 en distinguant suivant que l'échéance ou la dernière échéance, même si elle résulte d'une prorogation de délai, est ou non déterminée et qu'elle est ou non postérieure au jour du renouvellement. Le renouvellement est obligatoire dans le cas où l'inscription a produit son effet légal.

-En l'espèce, Monsieur [M] [H] a régulièrement inscrit de manière provisoire le 7 août 2012 une hypothèque judiciaire sur la moitié indivise de l'immeuble appartenant à Monsieur [C], pour un montant de 13.500.000 CFP, après y avoir été autorisé par ordonnance présidentielle en date du 2 août 2012. Le 1er juillet 2015, avant l'expiration du délai de trois ans imposé à l'article 732 du code de procédure civile de la Polynésie française susvisé, ledit délai venant à échéance le 7 août 2015, le point de départ du délai étant la date d'accomplissement de la formalité, Monsieur [H] a fait inscrire le renouvellement de l'hypothèque provisoire inscrite le 7 août 2012.

-Or, il est constant que le bien immobilier grevé par l'hypothèque susvisée a été vendu par acte authentique en date du 17 décembre 2015, dressé par Maître [I] [L], notaire, sans que ce dernier ne désintéresse le requérant. Ainsi, au moment de l'acte de vente, l'hypothèque provisoire prise par Monsieur [H] était parfaitement valide et ce jusqu'au 1er juillet 2018. Si elle ne rendait pas indisponible l'immeuble concerné par la mesure de sûreté, elle imposait néanmoins au notaire de tirer un état hypothécaire du bien afin de procéder au désintéressement, en rang, des créanciers du vendeur.

-Il importe peu que, trois années après la vente de l'immeuble, ignorée du requérant, et suite à l'arrêt définitif de la cour d'appel de céans du 28 juin 2018, ayant confirmé le jugement du tribunal civil de ce siège du 15 octobre 2014 ayant condamné Monsieur [C] à payer à Monsieur [H] la somme de treize millions de francs pacifiques, ce dernier ait pris une hypothèque définitive sur l'immeuble appartenant à son débiteur.

-Le fait pour le notaire rédacteur de l'acte authentique de vente de l'immeuble d'avoir remis le reliquat du prix au vendeur en s'abstenant de désintéresser l'un de ses créanciers constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle, caractérisée par le fait d'avoir privé ledit créancier de toute possibilité de récupérer les sommes qui lui étaient dues par son débiteur, malgré la mesure de sûreté prise à cette fin. 





Il appartenait à Maître [I] [L], au moment de la vente, de lever un état hypothécaire de l'immeuble l'informant de la situation réelle et actuelle du bien et de conserver par-devers lui le montant nécessaire au règlement de l'intégralité des inscriptions hypothécaires constatées sur l'immeuble au jour de la vente.

-Le préjudice supporté par Monsieur [M] [H] se trouve caractérisé par le fait de n'avoir pu récupérer le montant de sa créance, l'immeuble ayant été vendu au prix de seize millions de francs pacifiques et la Banque Socredo, créancier de premier rang ayant été désintéressée à hauteur de la somme de 7.057.877 CFP, ce qui laissait un solde disponible de 8.400.000 CFP, remis intégralement au vendeur suite à l'omission commise par Maître [L].

-Sur l'évaluation du dommage subi par Monsieur [M] [H], il convient de relever que l'hypothèque provisoire par lui prise ne portait que sur la moitié indivise de l'immeuble appartenant à Monsieur [C], les parties défenderesses justifiant par les pièces qu'elles produisent aux débats que le vendeur n'a perçu, sur le prix de vente, que la somme de 4.200.000 CFP, une fois le créancier de premier rang désintéressé et les charges de copropriété dues réglées, d'un montant de 165.474 CFP. En conséquence, le préjudice subi par Monsieur [M] [H] doit être cantonné à la somme de 4.200.000 CFP.

-En application des articles 16 de la loi numéro 66-879 du 29 novembre 1966 et 40 de la délibération AT 89-104 du 27 juillet 1989, la SCP notariale se trouve solidairement tenue de répondre des fautes commises par chacun de ses associés. Par suite, Maître [I] [L] et la SCP Office Notarial Restout-[L]-Buirette-Chin Foo doivent solidairement être condamnés à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 4.200.000 CFP à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice matériel.

-Il échet de débouter les parties défenderesses de l'ensemble de leurs prétentions reconventionnelles qui ne sont pas fondées.

-L'équité commande d'allouer à Monsieur [M] [H] la somme de 250.000 CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. Aucune considération d'équité ne justifie l'octroi aux parties défenderesses d'une quelconque indemnité de ce chef. Les défendeurs, qui succombent, doivent être condamnés aux dépens.



Les moyens d'appel sont : il résulte des articles 732 et 733 du code de procédure civile de la Polynésie française et de la jurisprudence que tout manquement dans la chaîne de renouvellement ou de conversion de l'hypothèque judiciaire provisoire entraîne l'anéantissement rétroactif de son inscription ; c'est le cas en l'espèce ; le premier juge aurait dû constater que la conversion en hypothèque définitive réalisée le 2 août 2018 était hors délai et ne pouvait donc rétroagir au 7 août 2012, date de la première inscription ; le jugement doit donc être infirmé et la radiation de l'hypothèque définitive doit être prononcée ; selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le créancier qui n'a pas procédé à l'inscription de son hypothèque définitive voit son inscription provisoire effacée rétroactivement, ce qui a pour conséquence que la faute reprochée au notaire est dépourvue de lien de causalité avec son préjudice ; [M] [H] n'est pas bien fondé à demander l'annulation de la vente en raison de l'inscription d'une hypothèque judiciaire provisoire, car l'article 735 du code de procédure civile de la Polynésie française ne prévoit cette sanction qu'en cas d'aliénation à titre gratuit ; le dossier est complexe et il ne peut être reproché au notaire d'avoir d'abord fait une réponse erronée en reconnaissant une erreur ; subsidiairement, le jugement doit être confirmé quant au montant des dommages et intérêts.



[M] [H] conclut que : la vente d'un immeuble grevé d'une hypothèque judiciaire provisoire est bien nulle en application de l'article 735 du code de procédure civile de la Polynésie française , mais cette annulation n'est pas demandée ; elle caractérise néanmoins la faute du notaire rédacteur de l'acte de vente ; il en est résulté un préjudice pour le créancier privé de sa sûreté ; le notaire a reconnu sa faute, fût-ce maladroitement, et a fait intervenir son assureur ; l'inscription définitive était superflue et n'a pas affecté l'inscription initiale et son renouvellement ; la SCP est solidairement responsable avec le notaire.



Sur quoi :



Par lettre de son conseil du 7 février 2019, [M] [H] a interrogé le notaire sur l'absence de purge de son hypothèque provisoire avant la vente de l'immeuble grevé. Me [L] a répondu le 23 février 2019 que «par un fâcheux concours de circonstances et une appréciation erronée de la situation hypothécaire, il a été remis aux vendeurs avant le retour de l'état hypothécaire sur formalités une somme de 8 400 000 F CFP ne tenant pas compte de l'hypothèque judiciaire profitant à M. [H] portant sur la moitié du bien vendu et par conséquent sur la moitié du solde disponible sur le prix de vente, soit la somme de 4 200 000 francs CFP qui aurait effectivement dû être remis à M. [H] (') Vous voudrez bien me confirmer que vous partagez mon analyse pour me permettre de saisir mon assurance responsabilité civile pour leur soumettre la question et indemniser Monsieur [M] [H] à due concurrence.» Le conseil de [M] [H] a donné son accord sur une indemnisation de cette façon. Me [L] a répondu le 25 mars 2019 que : «Notre assureur a bien été saisi et partage mon analyse. Toutefois, il reviendra vers vous directement par le biais de Me JOURDAINNE pour envisager les recours subrogatoires à l'encontre du débiteur.»



Dans sa requête introductive, [M] [H] a indiqué qu'il n'avait pas pu obtenir indemnisation à l'amiable. L'assureur du notaire n'est pas dans la cause. Il n'est justifié ni d'une transaction, ni d'une subrogation. L'action de [M] [H] est donc recevable.



La chronologie de l'inscription hypothécaire est la suivante :

02/08/2012 : ordonnance sur requête autorisant [M] [H] à prendre sur un immeuble cadastré AC [Cadastre 4] à [Localité 7] appartenant à [O] [Y] [C] une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire pour sûreté d'une créance d'un montant de 13 500 000 F CFP, valable 3 ans et renouvelable ;

07/08/2012 : inscription de l'hypothèque ;

15/10/2014 : jugement du TPI de Papeete condamnant M. [Y] [C] à payer à [M] [H] la somme résiduelle de 13 000 000 F CFP ;

23/06/2015 : ordonnance sur requête autorisant le renouvellement de l'inscription provisoire pour une période de trois ans ;

02/07/2015 : 2e inscription de l'hypothèque ;

07/01/2016: transcription de la vente de l'immeuble ;

28/06/2018 : arrêt confirmant le jugement du 15/10/2014 ;

02/08/2018 : inscription définitive de l'hypothèque pour le montant de 15 423 990 F CFP.



Aux termes de l'article 733 du code de procédure civile de la Polynésie française, l'inscription définitive doit être prise dans les deux mois à dater du jour où la décision statuant au fond a acquis l'autorité de la chose jugée. Cette inscription se substitue rétroactivement à l'inscription provisoire et son rang est fixé à la date de ladite inscription provisoire dans la limite des sommes que conserve celle-ci. L'inscription définitive ne constitue ni une nouvelle inscription, ni le renouvellement d'une inscription, mais une condition de validité de l'inscription provisoire.



En l'espèce, les appelants concluent à bon droit que l'inscription provisoire de l'hypothèque judiciaire a pris fin le 3 juillet 2018, et que l'inscription définitive postérieure du 2 août 2018 ne l'a pas fait renaître. Mais le notaire dont la responsabilité civile est recherchée en tant que rédacteur de l'acte authentique de vente de l'immeuble grevé est un tiers dans le rapport d'obligation entre le créancier inscrit et le débiteur propriétaire. Il n'a donc pas qualité pour demander la radiation de l'hypothèque pour caducité.



Une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire est une mesure conservatoire qui permet au créancier d'obtenir une sûreté pendant la durée de l'instance qu'il doit engager pour obtenir un titre exécutoire. Elle est inscrite et renouvelée à sa diligence et n'empêche pas l'aliénation de l'immeuble grevé. En ne renouvelant pas son inscription provisoire ou en ne faisant pas procéder à une inscription définitive avant le 3 juillet 2018, [M] [H] a alors perdu tout le bénéfice de son hypothèque judiciaire depuis 2012.



Mais, bien évidemment, Me [L] ne pouvait le pressentir lorsqu'il a instrumenté pour la vente de l'immeuble en décembre 2015. Il a demandé le 17 décembre 2015 un état des inscriptions qui mentionne bien l'inscription de l'hypothèque par [M] [H] et son renouvellement le 2 juillet 2015. Il est constant que le notaire n'en a pas tenu compte dans la répartition du prix de vente.



Le notaire rédacteur d'un acte authentique de vente a l'obligation de faire des recherches complètes sur l'origine de propriété du bien vendu et sur les charges dont il peut se trouver grevé et notamment de vérifier l'étendue et la nature des droits réels pesant sur le bien immobilier cédé (Cass. 1re civ., 15 nov. 1988, n° 86-13.306). Ces diligences ont pour objet d'assurer l'authenticité de l'acte et leur méconnaissance peut être invoquée par tout intéressé ( Cass. 3e civ., 2 mai 2006, n° 05-15.487).



Deux créanciers étaient inscrits sur l'état obtenu par le notaire, la banque SOCREDO (20 800 000 F CFP) et [M] [H] (13 500 000 F CFP). Me [L] a réparti le prix de vente (16 000 000 F CFP) entre la banque SOCREDO, les consorts [C]-[X], le Trésor public et le syndicat de copropriétaires de l'immeuble, en oubliant fâcheusement, selon le terme de son courrier précité, [M] [H]. Ce dernier indique qu'il ne l'a appris qu'en décembre 2018 quand il a poursuivi la saisie de l'appartement.



L'omission du notaire de tenir compte de l'inscription provisoire d'hypothèque judiciaire de [M] [H] constitue une faute de négligence ou d'imprudence qu'il a commise en décembre 2015. La péremption de cette inscription survenue en 2018 ne l'exonère pas. Elle ne fait pas non plus disparaître le préjudice subi par [M] [H]. Celui-ci consiste en la perte de chance d'avoir été informé par le notaire de la vente de l'immeuble grevé et de faire valoir ses droits de créancier inscrit, qui étaient alors opposables.



Par des motifs exacts en fait et bien-fondés en droit, que ne remettent pas en cause les moyens d'appel et que la cour adopte, la décision entreprise a exactement fixé le montant de la réparation intégrale de ce préjudice à la somme de 4 200 000 F CFP en considération de la répartition du prix de vente. Il a à bon droit prononcé la condamnation solidaire de Me [L] avec la SCP de notaires dans laquelle celui-ci était associé (articles 16 de la loi numéro 66-879 du 29 novembre 1966 et 40 de la délibération AT 89-104 du 27 juillet 1989). Il a justement fait droit à la demande de [M] [H] d'obtenir l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer.



Le jugement déféré sera par conséquent confirmé. Il sera aussi fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour au bénéfice de l'intimé. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.



 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



En la forme, déclare l'appel recevable ;



Au fond, confirme le jugement entrepris ;



Y ajoutant :



Condamne solidairement Maître [I] [L] et la SCP Office Notarial BUIRETTE-CHIN FOO (anciennement Restout-[L]-Buirette-Chin Foo) à payer à Monsieur [M] [H] la somme supplémentaire de 400.000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;



Rejette toute autre demande ;



Met à la charge de Maître [I] [L] et de la SCP Office Notarial BUIRETTE-CHIN FOO (anciennement Restout-[L]-Buirette-Chin Foo) pris solidairement les dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.



Prononcé à Papeete, le 11 janvier 2024.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL