Cour d'Appel · Cabinet D — 11 janvier 2024

N° 28



GR 

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Copies authentiques délivrées à :

- Me Lamourette,

- Me Millet,

- Greffe Référé TPI,

le 11.01.2024.





REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 11 janvier 2024





RG 23/00073 ;



Décision déférée à la Cour : ordonnance n° 35, rg n° 22/00195 du Juge des Référés du Tribunal Civil de Première Instance du 13 février 2023 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 10 mars 2023 ;



Appelante :



Mme [Y] [I] épouse [F], née le 19 décembre 1952 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant à [Adresse 4] lot C13 ;



Représentée par Me Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete ;



Intimés :



M. [B] [G] et

Mme [C] [G], demeurant à [Adresse 4] lot C15 parcelle [Cadastre 2] ;



Ayant pour avocat la Selarl MVA, représentée par Me Thibaud MILLET, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 22 septembre 2023 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 9 novembre 2023, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 64/ORD/PP.CA/23 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme MARTINEZ, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :



La cour se réfère à la décision dont appel pour l'exposé du litige et de la procédure antérieure. Il suffit de rappeler que :



[Y] [I] épouse [F] a assigné en référé ses colotis les époux [G] pour leur voir enjoindre de mettre une construction sur leur lot en conformité avec le cahier des charges du lotissement. Les époux [G] ont formé une demande reconventionnelle analogue à l'égard de ses propres ouvrages.



Par ordonnance rendue le 13 février 2023, le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete a :

débouté Madame [Y] [I] épouse [F] de ses demandes ;

débouté Monsieur [B] [G] et Madame [C] [G] de leurs demandes reconventionnelles ;

laissé les frais et dépens à la charge des parties qui les ont exposés.



[Y] [I] épouse [F] a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 10 mars 2023.



Il est demandé :



1° par [Y] [I] épouse [F], dans ses conclusions récapitulatives visées le 14 septembre 2023, de :

Vu l'article 432 du code de procédure civile de la Polynésie française, vu le cahier des charges du Lotissement [Adresse 4], vu l'article 1221 du code civil,

Recevoir Madame [Y] [F] en son appel parte in qua de l'ordonnance de référé du 13 février 2023 ;

Statuant à nouveau,

Réformer l'ordonnance parte in qua ;

Dire que les époux [G] ont procédé sur le Lot C15 du Lotissement [Adresse 4] cadastré AP58 à des travaux d'extension d'un corps de bâtiment ;

Dire que l'association syndicale n'a pas été saisie d'une demande d'autorisation préalable pour ces travaux ;

Dire que ces travaux n'ont fait l'objet d'aucune autorisation administrative du service de l'urbanisme ;

Dire que ce corps de bâtiment est désormais à moins de 6 mètres de la limite de propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 2] et du lot voisin au Lotissement [Adresse 4] ;

Dire par ailleurs que ce corps de bâtiment constituant un bungalow a été érigé initialement en janvier 2011 sans aucun permis de construire ;

Dire que les travaux d'extension de ce bungalow ainsi réalisés sont constitutifs de violations répétées au cahier des charges du Lotissement [Adresse 4] et sont constitutifs de troubles manifestement illicites ;

Dire qu'il y a lieu de faire cesser ces troubles manifestement illicites ;

Dire que les époux [G] sont de mauvaise foi ;

Enjoindre en conséquence aux époux [G] propriétaires du Lot C15 du Lotissement [Adresse 4] cadastré AP58 de se mettre en conformité aux prévisions contenues au cahier des charges du Lotissement, en procédant à la démolition tant de cette extension que du bungalow lui-même, l'ensemble dépourvu de permis de construire ;

Dire que cette obligation sera assortie d'une astreinte de 100 000 Fr. par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

Débouter les époux [G] de leurs moyens, fins et prétentions contraires ;

Condamner les intimés au paiement à la requérante d'une somme de 452 000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au titre des frais irrépétibles d'instance et d'appel ;

Condamner les époux [G] aux entiers dépens dont distraction ;



2° par les époux [C] et [B] [G], dans leurs conclusions visées le 22 août 2023, de :

confirmer l'ordonnance du 13 février 2023 en ce qu'elle a débouté Mme [F] de ses demandes ;

infirmer l'ordonnance du 13 février 2023 en ce qu'elle a rejeté les demandes reconventionnelles des époux [G] ;

statuant de nouveau de ce chef :

ordonner à Mme [F] le retrait des tôles ondulées couvrant la toiture de sa maison en violation de l'article 17 du cahier des charges du lotissement «[Adresse 4]», et ce sous astreinte de 100 000 FCFP par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;

ordonner à Mme [F] de démolir la maison d'habitation et le bungalow édifiés sur la parcelle [Cadastre 3] cadastrée [Cadastre 1] dont elle est propriétaire, en violation des articles 16 et 17 du cahier des charges du lotissement «[Adresse 4]», et ce sous astreinte de 100 000 FCFP par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;

ordonner à Mme [F] de démolir le garage adossé à sa maison d'habitation sur la parcelle [Cadastre 3] cadastrée [Cadastre 1] dont elle est propriétaire, en violation de l'article 16 2°du cahier des charges du lotissement «[Adresse 4]», et ce sous astreinte de 100 000 FCFP par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;

ordonner le cas échéant une expertise judiciaire afin de faire déterminer par un géomètre les distances séparant les planchers des bâtiments de Mme [F] de ses limites séparatives ;

condamner Mme [F] à payer aux exposants une somme de 228 000 FCFP au titre des frais irrépétibles, et la condamner en outre aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2023. Les pièces produites ultérieurement sont écartées des débats.











Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n'est pas discutée.



L'ordonnance dont appel a retenu que :

-À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de "constat", tout comme les demandes de "donner acte" ou de "relever" ne constituent pas des prétentions tendant à ce que soit tranché un point litigieux au sens de l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française et ne sont de ce fait dotées d'aucune portée juridique. En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur ces questions.

-Aux termes de l'article 432 du code de procédure civile de la Polynésie française, le président du tribunal peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer, est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

-En l'espèce, Madame [Y] [I] épouse [F] invoque l'existence d'un trouble généré par les travaux récemment réalisés par les époux [G] sur un bungalow préexistant en violation des dispositions du cahier des charges du LOTISSEMENT [Adresse 4] et notamment des articles 16 3° et 18. Selon cet article 16 3°, "La distance horizontale de tout point hors mur d'un bâtiment, pris au niveau d'un quelconque plancher, à une limite de lot, ne pourra être inférieure à six mètres." Selon encore l'article 18, "Pour le respect des prescriptions des articles 13,14, 15, 16 et 17 ci-dessus, l'édification de toute clôture ou construction quelle qu'elle soit, et plus généralement l'exécution de tous travaux, qu'il s'agisse de travaux neufs ou d'entretien, d'extension ou de réfection, sont soumises à autorisation préalable et spéciale. En sont seuls dispensés les travaux d'entretien ou de réfection, tels que ravalements et peintures, dont l'exécution a pour effet de rétablir les constructions dans l'état et l'aspect qu'elles avaient originairement en conformité d'une autorisation antérieure. L'autorisation prescrite ci-dessus est délivrée par le lotisseur, puis par l'association syndicale ci-après constituée dès son entrée en activité.

-La requérante a fait établir le 22 juin 2022 un procès-verbal de constat dont il ressort incontestablement des photographies et descriptions non sérieusement contredites, que les époux [G] ont procédé à des travaux sur leur bungalow à étage et que lesdits travaux ont notamment consisté en une extension des cloisons du niveau supérieur et de la toiture, ainsi qu'en la création d'un deck. Il en résulte que contrairement à ce que les défendeurs prétendent, ces travaux étaient soumis à autorisation préalable et spéciale de l'association syndicale.











-Par ailleurs, force est de constater que ces travaux excèdent en fait largement le périmètre et l'étendue de l'autorisation leur ayant été délivrée le 20 mai 2022 par le président de l'association syndicale, celui-ci ayant à tort retenu qu'il s'agissait de simples travaux de remise en état et du remplacement de l'armature bois en métal "sans aucune conséquence sur la surface hors-tout de couverture des constructions édifiées existantes".

-Il s'ensuit que les travaux d'extension réalisés par les époux [G] constituent à tout le moins une violation de l'article 18 du cahier des charges, la preuve de ce qu'ils auraient eu pour conséquence de violer les dispositions relatives au prospect n'étant quant à elle nullement rapportée et pas même évoquée dans le procès-verbal de constat.

-Ainsi que le souligne la requérante, il est constant qu'en matière de lotissement, les clauses du cahier des charges ont valeur contractuelle et engagent les colotis entre eux, si bien que la réalisation d'une construction ou d'une extension qui contreviendrait aux dispositions du cahier des charges constitue, par essence, un trouble manifestement illicite, nonobstant les autorisations administratives obtenues. Cela étant dit, la jurisprudence considère depuis peu que la démolition de la totalité de l'ouvrage critiqué ne peut être ordonnée pour faire cesser le trouble que lorsque la mesure - qui ne tend finalement qu'à assurer le respect du cahier des charges régissant les droits des colotis - n'apparaît pas disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte causée par la construction ou l'extension litigieuse.

-En vertu de l'article 432 susvisé, le juge des référés n'est pas lié par les mesures concrètes précises que les parties lui présentent. Il est en droit d'ordonner n'importe quelle mesure conservatoire ou de remise en état dès lors que celle-ci lui semble adaptée aux circonstances, c'est-à-dire proportionnée à la gravité de la situation, et équilibrée au regard des intérêts en cause. En l'occurrence, la démolition de l'extension du bungalow des époux [G] apparaît comme disproportionnée au regard de l'intérêt poursuivi par Madame [Y] [I] épouse [F] qui n'allègue pas même l'existence du moindre préjudice, et alors qu'il est établi que les fonds respectifs des parties ne sont pas mitoyens pour être séparés par un lot tiers. Elle sera déboutée de sa demande.

-Pour les mêmes raisons, et compte tenu du fait qu'ils n'ont finalement agi qu'en réponse aux poursuites initiées à leur encontre, les époux [G] seront également déboutés de leurs demandes reconventionnelles sans qu'il ne soit besoin d'examiner plus avant la matérialité des irrégularités au cahier des charges dénoncées s'agissant des constructions - qui plus est anciennes - de Madame [Y] [I] épouse [F].

-Au regard des circonstances et de la solution du litige, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens, lesquels seront laissés à la charge des parties qui les ont exposés.



Les moyens d'appel de [Y] [I] épouse [F] sont résumés dans le dispositif de ses conclusions précité. Ceux des époux [G] se ramènent à maintenir leurs demandes reconventionnelles.









S'ensuivent des discussions et des contestations sur les ouvrages en cause et leur conformité qui ne peuvent être éclaircies, comme le proposent les époux [G], que par une expertise. La nécessité d'ordonner les rapports de voisinage et d'assurer la conformité des lots au cahier des charges du lotissement constitue un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.



Il en va de même en ce qui concerne le sort des ouvrages qui seraient non conformes de part ou d'autre. Les mesures techniques qui sont proportionnées à la réparation du préjudice qui pourrait en résulter doivent aussi être déterminées à l'aide d'une expertise. C'est aussi le cas quant à l'impact des constructions litigieuses à l'égard du voisinage, étant observé que l'association syndicale du lotissement n'est pas dans la cause.



Une mesure d'expertise sera donc ordonnée dans les termes du dispositif de l'arrêt et aux frais avancés de [Y] [F] demanderesse principale.



L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. La solution du référé motive le partage des dépens.



PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



En la forme, déclare l'appel recevable ;



Au fond, infirme l'ordonnance entreprise ;



Statuant à nouveau :



Vu l'article 84 du code de procédure civile de la Polynésie française,



Désigne Monsieur Alain GOULAY, inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Papeete, avec mission de :

les parties et leurs conseils entendus ou appelés ;

prendre connaissance des pièces produites et de tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission; entendre tout sachant;

se rendre sur les lieux lots C13 et C15 du [Adresse 4] ;

réunir tous éléments techniques de sa compétence permettant à la juridiction qui sera éventuellement saisie d'apprécier si des ouvrages existants ou en cours d'édification sur chacun de ces lots sont ou non conformes aux règles de construction et d'urbanisme applicables et au cahier des charges du lotissement, en particulier en ce qui concerne leur implantation, leur hauteur, leur structure, leur distance des limites séparatives et l'obtention ou non d'un permis de travaux ;

s'adjoindre si nécessaire un sapiteur qui déposera un rapport distinct sur les questions ne relevant pas de la compétence de l'expert, notamment si des limites de propriété doivent être déterminées ou des mesures effectuées ;



en cas de non-conformités, les décrire et indiquer le cas échéant les préjudices qu'elles occasionnent au voisinage et aux usagers du lotissement ;

préconiser, en les chiffrant, les mesures ou travaux permettant, soit de faire cesser ces non-conformités, soit de les amoindrir de manière à ce que les préjudices qu'elles peuvent causer s'en trouvent réparés ou réduits en proportion des atteintes à la propriété des parties que des remises en état ou démolitions impliqueraient ;

réaliser toutes diligences techniques de sa compétence utiles à la solution du litige ; constater le cas échéant la conciliation des parties ;

déposer un prérapport et répondre aux dires des parties ;



Fixe à 350 000 F CFP le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui sera versée par [Y] [I] épouse [F] à la régie de recettes de la juridiction dans les soixante jours du prononcé de l'arrêt ;



Dit que l'expert devra déposer son rapport dans les six mois suivant l'acceptation de sa mission ;



Dit que les opérations d'expertise seront surveillées par le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal de première instance de Papeete ;



Dit qu'après avoir pris connaissance de la procédure et déterminé les opérations nécessaires et leur calendrier, l'expert devra apprécier le montant prévisible des frais de l'expertise et, s'il se révèle que ces derniers seront nettement supérieurs au montant de la provision, en donner avis aussitôt pour qu'il soit statué sur un éventuel supplément de consignation après avoir recueilli les observations des parties; dit qu'il sera tenu compte de l'accomplissement de cette diligence pour la justification de l'accomplissement de la mission de l'expert et la fixation de sa rémunération ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;



Rejette toute autre demande ;



Rappelle que l'arrêt met fin au référé et renvoie les parties à agir devant la juridiction de première instance ainsi qu'elles aviseront après le dépôt du rapport d'expertise ;



Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.



Prononcé à Papeete, le 11 janvier 2024.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL