Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 3 — 15 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 JANVIER 2024


Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/07515 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WPIV
N° de MINUTE : 24/00037


Madame [N], [U] [T]
née le 20 Mai 1990 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Camille PREVITALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0048

Monsieur [P], [S], [O] [R]
né le 22 Mai 1991 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Camille PREVITALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0048

DEMANDEURS

C/

S.A.S. NR IMMOBILIER
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Céline MOUNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2235

S.A.S. NR GROUP
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Céline MOUNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2235

S.A.S. WYBUILD
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Céline MOUNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2235

DEFENDEURS




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 6 novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, Juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.



EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] et M. [R] ont signé avec la société Prevent’Group – désormais NR Group – un contrat le 24 septembre 2019 par lequel celle-ci s’engageait à rechercher des biens immobiliers pour leur compte, puis à les assister dans leur acquisition et leur mise en location, moyennant la somme forfaitaire de 180.000 euros TTC.

Ils ont également signé un second contrat avec la société Prevent’System – désormais Wybuild – aux mêmes fins et moyennant la même rémunération dont le paiement était organisé suivant un échéancier inséré au contrat.

Par acte d'huissier en date des 16 et 20 juin 2022, M. [R] et Mme [T] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny les sociétés NR Group, Wybuild et NR Immobilier aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2023, M. [R] et Mme [T] demandent au tribunal de :
- annuler les contrats des 24 septembre 2019 et 29 octobre 2019 conclus entre Mme [T] et M. [R] d’une part, et les sociétés NR Immobilier et Wybuild d’autre part ;
- ordonner la restitution, par les sociétés NR Immobilier, Wybuild et NR Group in solidum, de la somme de 153 000 euros, à Mme [T] et M. [R] à parts égales ;
- à titre subsidiaire, condamner les sociétés NR Immobilier, Wybuild et NR Group in solidum à leur payer la somme de 153 000 euros à parts égales ;
- dire que les sommes dues seront assorties des intérêts au taux légal ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner les sociétés NR Immobilier, Wybuild et NR Group in solidum à payer la somme de 15 000 euros à parts égales en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2022, les sociétés NR Immobilier, Wybuild et NR Group demandent au tribunal de :
- débouter les demandeurs de leurs demandes ;
- à titre subsidiaire, déterminer la rémunération due aux défendeurs ;
- à titre subsidiaire, prononcer la consignation des sommes auprès de la Caisse des dépôts et consignations ;
- condamner les demandeurs à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 avril 2023.

L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 6 novembre 2023, où elle a été appelée. 

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 15 janvier 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision. 


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que la "mise hors de cause" ne correspond, sur le plan juridique, ni à une prétention ni à un moyen de défense, et que le tribunal ne dispose pas du pouvoir de sortir une partie d'une procédure en cours, si ce n'est pour constater l'existence d'une cause d'extinction de l'instance à son égard. Dans ces conditions, il ne sera pas statué sur la demande de mise hors de cause à proprement parler, mais seulement sur les moyens de défense qu'elle peut recéler.


I. Sur la nullité des contrats de mandat

Il résulte de l’article 1 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce que les dispositions de cette loi sont applicables aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l’achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis.

Il résulte de l’article 3 de cette même loi que les activités de mandataire ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir.

Il résulte de l’article 6 de cette même loi qu’aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

La méconnaissance de ce dernier article affecte le contrat d’une nullité relative et prive le mandataire de son droit à rémunération (voir en ce sens, 3e Civ, 19 octobre 2010, 09-16.786).

Les dispositions précitées sont d’ordre public.


En l’espèce, deux contrats de mandat ont été conclus par M. [R] et Mme [T], dont il n’apparaît pas qu’ils ont conclu en qualité de professionnels, les moyens développés à cette fin étant inopérants, les demandeurs n’ayant pas contracté en qualité de représentant des sociétés dont ils sont associés.

Sur le contrat du 24 septembre 2019

A titre liminaire, le tribunal observe que :
- dans leurs écritures, les demandeurs indiquent qu’il manquait dans ce contrat l’échéancier, ce dont il résulte qu’ils ont procédé à la conclusion d’un second contrat avec une autre entité juridique sans comprendre ce changement ;
- dans leurs écritures, les sociétés défenderesses n’évoquent même pas ce contrat.

S’il est manifeste que, dans l’esprit des parties, le second contrat a remplacé le premier, il n’en demeure pas moins que celui-ci n’a pas fait l’objet d’une annulation conventionnelle, ni d’une révocation.

On peut lire dans ce premier contrat de mandat signé le 24 septembre 2019 :
« Le mandataire percevra une rémunération forfaitaire hors taxes de 150 000 euros HT, soit 180 000 euros TTC pour l’ensemble des missions prévues au contrat, annexes incluses.
La rémunération sera assujettie à la TVA au taux applicable de 20%.
La rémunération du mandataire est versée par le mandant de la manière suivante :
Au titre de sa mission d’assistant à la maîtrise d’ouvrage, décrite à l’annexe 2, pour un montant de 150 000 euros HT, soit 180 000 euros TTC.
Le montant sera réparti sur les divers biens et fixé d’un commun accord par les deux parties avant la signature du compromis, sans toutefois pouvoir dépasser le solde restant dû par le mandant au mandataire. »

Il ne résulte pas à la lecture de la clause que celle-ci soit contraire à l’article 6 de la loi Hoguet. Le contrat n’encourt pas la nullité pour ce motif.
Le tribunal retient, sur le second moyen tiré de l’absence de carte professionnelle, que les demandeurs n’apportent aucun élément de preuve au soutien de leurs allégations, alors que sur eux repose la charge de la preuve conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.
Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande en annulation de ce contrat.

Sur le contrat du 29 octobre 2019

En l’espèce, l’examen du contrat de mandat conclu le 29 octobre 2019 révèle que l’article 9 « rémunération du mandataire » stipule que :
« Le mandataire percevra une rémunération forfaitaire hors taxes de 150 000 euros HT, soit 180 000 euros TTC pour l’ensemble des missions prévues au contrat, annexes incluses.
La rémunération sera assujettie à la TVA au taux applicable de 20%.
La rémunération du mandataire est versée par le mandant de la manière suivante :
- versement au comptant de 72 000 euros TTC à la signature du présent mandat ;
- versement de 27 000 euros TTC au 28/10/2019
- versement de 27 000 euros TTC au 28/11/2019
- versement de 27 000 euros TTC au 28/12/2019
- versement de 27 000 euros TTC au 28/01/2020 ».

Il apparaît que le contenu de cette clause est contraire à l’article 6 de la loi Hoguet dès lors que la rémunération du mandataire est exigée avant toute réalisation de l’opération prévue par le mandat. La méconnaissance de l’article 6 précité entraîne la nullité du contrat dans son intégralité, la clause de rémunération étant nécessairement une clause déterminante de l’engagement des parties. Elle prive également la société Wybuild de son droit à rémunération.

S’il est acquis que la rémunération est forfaitaire et inclut les prestations mentionnées en annexe que sont la recherche de financement et l’aide à la maîtrise d’ouvrage, il ne peut être retenu que le montant indiqué par la clause correspond à ces seules prestations annexes dès lors que ladite clause stipule expressément le montant de la rémunération correspond à « l’ensemble des prestations ». Il est ainsi indifférent, pour prononcer la nullité du contrat, que ce montant intègre des prestations qui ne sont pas régies par loi Hoguet dès lors que lesdites prestations sont annexes et que l’obligation principale du mandataire consistait en l’exécution d’une prestation qui y était soumise.

C’est à tort que les sociétés défenderesses exposent que les demandeurs ont manqué à leurs obligations dès lors que de tels moyens, qui se rapportent à l’exécution du contrat, sont inopérants en présence d’une nullité qui vient anéantir rétroactivement le contrat de mandat du fait d’un défaut lors de sa formation.

Il est justifié – et, au demeurant pas contesté – que les demandeurs ont versé à la société Wybuild la somme de 153 000 euros au titre de ce contrat.

En conséquence, cette somme sera restituée à M. [R] et Mme [T] à parts égales par la seule société Wybuild avec laquelle ils ont contracté et qui a perçu les fonds.

En application de l’article 1352-6 du code civil, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal. Par conséquent, la restitution de la somme de 153 000 sera assortie des intérêts au taux légal depuis le 16 juin 2022, date de l’assignation – tel qu’ainsi demandé par M. [R] et Mme [T].

Il y a lieu de rejeter leur demande de condamnation in solidum des deux autres défenderesses, étrangères à l’acte annulé, étant par ailleurs observé que les critères desquels procèdent une condamnation in solidum ne sont pas réunis par les demandeurs, qui ne rapportent aucunement la preuve de ce que les sociétés défenderesses se sont présentées aux demandeurs comme une entité unique (à cet égard, les dénominations Prevent’Group et Prevent’System ne peuvent être analysées comme trompeuses), ni de ce que la société Wybuild a subi une immixtion des deux autres sociétés défenderesses.

La société Wybuild étant privée de son droit à rémunération, il y a lieu de la débouter de sa demande subsidiaire en fixation de sa rémunération.

Les deux autres sociétés défenderesses seront également déboutées de cette même demande, puisqu’elles ne sont pas parties au contrat de mandat et ne peuvent ainsi prétendre à aucune rémunération.


II. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.

La société Wybuild sera condamnée aux dépens.


B. Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Wybuild sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Il n’est dans les pouvoirs du tribunal d’ordonner la consignation de la somme auprès de la Caisse des dépôts et consignations ; une telle mesure n’étant prévue qu’en cas d’appel et relevant de la compétence du premier président en application des articles 514-3, 514-5 et 518 et suivants du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et en audience publique et mis à disposition au greffe, 

PRONONCE l’annulation du contrat conclu le 29 octobre 2019 entre M. [R] et Mme [T] d’une part, et la société Prevent’System (aujourd’hui Wybuild) d’autre part ;

CONDAMNE la société Wybuild à restituer à parts égales à M. [R] et Mme [T] la somme de 153 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE toutes les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société Wybuild à payer M. [R] et Mme [T] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Wybuild aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.


La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

LE GREFFIERLE PRESIDENT