Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 15 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01985 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJPV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 JANVIER 2024
MINUTE N° 23/04101
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. RALY, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 7]

représentée par Maître Raphaël MORALI de la SELEURL MORALI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2146

ET :

LA SOCIETE BABA SUPERMARCHE, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 6]

Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]

Madame [L] [U], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4] ( chez Madame [P])

Tous représentés par Maître Alain CORBIN de la SELASU AC. AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1138

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 août 2020, la SCI RALY a donné à bail à la société BABA SUPER MARCHE des locaux commerciaux (local et parking double) situés à [Localité 6], [Adresse 2]. 

Par acte du même jour, Monsieur [N] [U] et Madame [L] [U] se sont portés cautions solidaires pour la durée du bail et de ses renouvellements, et dans la limite de la somme de 12.300 euros, du paiement des loyers et des charges, des engagements pris par le preneur, des indemnités d'occupation, des intérêts, des dépens et frais irrépétibles.

Par acte des 30 octobre, 6 et 8 novembre 2023, la SCI RALY a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société BABA SUPER MARCHE, ainsi que Monsieur [N] [U] et Madame [L] [U], pour :

faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société, sous astreinte, ainsi que si besoin la séquestration des biens mobiliers se trouvant dans les lieux ;les voir condamner solidairement à lui payer à titre provisionnel :-une somme de 18.224,17 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 18 octobre 2023, 
-1.822,41 euros au titre de la clause pénale,
une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel multiplié par trois, augmentée des charges et taxes, due à compter de la résiliation du contrat jusqu'à la libération effective des lieux,
outre la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 
L'affaire a été plaidée à l'audience du 27 décembre 2023. 

A l'audience, la SCI RALY sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle actualise le montant de la provision dont elle demande le versement à la somme de 23.471,21 euros, échéance de décembre 2023 incluse. Elle précise que le dernier règlement date du 6 novembre 2023. 

En réplique, les défendeurs indiquent que la société BABA SUPER MARCHE a connu des difficultés financières. 

Ils remettent à la barre du tribunal à la société RALY un chèque de 4.000 euros. 
Ils reconnaissent une dette de 20.383,69 euros qu'ils proposent de régler en 5 mensualités, la première pouvant intervenir le 25 janvier 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 18 juin 2021 pour le paiement en principal de la somme de 11.889 euros étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 19 juillet 2021. L’obligation de la société BABA SUPER MARCHE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu'il soit fait droit à la demande de prononcé d'une astreinte, non justifiée en l'état. 

Par ailleurs, la SCI RALY justifie, par la production du bail et du décompte arrêté au 21 décembre 2023, que la société BABA SUPER MARCHE reste lui devoir une somme de 21.671,21 euros, arrêtée au 21 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, déduction faite de la somme de 1.800 euros appelée dans le décompte au titre des frais d'avocat, lesquels seront examinés avec la demande relative aux frais irrépétibles. En revanche, il ne sera pas déduit en l'état la somme de 4.000 euros correspondant au montant du chèque remis à l'audience, dans l'attente de son encaissement effectif.

La société BABA SUPER MARCHE est condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Toutefois, il convient, eu égard des efforts de paiement réalisés, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, et une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges sera due jusqu’au départ effectif des lieux. 

Il est relevé à cet égard que la SCI RALY sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouverait privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Pour les mêmes motifs, la demande formée au titre de la clause pénale est rejetée.

Et en application des actes de cautionnement versés aux débats, Monsieur [N] [U] et Madame [L] [U] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues par la société BABA SUPER MARCHE.

La société BABA SUPER MARCHE, succombante, sera condamnée aux dépens, solidairement avec Monsieur [N] [U] et Madame [L] [U], dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI RALY l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur des locaux commerciaux (local et parking double) situés à [Localité 6], [Adresse 2] sont réunies, et la résolution du bail à compter du 19 juillet 2021 ;

Condamnons solidairement la société BABA SUPER MARCHE, Monsieur [N] [U] et Madame [L] [U] à payer à la SCI RALY la somme provisionnelle de 21.671,21 euros ;

Autorisons la société BABA SUPER MARCHE, Monsieur [N] [U] et Madame [L] [U] à se libérer de la provision ci-dessus allouée de la façon suivante :

le chèque de 4.000 euros remis à la barre du tribunal doit être provisionné ;le solde, soit 17.671,21 euros, sera réglé en 6 mensualité de 2.945 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde ;
Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, le 1er jour de chaque mois, le premier versement devant intervenir le mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance;

Disons que les effets de la clause résolutoire ne produiront pas effet si la société BABA SUPER MARCHE se libère de sa dette selon ces modalités ; 

Disons qu'à défaut d'approvisionnement du chèque remis à l'audience, ou de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :

-l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
-il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de la société BABA SUPER MARCHE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,
-les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-la société BABA SUPER MARCHE devra payer mensuellement à la SCI RALY à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et taxes, jusqu'à complète libération des lieux ;

Condamnons la société BABA SUPER MARCHE à payer à la SCI RALY la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la société BABA SUPER MARCHE, Monsieur [N] [U] et Madame [L] [U] aux paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 15 JANVIER 2024.


LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LA PRÉSIDENTE

 Anne BELIN