Tribunal Judiciaire · Expropriations — 11 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS
■

Expropriations

 N° RG 22/00007 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWECE




MINUTE N°
JUGEMENT 
rendu le 11 JANVIER 2024 
DEMANDERESSE

 SOCIÉTÉ DU GRAND [Localité 8]
Siege social, immeuble LE MOODS
[Adresse 2]
[Localité 6]

Représentée par Maître François DAUCHY 
DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T0700



DÉFENDERESSE

Madame [O] [K]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1098



LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,
représenté par Monsieur [Z] [G]


Copies exécutoires et certifiées conformes à 
 

Copie simple à : 

Délivrées le :





Décision du 11 janvier 2024
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 22/00007 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWECE


OPÉRATION :SGP- L15 est
Parcelle AU n°[Cadastre 1]- [Adresse 3]

* * * * *

Clément DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 12 décembre 2023 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2024 ;

* * * * * 

OBJET DE LA DEMANDE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
 
Par mémoire valant offre visé par le greffe le 10 février 2022 et notifié à l’expropriée par LRAR du 23 décembre 2021, la société du Grand [Localité 8] ayant pour avocat la SELAS DS Avocats, a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due à Madame [O] [K] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 3] à la somme totale de 473 120,00 € correspondant à 429 200,00 € au titre de l’indemnité principale et 43 920,00 € au titre de l’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 08 mars 2023, le transport a été fixé le mercredi 05 avril 2023. Un procès verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

« ENVIRONNEMENT: Quartier pavillonnaire , ligne T4 du tramway- Gare “RER E” de [Localité 5]- Bus 346, 303 et 616 arrêt “gare de [Localité 5], nombreux commerces (pharmacie, banque, kiosque /tabac, restauration), marché sur la place, ouvert le mercredi et le samedi à 3 minutes à pied - 1 crèche en face du bien

DESCRIPTION:
1 accès piéton et voiture par la voie publique .1 espace bétonné au milieu donnant accès à l’entrée de la maison et à droite donnant accès au garage et en terre à gauche avec un arbre . Dans le prologement un passage vert qui donne accès à l’arrière de la maison- Façade +toiture saines. 1 terrasse surélevée avec 1 butte-. Peu de vis-a-vis 
Au RDC:
à gauche 1 chambreà droite 1 grande pièce de vie traversante salon/salle à manger avec 1 cheminée fonctionnelle- fenêtres double vitrage sur rue et jardin et un balcon.
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1 cuisine ouverte avec fenêtre côté jardin; 1wc; 1 salle d’eau refaite avec fenêtre (carrelage antidérapant, bidet surélévé); 1 chambre avec fenêtre coté jardin.
A l’étage, accès par un escalier avec: 
1 salle de bain mansardée, lambris et vélux- double vasque + WC ;1 chambre avec moquette, et espace de rangement , et 2 porte d’accès à un dressing ;par le dressing accès aux 2 combles aménagé et non aménagé + vélux- moquette et lambris ;à gauche une très grande chambre avec 1 grand velux sur jardin , mansardée, sol moquette avec 1 grand dressing partiellement mansardé et lambris.

Sous-sol: accès par un escalier : 
à gauche 1 garage en L (pour 3 voitures) à usage de pièce de stockageà droite une grande pièce buanderie, atelier de couture, chauffage fuel, cave à vin avec une petite fenêtre. »
Par mémoire récapitulatif et en réplique n°3 du 06 décembre 2023 visé par le greffe le 07 décembre 2023, la société du grand [Localité 8] a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité totale à 770 870,00 € en valeur libre à titre principale et 779 426,00 € à titre subsidiaire.

Par conclusions complémentaires visées le 14 septembre 2023 par le greffe, le Commissaire du gouvernement retient une indemnité principale de 684 000,00 € et une indemnité de remploi de 69 300,00 €.

Par mémoire en réponse récapitulatif n°2 visé par le greffe le 12 décembre 2023, Madame [O] [K] ayant pour avocat Maître Personnaz sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe à 963 886,00 € l’indemnité principale ou 934 450 € à titre subsidiaire ; 97 388,00 € l’indemnité de remploi ou 94 445 € à titre subsidiaire ; 9 592,00 € l’indemnité au titre des équipements PMR, 51 360,00 € l’indemnité due au titre des frais de déménagement et de stockage, 4 464,49,00 € l’indemnité pour perte de végétaux et 7 000,00 € au titre des frais irrépétibles.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2023 conformément aux écritures susvisées.


MOTIFS

L’article 1er protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que «Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d”utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit 



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international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit 
que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes ».

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que «toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution .»

L’article 544 du code civil dispose que «la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.»


 I/ Sur la date de référence

L’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que «le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.»

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que «lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l”objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.»




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L’article L. 213-4 a) du même code dispose que «la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle 
zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.»

En l’espèce, le PLUI d’Est Ensemble a été approuvé le 04 février 2020 avec une modification le 29 juin 2021.

En conséquence, la date de référence est fixée au 29 juin 2021.


 II/ Sur l’indemnité principale

L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.»

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que « le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.»

L’article L.322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en euros.


 a) La méthode de calcul

A titre liminaire, il convient de souligner que le juge de l’expropriation statue concomitamment dans deux dossiers distincts sur deux fonds contigus ; que les propriétaires de ces fonds entendent appliquer des méthodes de calcul distinctes ; et qu’il est produit dans chacun des dossiers un acte de cession ayant pour objet un troisième fonds contigu donnant lieu, dans le cadre d’une cession amiable, à l’emploi d’une méthode de calcul spécifique.

En l’espèce, [O] [K] entend dissocier l’évaluation de son fonds en appliquant la méthode comparative au bâti et en valorisant son fonds par l’application d’une assiette du m² fondée sur son potentiel constructible.

Pour appuyer sa demande, elle s’appuie sur la cession amiable du bien immobilier contigu situé [Adresse 4] au prix de 826 908,00 € correspondant à 742 180,00 € au titre de la valeur vénal du bien, 75 218,00 € au titre de l’indemnité de remploi et 9 510,00 € au titre de l’indemnité de déménagement ainsi que sur l’avis de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales qui valorise le terrain non bâti au m².


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D’une part, l’acte notarié de cession amiable ne fait référence à l’avis du domaine que pour démontrer le respect d’une formalité légale tenant à l’obligation d’obtenir l’avis de la DNID, le prix finalement retenu par les parties dans le cadre d’un contrat de droit privé soumis aux dispositions du code civil relevant de la rencontre de volonté des parties, la méthode de calcul de la DNID n’ayant pas été intégrée au champ contractuel.

D’autre part, si [O] [K] se prévaut du potentiel constructible du terrain de son fonds, celle-ci ne démontre pas avoir entrepris, avant la procédure d’expropriation, des démarches afin d’exploiter ce terrain en y édifiant une propriété, ceci d’autant plus qu’une telle méthode de calcul afin d’accroître la valorisation du terrain nu aurait nécessairement pour effet d’abaisser la valeur du bâti lequel serait dépourvu d’un jardin d’agrément constituant un élément de valorisation important dans un zone urbaine très dense.

En conséquence, il convient d’appliquer la méthode comparative à l’intégralité du fonds prise comme un ensemble indivisible.

Il convient de préciser que le terrain non bâti correspondant au jardin d’agrément sera pris en compte dans les qualités extrinsèques du bien pour le valoriser sur le marché dans lequel il se situe.


 b) La fixation de l’indemnité principale

Conformément à la méthode retenue, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

En l’espèce, il convient de rappeler que le bien litigieux est une parcelle de 460 m² supportant un bâti d’une surface utile de 169,90 m².

A ce titre, aucune des parties ne propose de terme de comparaison ayant une surface utile proche de 169,90 m².

Dans ses dernières écritures, l’expropriant retient huit termes de comparaison pour une moyenne de 3 798,00 €/m² et valorise le bien exproprié à 4 000,00 € en considérant le très bon état du bâti et les annexes et commodités dont il dispose qui le placent dans le spectre supérieur du marché.

D’une part, il convient d’écarter les termes suivants en ce qu’ils datent de 2021 et sont donc trop anciens pour être représentatifs d’un marché très évolutif : 9304P01 2021P01909, 9304P01 2021P11594, 9304P01 2021P04376 et 9304P01 2021P21554.

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D’autre part, les suivants sont écartés en ce que les dimensions de la parcelle sont trop inférieures à celles du bien exproprié, lesquelles, associés à une surface utile d’ores et déjà sans commune mesure avec celle du même bien, les placent en dehors du marché considéré : 9304P01 2022P23152 et 9304P01 2022P09022.

En outre, les derniers termes retenus par la SGP et correspondant aux mutations suivantes : 9304P01 2022P16403 de 3 972,73 €/m², 9304P01 2022P21707 de 3 817,31 €/m² et 9304P01 2022P34912 de 3 266,13 €/m², ne disposent pas d’une surface habitable proche de celle du bien exproprié et sont également exclus.

En pages 28 à 33 de ses dernières écritures, l’expropriée invoque sept termes de comparaison. Il convient d’écarter immédiatement les termes n°1, 4 et 5 correspondant aux mutations 2021P4402, 2021P06201 et 2021P00900 en ce qu’elles sont trop anciennes pour être représentatifs d’un marché très évolutif

Les termes n°2, 3 et 6 sont également écartés en ce que les dimensions de la parcelle sont trop inférieures à celles du bien exproprié, lesquelles, associés à une surface utile d’ores et déjà sans commune mesure avec celle du même bien, les placent en dehors du marché considéré : 2022P24265, 2022P6611 et 2023P05484.

Il convient de retenir le terme n°7 correspondant à la mutation du fonds contigu du 22 juin 2022 dont le bâti a une surface utile de 145 m² suivant l’avis précité de la DNID pour un prix de 742 180,00 €, soit 5 118,48 €/m².

Enfin, les termes retenus par le Commissaire du gouvernement sont intégralement incomparables avec le bien litigieux soit en raison de l’ancienneté de la mutation, de la surface de la parcelle ou de la surface utile.

Ainsi, le seul élément pertinent produit par les parties aux débats et permettant d’identifier une valeur du marché opportune est la cession amiable du bien contigu lequel dispose comme le bien litigieux d’un jardin d’agrément.

Cependant, le bien litigieux dispose d’une plus grande surface habitable, ceci de telle sorte que l’assiette de calcul est augmentée à 5 200,00 €/m².

Ainsi, l’assiette de calcul est fixée à 5 200 € / m².
5 200x 169,90 = 883 480

L’indemnité principale est fixée à 883 480 € en valeur libre.


 III / Sur l’indemnité de remploi

L’article R.322-5 alinéa 1erdu code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que «l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des 

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frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.»

En l’espèce, il convient d’appliquer le taux progressif de 20 % jusqu’à cinq mille euros, de 15 % jusqu’à quinze mille euros et de 10 % au-delà pour un résultat de :
5 000,00 x 20 / 100 = 1 000,0010 000,00 x 15 / 100 = 1 500,00868 480 x 10 / 100 = 86 848,00 
En conséquence, l’indemnité de remploi est fixée à 89 348,00 €.


 IV / L’indemnité pour frais de déménagement et stockage

L’article 9 du code de procédure civile dispose «qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

En l’espèce, [O] [D] produit aux débats un devis n°2300079/1 de la société World Déménagements du 20 juillet 2023 de 34 040,00 € ayant pour objet un déménagement à destination de [Localité 7] pour un volume de 250 m³.

Il ressort des constatations lors du transport que les biens mobiliers en place sur la parcelle ne correspondent pas à un volume de 250 m³ correspondant en moyenne à 2,5 ou 3 semi-remorques.

Il convient donc de réduire le volume à 50 %, soit 125 m³.
34 040,00 / 100 x 50 = 17 020,00

La société du Grand [Localité 8] qui ne produit aucun élément quant aux éléments mobiliers de l’expropriée est mal-fondée à solliciter une réduction plus importante de cette indemnité.

S’agissant du montant de 6 500,00 € sollicitée au titre du stockage des meubles, celui-ci n’est pas justifié dans la mesure où la pertinence des caractéristiques du lieu de stockage ne sont pas spécifiées.

En conséquence, il convient de fixer cette indemnité à 17 020,00 €.


 V/ La perte des végétaux et les équipements PMR 

L’article 5 du code de procédure civile dispose que «le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.»

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En l’espèce, les parties s’accordent sur une indemnité de 4 464,49 € au titre de la perte des végétaux et de 9 592,00 € au titre des équipements PMR.

Ces montants seront consacrés dans le dispositif.


 VI/ Sur les autres demandes

 a) Les dépens

Il convient de condamner la société du Grand [Localité 8], à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

 b) Les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner la société du Grand [Localité 8], à l’initiative de la procédure d’expropriation et condamnée aux dépens, à payer 5 000,00 € à [O] [K] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE à la somme de huit cent quatre-vingt-trois mille quatre cent quatre-vingts euros (883 480 €) en valeur libre l’indemnité principale à revenir à Madame [O] [K] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 3], parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 1] ;

FIXE à la somme de quatre-vingt-neuf mille trois cent quarante-huit euros (89 348,00 €) l’indemnité de remploi à revenir à Madame [O] [K] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 3], parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 1] ;

FIXE à la somme de dix-sept mille vingt euros (17 020,00 €) l’indemnité de déménagement et stockage à revenir à Madame [O] [K] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 3], parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 1] ;

FIXE à la somme de quatre mille quatre cent soixante-quatre euros et quarante-neuf centimes (4 464,49 €) l’indemnité pour perte de végétaux à revenir à Madame [O] [K] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 3], parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 1] ;

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FIXE à la somme de neuf mille cinq cent quatre-vingt-douze euros (9 592,00 €) l’indemnité pour perte d’équipements PMR à revenir à Madame [O] [K] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 3], parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 1] ;

CONDAMNE la société du Grand [Localité 8] aux dépens ;

CONDAMNE la société du Grand [Localité 8] à payer cinq mille euros (5 000,00 €) à Madame [O] [K] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Paris, le 11 janvier 2024

 
LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Fabienne CLODINE-FLORENTClément DELSOL