Tribunal Judiciaire · Service des référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/51546 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7AO

N° : 

Assignation du :
08 et 13 Février 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 11 janvier 2024



par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

Le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société TIFFENCOGE SA 
[Adresse 3] 
[Localité 5]

représentée par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE - #PC192

DEFENDEURS

Monsieur [T] [D]
[Adresse 6]
[Localité 1]

représenté par Maître Hugo WINCKLER de l’AARPI EVERGREEN LAWYERS, avocats au barreau de PARIS - #E0649

La S.A.S. LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2],
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Hugo WINCKLER de l’AARPI EVERGREEN LAWYERS, avocats au barreau de PARIS - #E0649





DÉBATS
A l’audience du 21 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier, 

Nous, Président, 
Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé enrôlée sous le N°RG 23/51546 délivrée à la requête du SDC du [Adresse 2] et ses observations écrites visées le 21 novembre 2023, soutenues oralement tendant notamment à voir :

-Débouter Monsieur [T] [D] et la société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2] de l’intégralité de leurs demandes.

-Condamner in solidum Monsieur [T] [D] et la société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2] à faire procéder à la dépose du conduit d’extraction des fumées des appareils de cuisson de la cuisine du restaurant dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard, 

-Condamner in solidum Monsieur [T] [D] et la société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2] à faire procéder à la dépose des enseignes lumineuses bandeau et drapeau irrégulièrement installées sur la façade rue de l’immeuble dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 

-Condamner Monsieur [T] [D] à remettre en état les portes des caves et le soupirail en devanture actuellement condamné dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 

-Condamner in solidum Monsieur [T] [D] et la société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2] à supprimer la trémie d’accès entre le lot n°1 et les lots n°24 et 30, ainsi qu’à cesser toute exploitation commerciale des lots en cave et à en justifier expressément dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

-Condamner in solidum Monsieur [T] [D] et la société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, 

-Condamner in solidum Monsieur [T] [D] et la société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût des constats d’huissier du 20 septembre et 29 décembre 2022 et du 17 janvier 2023,


Vu les observations écrites de la société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2] visées 21 novembre 2023 soutenues oralement tendant notamment à voir : 

À TITRE PRINCIPAL

•DÉBOUTER le demandeur en disant qu’il n’y a pas lieu à référé en raison de la non-recevabilité de la demande des co-propriétaires en raison de l’absence de mise en demeure préalable.

À TITRE SUBSIDIAIRE

•AUTORISER Monsieur [D] et LOS POLLOS à réaliser, de manière provisoire et dans l’attente d’un jugement au fond, conformément aux normes en vigueur, notamment en termes de nuisances acoustiques et de trouble du voisinage, et dans les règles de l’art, par un professionnel du bâtiment dûment assuré et sous le contrôle d’un bureau d’études, les travaux d’installation d’un conduit extérieur et une cheminée sur la toiture de l’immeuble suivant les plans et descriptifs du projet produits par la Société QUITESSENCE et joints à l’assemblée générale du 24 juillet 2023, aux seuls coûts et sous la seule responsabilité de LOS POLLOS, et sous réserve de toute demande d’amélioration transmise par l’architecte de l’immeuble sous 1 mois de l’ordonnance à intervenir.

oÀ TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE, si les travaux ne sont pas autorisés : 

ORDONNER et ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires de faire réaliser aux coûts de la copropriété un rapport par l’architecte de l’immeuble proposant une solution technique d’extraction qui permette à la société LOS POLLOS d’exploiter son fonds de commerce sans mettre en danger ses salariés et le reste de l’immeuble et cela dans un délai de 1 mois de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

ORDONNER et ENJOINDRE que le syndicat des copropriétaires, Monsieur [D] et les représentants de LOS POLLOS participent au moins à deux réunions de médiation, avec tout médiateur désigné par le Tribunal, pour discuter des travaux à intervenir, aux frais partagés des parties.
 
•DÉBOUTER le demandeur en disant qu’il n’y a pas lieu à référé sur sa demande de dépose de l’enseigne en raison des contestations réelles et sérieuses suivantes : (1.) rupture de l’égalité entre les copropriétaires (2.) mesure disproportionnée, la dépose des ampoules de l’enseigne étant largement suffisante ;







•DÉBOUTER le demandeur en disant qu’il n’y a pas lieu à référé sur sa demande de dépose de l’extraction pour se heurter aux éléments suivants : (1.) le preneur comme le propriétaire des murs d’un local commercial doivent pouvoir l’exploiter et la présente situation résultant du refus obstiné de la copropriété de permettre l’installation d’une extraction ne peut pas être considérée comme « manifestement illicite », (2.) la dépose de la cheminée faisant courir un risque d’incendie pour l’immeuble ne peut « s’imposer », le Tribunal n’ayant jamais le pouvoir de créer un risque certain pour l’ensemble d’un immeuble d’habitation ;

•DÉBOUTER le demandeur en disant qu’il n’y a pas lieu à référé sur la provision pour dommage, les différents préjudices n’étant ni spécifiés, ni justifiés ;

•COMDAMNER, le syndicat de copropriété, à verser à la société LOS POLLOS [Adresse 2] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens ; 

•DÉBOUTER le demandeur de toutes ses demandes, moyens, fins et conclusions.


Vu les observations écrites de M. [T] [D] visées le 24 octobre 2023 soutenues oralement tendant notamment :

 A titre principal :

-DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

A titre subsidiaire :

-CONDAMNER la société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2] à garantir Monsieur [D] de toutes les sommes dont il pourrait être tenu au titre de l’ordonnance à intervenir et au titre de l’astreinte éventuellement prononcée à son encontre. 

-AUTORISER Monsieur [D] et LOS POLLOS à réaliser, de manière provisoire et dans l’attente d’un jugement au fond, conformément aux normes en vigueur, notamment en termes de nuisances acoustiques et de trouble du voisinage, et dans les règles de l’art, par un professionnel du bâtiment dûment assuré et sous le contrôle d’un bureau d’études, les travaux d’installation d’un conduit extérieur et une cheminée sur la toiture de l’immeuble suivant les plans et descriptifs du projet produits par la Société QUITESSENCE et joints à l’assemblée générale du 24 juillet 2023, aux seuls coûts et sous la seule responsabilité de LOS POLLOS, et sous réserve de toute demande d’amélioration transmise par l’architecte de l’immeuble sous 1 mois de l’ordonnance à intervenir.





À TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE, si les travaux ne sont pas autorisés : 

-ORDONNER et ENJOINDRE au syndicat des co-propriétaires de faire réaliser aux coûts de la copropriété un rapport par l’architecte de l’immeuble proposant une solution technique d’extraction qui permette à la société LOS POLLOS d’exploiter son fonds de commerce sans mettre en danger ses salariés et le reste de l’immeuble et cela dans un délai de 1 mois de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

-ORDONNER et ENJOINDRE que le syndicat des co-propriétaires, Monsieur [D] et les représentants de LOS POLLOS participent au moins à deux réunions de médiation, avec tout médiateur désigné par le Tribunal, pour discuter des travaux à intervenir, aux frais partagés des parties.

En tout état de cause :

-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic à payer à Monsieur [D] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic aux entiers dépens de l'instance.


Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.


SUR CE, 

M. [T] [D] est propriétaire des lots n°1, 24 et 30 au sein de l’immeuble en copropriété du [Adresse 2].

Le lot n°1 est constitué d’une boutique et d’une arrière-boutique situées au rez-de-chaussée, à droite de la porte d’entrée de l’immeuble, tandis que les lots n°24 et 30 sont constituées de caves portant les numéros 7 et 13.

Le local commercial constituant le lot de copropriété n°1 a été donné à bail à la société LE PLUS à compter du 21 août 2013, laquelle société y exploitait en dernier lieu et depuis le 22 juillet 2014 une activité de « salon de thé à chicha, aucune transformation de produits alimentaires n’étant tolérée ».

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 25 mai 2022, la société LE PLUS a cédé son droit au bail commercial à la société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2].




Dans le cadre de cette opération, le futur cessionnaire de la société LE PLUS a pris l’attache du bailleur M. [D] afin de solliciter l’établissement d’un nouveau bail prévoyant une activité de «Tous commerces de restauration sans nuisance ».

Par courrier du 16 mai 2022, le conseil de M. [D] a interrogé le syndic de la copropriété afin de savoir si le règlement de copropriété autorisait l’exercice de l’activité envisagée de rôtisserie sans extraction et sans nuisance, telle qu’elle avait été présentée par le candidat cessionnaire au bailleur.

Le 17 mai 2022, le syndic a adressé au conseil de Monsieur [D] le règlement de copropriété de l’immeuble en indiquant :

« (…) où l’on observe en page 22 l’interdiction d’exercer 2 professions/activités commerciales similaires dans la copropriété.

Nous vous informons que le commerce tout à gauche de l’immeuble exerce déjà l’activité de snack type kebab (avec extraction). Je ne saurais techniquement apprécier la faisabilité d’une activité de rôtisserie sans extraction, mais a priori nous pourrions qualifier ces deux commerces comme « identiques ». »

Le 18 mai 2022, une attestation d’accord pour la rédaction d’un nouveau bail a été adressée par le candidat cessionnaire à Monsieur [D], qui, avant de la signer et pour tenir compte de l’analyse du syndic, ajoutait expressément la mention manuscrite suivante :

« La destination Tout commerce de restauration est autorisée en respectant le fait qu’il n’y aura pas de commerce identique ou similaire au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2].

Le renouvellement de bail est consenti uniquement en respectant strictement le règlement de la copropriété avec en annexe les pages 22 et 23 de ce dernier. »

Le 17 juin 2022, Monsieur [D] a été rendu destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, le mettant en demeure « d’interdire purement et simplement à votre locataire d’y ouvrir le commerce sous l’enseigne « Los Pollos » » au prétexte que :

-L’ouverture d’un commerce de rôtisserie serait impossible compte tenu de l’existence d’un commerce similaire exploité dans le lot n°3 et du règlement de copropriété prévoyant que « Il ne pourra être exercé dans l’immeuble deux professions, commerces ou industries semblables ou similaires sans l’accord préalable des copropriétaires intéressés » ;





-à la vue de photographies d’un autre restaurant à l’enseigne « LOS POLLOS », l’activité de cette société nécessiterait une extraction, dont l’installation n’est pas justifiée.

Par courrier du 7 juillet 2022, le conseil de Monsieur [D] répondait au conseil du syndicat des copropriétaires que la clause litigieuse du règlement de copropriété apportait, selon lui et au regard de la jurisprudence rendue en la matière, une restriction injustifiée au droit du propriétaire de disposer librement de son bien et qu’en tant que telle elle lui apparaissait devoir être considérée comme non-écrite.

La société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2] a ouvert son commerce le 7 janvier 2023 après plusieurs mois de travaux.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. 

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.

 Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite.




En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. 

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

C'est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l'immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

En vertu de l'article 25b de la loi susvisée, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, envisagés par un propriétaire, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité.

La liberté d'usage et de jouissance peut ainsi également être précisée ou encadrée, le cas échéant, par le règlement de copropriété lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

A titre préliminaire, la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] soulève l’irrecevabilité de l’action oblique du syndicat des copropriétaires à son encontre au motif que ce dernier ce dernier ne rapporte pas la preuve que le bailleur, valablement mis en demeure, est défaillant et de la nature collective du préjudice.

L’article 1341-1 du Code civil dispose : 

« Lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

Or au cas présent, il ressort de la procédure que dans la présente action, le demandeur allègue des troubles manifestement illicites consistant en une violation du règlement de copropriété et de la loi susvisée matérialisés par des installations ou travaux réalisés par la SAS Los Pollos Original [Adresse 2], preneur du lot de copropriété appartenant à M. [T] [D] et qui affecteraient les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.




Cette action oblique du SDC du [Adresse 2] à l’encontre de la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] est recevable dès lors que le syndicat des copropriétaires est compétent pour agir aux fins de remise en état d’un trouble affectant les parties communes de l’immeuble et dès lors que le bailleur, en dépit de l’assignation qui lui a été délivrée ayant pour objet cette demande de remise en état qui affecte son lot donné à bail à la SAS Los Pollos Original [Adresse 2], est défaillant.

Il s’infère de ces éléments que l’action du SDC du [Adresse 2] sera déclarée recevable en ce qu’elle est dirigée tant à l’encontre de la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] que de M.[D] [T].


Sur la demande formée par le SDC du [Adresse 2] tendant à voir condamner in solidum Monsieur [T] [D] et la société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2] à faire procéder à la dépose du conduit d’extraction des fumées des appareils de cuisson de la cuisine du restaurant dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard,

Il ressort des pièces versées aux débats que la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] a installé une gaine d’extraction à partir du lot de copropriété qui lui a été donné à bail, affectant les parties communes, tant en violation du règlement de copropriété que des clauses du bail commercial liant la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] à M.[D] [T], la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] n’ayant pas sollicité l’autorisation du bailleur pour installer cette gaine alors que selon les clauses du bail, le preneur doit demander l’autorisation du bailleur préalablement à toute installation intéressant l’aspect extérieur de l’immeuble, étant observé qu’aucune délibération de l’assemblée générale des copropriétaires n’a autorisé l’installation de de cette gaine d’extraction.

Etant ainsi rapportée la preuve d’une violation, manifeste du règlement de copropriété et de la loi sus visée, constitutive d’un trouble manifestement illicite, il y a lieu de condamner M. [T] [D] copropriétaire, et la SAS Los Pollos Original [Adresse 2], preneur ayant procédé à cette installation, à procéder à la dépose de cette gaine d’extraction, cette condamnation étant prononcée avec une astreinte, dans les conditions du présent dispositif, à l’égard du seul preneur qui a procédé à cette installation et qui refuse de procéder à sa dépose, cette condamnation n’étant pas prononcée in solidum ; 










Sur la demande formée par le SDC du [Adresse 2] tendant à voir Condamner in solidum Monsieur [T] [D] et la société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2] à faire procéder à la dépose des enseignes lumineuses bandeau et drapeau irrégulièrement installées sur la façade rue de l’immeuble dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

L’article 6 du règlement de la copropriété litigieuse stipule :

« Tous écriteaux, plaques, enseignes lumineuses ou autres, visibles de l’extérieur et toutes décorations extérieures sont interdits, sauf obligation légale ou décision de l’assemblée des copropriétaires prise comme il est dit à l’alinéa précédent.

Néanmoins, en ce qui concerne les boutiques, leur décoration extérieure peut être librement exécutée jusqu’à mi-hauteur du gros œuvre et le bandeau, s’il en existe, dans la limite de leurs mitoyennetés latérales, les écriteaux et enseignes, à l’exception des enseignes lumineuses, peuvent être librement apposées dans les mêmes limites ».

Il est constant que la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] a installé une enseigne lumineuse en façade de sa boutique sans autorisation de l’assemblée générale.

Néanmoins, il y a lieu de constater, au regard des pièces versées aux débats qu’une autre boutique de la copropriété dispose également d’une enseigne lumineuse sans que la copropriété en ait demandé la dépose.

Il en ressort, au regard de la règle de l’égalité de traitement des co-propiétaires, que la pose de cette enseigne litigieuse ne saurait être regardée commun un trouble manifestement illicite et il n’ y a donc pas lieu à référé sur cette demande.


Sur la demande formée par le SDC du [Adresse 2] tendant à voir condamner in solidum Monsieur [T] [D] et la société LOS POLLOS ORIGINAL[Adresse 2]N à supprimer la trémie d’accès entre le lot n°1 et les lots n°24 et 30, ainsi qu’à cesser toute exploitation commerciale des lots en cave et à en justifier expressément dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

S’il est constant qu’il existe une trémie d’accès entre les lots N°24 et 30, en revanche, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé, au regard des seules pièces versées aux débats et en l’absence de toute mesure d’instruction réalisée au contradictoire des parties, la date et les auteurs de ces aménagements.





La prescription de cette action étant soulevée par M. [T] [D], qui excipe en outre d’un accord de la copropriété sur ces travaux, il s’en infère que cette demande nécessite un examen en profondeur des éléments de la cause relevant du pouvoir d’appréciation du seul juge du fond, de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur cette demande.

Su les demandes tendant à voir condamner Monsieur [T] [D] à remettre en état les portes des caves et le soupirail en devanture actuellement condamné dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

L’article de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

L’Arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, précise par ailleurs en son article 41 bis alinéa 1er : 

« Les caves doivent être ventilées en permanence par un nombre suffisant de soupiraux munis de dispositifs s'opposant au passage des rongeurs ou par tout autre moyen efficace ».

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule à son article 3 que sont des parties communes « les ventilations lorsqu’elles sont incorporées dans les murs ou adossées ». 

Il est versé aux débats un constat d’huissier de Maître [X], commissaire de justice, réalisé le 20 septembre 2022 dont il ressort que les portes d’accès aux caves du lot de M. [T] [D] en sous-sol sont murées alors que les autres portes sont barreaudées en bois, pour assurer une bonne ventilation.

Il est ainsi rapporté la preuve d’une violation, manifeste du règlement de copropriété, constitutive d’un trouble manifestement illicite. Pour mettre fin à ce trouble, il y a lieu de condamner M. [T] [D], à remettre en état les portes des caves et le soupirail en devanture avec une astreinte, dans les conditions du présent dispositif, peu important que M. [D] [T], copropriétaire du lot litigieux n’ait pas été personnellement l’auteur des travaux irréguliers puisque le propriétaire d’un lot doit assumer les conséquences des atteintes aux parties communes de l’immeuble, fussent-elles le fait de ses locataires, de leurs entreprises ou de son vendeur.

En revanche il n’ y a pas lieu à référé sur la demande tendant à voir ordonner la cessation de l’activité commerciale dans les caves litigieuses dès lors que les éléments versés aux débats sont insuffisamment précis et circonstanciés pour établir avec l’évidence requise en référé l’ exploitation commerciale alléguée. 






Sur les demandes reconventionnelles de la société LOS POLLOS et de condamner Monsieur [T] [D] visant à l’autorisation provisoire de travaux et à voir enjoindre le SDC du [Adresse 2] de demander un rapport d’architecte

L’ Art. 30 al. 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

Il en ressort que le tribunal judiciaire est exclusivement compétent pour accorder l’autorisation judiciaire de travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble de sorte que les demande d’autorisation de travaux, et les demandes de réalisation d’un rapport d’architecte en vue de tels travaux formées par la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] et M. [T] [D] excèdent les pouvoirs du juge des référés . Il n’ y a donc pas lieu à référé sur les demandes d’autorisation de travaux et de rapports d’architectes en vue de tels travaux formées par la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] et M.[D] [T].


Sur la demande en dommages et intérêts formée par le SDC du [Adresse 2] 

Selon l'alinéa 2 de l'article 835 le juge des référés, sans avoir à constater l'urgence, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Tant l’appréciation des responsabilités allégués que celle de l’évaluation des préjudices subis par le SDC du 137 avenue de saint Ouen, 75017 paris, et en l’absence de toute mesure d’instruction organisée au contradictoire des parties et d’éléments de preuve suffisamment précis et circonstanciés, nécessite un examen en profondeur des éléments de la cause relevant du seul pouvoir du juge du fond de sorte qu’il n’ y as pas lieu à référé sur la demande de provision du chef de dommages et intérêts .

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions du présent dispositif.

Il n’ y a pas lieu de condamner la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] à garantir M. [T] [D] des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier du chef des dépens et de l’article 700 du CPC.


Cette affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de médiation post-sententielle, il y a lieu d’inviter les parties à rencontrer un médiateur .

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort exécutoire par provision, rendue par mise à disposition au greffe 

Déclarons recevable l’action du SDC du [Adresse 2].

Condamnons M. [T] [D] et la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] à procéder à la dépose de la gaine d’extraction installée à partir du lot litigieux , dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ce, sous astreinte de 200 euros par jours de retard en ce qui concerne la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] pendant une durée de deux mois.

Disons n’ y a voir lieu à référé sur les demandes formées par le SDC du [Adresse 2] tendant à voir condamner in solidum Monsieur [T] [D] et la société LOS POLLOS ORIGINAL [Adresse 2] à faire procéder à la dépose des enseignes lumineuses bandeau et drapeau irrégulièrement installées sur la façade rue de l’immeuble dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

Condamnons M. [T] [D] à remettre en état les portes des caves de ses lots dans la copropriété et le soupirail en devanture dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard en ce qui concerne la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] pendant une durée de trois mois.

Disons n’ y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir ordonner la cessation de l’activité commerciale dans les caves litigieuses et sur la demande de dépose de l’enseigne.

Disons n’ y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société LOS POLLOS et de condamner Monsieur [T] [D] visant à l’autorisation provisoire de travaux et à voir enjoindre le SDC du [Adresse 2] de demander un rapport d’architecte.

Disons n’ y a voir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par le SDC du [Adresse 2] du chef de dommages et intérêts.

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires. 





Condamnons in solidum la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] et M. [T] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3000 euros du chef de de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons in solidum la SAS Los Pollos Original [Adresse 2] et M. [T] [D] au paiement des dépens qui comprendront les coûts des constats d’huissier des 20,29 septembre 2022 et 17 janvier 2023.

****

Invitons les parties à rencontrer un médiateur.


Fait à Paris le 11 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVEL Fabrice VERT