Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
11 JANVIER 2024



N° RG 23/01359 - N° Portalis DB22-W-B7H-RRX5
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.A.R.L. B IMMO INVEST C/ S.A.S. SOCIETE NOUVELLE D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS VENTIL GAINE (SNVG)


DEMANDERESSE

B IMMO INVEST, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 801 941 493, ayant son siège social sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, 

Représentée par Me Ivan CORVAISIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 37


DEFENDERESSE

SOCIETE NOUVELLE D’EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS VENTIL GAINE (SNVG), société par actions simplifiée immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 400 240 081, ayant son siège social sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, 

Non représentée 

Débats tenus à l'audience du : 23 Novembre 2023

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, 

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 23 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :







EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 21 juin 2018, la SARL B IMMO INVEST et la SAS SOCIETE NOUVELLE D'EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS VENTIL GAINE (ci-après désignée SNVG) ont signé un bail commercial portant sur la location des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3]. 

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 90.000 euros soit un loyer mensuel de 7.500 euros. Aujourd'hui le loyer mensuel est de 7.500 euros. 

Le loyer mensuel actualisé est de 7.900 euros HT soit 9.480 euros TTC. 

Le 30 mai 2023, la SARL B IMMO INVEST a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, sommant la SNVG de régler la somme de 174.214,80 euros. 

Par exploit d'huissier en date du 14 septembre 2023, la SARL B IMMO INVEST a fait assigner en référé la SNVG afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 21 juin 2018 au 30 juin 2023,
- ordonner l'expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à venir,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 193.570,73 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus, arrêtée au 30 juin 2023,
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation forfaitaire de 42.660 euros (soit 9.480 x3 x1,5)
- condamner la locataire à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et s'élevant à la somme de 395,93 euros. 

La défenderesse n'est pas représentée. 

La décision a été mise en délibéré au 11 janvier 2024. 










MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule dans son article clause résolutoire en page 10, qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 30 mai 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 30 mai 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.




Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. 

Il y a lieu donc lieu de condamner la SNVG à payer à la SARL B IMMO INVEST la somme provisionnelle de de 193.570,73 euros correspondant aux primes d'assurance, taxes foncières, loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 30 juin 2023 (échéance de juin 2023 incluse). 

Enfin, il convient de condamner la SNVG à payer à la SARL B IMMO INVEST à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant forfaitaire de 28.440 euros correspondant à trois mois de loyer. La majoration de 1.5 ne fait l'objet d'aucune explication dans l'assignation, et s'assimile à une clause pénale susceptible de réduction par le juge du fond si elle est manifestement excessive. Il sera donc dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la SNVG, partie succombante, à payer à la SARL B IMMO INVEST la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SNVG, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.













PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 21 juin 2018 et la résiliation de ce bail à la date du 30 juin 2023,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS SOCIETE NOUVELLE D'EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS VENTIL GAINE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 3], 

DISONS n'y avoir lieu à astreinte, 

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

CONDAMNONS la SAS SOCIETE NOUVELLE D'EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS VENTIL GAINE à payer à la SARL B IMMO INVEST la somme provisionnelle de 193.570,73 euros au titre des assurances, taxes foncières, loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2023,

CONDAMNONS la SAS SOCIETE NOUVELLE D'EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS VENTIL GAINE à payer à la SARL B IMMO INVEST à titre de provision, une indemnité d'occupation forfairtaire d'un montant de 28.440 euros,

CONDAMNONS la SAS SOCIETE NOUVELLE D'EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS VENTIL GAINE à payer à la SARL B IMMO INVEST la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS SOCIETE NOUVELLE D'EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS VENTIL GAINE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
 
Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART