Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00448 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YBR7

Minute : 24/00015





Monsieur [X] [P]
Représentant : Me Pierre MORELON, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0151


C/

Madame [R] [C]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEUR :

Monsieur [X] [P]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représenté par Maître Printis VAINQUEUR, du cabinet de Maître Pierre MORELON, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEUR :

Madame [R] [C]
[Adresse 4]
[Localité 8]

non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame [J] [Y], en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 24 février 2023, Monsieur [X] [P] a consenti à Madame [R] [C] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation meublé situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 1257 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 93 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 2514 euros.

La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 27 mars 2023, à Madame [R] [C] un commandement de payer la somme en principal de 4 105,07€ arrêtée au 10 mars 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 juillet 2023, Monsieur [X] [P] a fait citer Madame [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence constater la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion de Madame [R] [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, sous astreinte d'un montant de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés;
"ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs;
"condamner Madame [R] [C] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 5641,07 € à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtés à la date du 27 mars 2023
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, avec interêts au taux légal à compter du 27 mars 2023;
Ïde la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
"Écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de condamnation prononcée à l'encontre de M. [X] [P], celle-ci étant incompatible avec les conditions de l'article 514-1 du code de procédure civile;

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 24 novembre 2023, Monsieur [X] [P], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 12 931,05 €, échéance de novembre 2023 incluse. Il a indiqué que la locataire n'a procédé à aucun réglement depuis son entrée dans les lieux, le chèque établi initialement pour régler le dépôt de garantie étant revenu impayé. Il a ajouté avoir obtenu la preuve que les fiches de paie produites par la locataire sont fausses. Il s'est opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire à la partie défenderesse.

Madame [R] [C], citée à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge des contentieux de la protection.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque la défenderesse ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 25 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [X] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le 28 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 juillet 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 27 mars 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En application de l'article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Le bail du 24 février 2023 contient une clause résolutoire (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2023, pour la somme en principal de 4 105,07 € arrêtée au 10 mars 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2023.

Dans ces conditions, l'expulsion de Madame [R] [C] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [R] [C] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Madame [R] [C] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 28 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La défenderesse n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Monsieur [X] [P] produit un décompte indiquant que Madame [R] [C] reste lui devoir la somme de 8 155,07 € arrêtée au 1er juin 2023, échéance du mois de juin 2023 incluse, somme de laquelle il a déduit la somme de 2 514 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.

Madame [R] [C] sera donc condamnée à verser à Monsieur [X] [P] une somme provisionnelle de 5 641,07 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 1er juin 2023, échéance du mois de juin 2023 incluse, dépôt de garantie non compris, assortie des interêts au taux légal à compter du 27 mars 2023, date du commandement de payer sur la somme de 1 591,07 euros, et à compter du 20 juillet 2023, date de l'assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [X] [P], Madame [R] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 24 février 2023, entre Monsieur [X] [P] et Madame [R] [C] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 8] sont réunies à la date du 27 mai 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [R] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Madame [R] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [P] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Madame [R] [C] à payer à Monsieur [X] [P] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 28 mai 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;


Condamnons Madame [R] [C] à verser à Monsieur [X] [P] la somme provisionnelle de 5 641,07 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 1er juin 2023, échéance du mois de juin 2023 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 sur la somme de 1 591,07 euros, et à compter du 20 juillet 2023 pour le surplus;

Condamnons Madame [R] [C] à verser à Monsieur [X] [P] une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [R] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2024.


Le GreffierLe Juge