Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 21 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01600 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YDWX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 DECEMBRE 2023
MINUTE N° 23/04015
----------------

Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 Novembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société CADOT BEAUPLET
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1202

ET :

Madame [Z] [N] épouse [L]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sandra GLOMBIOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :L0217

Madame [M] [J]
demeurant [Adresse 3]

en personne, mais non représentée par un avocat

**********************************************

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [N] épouse [L] est propriétaire des lots 7 (appartement), 12 (local) et 13 (terrain) de l'immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété et géré par le cabinet CADOT BEAUPLET en qualité de syndic. Son fils, M. [G] [L] a entrepris des travaux dans la cour en installant une toiture. 

Mme [M] [J] est propriétaire d’un pavillon situé, au [Adresse 3] et dispose d'un mur mitoyen avec le lot n°13 de la copropriété sus-visée.

Invoquant des désordres dans sa propriété consécutifs à ces travaux, Mme [M] [J] a assigné le 10 septembre 2021 M. [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation à démolir la partie de la toiture empiétant sur sa propriété et faire le nécessaire pour que les eaux pluviales ne s'écoulent plus sur son terrain. Une ordonnance de radiation a été rendue le 18 janvier 2023.

Par acte du 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a assigné en référé Mme [Z] [N] épouse [L] et Mme [M] [J] devant le président de ce tribunal sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de :
dire et juger que l'installation de la toiture réalisée par Mme [Z] [N] épouse [L] affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble n'a pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires et a été réalisée en violation des dispositions du règlement de copropriété et de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, par conséquent dire et juger que ces travaux constituent un trouble manifestement illicite ;condamner Mme [Z] [N] épouse [L], dans un délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance, à déposer l’intégralité de la toiture installée sur la cour et remettre en état les parties communes dégradées par l'installation de cette toiture notamment le mur mitoyen avec la propriété de Mme [M] [J], et ce conformément au devis de la société LCST RENOVATION du 17 juillet 2023, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard ;dire qu'un descriptif des travaux concernant la dépose de la toiture devra être soumis pour avis au syndic au moins 15 jours avant la date prévue pour leur réalisation et que ces travaux seront réalisés sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront pris en charge par Mme [N] épouse [L] ;dire que les travaux devront être réalisées par des entreprises qualifiées et assurées sous la surveillance d'un maître d’œuvre et que les attestations d'assurances des entreprises et, le cas échéant, du maître d’œuvre devront être transmises au syndic au moins 8 jours avant le démarrage des travaux ;subsidiairement désigner un expert judiciaire afin qu'il détermine les travaux de remise en état nécessaire ;condamner Mme [Z] [N] épouse [L] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des dépens.
A l'audience du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a maintenu ses prétentions. 

Il indique qu’une toiture a été installée dans la cour, qui est une partie commune de l'immeuble, et prend partiellement appui sur le mur mitoyen. Il soutient que ces travaux ont été réalisés sans l'accord de la copropriété et qu’ils ont par ailleurs pour conséquence que les eaux de pluie se déversent dans la propriété voisine de Mme [M] [J], qu’ils constituent donc un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser. Il ajoute que l'absence de descente d'évacuation cause des problèmes d'étanchéité qui constituent un dommage imminent qu'il convient de prévenir.

En réplique, Mme [Z] [N] épouse [L] demande au juge d'ordonner une médiation et de réserver les dépens. Elle explique bénéficier d'un droit de jouissance exclusif sur la cour (lot n°13) qui est mitoyenne à la propriété de Mme [M] [J]. Elle indique que son mari a érigé en 2002 un toit au-dessus de cette cour et qu’en raison de l'apparition d'une fuite en 2018, son fils a souhaité réaliser des réparations et améliorations. Elle soutient que Mme [M] [J] l'a autorisé à accéder à sa cour pour lui faciliter les travaux et à faire dépasser les gouttières de quelques centimètres sur sa propriété et que néanmoins, quelques jours plus tard, la fille de Mme [M] [J] lui a interdit cet accès et s'est plaint du dépassement de la toiture sur sa propriété et de l'absence d'évacuation de l'eau de pluie.

Mme [N] épouse [L] indique être disposée à remédier aux désordres invoqués par Mme [M] [J] et à régulariser la situation en demandant la validation a posteriori à l'assemblée générale des copropriétaires des travaux réalisés.

Régulièrement citée, Mme [M] [J] a comparu en personne, mais n’a pas constitué avocat. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des moyens formés par les parties à l'appui de leurs prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande reconventionnelle de médiation 

Au préalable, il y a lieu de préciser que la mesure de médiation ne peut être ordonnée, n'ayant pas recueilli l'accord de toutes les parties au litige, requis par l'article 131-1 du code de procédure civile. 

En outre, il y a lieu de relever que le présent litige a déjà donné lieu à l’introduction d’une procédure au fond, de sorte qu’il n’apparaît pas utile, à ce stade, et compte tenu des circonstances de l’espèce, d'enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur pour les informer sur l'objet et le déroulement d'une médiation comme le prévoit l'article 127-1 du même code. 

Sur les demandes principales

D'après l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent visé par cette disposition s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite désigne quant à lui toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

Toutefois, la seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble.

Enfin, tant le dommage imminent que le trouble manifestement illicite s'apprécient au jour de l'audience de plaidoiries.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [N] épouse [L] a réalisé des travaux dans la cour, partie commune de l'immeuble, sur laquelle elle a un droit de jouissance exclusif, sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. 

A cet égard, il convient de rappeler qu'en application de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »

Il en résulte que Mme [N] épouse [L] ne pouvait réaliser des travaux dans la cour sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, le rapport de la société LCST RENOVATION en date du 19 octobre 2020 indique que la toiture déborde de 20 cm sur la propriété voisine et qu'il n'existe aucune descente d'évacuation des eaux de pluie. Ces désordres ne sont pas contestés par Mme [Z] [N] épouse [L]. 

Un trouble manifestement illicite étant ainsi caractérisé, Mme [Z] [N] épouse [L] sera condamnée à déposer l’intégralité de la toiture installée sur la cour et remettre en état les parties communes dégradées par l'installation de cette toiture notamment le mur mitoyen avec la propriété de Mme [M] [J], et ce conformément au devis de la société LCST RENOVATION du 17 juillet 2023, sous astreinte.

Afin de s’assurer de la réalisation des travaux, il conviendra d’enjoindre à Mme [M] [J] de permettre l’accès à sa propriété 

Mme [Z] [N] épouse [L] devra soumettre un descriptif des travaux au syndic au moins 15 jours avant la date prévue pour leur réalisation. Les travaux seront réalisés sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble et les attestations d'assurances des entreprises réalisant les travaux devront être transmises au syndic au moins 8 jo
urs avant le début des travaux.

Partie perdante, Mme [Z] [N] épouse [L] sera condamnée au paiement des dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ; 

Rejetons la demande reconventionnelle de médiation ; 

Par provision,

Ordonnons à Mme [Z] [N] épouse [L] de déposer l’intégralité de la toiture installée sur la cour et remettre en état les parties communes dégradées par l'installation de cette toiture notamment le mur mitoyen avec la propriété de Mme [M] [J], et ce conformément au devis de la société LCST RENOVATION du 17 juillet 2023 ; 

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours calendaires après la signification de la présente décision, pendant une durée de 45 jours ;

Enjoignons à Mme [M] [J], si la réalisation des travaux le nécessite, de permettre l’accès à sa propriété durant le temps des travaux ; 

Ordonnons à Mme [Z] [N] épouse [L] de transmettre au syndic de copropriété en exercice le descriptif des travaux au moins 15 jours avant leur réalisation et les attestations d'assurances des entreprises réalisant les travaux au moins 8 jours avant le début des opérations de remise en état ;

Déboutons pour le surplus ; 

Condamnons Mme [Z] [N] épouse [L] aux dépens ; 

Condamnons Mme [Z] [N] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. 
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 DECEMBRE 2023.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT