Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 15 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01729 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHP7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 DECEMBRE 2023
MINUTE N° 23/03928
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 10 Novembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société FONCIEREMENT QUARTIER
dont le siège social est sis [Adresse 1]

ayant pour avocat plaidant, Me Philippe LARIVIERE, avocat au barreau de LILLE, et pour avocat postulant Me Marianne DEWINNE , avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

ET :

La société ART DE FONDRE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Steve MATÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C794

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2015, l’établissement public national d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux a consenti à la société ART DE FONDRE un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 3]. Par acte authentique en date du 9 novembre 2016, ce local est devenu propriété de la SCI FONCIEREMENT QUARTIER. 

Par acte du 9 novembre 2021, la SCI FONCIEREMENT QUARTIER a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société ART DE FONDRE, pour :
faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers,obtenir l'expulsion sans délai de la société, être autorisée à conserver le dépôt de garantie, 
qu'elle soit condamnée à lui payer une provision de 40.819,24 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 16 décembre 2020, ainsi qu'une indemnité d'occupation trimestrielle égale à 5.604,87 euros jusqu'à la libération effective des lieux, chacune majorée de 10 %, et enfin, qu'elle soit condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 novembre 2020.
Après des renvois successifs, l’affaire a fait l’objet d’une radiation le 22 avril 2022. 

Par conclusions du 9 octobre 2023, la SCI FONCIEREMENT QUARTIER a sollicité le rétablissement de l'instance afin d'obtenir d'obtenir : 
l’expulsion de la société ART DE FONDRE du fait de la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, la conservation du dépôt de garantie, la condamnation de la société ART DE FONDRE à lui payer une provision de 18.120,80 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 1er septembre 2023, majorée de 10 %, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2023 égale au montant des loyers et charges qu’elle aurait dû régler si le bail ne s’était pas trouvé résilié, la condamnation de la société ART DE FONDRE au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 novembre 2020.
L’affaire a été évoquée et retenue à l’audience du 10 novembre 2023. 

A l'audience, la SCI FONCIEREMENT QUARTIER maintient ses demandes. 

En réplique, la société ART DE FONDRE reconnaît devoir une somme de 11.004,06 euros arrêtée au 10 novembre 2023 et sollicite l’octroi d’un délai de deux ans pour apurer sa dette. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance. 

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »


Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

La SCI FONCIEREMENT QUARTIER justifie, par la production du bail et du dernier décompte que la défenderesse reste lui devoir une somme de 11.004,06 euros, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse et virement du 9 novembre 2023 de 6.847 euros déduit.

Elle sollicite également l'application de la clause pénale conventionnelle que le juge du fond peut réduire si, comme c'est le cas en l'espèce, elle est susceptible d'être considérée manifestement excessive au regard de la situation du locataire, de sorte que cette demande échappe au pouvoir du juge des référés, juge de l'évidence.

Il en est de même s'agissant de la demande de conservation du dépôt de garantie qui par nature constitue une clause pénale.

La société ART DE FONDRE sera par conséquent condamnée à verser à la société demanderesse une somme provisionnel de 11.004,06 euros.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 16 décembre 2020 pour le paiement en principal de la somme de 40.954,07 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du dernier décompte produit, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 17 janvier 2021. L’obligation de la société ART DE FONDRE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. 

Toutefois, au vu des paiements réalisés par la défenderesse, traduisant ses efforts pour régulariser sa situation, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, et une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges sera due jusqu’au départ effectif des lieux. 

La société ART DE FONDRE, succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 

Enfin, il est équitable de laisser à la charge de la SCI FONCIEREMENT QUARTIER ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies, et la résolution du bail à compter du 17 janvier 2021 ;

Condamnons la société ART DE FONDRE à payer à la SCI FONCIEREMENT QUARTIER la somme provisionnelle de 11.004,06 euros ;

Autorisons la société ART DE FONDRE à se libérer de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes mensuels de 458 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels devront être payés en plus des loyers et charges courants, le 1er jour de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 1er jour du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les effets de la clause résolutoire ne produiront pas effet si la société ART DE FONDRE se libère de sa dette selon ces modalités ; 

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société ART DE FONDRE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués, la société ART DE FONDRE devra payer mensuellement à la SCI FONCIEREMENT QUARTIER à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et taxes, jusqu'à complète libération des lieux ;
Condamnons la société ART DE FONDRE à supporter la charge des dépens ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 15 DECEMBRE 2023.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT