Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
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[Localité 6]

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N° RG 23/00463 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YB3G

Minute : 24/00017





Madame [K] [L] épouse [D]
Représentant : Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI, avocats au barreau de Bordeaux,
Monsieur [N] [D]
Représentant : Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI, avocats au barreau de Bordeaux,


C/

Madame [H] [J]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEURS :

Madame [K] [L] épouse [D]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Monsieur [N] [D]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentés par Maître Nathalie GARLIN, substituant Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI, avocats au barreau de Bordeaux




DÉFENDEUR :

Madame [H] [J]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé le 7 et 25 octobre 2022, Monsieur [N] [D] et Madame [K] [D] ont consenti à Mme [H] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation porte C701 et un parking n°159 situé [Adresse 5]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 1266 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 174 euros, et le versement d'un dépôt de garantie égal à un mois de loyer en principal.

Le 28 avril 2023, les bailleurs ont fait délivrer par exploit de commissaire de justice à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 4 396 € arrêtée au 24 avril 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 28 juillet 2023, Monsieur [N] [D] et Madame [K] [D] ont fait citer Mme [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
oconstater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
oordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et le transport des meubles dans tel garde meubles désignés par la bailleresse ou à défaut par le tribunal,
ocondamner Mme [H] [J] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 8 894,89 € arrêtée à la date du 11 juillet 2023,
Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi;
Ïde la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de notification de la préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie et tous frais d'execution.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 24 novembre 2023, Monsieur [N] [D] et Madame [K] [D], représentés, ont actualisé la dette locative à la baisse à la somme de 7 732,89 terme du mois de novembre 2023 inclus. Ils ont indiqué que la défenderesse a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Ils ne sont pas opposés à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire dans les conditions proposées par la locataire à l'audience.

Mme [H] [J], comparante, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a indiqué avoir eu un accident du travail. Elle a pu percevoir une première régularisation d'indemnités journalières, ce qui lui a permis de verser la somme de 7000 euros aux bailleurs. Elle a exposé percevoir, lorsqu'elle travaille, la somme de 4500 à 5000 euros par mois. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement proposant de régler la créance restant due en une mensualité, étant dans l'attente d'une deuxième régularisation d'indemnités journalières, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge des contentieux de la protection.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.

MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 28 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience en date du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 28 avril 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail en date du 7 et 25 octobre 2022 contient une clause résolutoire en son article VIII. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2023, pour la somme en principal de 4 396 € arrêtée au 24 avril 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juin 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [N] [D] et Madame [K] [D] produisent un décompte actualisé indiquant que Mme [H] [J] reste leur devoir la somme de 7 732,89 € arrêtée au 14 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

Mme [H] [J], comparante, n'apporte aucun élément de nature à contester cette somme.

Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais de commissaire de justice pour le commandement de payer (156,63 €) et les frais bancaires (80 euros), les premiers pouvant être réclamés dans le cadre de la condamnation aux dépens, les seconds n'étant pas justifiés.

Mme [H] [J] sera donc condamnée à verser à Monsieur [N] [D] et Madame [K] [D] une somme provisionnelle de 7 496,26 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Mme [H] [J] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, dans l'hypothèse où Mme [H] [J] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [N] [D] et Madame [K] [D], Mme [H] [J] sera condamnée à leur verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 et 25 octobre 2022 entre Monsieur [N] [D] et Madame [K] [D] et Mme [H] [J] concernant le local à usage d'habitation et du parking n°159 situé au [Adresse 5]) sont réunies à la date du 28 juin 2023;

Condamnons Mme [H] [J] à verser à Monsieur [N] [D] et Madame [K] [D] la somme provisionnelle de 7 496,26 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse;

Autorisons Mme [H] [J] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que cette mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [H] [J] portant sur le local d'habitation et du parking n°159 situé au [Adresse 5]);

Autorisons en ce cas l'expulsion de Mme [H] [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons en ce cas Mme [H] [J] à payer à Monsieur [N] [D] et Madame [K] [D] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons Mme [H] [J] à verser à Monsieur [N] [D] et Madame [K] [D] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [H] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugée et prononcée par mise à disposition de la décision au greffe le 8 janvier 2024


Le GreffierLe Juge