Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 19 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01753 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YDBG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 DECEMBRE 2023
MINUTE N° 23/03989
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 Novembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C1272

ET :

La société YANTH
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2018, la SEMISO (société d’économie mixte de construction et de rénovation de la ville de Staint-Ouen) a donné à bail à la société YANTH, alors en constitution, des locaux commerciaux situés [Adresse 2]. Par acte authentique en date du 28 février 2022, la SEMISO a cédé ces locaux à l’établissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT. 

Par acte du 27 septembre 2023, l’établissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société YANTH pour faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, l'autoriser à compenser la dette locative avec le montant du dépôt de garantie, et obtenir l'expulsion de la société, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, la séquestration des mobiliers se trouvant sur place, et sa condamnation à lui payer une provision de 53.756,23 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 22 août 2023, avec intérêts au taux légal, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges majoré de 50 % jusqu'à la libération effective des lieux, une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, de la levée d’états et d’extrait K bis. 

L’acte a été dénoncé aux créanciers inscrits. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 novembre 2023. 

A l'audience, l’établissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Régulièrement assignée, la société YANTH n'a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance. 

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 25 janvier 2023 pour le paiement en principal de la somme de 26.553,21 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte inclus dans l'assignation, arrêté à la date de celle-ci, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 26 février 2023. L’obligation de la société YANTH de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. 


En outre, le maintien dans les lieux de la société YANTH causant un préjudice à l’établissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, il sollicite à ce titre le paiement d'une somme correspondant au montant du loyer majoré, qui excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail.

Cette majoration est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire, dès lors que, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard des circonstances. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel l’établissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail le 26 février 2023.

L’établissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie, par la production du bail, du commandement de payer délivré le 25 janvier 2023 et du décompte inclus dans l'assignation, que la société défenderesse reste lui devoir une somme de 53.756,53 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 22 août 2023, 3e trimestre 2023 inclus, déduction faite du dépôt de garantie. 

La demande de conservation du dépôt de garantie étant soumise à l’interprétation et à l’appréciation du juge, elle présente les caractéristiques d’une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée en référé.

La société YANTH est condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter de la date de l'assignation. 

La société YANTH, succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût de signification du commandement de payer. 

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société YANTH sera condamnée à lui verser à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail au 26 février 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société YANTH et de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 2]) ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société YANTH au paiement d'une indemnité d’occupation à compter du 26 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société YANTH à payer à l’établissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 53.756,53 euros, 3e trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter du 27 septembre 2023 ;

Condamnons la société YANTH à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût de signification du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation, de sa dénonciation, de la levée d’états et d’extrait K bis ; 

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de conservation du dépôt de garantie ; 

Condamnons la société YANTH à payer à l’établissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 DECEMBRE 2023.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT