Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00457 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YB26

Minute : 24/00016





S.A. [N]
Représentant : Maître [K] [W] de la SCP [W] WATELET, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0226


C/

Madame [E] [F] épouse [R]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEUR :

S.A. [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Sylvie JOUAN, membre de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de Paris




DÉFENDEUR :

Madame [E] [F] épouse [R]
[N] - Chambre 1408
[Adresse 1]
[Localité 4]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame [Y] [P], en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 24 mai 2019, pour une durée initiale d'un mois renouvelable par tacite reconduction, la société [N], a consenti à Madame [E] [F] un contrat de résidence portant sur un local à usage d'habitation n°1408, [Adresse 1] sur la commune de [Localité 4], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 440,10 euros.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 août 2023, la société [N] a fait citer Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
-constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de la défenderesse suite à la résiliation du contrat de résidence par [N] pour hébergement illicite,
-ordonner en conséquence l'expulsion de la défenderesse et celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est, l'assistance de la force publique,
-condamner Madame [E] [F] au paiement :
Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l'expiration de son contrat jusqu'à son départ effectif,
Ïla somme de 2894,08 euros, au titre de l'arriéré de redevances/ d'indemnités d'occupation dû à la date du 30 juin 2023;
Ïde la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Ïdes entiers dépens .

Au soutien de ses prétentions, la société [N] expose que la défenderesse a manqué à ses obligations contractuelles, en hébergeant au moins une tierce personne dans son logement, en violation des articles 7 paragraphes 4 et 5 du contrat de résidence et les articles 1, 9 et 10 du règlement intérieur; que ce manquement a engendré des surdégradations et des surconsommations et porte atteinte à la sécurité de l'immeuble ; qu'elle a mis en demeure le défenderesse, par lettre signifiée par commissaire de justice le 17 mai 2023, de faire cesser l'hébergement illicite de tierces personnes, en vain, puisque la situation de suroccupation des lieux a été constatée par Me [T], commissaire de justice, agissant le 7 juillet 2023 en vertu d'une ordonnance sur requête rendue par le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny. Elle expose de surcroit que Madame [E] [F] est débitrice d'un arriéré de redevances.

A l'audience du 24 novembre 2023, la demanderesse, représentée, a maintenu les termes de son assignation. Elle a rappelé les constatations effectuées par l'huissier de justice agissant sur ordonnance sur requête le 7 juillet 2023. Elle a indiqué que la dette de la défenderesse s'elève désormais à la somme de 4 574 euros à la date du 31 octobre 2023 et n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois.

Madame [E] [F], comparante, a expliqué que sa fille, étudiante, vit toujours avec elle dans sa chambre. Cette dernière cherche toutefois un autre logement. Elle a indiqué bénéficier d'un contrat à durée indéterminée intérimaire lui permettant de percevoir la somme brute de 1747 euros par mois. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement afin d'apurer sa dette à hauteur de 80 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.

MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la demande de constat de résiliation du contrat de résidence

L'article 1226 du code civil dispose que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

L'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ne peut intervenir que dans trois cas, notamment l'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

L'article R.633-3 du même code prévoit que le gestionnaire peut résilier le contrat sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution d'une obligation incombant au résident ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.

L'article R.633-9 du même code dispose que la personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.

L'article 9 du règlement intérieur prévoit que l'hébergement d'un tiers est soumis à l'information préalable du responsable de la résidence et doit intervenir dans le respect des conditions visées aux articles L.622-1 à L.622-7 du code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile ; qu'à défaut, le résident doit mettre un terme à cet hébergement sous 48h00 après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé réception.

En outre, l'article 1 du même réglement stipule qu'en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, le contrat de résidence pourra être résilié de plein droit par [N], ladite résiliation produisant effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé réception.


Par lettre recommandé signifiée par huissier le 17 mai 2023, [N] a mis Madame [E] [F] en demeure de faire cesser l'hébergement d'une tierce-personne dans un délai de 48 heures, à défaut de quoi, en cas d'inexécution, le contrat serait résilié de plein droit, un mois après cette mise en demeure, restée sans effet.

La société [N] produit un constat d'huissier établi par Me [T] le 7 juillet 2023, dont il résulte qu'à 6h00, le réglement intérieur est affiché sur les panneaux prévus à cet effet, que le registre de invités ne porte aucune mention concernant la chambre n°1408, qu'il est constaté la présence dans les lieux de Madame [E] [F] et d'une femme déclarant être sa fille, Madame [L] [D]. Il est constaté en plus du lit fourni un autre matelas au sol.

Il en résulte que le 7 juillet 2023, Madame [E] [F] n'avait pas fait cesser la situation de suroccupation constatée au mois de mai 2023, et corroborée par les constatations de Me [A] et non contestée lors de l'audience. Le défenderesse ne justifie pas avoir rempli auprès du responsable de la résidence l'obligation d'information prévue par le règlement intérieur préalablement à l'hébergement d'un tiers. Madame [E] [F] n'ayant pas fait cesser la suroccupation dans les 48 heures de la mise en demeure, la clause résolutoire est acquise depuis le 17 juin 2023.

Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion du défenderesse avec l'assistance de la force publique si besoin est.

En occupant sans droit ni titre les lieux, le défenderesse cause à la société [N] un préjudice résultant en l'indisponibilité des lieux et la perte des redevances. Ce préjudice sera réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance en cours, en vertu de l'article 1240 du code civil, à compter du 18 juin 2023 jusqu'à libération définitive des lieux.


Sur les sommes dues au titre du contrat de résidence

En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L'article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 5 du contrat de résidence prévoit que la redevance est payée mensuellement à terme échu.

Il résulte du décompte actualisé au 21 novembre 2023 que le montant de la redevance mensuelle est de 470,02 €.
Après avoir déduit des frais de rejet de prélèvement (2 x 0,09 = 0,18 €) non justifiés, Madame [E] [F] sera condamnée à verser à [N] la somme provisionnelle de 4573,82 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 novembre 2023, terme de octobre 2023 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la défenderesse ainsi que de ses charges, ainsi que des besoins du créancier, il sera fait droit à la demande de délais de paiement conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil.


Sur les demandes accessoires

Madame [E] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir [N], Madame [E] [F] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

Constatons le maintien sans droit ni titre de Madame [E] [F] dans le logement n°1408, [Adresse 1]) à compter du 17 juin 2023 ;

Autorisons l'expulsion de Madame [E] [F] et de tous occupants de son chef des locaux précités et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Condamnons Madame [E] [F] à verser à la société [N] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle à compter du 18 juin 2023 jusqu'à libération définitive des lieux ;


Condamnons Madame [E] [F] à verser à la société [N] la somme provisionnelle de 4573,82 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 novembre 2023, terme de octobre 2023 inclus;

Autorisons Madame [E] [F] à se libérer de cette dette dans un délai de vingt-quatre mois, par versements mensuels de 190,57 €, le premier versement devant intervenir le quinzième jour suivant la signification de cette ordonnance, puis le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Rappelons que pendant le cours des délais ainsi ordonnés, les procédures d'exécution qui auraient été engagés par le créancier sont suspendues,

Condamnons Madame [E] [F] à verser à la société [N] une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [E] [F] aux dépens;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 8 janvier 2024.


La greffièreLe juge