Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

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N° RG 23/00189 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XRES

Minute : 24/00001





OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] - GRAND PARIS GRAND EST
Représentant : Maître [T] [W] de la SELARL [W] [T], avocats au barreau du Val de Marne, vestiaire : PC 145


C/

Monsieur [C] [Z]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] - GRAND PARIS GRAND EST
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Fabienne BEUGRE, du cabinet de Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du Val de Marne




DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté




DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.




EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 9 juillet 2008, l'office public de l'habitat de [Localité 6] a consenti à Monsieur [C] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 221,24 €, outre les charges provisionnelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 5 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 1596,62 € arrêtée au 28 décembre 2022 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 23 mars 2023, l'office public de l'habitat de Villemomble a fait citer Monsieur [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire en raison du non paiement des loyers et charges,
"ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et l'intervention d'un serrurier,
"rappeler que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner le defendeur au paiement :
 de la somme provisionnelle de 1320 € à valoir sur le montant des loyers arriérés, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer délivré,
 d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, jusqu'à son départ effectif des lieux, égale au montant du loyer et des charges normalement appelés, et ce jusqu'à complète libération des lieux,
 des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir,
 de la somme de 450 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
"ordonner que l'exécution de l'ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, conformément aux dispositions de l'article 489 du code de procédure civile

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le locataire n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance de sorte, que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, à l'audience du 24 novembre 2023, le requérant, représenté, a fait savoir que Monsieur [C] [Z] a quitté les lieux le 20 avril 2023 et s'est désisté de sa demande d'expulsion. Elle a maintenu le surplus de ses demandes et a actualisé à la hausse le solde locatif à la somme de 2348,49€, dépôt de garantie déduit.

Monsieur [C] [Z], cité à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024


MOTIFS

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 23 mars 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 23 juin 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'office public de l'habitat de [Localité 6] justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 29 décembre 2022, pour un impayé persistant à ce jour, conformément aux dispositions de l'article précité.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 5 janvier 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 9 juillet 2008 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer et des charges (article 4), l'impayé devant être au moins équivalent à trois mois de loyer en principal. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 5 janvier 2023 pour la somme en principal de 1596,62 € arrêtée au 28 décembre 2022 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et l'impayé étant supérieur à trois mois de loyer en principal, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mars 2023.


Sur la demande d'expulsion

Il convient de donner acte à la demanderesse de son désistement relatif à sa demande d'expulsion du locataire en raison de son départ des lieux.


Sur les demandes de condamnation au paiement

Monsieur [C] [Z] est devenu occupant des lieux sans droit ni titre à compter du 6 mars 2023. En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

En l'espèce, la requérante indique que Monsieur [C] [Z] a quitté de lui-même les lieux le 20 avril 2023.

Monsieur [C] [Z] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 6 mars 2023 au 20 avril 2023. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

L'office public de l'habitat de [Localité 6] produit un décompte détaillé indiquant que Monsieur [C] [Z] reste lui devoir la somme de 1320,46 € € arrêtée au 13 mars 2023.

Il conviendra de déduire de la somme demandée le montant de 122,82 euros facturée dans l'avis d'échéance du mois de février 2023 et correspondant au coût du commandement de payer.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [C] [Z] au paiement provisionnel de la somme de 1 197,64 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mars 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023 sur la somme de 237,54 euros, et à compter du 23 mars 2023 pour le surplus.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'office public d l'habitat de [Localité 6], Monsieur [C] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juillet 2008 entre l'office public de l'habitat de [Localité 6] et Monsieur [C] [Z] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 5 mars 2023 ;

Constatons le désistement de l'office public de l'habitat de [Localité 6] de sa demande relative à l'expulsion de Monsieur [C] [Z] ;

Condamnons Monsieur [C] [Z] à payer à l'office public de l'habitat de [Localité 6] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 6 mars 2032 et jusqu'au 20 avril 2023;

Fixons cette indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

Condamnons Monsieur [C] [Z] à verser à l'office public de l'habitat de [Localité 6] la somme de 1 197,64 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mars 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023 sur la somme de 237,54 euros, et à compter du 23 mars 2023 pour le surplus ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [C] [Z] à verser à l'office public de l'habitat de [Localité 6] une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [C] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2024


Le GreffierLe Juge