Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00440 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YBQ6

Minute : 24/00011





OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [E] [S] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial


C/

Madame [M] [V]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
venant aux droits de l’OPH DE [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Monsieur [E] [S] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial




DÉFENDEUR :

Madame [M] [V]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 24 novembre 2015, l'office Public de l'habitat de [Localité 5] aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à Madame [M] [V] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 8], sur la commune de [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer en principal de 376,46 € payable chaque mois à terme échu, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 27 avril 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 7 969,64 € arrêtée à la date du 25 avril 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 13 juillet 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Madame [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges,
"constater par voie de conséquence la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est,
"rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner la défenderesse au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 9 205,36 € arrêtée à la date du 12 juillet 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 24 novembre 2023, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 11 042,15 € arrêtée à la date du 23 novembre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales, a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [M] [V], comparante, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle a indiqué perçevoir le Revenu de Solidarité Active et être aidée financièrement par sa fille. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire et a proposé d'apurer sa dette par versements mensuels de 300 euros.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 18 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience en date du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 26 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 13 juillet 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.


- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 27 avril 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail du 24 novembre 2015, contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 avril 2023, pour la somme en principal de 7 969,64 arrêtée au 25 avril 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2023.

Force est de constater que la défenderesse n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. En outre, l'importance de la dette et les faibles moyens de la défenderesse ne permettent pas d'envisager l'octroi de délais de paiement.

A compter du 28 juin 2023, le défenderesse est devenu occupante sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de Madame [M] [V] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


Sur les demandes de condamnation au paiement

Madame [M] [V] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 28 juin 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Madame [M] [V] reste devoir la somme de 11 042,15 € arrêtée à la date du 23 novembre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus.

Il apparait toutefois que sont inclus dans cette somme des frais de procédure (154,91 euros en octobre 2017 et 153,17 euros en février 2021) qu'il convient de déduire.

Madame [M] [V] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 10 734,07 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 novembre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal sur la somme de 8 397,28 euros à compter du 13 juillet 2023, et sur le surplus à compter de la présente décision.


Sur les demandes accessoires

Madame [M] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


 
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

 
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 24 novembre 2015, par l'office Public de l'habitat de [Localité 5] aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT à Madame [M] [V] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 8], sur la commune de [Localité 5] sont réunies à la date du 27 juin 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [M] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Madame [M] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, EST ENSEMBLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Madame [M] [V] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, à compter du 28 juin 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Madame [M] [V] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 10 734,07 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 novembre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal sur la somme de 8 397,28 euros à compter du 13 juillet 2023, et sur le surplus à compter de la présente décision;

Rejetons la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par EST ENSEMBLE HABITAT;

Condamnons Madame [M] [V] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 8 janvier 2024.


 
La greffière, Le juge