Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00436 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YBQY

Minute : 24/00008





S.A. LOGIREP
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101


C/

Monsieur [Y] [S]
Madame [U] [B] épouse [S]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [S]
[Adresse 4]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [B] épouse [S]
[Adresse 4]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame [W] [E], en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 20 octobre 2017, la société LOGIREP a consenti à M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 558,26 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 169 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à la somme en principal d'un mois de loyer.

Le 2 mai 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 1 575,48 € arrêtée au 26 avril 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2023, la société LOGIREP a fait citer M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
oconstater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,
oordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
odire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
ocondamner solidairement M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 3 078,82 € arrêtée à la date du 13 juillet 2023, à parfaire avec les termes dûs postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,
Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 24 novembre 2023, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la baisse la dette locative à la somme de 2 266,62 €, terme du mois d'octobre 2023 inclus. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire, expliquant qu'un plan d'apurement a été mis en place avec les défendeurs établissant un remboursement de la dette par mensualités de 100 euros.

Monsieur [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.


MOTIFS

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience en date du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LOGIREP justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 2 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 juillet 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 2 mai 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail en date du 20 octobre 2017 contient une clause résolutoire (article 12). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 mai 2023, pour la somme en principal de 1 575,48€ arrêtée au 26 avril 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 juillet 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif

La société LOGIREP produit un décompte actualisé indiquant que M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] restent lui devoir la somme de 2 266,62 € arrêtée au 17 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse.

M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester cette dette locative.

Après déduction des frais de procédure (128,28 +58,42 + 71,50 = 258,20 €) et des frais de rejet de prélèvement non-justifiés (0,8 x 3= 2,40 €), M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] seront donc condamnés à verser à la société LOGIREP une somme provisionnelle de 2 006,02 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 17 novembre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l'assignation de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

En raison de la clause de solidarité stipulée à l'article 14 du contrat de bail, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si les défendeurs se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En l'espèce, il apparaît sur le décompte produit que les défendeurs ont réglé un montant supérieur au loyer et aux charges courantes depuis plusieurs mois, ce qui démontre qu'ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort en outre des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience En outre, le bailleur sollicite l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.

En ce cas, la clause de solidarité ne s'étendant pas aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, la condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société LOGIREP, M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 octobre 2017 entre la société LOGIREP et M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 2 juillet 2023 ;

Condamnons solidairement M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] à verser à la société LOGIREP la somme provisionnelle de 2 006,02 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 17 novembre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus ;

Autorisons M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 100 €, et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7];

Autorisons en ce cas l'expulsion de M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons en ce cas in solidum M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] à payer à la société LOGIREP une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons in solidum M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] à verser à la société LOGIREP une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [Y] [S] et Mme [U] [B] épouse [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2024



Le GreffierLe Juge