Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00437 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YBQZ

Minute : 24/00009





S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE
Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0462


C/

Madame [H] [S]
Monsieur [I] [S]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEUR :

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Romane CARRON de la CARRIERE, substituant Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de Paris




DÉFENDEURS :

Madame [H] [S]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [S]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 4 et 10 juin 2021, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire a consenti à Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 776,10 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 174,96 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Aux mêmes dates, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire a également consenti à Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] un contrat de bail portant sur une place de stationnement n° 211 situé à la même adresse, moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 51,10 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 4,64 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 21 mars 2023, à Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] un commandement de payer la somme en principal de 2121,42€ arrêtée au 14 mars 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée aux contrats de location.


PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 13 juillet 2023, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire a fait citer Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire,
"ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
"condamner solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 3183,84 € avec intérêts de droit à concurrence de 2121,42 euros à compter du 21 mars 2023, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement à intervenir, et ce, avec interêts de droit à compter de la présente instance,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles et révisé le cas échéant, jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,
Ïde la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement leurs loyers et leurs charges, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 24 novembre 2023, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 6 343,99 € selon décompte arrêté au 14 novembre 2023. Elle a indiqué que les locataires ont procédé à un réglement de 1400 euros le 3 novembre 2023. Elle s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire à la partie défenderesse.

Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge des contentieux de la protection.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque les défendeurs ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 18 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le 20 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 juillet 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 21 mars 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Les baux des 4 et 10 juin 2021, contiennent une clause résolutoire (article 7 et 8). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 21 mars 2023, pour la somme en principal de 2 121,42 € arrêtée au 14 mars 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 21 mai 2023.

Dans ces conditions, l'expulsion de Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 23 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Cette condamnation sera assortie de la solidarité en vertu des clauses de solidarité présentes aux contrats, prévoyant expressement que cette solidarité s'étend aux indemnités d'occupation.

Les défendeurs n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire produit un décompte indiquant que Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] restent lui devoir la somme de 3 183,84 € arrêtée au 25 mai 2023, échéance du mois d'avril 2023 incluse, après déduction de la somme de 136,65 euros correspondant à des frais de contentieux.

Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] seront donc condamnés à verser à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire une somme provisionnelle de 3 183,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 mai 2023, échéance du mois d'avril 2023 incluse.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

En vertu des clauses de solidarité présentes aux contrats de baux (articles 8 et 10), cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire, Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux du 4 et 10 juin 2021, entre la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire et Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] concernant le local à usage d'habitation [Adresse 7] et la place de stationnement [Adresse 7], à [Localité 5] sont réunies à la date du 21 mai 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamnons solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] à payer à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 22 mai 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] à verser à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire la somme provisionnelle de 3 183,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 mai 2023, échéance du mois d'avril 2023 incluse ;

Condamnons in solidum Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] à verser à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [I] [S] et Madame [H] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2024.


Le GreffierLe Juge