Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00212 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XTED

Minute : 24/00002





S.C.I. WWJD
Représentant : Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C0835


C/

Madame [W] [C]
Représentant : Me Hélène WOLFF, avocat au barreau de Paris, vestiaire : K0004





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEUR :

S.C.I. WWJD
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO, substituant Maître Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEUR :

Madame [W] [C]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 10]

représentée par Maître Hélène WOLFF, avocat au barreau de Paris



DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 8 août 2020, la SCI WWJD a consenti à Madame [W] [C] la location d’un local d'habitation et d'un emplacement parking situés [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer de 1400 € et d’une provision pour charges de 175€ et le versement d'un dépôt de garantie de 1460 €.

Le 4 janvier 2023, la bailleresse a délivré à la locataire un commandement de payer la somme de 2 671,27 € au titre des loyers impayés à cette date.

Par exploit délivré le 3 avril 2023, dénoncé à la préfecture le 4 avril suivant, la SCI WWJD a fait citer Madame [W] [C] devant le juge contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référé aux fins :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;
- de condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 3 880,99€, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2023 et d'une majoration de 10% conformément aux termes de l'article 14 du contrat de bail,
- de la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l'article 14 du contrat du bail et ce jusqu'à libération des lieux,
- de la condamner à lui verser la somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 23 juin 2023 a été renvoyée à l’audience du 24 novembre 2023.

A cette audience, la requérante, représentée, a actualisé la dette locative à la somme de 3 884,04 € arrêtée au 20 novembre 2023, a maintenu le surplus de ses demandes et a demandé que l'ensemble des prétentions et des demandes reconventionnelles formulées par Madame [C] soit rejetées. En réponse à l'exception d’inexécution alléguée par la défenderesse du fait de désordres dans les lieux loués et de l'existence subséquente d'un trouble de jouissance, elle a rappelé que le preneur n'est pas autorisé à refuser le paiement du loyer si le bailleur refuse lui-même d'effectuer les réparations nécessitées par l'état des lieux. Dans un tel cas, le preneur ne peut suspendre le paiement des loyers que sur autorisation judiciaire. La locataire ne peut soulever l'exception d’inexécution que dans deux situations uniquement : en cas d'arrêté d'insalubrité ou arrêté de péril ou lorsque le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Les désagréments subis par Madame [C], pris en charge par les assureurs, n'ont jamais constitué un préjudice susceptible de fonder l'allocation de dommages intérêts. Quand bien même il était alloué à une indemnisation à cette dernière au titre d'un préjudice de jouissance, la demande d'acquisition de la clause résolutoire reste recevable.

Madame [W] [C], représentée, a demandé à titre principal que le juge des référés se déclare incompétent au titre des contestations sérieuses soulevées et à titre subsidiaire qu'elle soit jugée bien fondée à soulever une exception d’inexécution et que la demanderesse soit déboutée de sa demande en paiement. A titre infiniment subsidiaire, elle demande à ce que la société WWJD soit condamnée à lui verser la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et dire qu'il s'opérera une compensation partielle entre la dette locative et l'indemnité due pour trouble de jouissance, et condamner la SCI WWJD au paiement du surplus. En tout état de cause, elle a demandé à ce que la bailleresse soit condamnée à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle a exposé avoir été confronté dès le mois de novembre 2020 à de nombreux désordres dans l'appartement loué, qu'elle a adressé de nombreuses lettres recommandées au mandataire du bailleur restées sans réponse, qu'elle a du attendre deux ans afin que les désordres soient enfin réparés, et ce en mars 2023, qu'elle a posé un ultimatum au mandataire du bailleur en juillet 2022 indiquant qu'elle opérerait une déduction du loyer correspondant à la non utilisation d'une chambre et d'une partie du salon, dans l'attente de la réparation des désordres. C'est dans ce contexte que lui a été délivré le commandement de payer du 4 janvier 2023. Elle a précisé que de nouveaux désordres sont apparus au mois de novembre 2023, le parquet de son couloir étant tellement gonflé qu'il lui a été impossible d'accéder à une pièce pour ouvrir et fermer la porte.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture plus de deux mois avant la première audience, de sorte que l’action est recevable.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 24 de la même loi en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 4 janvier 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 6 de la même loi dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique pour la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le bailleur doit enfin entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.


L'article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose qu'un logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement est en bon état d'entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Enfin, l'article 1719 du même code dispose que lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

En l’espèce, la SCI WWJD ne conteste pas l'existence de désordres dans l'appartement loué, mais indique qu'il s'agit de petits désordres normaux dans un immeuble dont la construction vient d'être achevée ne justifiant ni exception d’inexécution ni indemnisation d'un trouble de jouissance.

En tout état de cause, Madame [C] produit suffisamment d’éléments sur l’existence de désordres dans son logement pour considérer qu’il existe une contestation sérieuse à la demande d’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’à la demande de provision, s’opposant à ce qu’il soit statué en référé.

En effet, les désordres reprochés ne sont pas de nature objective, mais subjective, de sorte qu’il appartient au juge d’apprécier l’existence d’un manquement contractuel de la part du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent et de déterminer si les causes de ces désordres lui sont imputables, ce qui implique également d’apprécier le manquement du locataire à son obligation d’exécuter le contrat de bail de bonne foi, en ne procédant pas au paiement intégral du loyer.

Le juge des référés ne saurait procéder à cette appréciation avec l’évidence requise, seul le juge du fond étant compétent pour apprécier la gravité des manquements reprochés de part et d’autre, cette appréciation ayant un impact sur les effets du commandement de payer mais également sur l’expulsion de la défenderesse.

En conséquence, les demandes formulées par la SCI WWJD se heurtent à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé.


Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du même code, la SCI WWJD sera condamnée aux dépens.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS,

Nous juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra,

Constatons l’existence d’une contestation sérieuse concernant l’ensemble des demandes de la SCI WWJD ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit,

Rejetons les demandes au titre des frais irrépétibles,

Condamnons la société WWJD aux entiers dépens.


Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2024.



Le GreffierLe Juge