Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 15 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



JUGEMENT
procédure accélérée au fond


51Z

Minute n° 24/


N° RG 23/01512 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X6TF

4 copies















GROSSE délivrée
le15/01/2024
àMe Romuald CAIJEO
la SELAS ELIGE [Localité 3]


Rendue le QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 11 Décembre 2023

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Eric RUELLE, Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX, assisté de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

Société COMMUNE DE [Localité 3], prise en la personne de son maire en exercice
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

Madame [W] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Romuald CAIJEO, avocat au barreau de BORDEAUX







I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 13 juillet 2023, la Commune de [Localité 3] a fait assigner Madame [W] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par ses dernières conclusions du 3 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, elle demande au président, au visa des articles L631-7 et suivants, L651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L324-1-1 du code du tourisme, de :

* condamner Madame [E] à une amende d’un montant maximal de 50.000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec perception de cette amende par la Commune de [Localité 3] ;

* la condamner à une amende de 10.000 euros, dont le produit sera reversé à la commune, en pplication de l’article L324-1-1 du code du tourisme ;

* la condamner à lui payer 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Elle expose que Madame [E], propriétaire d’un bien immobilier situé à [Adresse 4], a modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage, déclaré son activité et sans avoir proposé de compensation avec l’affectation en usage d’habitation d’autres immeubles situés dans le même secteur et de surface comparable, faits constatés selon procès-verbal du 5 juin 2019. 
 
Par conclusions du 22 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, Madame [E] conclut principalement au rejet de la demande et sollicite la condamnation de la commune de [Localité 3] à lui payer une somme de 2.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens. 
À titre subsidiaire , elle sollicite la réduction de l’amende à 1 euro.

Elle fait valoir que :

- la Commune de [Localité 3] est défaillante dans l’administration de la preuve d’une disparité entre l’offre et la demande de location sur le territoire de la commune de [Localité 3],

- elle ne rapporte pas la preuve de ce que le bien immobilier litigieux était un local d’habitation à la date du 1er janvier 1970,

- le procès-verbal d’infraction est irrégulier au regard de l’inconstitutionnalité du sixième alinéa de l’article L.651-6 du code de la construction et de l’habitation,

- la preuve du nombre de jours effectif de location n’est pas rapportée,

- le bien immobilier dont s’agit est à usage d’habitation depuis le mois de novembre 2019,

- l’article 324-1-1 du code du tourisme est inapplicable en l’espèce puisque le bien immobilier ne constitue pas sa résidence principale, que la cessation de l’activité de location est intervenue au mois d’octobre 2019 et que la demande de transmission des jours de location devait dès lors être formée avant le 31 décembre de l’année suivante.


II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut d’autorisation du changement de destination de l’immeuble

L’article L631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomittante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

Deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 3] Métropole du 7 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 3] du 10 juillet 2017 ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 3]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

En l’espèce, Madame [E] a fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction dressé le 5 juin 2019 pour un appartement situé à [Adresse 5], proposé à la location sur le site Airbnb pour 4 voyageurs et 2 chambres, pour des périodes de courte durée, pour un gain estimé à 54.000 euros, le logement n’ayant fait l’objet d’aucun changement de destination.

Les développements de Madame [E] relatifs à l’absence de preuve par la commune de [Localité 3] de la réalité des objectifs poursuivis par la réglementation sur laquelle elle fonde ses prétentions, liées à une supposée pénurie de logements sur le territoire de la commune, sont inopérants puisqu’ils tendent à remettre en cause le bien fondé de la réglementation ci-dessus rappelée, ce qui n’est pas de la compétence du juge judiciaire.

Madame [E] ne peut par ailleurs pas se prévaloir de ce que la commune de [Localité 3] ne démontre pas qu’au 1er janvier 1970, le local lui appartenant était utilisé à usage d’habitation, alors qu’est versée aux débats la déclaration H2 ayant servi de base aux impôts locaux établie pour les locaux à usage d’habitation au 1er janvier 1970 et adressée aux services fiscaux.

En effet, en application des articles 16 de la loi du 2 février 1968 et 38 et 40 du décret du 28 novembre 1969, les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties (taxe foncière) devaient remplir et adresser à l’administration un formulaire H1 (maison individuelle) ou H2 (bien situé dans un immeuble collectif) indiquant les caractéristique du bien immobilier au 1er janvier 1970. Les contribuables devaient effectuer cette déclaration avant le 15 octobre 1970.
Les formulaires H1 ou H2 ne concernent pas les locaux commerciaux.
En produisant le formulaire H2 relatif au local concerné, la commune de [Localité 3] établit bien la destination d’immeuble à usage d’habitation de l’immeuble situé à [Adresse 5], au 1er janvier 1970.

Le procès-verbal d’infraction ne contient par ailleurs aucune mention permettant de remettre en cause sa validité au regard de l’inconstitutionnalité prononcée du sixième alinéa de l’article L.651-6 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, le retour à l’habitation du local transformé sans autorisation ne régularise pas la situation passée.

L’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en applicaion de cet article. 

Au vu des éléments du dossier et de la régularisation de l’affectation du bien, il y a lieu de fixer le montant de l’amende à la somme de 5.000 euros.

Sur le défaut de transmission des périodes de location

Selon l’article L 324-1-1 du code du tourisme : 

I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement.
IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
IV bis.-Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme.
Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.
Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d'un changement de destination relevant du code de l'urbanisme, l'autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l'autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l'urbanisme sont respectées.
Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent IV bis.
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €.

En l’espèce, la demande de la commune de [Localité 3] fondée sur ce texte ne précise pas à quel paragraphe se rapporte sa demande au titre d’un défaut de déclaration, et apparaît se rapporter à l’absence de conformité aux obligations résultant pour le loueur du paragraphe IV, passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €. 

Ces obligations concernent les obligations des loueurs d’un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, afin d’établir si la limite des 120 jours a été dépassée.
Ce n’est pas le cas en l’espèce, le bien immobilier ne constituant pas la résidence principale de Madame [E].
S’agissant du prononcé d’une amende, les textes doivent être interprétés strictement.

C’est en outre à juste titre que Madame [E] soutient qu’en en toute hypothèse, en application de cette disposition, la commune n’aurait pu lui demander la transmission du nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué dans un délai ayant pour terme le 31 décembre de l’année suivante, le loueur disposant alors d’un délai d’un mois pour répondre.
La commune de [Localité 3] n’ayant pas fait d’observations sur ce point dans ses conclusions responsives, ni produit de demande de transmission, il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 3] ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Condamne Madame [W] [E] à payer à la commune de [Localité 3] une amende civile d’un montant de 5.000 euros par application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Rejette la demande fondée sur l’article L.324-1-1 du code du tourisme.

Rejette la demande reconventionnelle de Madame [E].

Condamne Madame [E] aux dépens et la condamne à payer à la Commune de [Localité 3] la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Eric RUELLE, Président, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,