Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 16 janvier 2024

N° RG 22/08377 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XDAI

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 Janvier 2024 
50D

N° RG 22/08377 
N° Portalis DBX6-W-B7G-XDAI

Minute n° 2024/





AFFAIRE :

[V] [E] épouse [H]
C/
[O] [B]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
Avocats : 
Maître Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente, magistrat rédacteur,
Madame Sandrine PINAULT, Juge

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier 

DEBATS :

à l’audience publique du 14 Novembre 2023.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [V] [E] épouse [H]
née le 27 Juillet 1957 à [Localité 5] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [O] [B]
né le 07 Août 1970 à [Localité 6] (LOT-ET-GARONNE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]

défaillant
Par acte authentique du 18 décembre 2020, Monsieur et Madame [H] ont, par l’entremise de Monsieur [N] [K], agent immobilier, acquis de Monsieur [O] [B] un immeuble d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le prix de 427 500 euros.

Ils ont été autorisés à emménager le 12 décembre 2020, dans les jours précédents la signature de l'acte authentique. 

Ils ont mis par courrier du 14 avril 2021, Monsieur [B] en demeure de faire fonctionner la pompe à chaleur. Sans résultat, ils ont eu recours à un expert amiable qui a établi un rapport le 17 juin 2021.

Monsieur et Madame [H] se sont également plaints d'infiltrations en provenance de la toiture. 

Par acte d'huissier du 26 octobre 2021, ils ont fait assigner Monsieur [B] en référé afin de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 17 janvier 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée et Monsieur [Y] a été désigné en qualité d'expert.

L'expert a rendu son rapport le 10 aout 2022.

Par acte d'huissier du 14 octobre 2022, Madame [V] [E] épouse [H] a fait assigner Monsieur [O] [B] devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir l'indemnisation d'un préjudice. 

Elle demande au Tribunal de condamner Monsieur [B] à lui verser :

- 18 058, 48 euros TTC au titre de la remise en état du bien avec indexation sur l'indice BT01 à compter du dépôt du rapport jusqu'à la date du jugement ;

- 817,80 euros au titre du remboursement de deux poêles ;

- 6480 euros au titre du trouble de jouissance ;

- 3000 euros au titre du préjudice moral ;

- 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

ainsi que sa condamnation aux dépens 

Elle fait valoir que l'immeuble était affecté de vices cachés qui l'ont rendu impropre à sa destination, vices dont Monsieur [B] connaissait l'existence.

Régulièrement assigné, Monsieur [B] n’a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2023, jour des plaidoiries.

MOTIFS :

Conformément à l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.
N° RG 22/08377 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XDAI

En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée ou bien qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou bien à un prix moindre, s'il les avait connus.

L'acte de vente du 18 décembre 2020, par lequel Monsieur [B], qui n'est pas un professionnel de l’immobilier, a vendu aux époux [H] l’immeuble objet du litige est assorti d'une clause exclusive de garantie des vices mêmes cachés affectant le sol, le sous-sol et les constructions, conforme à l'article 1643 du code civil, de telle sorte qu’en présence de cette clause dont la validité n’est pas contestée, il appartient à la demanderesse de démontrer que le vendeur connaissait l'existence des vices qu'elle invoque. 
Sur la pompe à chaleur :

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire qui n'est pas contesté que la pompe à chaleur qui équipe le logement et qui assurait l'alimentation du réseau du plancher chauffant est hors d'usage, que certains composants du module de régulation intérieure ont disparu tandis que d'autres ont été démontés ou déconnectés, que des composants essentiels de l'unité intérieure ont été démontés, que le circuit d'eau primaire en sortie extérieure n'est pas hors gel et pas protégé, qu'il n'y a pas de pots à boue et qu'il est certain que le réseau plancher doit être emboué. Au final, l'expert indique que la marque de la pompe à chaleur n'existe plus, que les pièces détachées ne sont plus disponibles, que l'installation n'est pas réparable et doit être remplacée, que les réseaux du plancher chauffant doivent être vidangés et que l'installation doit être mise en conformité. L'expert judiciaire indique que ce désordre provient de lacunes importantes dans l'entretien et la maintenance de la pompe à chaleur, visiblement hors d'usage depuis plusieurs années et que l'ancien propriétaire ne pouvait pas ignorer cette situation. Il ajoute qu'un acquéreur profane ne pouvait pas déceler le vice lors d'une visite préalable à la vente. 

L'expert amiable avait également constaté que le remplacement de la pompe à chaleur était incontestablement nécessaire.

Cette absence de fonctionnement de la pompe à chaleur, qui empêche le chauffage de la maison, constitue un vice important de nature à rendre l'immeuble d'habitation impropre à son usage ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou bien à un prix moindre. 

Cependant, Madame [H] indique elle-même que lorsqu'elle s'est installée dans la maison, Monsieur [B] l'a informée de ce que la pompe à chaleur était tombée en panne. En outre, cette installation, selon ses propres affirmations, a eu lieu avant la réitération de la signature de l'acte authentique.

Il ressort de plus d'un mail adressé par le notaire à Monsieur [H] transférant un message du notaire de Monsieur [B] que celui-ci fait valoir qu'il avait effectivement informé Monsieur et Madame [H] de la situation et qu'il avait tenté de faire procéder à une réparation infructueuse.

Dans un mail en date du 7 juin 2021, Monsieur [K], agent immobilier par l'entremise duquel la vente a eu lieu, confirme que Monsieur et Madame [B] ont pris possession des lieux une semaine avant la signature de l'acte de vente authentique et que Monsieur [B] leur avait précisé que le chauffage était en panne. Il précise que Monsieur [B] s'était engagé à faire la réparation et avait fourni des radiateurs d'appoint dans l'attente et que, le temps passant, les acquéreurs et le vendeur ont constaté que la panne était plus lourde que prévue.
Ainsi, il est établi que lors de leur prise de possession des lieux et avant la signature de l'acte authentique, Monsieur et Madame [H] avait connaissance du vice affectant la pompe à chaleur qui ne fonctionnait plus. Il ne peut alors être soutenu que le vice était caché. Quand bien même Monsieur [B] se serait engagé à faire réparer la pompe à chaleur et n'y serait pas parvenu, cela ne remet pas en cause le caractère apparent et connu du vice au moment de la vente.

En conséquence, la responsabilité de Monsieur [B] ne peut être engagée sur le fondement du vice caché concernant le désordre affectant la pompe à chaleur et Madame [H] sera déboutée de sa demande en réparation à ce titre, outre de sa demande de remboursement de l'achat de poêles pour assurer le chauffage de la maison. 

Sur les infiltrations :

L'expert judiciaire a constaté que des tâches étaient apparentes au plafond du salon et au plafond de la chambre principale et du dressing accolé à cette chambre. Le jour de sa visite, les tâches étaient sèches en l'absence de fortes pluies depuis plusieurs semaines. Il a précisé que le positionnement des tâches correspondait à l'aplomb des deux « noues » des rampant sud-ouest de la maison. En accédant la toiture, il a constaté que les infiltrations étaient dues à des malfaçons concernant ces noues, en l'absence de support continu en volige dessous et de recouvrement de tuiles, et que ces malfaçons étaient à l'origine d'infiltrations qui se produisaient par très fortes précipitations. Il a ajouté que ces malfaçons dataient de l'origine de la construction (2007) et que l'ancien propriétaire ne pouvait pas les ignorer.

Ce désordre et constitutif d'un vice de nature à rendre l'immeuble d'habitation impropre à son usage
ou à en diminuer tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou bien à un prix moindre s'il l'avait connu, dans la mesure où il remet en cause l'étanchéité de la maison. 

Madame [H] fait valoir que ces infiltrations étaient cachées au moment de la vente car le plafond avait été fraîchement repeint et qu'elle a constaté les infiltrations dès les premières pluies importantes.

L'expert judiciaire indique qu'un acquéreur profane ne pouvait pas déceler le vice lors d'une visite préalable à la vente, dans la mesure où les peintures intérieures des plafonds avaient été rénovées. Celui-ci corrobore ainsi l'état fraichement repeint du plafond au moment de la vente, soit environ un an et demi avant ses constatations. En outre, la cause des infiltrations se trouvant sur le toit, elle n'était en effet pas décelable pour un profane.

Il en résulte que le vice était caché pour les acquéreurs.

Enfin, il ressort des conclusions de l'expertise judiciaire selon lesquelles le toit et les malfaçons qui l'affectaient, causes des infiltrations, étaient d'origine, que Monsieur [B] avait connaissance de ce vice avant la vente.

En conséquence, sa responsabilité est engagée au titre de ce vice caché et il en sera tenu à réparation.

L'expert a évalué le montant des réparations à effectuer pour faire cesser les infiltrations à la somme de 2857, 72 euros TTC, sur la base d'un devis de l'entreprise PSL en date du 2 mai 2022, outre un coût de 3080 euros TTC pour la reprise des plafonds tâchés, évaluation que rien ne remet en cause.

Monsieur [B] sera ainsi condamné à payer à Madame [H] la somme de 5937,72 euros TTC, qui sera indexée sur l'indice BT01 entre le 10 aout 2022, date du dépôt du rapport d'expertise, jusqu'à la date du présent jugement.

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral :

Madame [H] ne rapporte la preuve ni d'un préjudice de jouissance ni d'une atteinte psychologique ou à ses sentiments d'affection, d'honneur, à sa considération ou à sa réputation, constituant un préjudice moral, liés aux infiltrations causées par le vice caché.

Les demandes de ce chef seront donc rejetées.

Sur les demandes annexes :

Monsieur [B], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Au titre de l'équité, il sera condamné à payer à Madame [H] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer à Madame [V] [E] épouse [H] la somme de 5937,72 euros TTC, indexée sur l'indice BT01 entre le 10 aout 2022 et la date du présent jugement, à titre de dommages et intérêts. 

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer à Madame [V] [E] épouse [H] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Madame [V] [E] épouse [H] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur [O] [B] aux dépens.

RAPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision. 

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,