Tribunal Judiciaire · Référés — 16 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01077 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XMU4
SL/CG


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 JANVIER 2024




DEMANDERESSE : 

S.A.S. FONCIERE DES ARTS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Yves MARCHAL, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDEURS : 

M. [V] [J]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représenté par Me Bastien PANCHART, avocat au barreau de LILLE

Mme [E] [S] épouse [J]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Décembre 2023

ORDONNANCE du 16 Janvier 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 22 octobre 2010, la S.A.R.L. BRASSERIE & DÉVELOPPEMENT PATRIMOINE devenue SAS FONCIÈRE des ARTS PATRIMOINE, aux droits de laquelle vient la SAS FONCIÈRE des ARTS a consenti à la S.A.R.L. [8], un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 7], pour une durée de neuf années à compter du 22 octobre 2010, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 14.400 euros HT, avec indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges.

[V] [J], gérant de la société locataire et [E] [S] son épouse, se sont portés caution solidaire des engagements de celle-ci. 

La S.A.R.L. [8] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de LILLE MÉTROPOLE du 19 septembre 2022. 
Le local a été restitué au bailleur le 20 janvier 2023, par le liquidateur judiciaire. 

Des loyers demeurant impayés, la SAS FONCIÈRE des ARTS a, par actes du 11 août 2023, fait assigner [V] [J] et [E] [S] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, pour avoir entre autres mesures, condamnation des défendeurs, à titre provisionnel et in solidum, au titre du solde des loyers, du dépôt de garantie et d’une indemnité pour frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2023 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 19 décembre 2023, pour y être plaidée.

A cette date, la SAS FONCIÈRE des ARTS, représentée par son avocat, forme les prétentions suivantes aux termes de ses conclusions n°2 :
-Déclarer la demande de la SAS FONCIÈRE des ARTS recevable et bien fondée et en conséquence 
-Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond
et cependant, dès à présent et par provision, 
A titre principal
Vu le bail du 22 octobre 2010 et son avenant liant les parties,
Vu les articles L145-41 et suivants du code de commerce
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile 
Vu l’article 1103 du code civil, 
-Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
En conséquence
-Condamner à titre provisionnel et in solidum [V] [J] et [E] [S] au paiement de la somme de 9.701,52 euros TTC, 
au titre des loyers, charges, accessoires dus à ce jour;
-Condamner à titre provisionnel et in solidum [V] [J] et [E] [S] au paiement de la somme de 4.338,05 euros TTC, 
au titre de la conservation du dépôt de garantie non reconstitué par la procédure collective, 
-Condamner à titre provisionnel et in solidum [V] [J] et [E] [S] au paiement de la somme de 5.700 euros, pour frais irrépétibles, 
-Condamner à titre provisionnel et in solidum [V] [J] et [E] [S] en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à leur charge, par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’Huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce.
-Condamner les mêmes aux dépens. 

[E] [S] représentée, reprenant oralement ses écritures n°2 déposées à l’audience sollicite du juge des référés de :
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le contrat de bail commercial,
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu les articles L145-8 et suivants du code de commerce,
Vu l’article 1310 du code civil, anciennement article 1202 du code civil,
Vu les articles 1108 et suivant anciennement du code civil,
Vu l’article 1116 anciennement du code civil,
Vu les articles 514 et 514-1 du code de procédure civil,
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, 
Au principal,
- Constater l’existence de contestations sérieuses ;
- En conséquence, Dire n’y avoir lieu à référé ;
- En conséquence, Juger irrecevables les demandes, fins et conclusions de la société FONCIÈRE DES ARTS ;
A titre subsidiaire,
- Constater l’existence de contestations sérieuses ;
- Constater l’absence de solidarité de Madame [S] avec Monsieur [J] ;
- Débouter en conséquence la société FONCIÈRE DES ARTS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre très subsidiaire,
- Constater l’existence de contestations sérieuses ;
- Débouter en conséquence la société FONCIÈRE DES ARTS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, le contrat de bail commercial encourant la nullité pour dol ;
Plus subsidiairement encore,
- Constater l’existence de contestations sérieuses ;
- Débouter en conséquence la société FONCIÈRE DES ARTS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, le contrat de bail commercial encourant la nullité pour erreur ;
A titre infiniment subsidiaire,
- Constater l’existence de contestations sérieuses ;
- Débouter en conséquence la société FONCIÈRE DES ARTS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions compte-tenu des fautes commises conjointement par le liquidateur et la société FONCIÈRE DES ARTS et de l’absence de justification du quantum des demandes ;
Subsidiairement, 
-Ordonner la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 4.338,05 euros du montant des sommes demandées par la société FONCIÈRE DES ARTS ;
En tout état de cause,
-Condamner la société FONCIÈRE DES ARTS à payer à Madame [S] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société FONCIÈRE DES ARTS aux entiers dépens ;
- Ecarter l’exécution provisoire.

[V] [J] représenté sollicite aux termes de ses conclusions récapitulatives, du juge des référés de :
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’époque des faits,
Vu les articles 1309 et 1310 du code civil,
Vu les articles 1109 et 1116, dans leur rédaction applicable à l’époque des faits,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu l’article 696 du code de procédure civile,
Vu l’article 514-1 du code de procédure civile,
A titre principal,
Constater l’existence d’une contestation sérieuse,
Débouter la société FONCIÈRE DES ARTS de toutes ses demandes, fins et conclusions pour absence de somme due par Monsieur [J] ;
A titre subsidiaire,
Constater l’existence d’une contestation sérieuse,
Débouter la société FONCIÈRE DES ARTS de toutes ses demandes, fins et conclusions pour absence de solidarité de Monsieur [J] avec les autres débiteurs ;

A titre très subsidiaire,
Constater l’existence d’une contestation sérieuse,
Débouter la société FONCIÈRE DES ARTS de toutes ses demandes, fins et conclusions pour nullité du contrat en raison du dol et de l’erreur vices du consentement ;
A titre infiniment subsidiaire,
Constater l’existence d’une contestation sérieuse,
Débouter la société FONCIÈRE DES ARTS de toutes ses demandes, fins et conclusions pour absence de justification du quantum des demandes ;

Subsidiairement,
Ordonner la déduction du dépôt de garantie de 4.338,05 euros du montant des sommes demandées par la société FONCIÈRE DES ARTS ;
En tout état de cause,
Condamner la société FONCIÈRE DES ARTS à payer 3.000 euros à Monsieur [V] [J] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société FONCIÈRE DES ARTS aux entiers frais et dépens de l’instance ;
Écarter l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation provisionnelle en paiement

La SAS FONCIÈRE DES ARTS sollicite la condamnation in solidum des défendeurs au titre de l’arriéré de loyers de 9701,52 euros TTC, contestant le sérieux des contestations soulevées par les défendeurs. Elle réclame également la somme de 4338,05 euros au titre de la reconstitution du dépôt de garantie. 
Elle soutient que le bail s’est poursuivi tacitement à l’échéance contractuelle prévue, jusqu’au 20 janvier 2023 date de résiliation du bail et restitution des lieux, tout comme l’engagement solidaire des défendeurs en garantie des obligations de la locataire. Elle ajoute que les défendeurs sont désignés comme co-débiteurs nécessairement solidaires et réclame leur condamnation in solidum (sic).
Elle conclut à la validité du contrat, exempt de tout vice du consentement et ajoute que l’action en nullité du contrat est prescrite, le contrat ayant plus de cinq ans. 

[E] [S] et [V] [J] soutiennent, chacun pour leur part, que le bail a pris fin à son échéance contractuelle et n’a pas fait l’objet d’un renouvellement, de sorte que leur engagement respectif à garantir les obligations du preneur a pris fin, à l’arrivée du terme contractuel.
Ils exposent que le contrat de bail ne fait aucune référence à une solidarité entre les codébiteurs, laquelle ne se présume pas. Plus subsidiairement, ils invoquent la nullité du contrat pour dol ou pour erreur, soutenant que l’acte est obscur et démontre une volonté claire et non équivoque de les tromper et de les empêcher de mesurer la portée de leurs engagements ou encore évoquent une erreur excusable.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ] peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes du contrat de bail, les défendeurs se sont portés co-débiteurs des engagements de la société [8], “pendant la durée du bail et son ou ses renouvellements éventuels” (article 13 du contrat page 12/16 pièce FONCIÈRE DES ARTS n°1). 
En l’espèce, le bail est conclu pour neuf années entières et consécutives, qui ont commencé à courir à compter du 22 octobre 2020, pour se terminer le 21 octobre 2019 (article 4-page 4/ 16, même pièce). 
A défaut de congé au terme contractuel par l’une ou l’autre des parties au contrat de bail, le contrat s’est tacitement prorogé, de sorte que c’est le même bail qui s’est poursuivi, aux clauses et conditions originairement stipulées, avec un simple report du terme. 
Il s’ensuit dès lors, contrairement aux affirmations des défendeurs, que l’engagement de chacun d’entre les co-débiteurs, fixé dans le bail initial qui s’est tacitement prorogé, s’est poursuivi, sans qu’il ait été nécessaire de mentionner l’hypothèse d’une tacite prorogation, dès lors qu’il s’agit du même bail qui s’est poursuivi. Le bail a couru jusqu’à la résiliation du contrat de bail, par le mandataire liquidateur qui a souhaité mettre fin au contrat. 
Le moyen tiré de l’absence de l’engagement des défendeurs au delà du 21 octobre 2019 n’est pas sérieux. 

Les défendeurs sont désignés comme “co-débiteurs” dans le contrat de bail, lequel toutefois ne mentionne pas une seule fois une quelconque solidarité entre eux. Or selon les dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité doit être expresse et ne se présume pas, la bailleresse ne peut donc raisonnablement soutenir que s’agissant de “co-débiteurs”, les défendeurs sont nécessairement solidaires, tout en réclamant par ailleurs une condamnation “in solidum”, ce qui est totalement contradictoire. 
En effet, la solidarité qui doit être expressément prévue permet au créancier de réclamer à l’un ou l’autre des obligés solidaires, l’intégralité de la dette, tandis qu’un engagement in solidum oblige les parties à hauteur de leur part et portion, et à défaut de stipulation particulière comme en l’espèce, chacun à hauteur de moitié s’ils sont deux. Le créancier n’est alors autorisé à poursuivre chacun des obligés qu’à hauteur de moitié des sommes dues. 
En l’occurrence, force est de constater qu’en l’absence de toute mention d’une solidarité entre les défendeurs, la SAS FONCIÈRE des ARTS ne peut poursuivre chacun d’entre eux, que pour moitié des sommes dues, sans pouvoir réclamer à l’autre la part due par le co-obligé. Sous réserve de cette requalification, le moyen n’est pas constitutif d’une contestation sérieuse susceptible d’interdire au juge des référés de se prononcer. 

Enfin, en ce qui concerne l’invocation de la nullité du contrat, pour causes de vices du consentement, outre que ni [V] [J], ni [E] [S] n’établissent sérieusement l’existence du vice qu’ils invoquent, au moment de la conclusion de l’acte litigieux, l’action en nullité est incontestablement prescrite, le bail ayant été conclu il y a plus de 5 ans, le 22 octobre 2010 et ayant été exécuté, sans que les défendeurs ne puissent raisonnablement invoquer un quelconque report du point de départ du délai pour agir. 

Les contestations opposées par [V] [J] et par [E] [S], non fondées et non sérieuses, ne peuvent qu’être écartées. 

La SAS FONCIÈRE des ARTS justifie par la production du bail et d’un décompte actualisé arrêté au 20 janvier 2023 (pièce FONCIÈRE n°12) que la preneuse a cessé de payer ses loyers, charges, taxes. 
Le décompte inclut cependant des sommes réclamées par ailleurs comme les compléments de dépôt de garantie (17,98 + 139,56 ), des régularisations de charges non justifiées par un quelconque décompte et pièces justificatives (114,23 + 304,90) et des intérêts de retard ( 2,75 + 5, 29), soit au total à déduire la somme de 584,71 euros. 

La locataire reste devoir à la SAS FONCIÈRE DES ARTS, une somme de 9.116,81 euros (9701,52 -584,71), selon décompte arrêté au 20 janvier 2023, au paiement de laquelle [V] [J] et [E] [S] seront condamnés, in solidum, à titre provisionnel, soit chacun à hauteur de moitié. 
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement. 

Sur la reconstitution du dépôt de garantie

Le bail prévoit la conservation au profit du bailleur du dépôt de garantie, à titre de premiers dommages et intérêts. 
Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.
En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. 

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs qui succombent, seront condamnés aux dépens, qui seront partagés par moitié entre eux.
Il n’existe aucun motif de mettre à la charge des défendeurs, les sommes dues par le seul créancier au titre des frais de recouvrement forcé sur le fondement des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce. 
Les défendeurs seront en outre condamnés à payer à la SAS FONCIÈRE des ARTS la somme globale de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, que le juge des référés ne peut écarter conformément aux dispositions de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Condamnons [V] [J] et [E] [S] in solidum, soit chacun à hauteur de moitié, à payer à la SAS FONCIERE des ARTS, la somme provisionnelle de 9.116,81 euros (Neuf mille cent seize euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 20 janvier 2023, date de restitution des lieux, 

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente ordonnance, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de la reconstitution du dépôt de garantie, 

Condamnons [V] [J] et [E] [S] in solidum à payer à la SAS FONCIÈRE des ARTS la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons [V] [J] et [E] [S] in solidum, aux dépens, qui seront partagés par moitié entre eux, 

Rejetons la demande formée par la SAS FONCIÈRE DES ARTS au titre des frais de recouvrement forcé; 

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.


La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Carine GILLET