Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 23/58206 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DZR

N° : 

Assignation du :
02 Novembre 2023

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 janvier 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Société SOFIPRIME
société civile de placement immobilier au capital variable
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS - #A0815


DEFENDERESSE

La S.A.R.L. SFBC exerçant sous le nom commercial “SAN FRANCISCO BOOK CO”
dont le siège social est 
[Adresse 1] 
[Localité 5] 
ayant élu domicile dans les lieux loués 
[Adresse 3]
[Localité 4]

non constituée 




DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 1er mars 2022, la société SOFIPRIME a donné à bail commercial à la société SFBC des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel en principal (ou hors taxes et hors charges) de 31.000 euros HT payable trimestriellement et par avance.

Des loyers sont demeurés impayés. 

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2023, la société SOFIPRIME a fait délivrer à la société SFBC un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 16.644,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023, la société SOFIPRIME a assigné la société SFBC devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment:

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- ordonner l'expulsion de la société SFBC et de tous occupants de son chef,
- régler le sort des meubles,
- condamner la société SFBC à lui payer la somme provisionnelle de 33.491,14 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2023,
- condamner la société SFBC à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours, augmentée de 50%, charges, taxe et accessoire en sus et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,
- condamner provisionnellement la société SFBC à lui payer la somme de 6.698 ,22 euros au titre de la clause pénale (article 23 du contrat de bail),
- condamner provisionnellement la société SFBC à payer à la société SOFIPRIME une indemnité égale au montant des loyers TTC augmentés des provisions de charges, impôts, taxes et redevances qui auraient normalement dû être perçus entre la plus éloignée de ces deux périodes : avant le terme d’une période ferme ou avant le terme d’une période triennale (article 23 du contrat de bail), 
- condamner la société SFBC à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement.

Bien que régulièrement assignée (remise à étude), la société SFBC n'a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 





MOTIVATION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

-le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause -résolutoire soit manifestement fautif,
-le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
-la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 6 février 2023, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'un contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la société SFBC, et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le maintien dans les lieux de la société SFBC causant un préjudice à la société SOFIPRIME, la partie demanderesse est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Toutefois, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. 

Dans ces conditions, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires 

S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société SOFIPRIME justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnité d'occupation une somme de 33.491,14 euros, arrêtée au 24 octobre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus).

La société SFBC sera en conséquence condamnée par provision au paiement de la somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. Les dispositions de l'article 23 du contrat de bail dont il est demandé de faire application étant susceptibles d'être modérées par le juge du fond, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de provision formulées sur ce fondement.





- Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SFBC, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SFBC ne permet d’écarter la demande de la société SOFIPRIME formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 1.000 euros.


PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 6 mars 2023 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SFBC et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;







Condamnons la société SFBC à payer à la société SOFIPRIME à titre provisionnel une indemnité d’occupation, à compter 7 mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ;

Condamnons par provision la société SFBC à payer à la société SOFIPRIME la somme de 33.491,14 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés au 24 octobre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision au titre de la clause pénale ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Condamnons la société SFBC à payer à la société SOFIPRIME la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la société SFBC aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 6 février 2023 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 15 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELCaroline FAYAT