Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :S.C.I. BAHACH


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/06238 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AZV

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 16 janvier 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic SGL IMMO sis [Adresse 2]
représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286


DÉFENDERESSE
S.C.I. BAHACH
C/O Monsieur [N] [H] 
[Adresse 1]
ou encore 
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 16 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06238 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AZV


EXPOSE DU LITIGE

La SCI BAHACH est propriétaire des lots 1 et 51 dans l'immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété. 

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice SGL IMMO, a assigné la SCI BAHACH devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 4689,11 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème appel 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; 
 - 1000 euros de dommages-intérêts,
- la capitalisation des intérêts ; 
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges de copropriété ne sont réglées que très irrégulièrement ce qui cause un préjudice particulier au syndicat composé en majorité de particuliers se trouvant dans l'obligation de faire l’avance des charges dues par les débiteurs, que le copropriétaire commet une faute obligeant le syndicat à engager des frais de recouvrement. 

A l'audience du 27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 5.328,05 euros arrêtée au 4ème appel 2023 inclus par voie de conclusions signifiées à la SCI BAHACH le 17 octobre 2023. 

Bien que régulièrement assigné à étude, la SCI BAHACH ne comparait pas et n'est pas représentée. 

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. 

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
- le relevé de matrice cadastrale établi le 17 mai 2023 établissant la qualité de propriétaire de la SCI BAHACH ;
- un décompte de charges de copropriété pour la période du 31 décembre 2021 au 10 octobre 2023 relevant un solde débiteur de 5328,10 euros dont 96 euros de frais de mise en demeure,
- les appels de fonds pour les 4 trimestres 2022 et 2023 ainsi que les décomptes définitifs de charges 2021-2022, 
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 13 décembre 2021 et 15 décembre 2022 comportant: 
o approbations des comptes des exercices au 30 juin 2021 et au 30 juin 2022, 
o votes de l'ajustement du budget prévisionnel pour ces exercices, votes des budgets prévisionnels des exercices suivants, rejets de la contribution annuelle aux fonds de travaux, 
 - la mise en demeure de payer la somme de 4050,10 euros adressée le 17 avril 2023 à la SCI BAHACH (pli avisé et non réclamé),

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5.231,10 euros arrêtée au 10 octobre 2023 4ème appel 2023 inclus, après déduction de la somme de 96 euros correspondant aux frais de mise en demeure qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété. 

La SCI BAHACH sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure soit le 17 avril 2023 à hauteur de 4050,10 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. 

En l'espèce, la SCI BAHACH ne règle plus les charges de copropriété depuis le 31 décembre 2021 soit depuis presque deux ans. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros. 

Sur la capitalisation des intérêts 

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 25 septembre 2023 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI BAHACH à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice SGL IMMO :
- la somme de 5.231,10 euros arrêtée au 10 octobre 2023, 4ème appel 2023 inclus au titre des provisions sur charges, charges de copropriété et des travaux impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 à hauteur de 4050,10 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; 
- la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 25 septembre 2023 au titre des charges de copropriété et à compter du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI BAHACH aux dépens,

CONDAMNE la SCI BAHACH à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice SGL IMMO, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
 
 
Le greffier, Le président.