Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [N] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Estelle FORNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/06001 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24WW

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 16 janvier 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son Syndic la société ABEILLE IMMOBILIER sise [Adresse 3]
représentée par Me Estelle FORNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L258


DÉFENDEUR
Monsieur [N] [Z]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Présidente, 
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 16 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06001 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24WW


EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [Z] est propriétaire du lot 2 dans l'immeuble situé [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété. 

Par jugement du tribunal d'instance de PARIS 14ème du 12 avril 2018 M. [N] [Z] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] les sommes de 4114,77 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 01 janvier 2018 appel du 1er trimestre 2018 inclus, 250 euros à titre de dommages-intérêts et 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par jugement du tribunal d’instance de Paris du 13 septembre 2019 M. [N] [Z] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 3375,03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 avril 2014, 800 euros à titre de dommages-intérêts, 22,80 euros au titre des frais de recouvrement et 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 02 mars 2021 M. [N] [Z] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 3042,43 euros au titre des charges de copropriété, 200 euros à titre de dommages-intérêts, 22,80 euros au titre des frais de recouvrement et 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 31 août 2022 M. [N] [Z] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 1375,49 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2020 au 21 janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus, 1000 euros à titre de dommages-intérêts, 22,80 euros au titre des frais de recouvrement et 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société ABEILLE IMMOBILIER, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [N] [Z] aux fins de sa condamnation sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes : 
- 3.096,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 au titre des charges de copropriété dues depuis le 22 janvier 2022 et arrêtées au 2 juillet 2023 ; 
- 22,80 euros au titre des frais de recouvrement, 
- 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, 
- 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il existe des impayés de charges, que M. [N] [Z] a fait l'objet de quatre précédents jugements, que ces manquements constituent un préjudice financer direct et certain du simple retard compensé par les intérêts moratoires, que l'attitude de M. [N] [Z] désorganise la trésorerie et la comptabilité du syndicat des copropriétaires. 

A l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l'assignation. 

Bien que régulièrement assignée à étude, M. [N] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. 

Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. 

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [N] [Z] au paiement de la somme 3.096,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 au titre des charges de copropriété dues depuis le 22 janvier 2022 et arrêtées au 2 juillet 2023. 

Il produit à l'appui de sa demande : 
- le règlement de copropriété,
- le contrat de syndic, 
- le relevé de propriété du 16 mars 2022 établissant la qualité de propriétaire de M. [N] [Z], 
- les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire des 23 mars 2021, 28 mars 2022, 23 mars 2023 comportant approbation des comptes de l'année écoulée, adoption du budget prévisionnel et du fond travaux ;
- les attestations de non-recours concernant les procès-verbaux susvisés, 
- une mise en demeure du 06 juin 2023 adressée en recommandée avec avis de réception de régler dans un délai de 8 jours la somme de 2413,06 euros au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 12 avril 2023, distribuée le 13 juin 2023
- un extrait de compte copropriétaire pour la période du 01 janvier 2022 au 01 juillet 2023, 
- les appels de fonds pour provisions de charges, travaux urgents et fonds travaux du 26 janvier 2022, les appels pour les 2è, 3è et 4è trimestres 2022, 3 premiers trimestres 2023, 
- un arrêté de répartition des charges pour les années 2021 (350,83 euros à payer par M. [N] [Z]), et 2022 (82,38 euros à payer par M. [N] [Z]), 

Le syndicat des copropriétaires expose que les sommes versées par M. [N] [Z] depuis le 11 février 2022 ont été imputées sur les dettes les plus anciennes en application de l'article 1342-10 du code civil faute de toute autre indication de la part de ce dernier, qu'une saisie attribution a été effectuée sur les comptes bancaires de M. [N] [Z] dans le cadre de l'exécution forcée du jugement du 31 août 2022, l'ensemble ayant permis de solder les sommes dues en exécution de ce jugement. 

Elle soutient que M. [N] [Z] reste débiteur de la somme de 3096,27 euros au titre ds charges depuis le 22 janvier 2022 arrêtées au 2 juillet 2023. 

Il ressort de l'extrait de compte pour la période du 01 janvier 2022 au 01 juillet 2023 appel du 3ème trimestre 2023 inclus les éléments suivants :
- le total dû des provisions sur charges, fonds travaux, travaux pour la période visée par le syndicat des copropriétaires s'élève à 3745,44 euros (déduction faite des sommes appelées pour le premier trimestre 2022 prises en compte dans le jugement du 31 août 2022).
- le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune explication sur les sommes « Charge privative Grand Paris justice honoraire dossier [Z] » d'un montant de 1209,40 euros dont on ne peut comprendre à quoi elle correspond et « Report des à nouveaux 01/01/2021- /21/12/2021 » d'un montant de 1133,24 étant précisé que cette dernière période est incluse dans le précédent jugement de sorte qu'elle ne peut être comptabilisée deux fois. 
- M. [N] [Z] a versé sur cette période 6157,76 euros.

Le total des sommes dues au titre du jugement du 31 août 2022 est de 3898,29 euros. 

Après imputation des sommes versées par M. [N] [Z] sur les sommes dues au titre du jugement, ce dernier reste devoir la somme de 1485,97 euros au titres des provisions sur charges, charges, fonds travaux et travaux pour la période du 22 janvier 2022 au 01 juillet 2023 3ème trimestre 2023 inclus (provisions sur charges et fonds travaux). 

M. [N] [Z] est en conséquence condamné au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure soit le 06 juin 2023. 

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

En l'espèce, l'envoi de la mise en demeure est justifié. M. [N] [Z] sera en conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 22,80 euros au titre des frais nécessaires. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. 

En l'espèce, il est établi que M. [N] [Z] présente, de manière récurrente depuis a minima cinq années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la cinquième fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.
 
M. [N] [Z] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts. 

Sur les autres demandes

M. [N] [Z], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2. 000 euros euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,


CONDAMNE M. [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société ABEILLE IMMOBILIER les sommes suivantes :
- 1.485,97 euros au titre des provisions sur charges, charges, fonds travaux et travaux pour la période du 22 janvier 2022 au 01 juillet 2023 3ème trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 06 juin 2023;
- 22,80 euros au titre des frais nécessaires
- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [N] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société ABEILLE IMMOBILIER, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
 

Le greffier, Le président.