Tribunal Judiciaire · Expropriations — 11 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS
■

Expropriations

 N° RG 22/00072 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYNPM



[1]MINUTE N°

[1] 
JUGEMENT 
rendu le 11 JANVIER 2024 


DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS
Siège social,, [Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]

Représentée par Maître François DAUCHY , DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0700



DÉFENDEURS

Monsieur [V] [K]
[Adresse 3]
[Localité 8]

Représenté par Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1098


LA DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, POLE GESTION PATRIMOINES PRIVÉS
Es qualité de curateur à la succession vacante de [T] [R] ÉPOUSE [K]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Non représentée



Copies exécutoires et certifiées conformes à 
 
Copie simple à :

Délivrées le :

Décision du 11 janvier 2024 
22ème Chambre - Chambre des expropriations
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INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [D] [O] [K] 
En qualité d’héritier de [T] [K] 
[Adresse 3]
[Localité 8]

Madame [Z] [E] [K] 
En qualité d’héritière de [T] [K] 
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentés par Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1098


LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS,

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,
représenté par Monsieur [X] [M]


* * * * *

OPÉRATION :SGP (L15est)
Parcelle AU [Cadastre 5]- [Adresse 4]

* * * * *

Clément DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 12 décembre 2023 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2024 ;

* * * * *

OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 25 novembre 2022, la société du Grand Paris ayant pour avocat la SELAS DS Avocats, a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due à Monsieur [V] [K] et à la Direction Nationale d’interventions domaniales es qualité de curateur à la succession vacante de [T] [R] épouse [K] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 3] à la somme totale de 441 374,00 € en valeur libre ou 375 318,00 € en valeur occupée.

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Par ordonnance du 08 mars 2023, le transport a été fixé le mercredi 05 avril 2023. Un procès verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

« ENVIRONNEMENT: Quartier pavillonnaire , ligne T4 du tramway- Gare “RER E” de [Localité 8]- Bus 346, 303 et 616 arrêt “gare de [Localité 8], nombreux commerces (pharmacie, banque, kiosque /tabac, restauration), marché sur la place ouvert le mercredi et le samedi à 3 minutes à pied - 1 crèche en face du bien

DESCRIPTION:
accès piéton et voiture par la voie publique. 
1 espace devant bétonné sur la droite donnant accès à l’entrée de la maison et au garage et 1 espace vert sur la gauche avec 1 arbre;
Maison R+1 étage avec 1 balcon et une porte-fenêtre donnant sur la façade avant; façade propre et saine.

A l’entrée, au RDC 
à droite : 1WC + 1 lavabo; 1 porte d’accès au garage; 1 pièce de vie salon/salle à manger avec 1 cheminée non exploitée, 2 portes vitrées donnant accès à la terrasse et à une grande véranda située sur la droite.
à gauche RDC 1 cuisine aménagée avec 1 grande fenêtre donnant sur l’espace vert.

1 jardin tout en longueur avec quelques arbres et une petite remise en état d’usage au fond.
Allée bétonnée- pas de vis-à-vis. La façade arrière est saine, pas de balcon.

A l’étage: 
façade avant: 1 petite chambre avec 1 fenêtre (au-dessus de la cuisine); 1 salle de bain+WC + fenêtre; 1 grande chambre avec 1 fenêtre.
façade arrière : en face de l’escalier 1 grande chambre avec 1 salle d’eau + lavabo avec fenêtre ; 1 pièce tout en longueur à usage de dressing et de bureau avec fenêtre; au fond du couloir 1 grande chambre avec fenêtre .
Les combles aménagés.
1 garage traversant carrelé à usage de débarras et de stockage divers avec un accès à la véranda.

Accès au sous-sol par un escalier dans la véranda. Le sous-sol comprend 3 espaces: entreposage de bien et chaudière

Me DAUCHY: La DNID a adressé un courrier d’acceptation de l’offre indemnitaire.

Me TANGI: problème de notification qui n’a pas été faite dans les délais. Je viens de prendre connaissance de l’intervention de la DNID dans le dossier.

M. [K]: c’est un 5 pièces, j’ai 2 enfants, je m’oppose à l’expropriation. Je ne sais pas ou je vais me réinstaller. »

Par mémoire récapitulatif et en réplique n°2 visé par le greffe le novembre 2023, la société du grand Paris a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de mettre hors de cause la DNID et de fixer l’indemnité totale à 516 700,00 € en valeur libre à titre principal.




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Par conclusions complémentaires visées le 14 septembre 2023 par le greffe, le Commissaire du gouvernement retient une indemnité principale de 540 000,00 € et une indemnité de remploi de 55 000,00 € ainsi qu’une indemnité pour frais de déménagement sur présentation d’un devis.

Par mémoire récapitulatif et en en réponse n°4 visé par le greffe le 1er décembre 2023, Messieurs [V] [K], [D] [K] et Madame [Z] [K] ayant pour avocat Maître Personnaz sollicitent du juge de l’expropriation qu’il fixe à 749 155,00 € l’indemnité principale, 
75 915,50 € l’indemnité de remploi, 2 909,14 € l’indemnité pour perte 
de végétaux, 15 000,00 € l’indemnité due au titre des frais de déménagement et 4 500,00 € au titre des frais irrépétibles.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2023 conformément aux écritures susvisées.


MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que «toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes 
généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes».

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que «toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution».

L’article 544 du code civil dispose que «la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements».


 I / Sur la date de référence

L’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que «le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de 

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l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat».

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que «lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l‘objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique».

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que «la date de référence prévue à l”article L. 322-2 du code de l”expropriation pour cause d”utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une 
zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien».

En l’espèce, le PLUI d’Est Ensemble a été approuvé le 04 février 2020 avec une modification le 29 juin 2021.

En conséquence, la date de référence est fixée au 29 juin 2021.


 II/ Sur l’indemnité principale

L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que «Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation».

L’article L.321-2 alinéa 1er du même code dispose que «le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents».

L’article L.322-12 alinéa 1er du même code dispose que «les indemnités sont fixées en euros».




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 a) La méthode de calcul

A titre liminaire, il convient de souligner que le juge de l’expropriation statue concomitamment dans deux dossiers distincts sur deux fonds contigus ; que les propriétaires de ces fonds entendent appliquer des méthodes de calcul distinctes ; et qu’il est produit dans chacun des dossiers un acte de cession ayant pour objet un troisième fonds contigu 
donnant lieu, dans le cadre d’une cession amiable, à l’emploi d’une
méthode de calcul spécifique non contractualisée résultant d’une note des domaines.

L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que «l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties».

En l’espèce, les parties s’entendent pour appliquer la méthode dite « comparative » sans dissocier le bâti et le non bâti.

En conséquence, il convient d’appliquer la méthode comparative à l’intégralité du fonds prise comme un ensemble indivisible.

Il convient de préciser que le terrain non bâti correspondant au jardin d’agrément sera pris en compte dans les qualités extrinsèques du bien pour le valoriser sur le marché dans lequel il se situe.


 b) La fixation de l’indemnité principale

Conformément à la méthode retenue, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

En l’espèce, il convient de rappeler que le bien litigieux est une parcelle de 428 m² supportant un bâti d’une surface utile de 121,10 m².

A ce titre, les surfaces annexes, quelle que soit leur nature, n’ont pas à être proratisées pour accroître artificiellement la surface utile. En revanche, ces éléments sont pris en considération pour déterminer les termes de comparaison pertinents et à défaut pour situer plus favorablement le bien dans le spectre du marché dans lequel il se situe.

Dans ses dernières écritures, l’expropriant retient neuf termes de comparaison et valorise le bien exproprié à 3 800,00 € en considérant le bon état du bâti et les annexes et commodités dont il dispose.

D’une part, il convient d’écarter les termes suivants en ce qu’ils datent de 2021 et sont donc trop anciens pour être représentatifs d’un marché très évolutif : 9304P01 2021P01909, 9304P01 2021P11594, 9304P01 2021P04376 et 9304P01 2021P21554.

D’autre part, les suivants sont écartés en ce que les dimensions de la parcelle sont trop inférieures à celles du bien exproprié, lesquelles, 

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associés à une surface utile d’ores et déjà sans commune mesure avec 
celle du même bien, les placent en dehors du marché considéré : 9304P01 2022P23152 et 9304P01 2022P09022.

En outre, la mutation n°9304P01 2022P16403 de 3 972,73 €/m² ne dispose pas d’une surface habitable proche de celle du bien exproprié et sont également exclus.


En revanche, les deux termes suivants sont retenus :
9304P01 2022P21707 de 3 817,31 €/m² 9304P01 2022P34912 de 3 266,13 €/m² 
En pages 32 à 36 de ses dernières écritures, les expropriés invoquent sept termes de comparaison. Il convient d’écarter immédiatement les termes n°1, 5 et 6 correspondant aux mutations 2021P4402, 2021P06201 et 2021P00900 en ce qu’ils sont trop anciens pour être représentatifs d’un marché très évolutif.

Le terme n°2 n° 2022P24265 est également écarté en ce que les dimensions de la parcelle sont trop supérieures à celles du bien exproprié.

Le terme n°3 est écarté en ce que la cession au bénéfice d’un promoteur n’a pas pour objet le bien immobilier en ses qualités extrinsèques, mais des droits à construire concrétisés par l’obtention d’un permis de 
construire préalable à la vente, ceci de telle sorte qu’en l’absence de preuve de l’obtention d’un tel titre relatif au fonds litigieux, ce dernier et le terme de comparaison proposé ne sont pas comparables.

Ainsi, il convient de retenir les termes n°4 et 7 de l’exproprié :
9304P10722, [Adresse 1] à [Localité 8], 3 923,00 €/m²,la mutation du fonds contigu du 22 juin 2022 dont le bâti a une surface utile de 145 m² suivant l’avis précité de la DNID pour un prix de 742 180,00 €, soit 5 118,48 €.
Enfin, les termes retenus par le Commissaire du gouvernement sont intégralement incomparables avec le bien litigieux soit en raison de l’ancienneté de la mutation, de la surface de la parcelle ou de la surface utile.
(3 817,31 + 3 266,13 + 3 923,00 + 5 118,48) / 4 = 4 031,23

Cependant, le bien litigieux dispose d’une plus grande surface habitable ainsi qu’une plus grande surface totale que les termes de comparaison retenus ceci de telle sorte que l’assiette de calcul est augmentée à 4 400,00 €/m²

Ainsi, l’assiette de calcul est fixée à 4 400 € / m².
4 400,00 x 121,1 = 532 840

L’indemnité principale est fixée à 532 840 € en valeur libre.




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 III/ Sur l’indemnité de remploi

L’article R322-5 alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que «l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l”acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’'acquisition de biens de remplacement».

En l’espèce, il convient d’appliquer le taux progressif de 20 % jusqu’à cinq mille euros, de 15 % jusqu’à quinze mille euros et de 10 % au-delà pour un résultat de :
5 000,00 x 20 / 100 = 1 000,0010 000,00 x 15 / 100 = 1 500,00517 840 x 10 / 100 = 51 784,00 
En conséquence, l’indemnité de remploi est fixée à 54 284,00 €.


 IV/ L’indemnité pour frais de déménagement et stockage

L’article 9 du code de procédure civile dispose «qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention».

En l’espèce, les expropriés produisent aux débats un devis n°2300330/1 de la société DEM26 du 26 juin 2023 de 13 800,00 € ayant pour objet un déménagement à destination de [Localité 10] pour un volume de 
110 m³.

A défaut de production d’élément probatoire contraire par l’expropriant, il convient de consacrer ce montant dans la mesure où les données du devis sont manifestement compatibles avec les constatations réalisées lors du transport.


 V/ La perte des végétaux et les équipements PMR 

En l’espèce, les expropriés produisent aux débats un devis n°DE00135 du 14 septembre 2023 de 2 909,14 € pour la fourniture de végétaux identiques à ceux dont la présence sur la parcelle expropriée a été vérifiée lors du transport.

Toutefois, la présence de végétaux a été préalablement intégrée pour valoriser plus favorablement le bien litigieux sur le spectre du marché dans lequel il se situe.

La prétention formée à ce titre est donc écartée.






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 VI/ Sur les autres demandes

 a) Les dépens

Il convient de condamner la société du Grand Paris, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


 b) Les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner la société du Grand Paris, à l’initiative de la procédure d’expropriation et condamnée aux dépens, à payer 4 000,00 € aux expropriés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

MET hors de cause la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ;

FIXE à la somme de cinq cent trente-deux mille huit cent quarante euros (532 840 €) en valeur libre l’indemnité principale à revenir à Messieurs [V] [K], [D] [O] [K] et Madame [Z] [E] [K] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 3], parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 5] ;

FIXE à la somme de cinquante-quatre mille deux cent quatre-vingt-quatre euros (54 284,00 €) l’indemnité de remploi à revenir à à Messieurs [V] [K], [D] [O] [K] et Madame [Z] [E] [K] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 3], parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 5] ;

FIXE à la somme de treize mille huit cents euros (13 800,00 €) l’indemnité de déménagement à revenir à à Messieurs [V] [K], [D] [O] [K] et Madame [Z] [E] [K] au titre de l’expropriation du bien immobilier situé [Adresse 3], parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 5] ;

DÉBOUTE à Messieurs [V] [K], [D] [O] [K] et Madame [Z] [E] [K] de la demande formée au titre de la perte des végétaux ; 

CONDAMNE la société du Grand Paris aux dépens ;






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CONDAMNE la société du Grand Paris à payer quatre mille euros (4 000,00 €) à à Messieurs [V] [K], [D] [O] [K] et Madame [Z] [E] [K] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Paris, le 11 janvier 2024
 
LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Fabienne CLODINE-FLORENT Clément DELSOL