Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Karim -Alexandre BOUANANE
Monsieur [S] [D]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06911 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2US4

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 16 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Karim -Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971


DÉFENDEUR
Monsieur [S] [D]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06911 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2US4


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2019, la SAS HENEO a consenti à Monsieur [S] [D] un contrat de séjour pour un logement meublé n°0306 au sein du Foyer de [3] situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 546,13 euros.

Par actes de commissaires de justice du 31 octobre 2022 remis à domicile, la SAS HENEO a fait délivrer à Monsieur [S] [D] un congé pour le 31 janvier 2023 à minuit, le contrat étant arrivé à échéance le 21 février 2021 à minuit, ainsi qu'un commandement de payer dans le délai d'un mois la somme de 3792,63 euros au titre des redevances impayées. 

Par assignation du 16 août 2023, la SAS HENEO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
-Valider le congé,
-Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du titre d'occupation temporaire, 
-En tout état de cause et en conséquence :
-ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à libération des lieux,
 - 3703,84 euros au titre des arriérés de redevances, échéance de mai 2023 incluse, selon décompte arrêté au 12 juin 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 31 octobre 2022, 
 - 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du congé et du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HÉNÉO expose que le titre d'occupation en résidence sociale dé-roge à la loi du 6 juillet 1989 et est régi par les dispositions du code de la construction et de l'habitation, que la spécificité de la résidence sociale repose notamment sur le caractère temporaire de l'occupation des logements, que la durée de séjour est l'une des clauses majeures du titre d'occupation, qu'il com-porte une clause prévoyant que le titre pourra être résilié lorsque le résident dépassera le délai maxi-mum de séjour, que Monsieur [S] [D] a dépassé la durée contractuelle de séjour et se maintient dans les lieux malgré la délivrance du congé, qu'il n'a pas payé certaines redevances malgré la délivrance d'un commandement de payer, que le contrat doit être résilié. 

À l'audience du 27 octobre 2023, la SAS HENEO maintient l'intégralité de ses demandes et précise que le montant des impayés de redevances, actualisé au 10 octobre 2023, s'élève désormais à 3159,61 euros. Elle s'en rapporte s'agissant des délais de paiement sollicités par Monsieur [S] [D]. 

Monsieur [S] [D] expose être toujours dans les lieux, avoir effectué deux virements bancaires le 11 octobre 2023 de 500 euros et 600 euros. Il demande à pouvoir régler la dette par mensualités de 500 euros. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée en ce sens à l'audience, la SAS HENEO a produit en cours de délibéré une note actualisant la dette à la somme de 2638,20 euros, échéance d'octobre 2023 incluse, intégrant les virements évoqués par Monsieur [S] [D] lors de l'audience. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [S] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du contrat de résidence par l'effet du congé et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débi-teur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressé-ment la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code indique que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 22 février 2019 contient une clause résolutoire (article 7) en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du titre d'occupa-tion ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur et en cas de dépassement du délai maximum de séjour, soit 24 mois, ce dont la société HENEO doit informer le résident en respectant un préavis de trois mois. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception retournée " pli avisé non réclamé " la SAS HENEO a notifié le 01 février 2021 à Monsieur [S] [D] la résiliation prochaine du titre d'occupation et lui a demandé de quitter les lieux sous trois mois. 

Par ailleurs, un congé rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans et le fait que la SAS HÉNÉO entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du titre d'occupation a été régulièrement délivré à domicile le 31 octobre 2022, à effet au 31 janvier 2023 à minuit, soit dans le délai légal de 3 mois. 

Il sera ainsi constaté la résiliation du contrat au 31 janvier 2023 à minuit.

Monsieur [S] [D] étant sans droit ni titre depuis le 1er février 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispo-sitions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou sup-primé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de redevances et de l'indemnité d'occupation

Le preneur est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de rési-dence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux pos-térieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équi-table des locaux.

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débi-teur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux an-nées, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la SAS HENEO produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [S] [D] reste lui devoir la somme de 2638,20 euros, échéance d'octobre 2023 incluse selon décompte arrêté au 31 octobre 2023, somme correspondant à l'arriéré des redevances et charges impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Monsieur [S] [D] reconnait le principe et le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2638,20 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 31 octobre 2022, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Le décompte locatif produit aux débats démontre que Monsieur [S] [D] a effectué deux règlements récents. Ce dernier a indiqué par ailleurs avoir rencontré des difficultés d'emploi durant le COVID, travailler dorénavant en contrat en durée indéterminée pour un salaire de 1800 euros nets. 

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Monsieur [S] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement de mensualité, justifiera l'exigibilité immédiate de la somme due.

Monsieur [S] [D] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er février 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais du commandement de payer et de la délivrance du congé. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'ar-ticle 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procé-dure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 31 janvier 2023 à minuit du contrat de résidence conclu 22 février 2019 entre la SAS HENEO et Monsieur [S] [D] portant sur le logement meublé n°0306 au sein du Foyer de [3] situé [Adresse 1] par effet du congé délivré le 31 octobre 2022 ; 

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu'à défaut pour Monsieur [S] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à payer à la SAS HENEO la somme de 2638,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2022 ; 

AUTORISE Monsieur [S] [D] à se libérer de cette somme en quatre mensualités de 500 euros chacune, outre une cinquième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque mensualité devra être réglée avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée plus de sept jours après la date d'envoi par la SAS HÉNÉO à Monsieur [S] [D] d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera l'exigibilité immédiate des sommes restant dues 

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à verser à la SAS HÉNÉO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du contrat et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; 

CONDAMNE Monsieur [S] [D] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de la délivrance du congé. 

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.
 

 La