Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 11 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

N° RG 22/13094 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYFRQ

N° MINUTE : 



Assignation du :
27 Octobre 2022






JUGEMENT 
rendu le 11 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet MONTFORT & BON, S.A.S
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Me Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0466


DÉFENDERESSE

S.C.I. RAFI
[Adresse 1]
[Localité 4]

non- représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 11 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/13094 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYFRQ

DÉBATS

A l’audience publique du 25 Octobre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE
 

La SCI Rafi est propriétaire des lots n° 34, 35 et 36 dans l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettres recommandées des 9 juin 2021 et 31 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI Rafi de payer la somme de 1500 euros, puis de 23 653, 78 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte d’huissier en date du 27 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a fait assigner la SCI Rafi devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner, notamment, à lui régler les sommes suivantes : 

- 47 267, 70 euros au titre d’un compte de charges de copropriété arrêté au 6 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juin 2021 sur la somme de 1 500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 

- 190 euros en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- 3 500 euros à titre de dommages et intérêts, 

- 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 février 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 25 octobre 2023. 

A l’audience du 25 octobre 2023, l’ordonnance de clôture a été révoquée pour acceptation des conclusions et pièces signifiées par le syndicat des copropriétaires à la SCI Rafi le 16 octobre 2023, puis l’instruction a de nouveau été clôturée et l’affaire mise en délibéré au 11 janvier 2024. 

Aux termes de ses dernières conclusions signfiées à la SCI Rafi le 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 

“ - condamner la SCI RAFI au paiement des sommes suivantes au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]: 
 
- 62.176,18 € à titre de charges arriérées, hors frais de quelque nature que cela soit, compte arrêté au 5 octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juin 2021 sur la somme de 1.500 € et à compter de l’assignation sur la somme de 47.457,70 € pour le surplus ; 
 
- 244,62 € en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au titre des frais portés au débit du compte (frais de signification de l’assignation compris) ; 
 
- condamner la SCI RAFI au paiement de la somme de 3.500 € à titre de dommages-intérêts pour la gêne causée au syndicat ; 
 
- condamner la SCI RAFI, en vertu de l'article 700 C.P.C., au paiement de la somme de 3.500 € ; 
 
- dire que l’article 1343-2 du Code Civil s'appliquera ; 
 
- condamner la SCI RAFI aux entiers dépens ; 
 
- maintenir l'exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir.”

Bien que régulièrement assignée la SCI Rafi n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 62 176, 18 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 5 octobre 2023, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juin 2021 sur la somme de 1 500 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 47.457,70 euros.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande au titre des charges échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment : 

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n° 34, 35 et 36 de la SCI Rafi, 

* un décompte individuel de charges arrêté au 5 octobre 2023, appels de charges courantes du 4ème trimestre 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 62 176, 18 euros, 

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à la SCI Rafi entre le 28 septembre 2020 et le 18 septembre 2023, 

* les procès-verbaux des assemblées générales des 6 octobre 2020, 8 mars 2022 et 31 mai 2023, portant notamment approbation des comptes des exercices 2019 à 2022 et votant les budgets prévisionnels des exercices à 2021 à 2023.
 
L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme réclamée en demande par le syndicat des copropriétaires de 62 176, 18 euros. 

La SCI Rafi sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal : 

- à compter du 14 juin 2021, date de distribution de la lettre de mise en demeure du syndicat des copropriétaires valant interpellation suffisante au sens de l'article 1344 du Code civil, sur la somme de 1500 euros,

- à compter de l'assignation du 27 octobre 2022, sur la somme de 45 767, 70 euros (47 267, 70 euros - 1500 euros)

- et à compter du présent jugement pour le surplus, soit la somme de 14 908, 48 euros.

II - Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ». 

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement des frais des mises en demeure du 9 juin 2021 et du 31 Mai 2022 qui s’élèvent à la somme totale de 190 euros. Les frais de l’acte de l’assignation relèvent quant à eux des dépens et seront analysés à ce titre.

III - Sur la demande de dommages et intérêts : 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI Rafi dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents. 

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

IV- Sur les autres demandes

La capitalisation des intérêts sur les sommes précitées sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil. 

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Décision du 11 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/13094 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYFRQ

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l'affaire, de l'ancienneté de la dette et de la nécessité de faire réaliser en urgence plusieurs travaux votés par l'assemblée générale.

La SCI Rafi, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500,00 euros au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

CONDAMNE la SCI Rafi à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 62 176, 18 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 5 octobre 2023, incluant l'appel de fonds du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal : 

- à compter du 14 juin 2021, sur la somme de 1 500, 00 euros, 

- à compter du 27 octobre 2022, sur la somme de 45 767, 70 euros, 
 
- et à compter du présent jugement pour le surplus, soit la somme de 14 908, 48 euros,

CONDAMNE la SCI Rafi à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1 90, 00 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées, dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de la somme de 3.500,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges ;

CONDAMNE la SCI Rafi aux entiers dépens, 

CONDAMNE la SCI Rafi à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 11 Janvier 2024


La Greffière La Présidente