Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 16 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 

C. exécutoires
délivrées le:


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18° chambre 
1ère section

N° RG 19/07650 
N° Portalis 352J-W-B7D-CQFS5

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :
28 Juin 2019









JUGEMENT 
rendu le 16 Janvier 2024 
DEMANDERESSE

Société EPARGNE FONCIERE 
(venue aux droits de la société EUROFONCIERE 2)
représentée par son gérant statutaire la SAS LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0301




DÉFENDERESSES

S.A.R.L. EXTERNANCE HOLDING
[Adresse 6]
[Localité 8] 

S.A.R.L. HUMANEA
[Adresse 6]
[Localité 8] 

Toutes deux représentées par Me Serge MONEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0188

Décision du 16 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 19/07650 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQFS5



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 10 Octobre 2023, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON et Madame Diana SANTOS CHAVES, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2014, la société EUROFONCIERE 2, aux droits de laquelle est venue la société EPARGNE FONCIERE aux termes d’une opération de fusion absorption du 16 mars 2021, a donné à bail à la SARL EXTERNANCE HOLDING, des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 7], d’une surface d’environ 464 m², composé de : 
- 83 m² à usage de bureaux situés au rez-de-chaussée et au 1er étage correspondant au lot n°[Cadastre 4]; 
- 355 m² à usage de bureaux situés au rez-de-chaussée et au 1er étage correspondant au lot n°[Cadastre 3]; 
- 26 m² à usage de réserves situés au 3ème sous-sol correspondant au lot n° [Cadastre 5]; 
- 7 emplacements de parking situés au 2ème, 3ème et 4ème sous-sol, correspondant aux lots n°1259, 1268, 1269, 1303, 1304, 1314 et 1370. 

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2013 pour se terminer le 30 juin 2022, moyennant un loyer annuel de 192.797,63 euros hors taxes et hors charges.

Par acte du 27 février 2014, la SARL HUMANEA s’est portée caution solidaire de la société EXTERNANCE HOLDING pour la bonne exécution du bail et notamment pour le paiement du loyer et des charges, pour une durée de 9 années commençant à courir à la date d’effet du bail pour se terminer le 30 juin 2022, pour la somme maximum de 231.357,15 euros.

Le bail du 27 février 2014 prenait la suite d’un bail conclu le 30 mai 2012 entre la société EUROFONCIERE 2 et la société HUMANEA que les parties avaient convenu de résilier à condition de conclure le nouveau bail entre EUROFONCIERE 2 et EXTERNANCE HOLDING.

Par courrier du 19 septembre 2018, la société EXTERNANCE HOLDING a contesté le montant des charges imputées par le bailleur et a informé la société EUROFONCIERE 2 qu’elle suspendait l’exécution de son obligation de paiement des loyers au regard des troubles de jouissance qu’elle estimait subir.

Par acte extrajudiciaire du 17 décembre 2018, la société EXTERNANCE HOLDING a donné congé des locaux à effet du 30 juin 2019, terme de la deuxième période triennale du bail. 

Les locaux ont été restitués à cette date.

Par acte d’huissier du 28 juin 2019, la société EUROFONCIERE 2 a fait assigner les sociétés EXTERNANCE HOLDING et HUMANEA devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement d’arriérés de loyers et de charges arrêtés au 30 juin 2019 pour un montant de 175.227,51 euros.

Par conclusions d’incident du 18 novembre 2019, les sociétés EXTERNANCE HOLDING et HUMANEA ont sollicité du juge de la mise en état la désignation d’un expert judiciaire pour évaluer les désordres survenus dans les locaux et estimer le montant des préjudices qu’elles ont subis.

Par ordonnance du 16 juillet 2020, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise estimant que « les demanderesses à l’incident détiennent des éléments de preuve suffisants et qu’une mesure d’expertise n’est en l’espèce ni opportune ni nécessaire », au regard notamment des travaux de rénovation réalisés par le bailleur dans les locaux et de la durée écoulée depuis la fin du bail.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2021, la société EPARGNE FONCIERE, anciennement EUROFONCIERE 2, demande au tribunal, au visa des articles 2288, 2298 et suivants, 1103, 1104 et 1728 du code civil, de :
- Débouter la société EXTERNANCE HOLDING et la société HUMANEA de l’ensemble de leurs demandes, 
- Condamner solidairement la société EXTERNANCE HOLDING et la société HUMANEA à lui payer la somme de 116.364,72 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, 
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- Condamner solidairement la société EXTERNANCE HOLDING et la société HUMANEA à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2022, les sociétés EXTERNANCE HOLDING et HUMANEA demandent au tribunal, au visa des articles 1119, 1217, 1219, 1220, 1348, 1719, 1720, 1725, 1728, 605 et 606 du code civil, de :
- Condamner la société EPARGNE FONCIERE venant aux droits de la société EUROFONCIERE 2 à payer à la société EXTERNANCE HOLDING les sommes suivantes : 
- remboursement des charges locatives : 32.142,17 euros TTC 
- trouble de jouissance : 385.903,99 euros TTC 
- préjudice moral : 32.000 euros 
- préjudice d’image : 32.000 euros 
- Préjudice d’agrément : 50.000 euros 
- Condamner la société EPARGNE FONCIERE à verser à la société EXTERNANCE la somme de 1.256,06 euros TTC à titre de remboursement des sommes indument perçues du fait de la réparation de son préjudice de jouissance. 
- A titre subsidiaire, prononcer la compensation des dettes réciproques ; 
En tout état de cause : 
- Débouter la société EPARGNE FONCIERE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; 
- Condamner la société EPARGNE FONCIERE à payer aux sociétés EXTERNANCE HOLDING et HUMANEA la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- Condamner la société EPARGNE FONCIERE venant aux droits de la société EURFONCIERE 2 au paiement des entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile.

Toutes les parties ayant constitué avocat, il sera statué par décision contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 7 mars 2023, reportée au 10 octobre 2023 pour des nécessités de service, audience tenue à double rapporteur. L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2024, étant précisé aux parties que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement de la société EPARGNE FONCIERE, venant aux droits de la société EUROFONCIERE 2, au titre des arriérés de loyers et charges

Au soutien de ses prétentions, la société EUROFONCIERE 2 fait valoir :
- que la société EXTERNANCE HOLDING a délivré congé et restitué les lieux pour le 30 juin 2019, que les loyers sont dus jusqu’à cette date alors que la défenderesse a cessé de payer les loyers à compter du mois de décembre 2018, jusqu’à son départ,
- que la société EXTERNANCE HOLDING ne peut opposer d’exception d’inexécution car la société EUROFONCIERE 2 a systématiquement fait réaliser les travaux nécessaires pour régler les désordres signalés par sa locataire et est intervenue auprès du syndicat des copropriétaires lorsque les désordres provenaient des installations communes,
- que la société EXTERNANCE HOLDING ne pouvait décider unilatéralement d’appliquer un abattement de 30% sur les loyers dus et que tous les paiements qu’elle a réalisés ont été comptabilisés en les imputant sur les termes impayés les plus anciens,
- qu’elle est intervenue en particulier pour mettre un terme aux désordres liés à la climatisation ; 
- que le remplacement de la chaudière dépendait du syndicat des copropriétaires, s’agissant d’un équipement commun, et que son remplacement a été autorisé par l’assemblée générale du 12 mars 2018, 
- que les dégâts des eaux avaient pour origine les canalisations communes de la copropriété et les canalisations privatives du voisin et ne relevaient pas de la responsabilité de la bailleresse, qu’aucun sinistre n’a jamais été déclaré par la locataire à son assureur et que le préjudice n’est pas prouvé,
- que les désordres liés aux rongeurs relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires lequel est intervenu régulièrement,
- que la taxe sur les bureaux est également justifiée et due,
- que la société HUMANEA s’est portée caution solidaire pour le paiement de la somme maximale de 231.357,15 euros et a renoncé au bénéfice de discussion des articles 2298 et suivants du code civil, et qu’elle est tenue de s’acquitter des loyers et charges dus par EXTERNANCE HOLDING.

Les sociétés EXTERNANCE HOLDING et HUMANEA soutiennent :
- que la société EXTERNANCE HOLDING a subi des désordres relatifs au système de climatisation, au système de chauffage, des dégâts des eaux, fuites et inondations, la présence de rongeurs et d’autres nuisances, établis tout au long du bail et dont le bailleur a été informé ; que le juge de la mise en état a relevé et estimé les éléments produits suffisants pour justifier le trouble de jouissance et l’exception d’inexécution ; que ces désordres n’ont jamais été contestés par le bailleur lequel a accordé des remises de loyer à plusieurs reprises mais seulement jusqu’en 2016 alors que les troubles ont perduré jusqu’au départ de la locataire ; 
- que, s’agissant des désordres de climatisation, le bailleur ne peut se décharger de son obligation d’assurer une jouissance paisible du local et de livrer la chose louée en bon état d’entretien et propre à son usage, au motif que des autorisations relèveraient de la copropriété dès lors que le bailleur est le seul interlocuteur du syndicat des copropriétaires ; que les dysfonctionnements ont perduré pendant plusieurs années de sorte qu’ils relèvent d’un défaut de prise en charge par le bailleur ; que le bailleur a fait preuve d’une passivité fautive que le vote des travaux en mars 2018 par l’assemblée générale des copropriétaires est insuffisant à justifier ; 
- que, s’agissant du chauffage, les dysfonctionnements relèvent également de la responsabilité du bailleur, peu importe que l’intervention nécessite l’accord de la copropriété ;
- que, s’agissant des fuites, dégâts des eaux et inondations, ils ont été nombreux au long du bail, ils ont perduré sur de longues périodes et le bailleur ne peut prétendre que l’origine se situait dans les canalisations communes de la copropriété et les canalisations du copropriétaire voisin pour s’exonérer de sa responsabilité, sans apporter de justification ; 
- que la présence de rongeurs pendant plusieurs années caractérise un défaut de conformité du local, le bailleur ne pouvant s’exonérer de sa responsabilité en se retranchant derrière celle du syndicat des copropriétaires ; 
- que le filtre d’aération au niveau du faux plafond a dû être changé en raison des infiltrations,
- que la locataire est bien fondée à opposer au bailleur l’exception d’inexécution au regard de l’importance des troubles de jouissance subis, rendant inexploitable une partie des locaux ; que la locataire a alerté à de nombreuses reprises le bailleur mais qu’elle n’a eu d’autre choix que suspendre partiellement ses loyers face à l’inaction du bailleur ; 
- qu’elle a réglé les loyers réclamés par le bailleur sur la période de novembre 2018 à juin 2019, à hauteur de 70% de sorte que le montant sollicité est infondé,
- que le bailleur ne justifie pas le montant des charges demandées sur la période de décembre 2018 à juin 2019, de sorte que seul le montant convenu contractuellement peut être demandé,
- que la demande en paiement de la taxe sur les bureaux n’est pas justifiée, le montant devant en tout état de cause être imputé au locataire prorata temporis pour son occupation en 2019,
- qu’il résulte des comptes entre les parties que le bailleur est redevable d’une somme de 1.256,06 euros TTC sur la période de novembre 2018 à juin 2019 au profit de la locataire,
- que si l’exception d’inexécution n’est pas retenue, à titre subsidiaire, le montant des sommes dues au bailleur doit être ramené à 58.504,45 euros au lieu de 175.227,51 euros.




Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l'article 1315 dans sa version applicable au présent litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte cependant des articles 1147 et 1184 alinéa 2 du code civil dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du même code, qu'un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer le bénéfice d'une exception d'inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du contrat s'il établit une impossibilité totale d'exploiter les locaux donnés en location, ne pouvant obtenir que des dommages et intérêts s'il résulte du manquement du bailleur une simple restriction à sa jouissance des lieux. 
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir la réalité de son préjudice. 


Sur le bien-fondé de la demande en paiement d’EPARGNE FONCIERE

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement d’arriérés de loyers et charges, la société EPARGNE FONCIERE produit un relevé de compte locataire arrêté au 22 décembre 2021 faisant ressortir un solde débiteur de 116.364,72 euros relatif à l’occupation des locaux jusqu’au 30 juin 2019. 

La société EXTERNANCE HOLDING conteste ce montant aux motifs qu’elle a réglé 70% des loyers des termes de novembre 2018 à juin 2019, que le montant des charges locatives pour la période de décembre 2018 à juin 2019 n’est pas justifié, ni celui au titre de la taxe sur les bureaux. 

S’agissant du montant des loyers, il ressort du relevé de compte locatif de la société EUROFONCIERE 2 que tous les règlements réalisés par la société EXTERNANCE HOLDING et figurant dans l’extrait du logiciel de comptabilité de la défenderesse pour la période du 1er novembre 2018 au 30 juin 2019 ont bien été pris en compte par le bailleur, y compris le montant du dépôt de garantie conservé entre les mains du bailleur.

Les montants des loyers réclamés dans les écritures sont justifiés à la fois par les factures de la période de novembre 2018 à juin 2019 et par le relevé de compte locataire produit par la demanderesse, à l’exception du solde du terme de novembre 2018 à hauteur de 966,98 euros visé dans les écritures, qui n’apparait dans aucune pièce versée aux débats. Il convient en conséquence de retenir le montant sollicité au titre des loyers de la période de décembre 2018 à juin 2019, déduction faite du solde de novembre 2018. 

S’agissant des charges, il résulte des écritures de la demanderesse et des pièces versées que les sommes réclamées comprennent les termes de loyers pour la période de décembre 2018 à juin 2019 (16.340,94 euros HT par mois) et les provisions sur charges, taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont la société EXTERNANCE HOLDING conteste les montants. 




Aux termes de l’article 9 des conditions générales et particulières du contrat de bail du 27 février 2014, les charges et accessoires sont facturés au preneur sous forme d’appels de provisions mensuels et donnent lieu à des régularisations annuelles majorées de la TVA. Il résulte de cette stipulation que les provisions sur charges constituent une avance sur les charges réellement dues et dont le bailleur doit justifier annuellement par un compte de régularisation en fonction des frais réellement supportés. 

En l’espèce, la société EPARGNE FONCIERE ne produit aucun compte de régularisation pour la période de décembre 2018 à juin 2019, ni aucun justificatif des charges réellement payées au titre des locaux litigieux. En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société EXTERNANCE HOLDING de ramener le montant des charges de la période à celui contractuellement prévu pour les provisions, soit 1.934,50 euros HT par mois (2.321,40 euros TTC), soit une diminution de 11.348,63 euros TTC par rapport à la demande du bailleur. 

Il convient également de rejeter la demande de régularisation de charges pour 2018 à hauteur de 1.579,34 euros, en l’absence de justificatif. 

S’agissant de la taxe sur les bureaux 2019, il résulte de l’article 8.2 des conditions particulières du bail que cette taxe devra être remboursée par le preneur prorata temporis. La société EPARGNE FONCIERE produit à l’appui de sa demande en paiement de la somme de 5.033,09 euros sa déclaration au service des impôts pour l’année 2019, relative aux locaux occupés par la défenderesse. Il en ressort un montant déclaré au 18 février 2019 de 8.458,00 euros. La demanderesse qui n’explique pas le montant facturé de 5.033,09 euros, alors que le preneur a occupé les lieux 6 mois sur 12 en 2019, sera déboutée de sa demande en paiement à ce titre. 

En conséquence, en application du contrat de bail du 27 février 2014 et en l’état des contestations émises par la défenderesse et des justificatifs produits par la société EPARGNE FONCIERE, la société EXTERNANCE HOLDING reste devoir la somme de 97.436,68 euros (116.364,72 € - 966,98 € - 11.348,63 € - 1.579,34 € - 5.033,09 €) au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 juin 2019.


Sur l’exception d’inexécution opposée par la société EXTERNANCE HOLDING

La société EXTERNANCE HOLDING produit un grand nombre de pièces pour attester des troubles de jouissance qu’elle estime avoir subi pendant toute la durée du bail. Elle ne soutient toutefois pas avoir été dans l’impossibilité totale d’exploiter le local donné en location et il ressort des courriers adressés au bailleur, notamment le courrier recommandé du 16 mai 2017, qu’elle comptait 35 salariés travaillant sur place. 

Il ressort également de ces pièces que la société EXTERNANCE HOLDING a déménagé en 2019 et qu’elle a effectivement exploité les locaux pendant 6 années, malgré les désordres dénoncés, de sorte que l’impossibilité totale d’exploiter n’est pas caractérisée et que l’exception d’inexécution n’est pas justifiée. 

En conséquence, la créance de la société EPARGNE FONCIERE est justifiée à hauteur de 97.436,68 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 juin 2019. Compte tenu de l’acte de cautionnement solidaire de la société HUMANEA en date du 27 février 2014 et en application de l’article 2288 du code civil, les sociétés EXTERNANCE HOLDING et HUMANEA seront condamnées solidairement à payer cette somme à la société EPARGNE FONCIERE la somme.



Sur les demandes en paiement de la société EXTERNANCE HOLDING

La société EXTERNANCE HOLDING fait valoir :
- que la responsabilité du bailleur dans le trouble de jouissance subi est caractérisée par les désordres dont elle rapporte la preuve, ces désordres n’ayant pas été résolus avant son départ du local,
- que la réparation du préjudice de jouissance doit se faire par une réduction de loyer qui peut être estimée à 30% sur la période de novembre 2012 à octobre 2018, dont il convient de déduire les remises de loyer déjà accordées,
- que la locataire a subi un préjudice moral qui résulte du trouble dans les conditions d’existence subi par la personne morale et ressentie par les associés et salariés de la société, préjudice évalué à 400 euros par mois durant les 80 mois de présence dans les locaux, soit 32.000 euros,
- que l’état des locaux a jeté le discrédit sur la société et la qualité des services, causant un préjudice d’image évalué à 400 euros par mois pendant les 80 mois de présence, soit 32.000 euros,
- que des efforts et dépenses ont été exposés pour poursuivre l’activité malgré les désordres, puis pour procéder au déménagement anticipé de la société, justifiant une somme forfaitaire de 50.000 euros au titre du préjudice d’agrément. 

La société EPARGNE FONCIERE soutient :
- que les nuisances subies par la locataire ont été indemnisées aux termes d’un avenant du 26 juin 2016 octroyant une franchise de loyer pour réparer les désordres de climatisation,
- que la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 30% des loyers de novembre 2012 à juin 2019 est infondée et excessive, outre que le calcul est erroné puisque les derniers loyers n’ont pas été réglés, 
- que le bailleur n’a pas commis de faute et la société EXTERNANCE HOLDING ne prouve pas le préjudice d’image qu’elle invoque,
- que le préjudice d’agrément n’est pas justifié, le déménagement de la locataire n’ayant pas été justifié par l’insalubrité des locaux.

Sur les manquements du bailleur à l’obligation d’assurer une jouissance paisible du bien loué

Il résulte des articles 1147 et 1184 alinéa 2 du code civil dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du même code qu'un manquement à son obligation de jouissance paisible par le bailleur permet au preneur d'obtenir des dommages et intérêts s'il établit un préjudice causé par la faute du bailleur. L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure.

Il résulte des pièces versées aux débats par les sociétés EXTERNANCE HOLDING et HUMANEA :
- qu’elles sont entrées dans les lieux à compter de juillet 2012 pour y exercer l’activité d’expertise comptable et juridique,
- que dès le mois de septembre 2012, elles signalaient par courriel un problème de dégât des eaux, déjà signalé auparavant, entrainant des dégradations et la nécessité de changer des dalles neuves de faux plafond, 
- que le 1er octobre 2012, la locataire adressait au bailleur une mise en demeure signalant notamment les problèmes de fuites au 1er étage, des dysfonctionnements de la climatisation et du chauffage, ainsi que des problèmes d’aérations entrainant des dégradations ; ces difficultés étaient réitérées dans un courriel du 15 octobre 2012,
- que le rapport de visite de l’architecte de l’immeuble du 26 novembre 2012 a confirmé les dégâts des eaux et la nécessité de rechercher la provenance des fuites d’eau en vérifiant les réseaux sanitaires des évacuations et des alimentations, 


- que par courriel du 25 février 2013, la locataire a de nouveau alerté le bailleur, signalant que la situation se compliquait car :
« - les dalles noircissent, 
- l’eau coule le long des murs
- les cloisons côté fenêtres gondolent car les murs sont infiltrés d’eau
- la moquette est tachée
L’ensemble de ces éléments nous empêchent de travailler convenablement et surtout de recevoir des clients, prospects ou prescripteurs dans le bureau de la Direction »
- que par courriel du 17 juin 2013, il a été indiqué au preneur que l’origine des fuites avait été identifiée et que les travaux débuteraient début juillet, 
- que le 17 juillet 2013, la société EXTERNANCE HOLDING indiquait qu’aucuns travaux n’avaient été mis en œuvre et que les fuites étaient toujours présentes, 
- que, par courriel du 10 juin 2014, le preneur signalait une nouvelle fuite au niveau de la climatisation du 1er étage, 
- que des dysfonctionnements de la climatisation ont été signalés à plusieurs reprises, par courriels du 3 septembre 2014, du 29 mai 2015, par LRAR du 12 mai 2016 et du 16 mai 2017, par courriels des 19 et 21 juin 2017,
- que ces dysfonctionnements de la climatisation ont provoqué des dégâts des eaux et ont généré des températures mettant en péril le parc informatique et la sécurité des données de la société locataire, tel qu’en atteste la société de support informatique Axido Services par courrier du 13 avril 2016 ; 
- que le 21 juin 2017 le preneur signalait au bailleur que la solution consistant dans l’installation d’appareils climatiseurs d’appoint n’était pas satisfaisante car le matériel n’était pas adapté à la situation,
- que le 17 mai 2018, une nouvelle fuite d’eau dans le bureau de la direction était signalée, obligeant les salariés à déménager leurs postes de travail,
- que le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 17 mai 2018, à la demande de la société EXTERNANCE HOLDING confirme l’ensemble des griefs du preneur et la persistance des désordres, 
- qu’un courrier de la société de dératisation Coedere du 22 mars 2018 fait état d’une intervention le 16 mars 2018 dans les locaux du preneur et constate la présence de rats dans le faux plafond et le long de colonnes d’eaux usées, relevant par endroit des « traces de passages importants », la société ayant mis en place des pièges pour « calmer le phénomène »,
- que le 6 septembre 2018, la société EXTERNANCE HOLDING a fait intervenir une société de dératisation pour un traitement contre les souris.

Les constatations de l’huissier, accompagnées de photographies dans le constat du 17 mai 2018, mettent en évidence des désordres d’humidité généralisés dans les locaux donnés à bail :
 « Dans le bureau de direction : 
[…] Je constate l’existence d’un dégât des eaux important affectant ce bureau. Près de la fenêtre, je relève l’absence d’une dalle de faux-plafond. Une poubelle et un sac poubelle scotché au mur recueillent de multiples gouttes à gouttes qui proviennent du faux-plafond. J’aperçois très nettement les gouttes. Sur 3 mètres, en partant des fenêtres, le sol est mouillé. Au milieu de la pièce, des récipients et serpillières sont disposés.
Côté fenêtres, certaines dalles du faux plafond présentent des tâches d’humidité d’aspect récent. Je relève également des traces jaunies d’humidité plus anciennes. […] certaines dalles présentent des auréoles plus sombres tendant vers le marron. Mme [W] me déclare qu’il s’agit d’urine de rats, que les locaux sont infectés de rats malgré un traitement effectué il y a plus de 6 mois. […] Je relève une forte odeur nauséabonde. Aucun salarié n’occupe ce bureau ».





« Open Space : 
Je constate l’existence d’un dégât des eaux important affectant cette salle. Près de la fenêtre, un récipient avec sac poubelle recueille de multiples gouttes à gouttes qui proviennent du faux-plafond. A cet endroit, les dalles présentent des traces d’humidité d’aspect récent. Le sol est mouillé. De même que dans la précédente pièce, côté fenêtres, certaines dalles du faux plafond présentent des tâches d’humidité d’aspect récent. Je relève également des traces jaunies d’humidité plus anciennes. Certaines d’entre elles présentent des auréoles plus sombres tendant vers le marron. Aucun salarié ne travaille de ce côté de la salle.
En entrant, au fond de la pièce, sous la caméra de surveillance, en plus des auréoles foncées, je relève des traces de coulures de couleur marrons. Au milieu de la pièce, la peinture de la colonne est cloquée et écaillée. Au plafond, des traces d’humidité sont présentes, la peinture est abimée. […]
Dans le local de fournitures, le placard se trouvant à main droite en entrant présente des traces d’humidité à l’intérieur. Il est abimé sur sa partie basse. La peinture est écaillée et tombée. Je relève également des traces marrons et noirs […]
Dans la petite salle de réunion : 
La peinture du plafond se décolle de part et d’autre et présente des fissures. Madame [W] me déclare qu’il y a eu une fuite d’eau, que des travaux ont été effectués sur le plafond et le mur à main droite en entrant.
Dans l’escalier :
Je relève qu’une dalle du faux plafond est absente. Autour, les autres dalles présentent des traces d’humidité jaunâtres. Madame [W] me déclare que la dalle manquante a cassé suite à la fuite d’eau. Au-dessus du faux plafond, à travers la dalle manquante, je relève des coulures cuivrées séchées. » 

Les défenderesses produisent également un grand nombre de photographies des locaux et des canalisations qui témoignent d’inondations dans les bureaux, de boites d’archives détériorées par l’eau, de peinture qui se décolle des murs des locaux, de dalles de faux plafond déposées et fortement tachées de jaune ou de marron et portant différentes dates au cours de l’année 2013. Les clichés des canalisations montrent des installations en très mauvais état avec de nombreuses traces de coulures, des jointures abîmées, des parties de canalisation détériorées. L’ensemble des photographies n’est pas daté mais elles ne sont pas contestées par la demanderesse et l’état général des locaux qui y est représenté est confirmé par le constat d’huissier du 17 mai 2018.

La société EPARGNE FONCIERE ne conteste pas l’existence de troubles mais estime être intervenue avec diligence.

Sur la climatisation, elle produit un procès-verbal de réception de travaux de remplacement de la production d’eau glacée et de la centrale de traitement de l’air en date du 4 octobre 2013. Elle ajoute avoir souhaité remplacer le réseau de distribution d’eau glacée afin de régler définitivement les dysfonctionnements de climatisation mais en avoir été empêchée par la nécessité d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, obtenue le 12 mars 2018 qu’elle produit avec en annexe un devis en date du 20 mai 2016. Elle produit également le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) en date du 28 mai 2018 qui confirme une opération de dépose et remplacement du réseau eau glacé situé au [Adresse 1]. 






Si des travaux semblent ainsi avoir été réalisés en mai 2018, la société EPARGNE FONCIERE ne justifie pas que ces travaux ont résolu les problèmes de climatisation. Surtout, elle n’explique pas pour quelle raison, alors que le document de présentation commercial du local proposé en 2012 indiquait qu’il était climatisé, et alors que les conditions particulières du bail stipulaient, concernant les installations de chauffage et/ou de climatisation, que « le Bailleur s’engage à faire toute diligence auprès de ses mandataires ou du syndic pour remédier dans les meilleurs délais aux désordres éventuels », il aura fallu attendre 2016 pour qu’elle demande un devis de travaux et 2018 pour que les travaux soient autorisés en assemblée générale des copropriétaires. La demanderesse ne justifie pas de ses diligences auprès du syndic pour résoudre les désordres signalés à plusieurs reprises par sa locataire. 

Sur le chauffage, il résulte du même procès-verbal d’assemblée générale du 12 mars 2018 que les travaux de remplacement de chaudière de l’immeuble ont été autorisés à cette occasion, mais la demanderesse ne justifie pas davantage de ses diligences auprès du syndic pour régler les désordres signalés par sa locataire dès le 1er octobre 2012.

Sur les fuites d’eau récurrentes, il résulte du courrier officiel du conseil de la société EUROFONCIERE 2 en date du 2 avril 2019, qu’elle ne contestait pas la réalité des dégâts des eaux subis par son preneur mais en imputait la responsabilité à la copropriété. Pour autant, elle ne justifie pas des démarches réalisées auprès du syndic pour parvenir au règlement de ces désordres connus et identifiés dès la conclusion du premier bail en 2012, comme en atteste le courriel du 4 mai 2012 du mandataire de la société EUROFONCIERE 2 aux termes duquel « le Bailleur fait le nécessaire auprès du syndic de copropriété et du copropriétaire situé au-dessus des locaux objets des présentes pour que la réparation de la fuite d’eau constatée au 1er étage soit réalisée ».

Sur la présence de rongeurs, la société EPARGNE FONCIERE se contente d’indiquer que ce désordre relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sans justifier, là encore, de ses diligences auprès du syndicat des copropriétaires pour faire cesser le trouble.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations et énonciations, et en particulier des échanges de courriels, que la société EXTERNANCE HOLDING a subi des troubles de jouissance répétés tout au long du bail, dont le procès-verbal de constat d’huissier du 17 mai 2018 démontre qu’ils n’ont pas été réglés jusqu’à la décision de dénoncer le bail par la locataire. 

Le fait que certains travaux ou interventions nécessitaient l’autorisation du syndic de copropriété ne constitue pas un cas de force majeure de nature à exonérer le bailleur de son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués. Le vote des travaux de climatisation en assemblée générale des copropriétaires le 12 mars 2018, soit plus de quatre ans après la signature du bail et les premiers signalements de désordre, ne caractérise pas des diligences suffisantes du bailleur. 

Au regard de ces éléments, il est établi que la société EUROFONCIERE 2 a manqué aux obligations de délivrance et de garantie de jouissance paisible mises à sa charge par l’article 1719 du code civil et a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard du preneur dont le préjudice doit être réparé.

Sur la réparation des préjudices subis par la société EXTERNANCE HOLDING

Il résulte des pièces versées aux débats que la société EXTERNANCE HOLDING a subi des désordres de plusieurs natures tout au long du bail, portant sur la climatisation, le chauffage, des fuites d’eau et dégâts des eaux à répétition, ainsi que la présence de nuisibles, en l’espèce rats et souris.



Le constat d’huissier du 17 mai 2018 établit que plusieurs espaces du local étaient inutilisables par les salariés de la locataire en raison des dégâts des eaux. Les courriels versés aux débats attestent que le bureau de la direction a été régulièrement touché par des dégâts des eaux, empêchant de recevoir des personnes extérieures à la société, notamment des clients.

Au regard de la multitude de nuisances, de leurs répétitions tout au long du bail, de la prise en charge défaillante par le bailleur malgré ses engagements dès l’origine du bail, le préjudice de la société EXTERNANCE HOLDING sera évalué à 30 % du montant total des loyers et de la taxe foncière, dus entre le 1er juillet 2013, date d’effet du bail, et le mois d’octobre 2018, soit 64 échéances, la locataire ayant cessé de payer l’intégralité des loyers à compter de novembre 2018.

Aux termes du contrat de bail, le loyer annuel est de 192.797 euros hors taxes et hors charges, soit 16.066,41 euros par mois. La société EXTERNANCE HOLDING soutient que la taxe foncière moyenne payée est de 498,25 euros hors taxes, ce qui n’est pas contesté par la société EPARGNE FONCIERE. Le préjudice de la société EXTERNANCE HOLDING sera évalué à 318.041,47 euros (30% x [(16.066,41 x 64) + (498,25 x 64)]).

Il convient de déduire de cette sommes les réductions de loyer accordées par le bailleur aux termes du bail (6.570 euros) et aux termes d’accords en cours de bail (16.500 euros et 13.140 euros). Il en résulte un préjudice de jouissance évalué à 281.831,47 euros. 

Sur le préjudice moral invoqué, la société EXTERNANCE HOLDING verse aux débats de nombreuses correspondances retraçant les désordres subis dans le local tout au long du bail, qui attestent des conditions difficiles de travail au sein de cette société, portant atteinte à son bon fonctionnement et à son image auprès de ses propres salariés, et ce pendant une période de six années. La dénonciation récurrente des troubles et la prise en charge défaillante du bailleur permettent de caractériser un préjudice moral causé à la société qui sera évalué à la somme de 10.000 euros.

S’agissant du préjudice d’image, la société EXTERNANCE HOLDING ne justifie pas de l’atteinte qui aurait été portée à son image et qui constituerait un préjudice distinct du préjudice moral qu’elle invoque. La demande à ce titre sera donc rejetée. 

S’agissant du préjudice qu’elle qualifie “d’agrément”, la défenderesse indique avoir exposé des dépenses pour faire face aux désordres mais ne produit qu’une facture de changement de dalles abîmées par le dégât des eaux à hauteur de 163,20 euros, une facture de constat d’huissier à hauteur de 450 euros, ainsi que des factures de déménagement. Si les premières factures sont directement liées aux désordres subis, les frais de déménagement ne peuvent être mis à la charge du bailleur dès lors que le préjudice de jouissance a fait l’objet d’une évaluation distincte, que l’impossibilité totale d’exploiter les locaux n’a pas été caractérisée et que la société a déménagé à l’issue du délai de six mois suivant la délivrance de son congé, de sorte que l’urgence du déménagement en lien avec la faute du bailleur est insuffisamment caractérisée. 

Le préjudice d’agrément sera évalué à la somme de 613,20 euros.

En conséquence, la société EPARGNE FONCIERE sera condamnée à payer à la société EXTERNANCE HOLDING la somme de 292.444,67 euros au titre de ses préjudices.




Sur la demande de remboursement des charges locatives

La société EXTERNANCE HOLDING fait valoir :
- que le montant des charges facturé est largement supérieur à ce qui avait été annoncé dans le bail, et que malgré ses demandes, elle n’a jamais pu vérifier la réalité des charges ;
- que les pièces versées aux débats font apparaitre que des dépenses relatives à la vétusté, à la mise en conformité avec la réglementation ou à des grosses réparations ont été imputées à la locataire sans que le bail ne le prévoit ; 
- que des charges d’entretien de la climatisation ont été facturées alors qu’il est avéré qu’elle dysfonctionnait et qu’il convient donc de les rembourser.

La société EUROFONCIERE 2 soutient que les charges sont justifiées par la transmission des régularisations de charges, que les justificatifs tenus à la disposition de la locataire n’ont jamais été consultés par celle-ci et que le bail mettait à la charge du preneur les grosses réparations.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

A titre liminaire, il sera relevé que le bail commercial afférent au présent litige a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 3 novembre 2014, qui ne lui sont pas applicables. 

L’article 8 des conditions générales du contrat de bail du 27 février 2014 précise les charges que devra supporter le preneur en sus des loyers. L’article 8 des conditions particulières qui prévalent sur les conditions générales, comme le stipule le préambule, précise que le « Bailleur supportera : 
- les grosses réparations de l’article 606 du Code civil,
- le remplacement total des systèmes de production et distribution de climatisation et chauffage des locaux loués ».

L’article 9 des conditions particulières du contrat précise que les charges sont « facturées sous forme d’appel de provisions mensuelles et donneront lieu à une régularisation annuelle majorée de la TVA au taux en vigueur ».

En l’espèce, la société EXTERNANCE HOLDING conteste la facturation des charges suivantes figurant dans les relevés de régularisation de charges transmis par le bailleur:
- Travaux de rénovation : 2.514,08 euros TTC (relevé de la période du 1/10/2012 au 30/09/2013) 
- la pose d’un grillage dans la catégorie « grosses réparation » : 2.839,20 euros TTC (relevé de la période du 1/10/2013 au 30/09/2014) 
- les travaux de mise en conformité, garde-corps toit terrasse : 526,62 euros TTC (relevé de la période du 1/10/2013 au 30/09/2014) 
- Travaux rénovation hall, semble-t-il doublement facturé : 1.862,28 euros (relevé de la période du 1/10/2013 au 30/09/2014) 
- Travaux de ravalement de palier : 2.549,25 euros TTC (relevé de la période du 1/10/2015 au 30/09/2016) 
- Frais de gestion nexity (en complément des honoraires de gestion déjà facturés) : 612,48 euros TTC (relevé de la période du 1/10/2014 au 30/09/2015)
- Frais de gestion nexity (en complément des honoraires de gestion déjà facturés) : 612,05 euros TTC (relevé de la période du 1/10/2015 au 30/09/2016) 
- Frais de gestion nexity (en complément des honoraires de gestion déjà facturés) : 629,18 euros TTC (relevé de la période du 1/10/2016 au 30/09/2017).

La société EPARGNE FONCIERE communique les relevés de charge de copropriété du syndic pour les années 2012 à 2017 sans autre précision et se contente de soutenir que les grosses réparations sont à la charge du preneur dans le contrat de bail, sans apporter aucune explication sur les montants contestés par la société EXTERNANCE HOLDING. 

Outre que les grosses réparations de l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur comme le soutient la défenderesse, il ne revient pas au tribunal d’interpréter les pages de relevés de charges communiquées par le bailleur sans autre précision pour y trouver la description des dépenses contestées par le preneur.

En conséquence, à défaut de justification des charges contestées, il sera fait droit à la demande de remboursement de la société EXTERNANCE HOLDING à hauteur de 12.145,14 euros. 

Il en va de même des dépenses d’entretien de climatisation contestées par la société EXTERNANCE HOLDING au regard des désordres qu’elle subissait et sur lesquelles la société EPARGNE FONCIERE n’apporte aucune explication. Il sera ainsi fait droit à la demande de remboursement de charges à hauteur de 19.997,03 euros.

En conséquence, la société EPARGNE FONCIERE sera condamnée à rembourser à la société EXTERNANCE HOLDING la somme de 32.142,17 euros au titre des charges injustifiées. 


Sur la compensation

Par application des articles 1289 et suivants du code civil dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la compensation jouera de plein droit entre les sommes dues réciproquement par les parties, à hauteur de la plus faible.


Sur les demandes accessoires

Les parties succombant chacune partiellement à l’instance, elles seront condamnées aux dépens chacune pour moitié.

L’équité commande de condamner la société EPARGNE FONCIERE à payer aux sociétés EXTERNANCE HOLDING et HUMANEA la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne solidairement la SARL EXTERNANCE HOLDING et la SARL HUMANEA à payer à la SCPI EPARGNE FONCIERE la somme de 97.436,68 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 juin 2019,


Condamne la SCPI EPARGNE FONCIERE à payer à la SARL EXTERNANCE HOLDING la somme de 292.444,67 euros de dommages et intérêts, se décomposant comme suit :
- préjudice de jouissance : 281.831,47 euros
- préjudice moral : 10.000 euros
- préjudice d’agrément : 613,20 euros

Condamne la SCPI EPARGNE FONCIERE à rembourser à la SARL EXTERNANCE HOLDING la somme de 32.142,17 euros au titre des charges injustifiées. 

Ordonne la compensation entre les sommes dues par chacune des parties, aux termes des condamnations prononcées par la présente décision, à hauteur de la plus faible,

Condamne la SCPI EPARGNE FONCIERE à payer à la SARL EXTERNANCE HOLDING et à la SARL HUMANEA la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCPI EPARGNE FONCIERE de sa demande sur ce même fondement,

Condamne les parties aux dépens chacune pour moitié,

Ordonne l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2024.


Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME