Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55513 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JHN

N° : 5

Assignation du :
07 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 janvier 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Société SOGARIS, Société Anonyme d’Economie Mixte Locale
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Maître Hervé FORGE de la SELASU MODUS VIVENDI, avocats au barreau de PARIS - #C0751


DEFENDERESSE

La société ECOLOTRANS S.A.S.
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Me David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS - #E1770



DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 







Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

La Ville de [Localité 3] a autorisé la société SOGARIS, par convention d’occupation du domaine public du 4 juin 2018, modifiée par avenant n°1 du 28 novembre 2019, à occuper temporairement une superficie d’environ 1597 m² environ située à [Localité 3] dans le 19ème arrondissement, Porte de [Localité 2], sous le boulevard périphérique, sur laquelle devait être implanté un espace de distribution urbaine dénommé P4 pour une durée de 12 ans.

Par convention de sous-occupation du domaine public en date du 31 janvier 2020, modifiée par avenant n°1 en date du 1er juin 2021, la société SOGARIS a mis à disposition de la société ECOLOTRANS, des locaux situés à [Localité 3] dans le 19ème arrondissement, Porte de [Localité 2], sous le boulevard périphérique, constitués d’une zone logistique d’une surface de 878 m² environ, comprenant une chambre froide, une cour destinée à la mise à quai de véhicules utilitaires légers, des bureaux d’accompagnement et locaux sociaux, ainsi qu’une zone de commerce d’une surface de 116 m² environ, pour une durée de douze ans dont une première partie de six ans ferme, moyennant une redevance annuelle en principal de 181.100 euros, après une franchise de douze mois pour la partie commerciale et de 4 mois pour la zone logistique, payable à une fréquence mensuelle et d’avance, outre des honoraires de gestion technique fixés à 2,50% hors taxes de la redevance annuelle en principal et la facturation annuelle des primes d’assurance.

Des redevances sont demeurées impayées.

La société SOGARIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 31 janvier 2023, à la société ECOLOTRANS, pour une somme de 122.587,74 euros en principal.

Par acte délivré le 7 juillet 2023, la société SOGARIS a fait assigner la société ECOLOTRANS devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir : 

- “DÉCLARER recevable et bien fondée la demande de la SA SOGARIS 
 
EN CONSÉQUENCE, 
 
- CONSTATER ET PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention de sous-occupation du domaine public ; 
 
- DIRE ET JUGER que la convention de sous-occupation est résiliée à la date du 1 er mars 2023 et que la société ECOLOTRANS est aujourd’hui occupante sans droit ni titre ; 
 
- ORDONNER l’expulsion de la société ECOLOTRANS et de tous les occupants de son chef, des locaux en cause, lesquels devront être libérés en laissant place nette, dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
 
- ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers et dire qu’ils serviront de gage au paiement de toutes sommes dues en vertu de l’ordonnance à intervenir. 
 
- FIXER les indemnités d’occupation au montant du dernier loyer mensuel jusqu’au départ effectif de la société ECOLOTRANS, lequel sera constaté par huissier ; 
 
- CONDAMNER la société ECOLOTRANS, au paiement en deniers ou quittance, à titre provisionnel, à la société SOGARIS, d’une somme de 199.995,90 euros au titre des arriérés locatifs, augmenté de l’intérêt conventionnel calculé par application de trois fois le taux de l’intérêt légal pour chaque mois de retard jusqu’à complet paiement, tout mois commencé étant dû ; 

 - CONDAMNER la société ECOLOTRANS, conformément à l’article 11.1 de la convention, au paiement à la société SOGARIS de la somme de 19.999,59 €. 
 
- CONDAMNER la société ECOLOTRANS, au titre de la clause pénale stipulée à l’article 12 de la convention de sous-occupation « au montant de l’intégralité des redevances restant à courir jusqu’au plus prochain terme de la présente convention - soit le 31 janvier 2026 - ainsi que de l’intégralité des sommes dues en application de la présente convention au titre des charges, impôts, cotisations et taxes et notamment visées aux articles 7,8 et 19 » ; 
 
- CONDAMNER la société ECOLOTRANS à payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. 
 
- CONDAMNER la société ECOLOTRANS aux entiers dépens”.


A l’audience du 11 décembre 2023, la société SOGARIS a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus et s’est opposée à la demande de délais de paiement en faisant valoir le mauvais état financier de la société ECOLOTRANS au regard des pièces produites en demande.

La société ECOLOTRANS, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés de :

- La recevoir en ses demandes, fins et conclusions et l’y dire bien fondée ;
- Débouter la société SOGARIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Suspendre en conséquence, les effets de la clause résolutoire ;
- Accorder à la société ECOLOTRANS 24 mois de délais pour s’acquitter de son arriéré locatif conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;
- Statuer ce que de droit sur les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

En l'espèce, la convention de sous-occupation exclut l’application du statut des baux commerciaux tels que prévu aux articles L.145-1 et suivants du code de commerce.

La convention stipule en son article 11.2 une clause résolutoire qui prévoit sa résiliation de plein droit à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.

En faisant délivrer ce commandement, la société SOGARIS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de concocontractant face à un sous-occupant ne respectant pas les clauses de la convention liant les parties alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 122.587,74 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2023 inclus. 

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société ECOLOTRANS fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement et sollicite l’application des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, dès lors que la convention de sous-occupation du domaine public exclut l’application des dispositions du statut des baux commerciaux, la société ECOLOTRANS ne peut pas se prévaloir des dispositions précitées et prétendre à la suspension des effets acquis de la clause résolutoire.

Sa demande de suspension est rejetée.




Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société ECOLOTRANS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la société ECOLOTRANS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant de la redevance mensuelle contractuelle, outre les charges, taxes et honoraires de gestion.

- Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SOGARIS, l'obligation de la société ECOLOTRANS au titre des redevances, indemnités d’occupation, charges, taxes, honoraires de gestion et frais de commandement au 4 juillet 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 199.995,90 euros (échéance de juillet 2023 incluse), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société ECOLOTRANS. 

La société ECOLOTRANS produit deux demandes de virements de la somme de 15.000 euros soit 30.000 euros au 19 juillet 2023 et au 1er septembre 2023.
En l’absence de preuve de l’encaissement de ces deux virements par la société SOGARIS en paiement des échéances de la convention en date du 31 janvier 2020, modifiée par avenant n°1 en date du 1er juin 2021, alors que les parties sont liées par ailleurs par un bail commercial sur des locaux loués à RUNGIS et dès lors que la société ECOLOTRANS a été condamnée au paiement d’une provision de 250.252,37 euros par le président du tribunal de commerce de Créteil, le 15 novembre 2023, en exécution de ce bail, il n’est pas possible d’opérer en référé déduction de ces sommes sur la provision allouée et arrêtée au 4 juillet 2023.

Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 31 janvier 2023 à hauteur de 122.587,74 euros et à compter de l'assignation pour le solde.

La société SOGARIS sollicite l'application des pénalités contractuelles lui attribuant d’une part un intérêt conventionnel calculé par application de trois fois le taux de l’intérêt légal pour chaque mois de retard, d’autre part une pénalité de 10 % des sommes dues conformément à l’article 11.1 de la convention, ainsi que l’application de la clause pénale stipulée à l’article 12 de la convention de sous-occupation et prévoyant le paiement d’une indemnité égale «au montant de l’intégralité des redevances restant à courir jusqu’au plus prochain terme de la présente convention - soit le 31 janvier 2026 - ainsi que de l’intégralité des sommes dues en application de la présente convention au titre des charges, impôts, cotisations et taxes et notamment visées aux articles 7,8 et 19 ». 
 
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.

La société ECOLOTRANS conteste l’application de ces clauses pénales.
 
Les clauses pénales du bail qui prévoient une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues, la majoration du taux des intérêts de retard et le paiement de l’intégralité des redevances jusqu’au prochain terme malgré la résiliation de la convention, pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de ces clauses.

- Sur la demande de délai de paiement

La société défenderesse étant condamnée au paiement d'une provision, le juge des référés est compétent pour accorder un délai de grâce en application de l'article 510 du code de procédure civile.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société ECOLOTRANS fait valoir à l’appui de sa demande de délais de paiement sur 24 mois, avoir rencontré des difficultés financières en raison d’un encours clientèle important et produit à cet effet ses liasses fiscales au 31/03/2022 et 31/03/2023, mentionnant un encours sur clients douteux ou litigieux de 123.197 euros puis de 466.749 euros. Elle présente un résultat bénéficiaire de 500.630 euros en mars 2022 et de 524.430 euros en mars 2023. 

Elle verse aux débats deux avis de virements de la somme chacun de 15.000 euros après la délivrance de l’assignation, sans qu’il ne puisse être déterminé leur bon encaissement ni leur affectation, compte tenu d’une dette constituée à l’égard du même créancier en exécution d’un bail commercial liant les parties sur des locaux sis à RUNGIS, ayant donné lieu à condamnation par provision au versement de la somme principale de 250.252,37 euros sans octroi d’un délai de paiement (ordonnance de référé du président du tribunal de commerce de Créteil en date du 15 novembre 2023 signifiée le 5 décembre 2023).

La société SOGARIS s’oppose à l’audience à la demande de délais de paiement, en arguant de l’état de cessation des paiements de la société ECOLOTRANS.

Considérant l’absence de production à l’audience des relevés de compte de la société ECOLOTRANS confirmant le débit des demandes de virement communiquées en défense, l’absence de réglements réguliers sur la dette depuis septembre 2023, le défaut de reprise régulier du paiement des échéances courantes et l’ampleur de l’autre dette locative constituée par la société ECOLOTRANS auprès du même requérant, il n’est pas justifié du sérieux de la proposition d’apurement de la dette de redevances sur 24 mois.

Dans ces circonstances, la société ECOLOTRANS sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

- Sur les autres demandes

La société ECOLOTRANS, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ECOLOTRANS ne permet d’écarter la demande de la société SOGARIS formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention de sous-occupation du domaine public à la date du 28 février 2023 à minuit ; 

Rejetons la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ECOLOTRANS et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 3] dans le 19ème arrondissement, Porte de [Localité 2], sous le boulevard périphérique, constitués d’une zone logistique d’une surface de 878 m² environ, comprenant une chambre froide, une cour destinée à la mise à quai de véhicules utilitaires légers, des bureaux d’accompagnement et locaux sociaux, ainsi qu’une zone de commerce d’une surface de 116 m² environ, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due mensuellement par la société ECOLOTRANS, à compter de la résiliation du bail du 1er mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant de la dernière redevance mensuelle contractuelle, outre les taxes, charges et frais de gestion ;

Condamnons par provision la société ECOLOTRANS à payer à la société SOGARIS la somme de 199.995,90 euros à valoir sur les redevances, charges, taxes, frais de gestion et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 4 juillet 2023 (échéance de juillet 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023 sur 122.587,74 euros et à compter de l’assignation du 7 juillet 2023 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Déboutons la société ECOLOTRANS de sa demande de délais de paiement sur 24 mois ;





Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale de 10 % , de la majoration du taux des intérêts de retard et d’une indemnité égale « au montant de l’intégralité des redevances restant à courir jusqu’au plus prochain terme de la présente convention - soit le 31 janvier 2026 - ainsi que de l’intégralité des sommes dues en application de la présente convention au titre des charges, impôts, cotisations et taxes et notamment visées aux articles 7,8 et 19 » ;

Condamnons la société ECOLOTRANS aux entiers dépens ;

Condamnons la société ECOLOTRANS à payer à la société SOGARIS la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à [Localité 3], le 15 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY