Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 16 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 18/10193 
N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3N

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :
30 Août 2018







JUGEMENT 
rendu le 16 Janvier 2024 
DEMANDERESSE

S.A.S. MINA
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0031

PARTIE INTERVENANTE

S.E.L.A.R.L. FIDES
prise en la personne de Maître [C] [Y], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société MINA
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Sandrine VICENCIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0939


DÉFENDERESSE

S.C.I. IMMORENTE
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Me Pierre REYNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1685

Décision du 16 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 18/10193 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3N



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

À l’audience du 13 Novembre 2023, tenue en audience publique, 
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2012, la SCPI Immorente a donné à bail en renouvellement à la société Priam, aux droits de laquelle est venue la SARL Retrobar puis la SAS Mina par suite de deux cessions du fonds de commerce par actes sous seing privé respectivement, du 14 mai 2013 et du 6 mai 2015, des locaux à usage commercial situés [Localité 6] à [Localité 4] ainsi désignés : « une boutique et un escalier d’accès au sous-sol menant vers une cave et constituant le lot de copropriété n°3 ». 

Le bail renouvelé a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 13 avril 2012, moyennant un loyer annuel en principal de 20 000 euros. 

La destination des locaux est l’activité exclusive de « vente de pains, pâtisseries, viennoiseries, sandwicherie sur place ou à emporter, vente de boissons, poussage du pain et des viennoiseries, finition des produits livrables à la consommation par utilisation exclusivement de fours électriques sans conduit de cheminée, sans réalisation de cuisine sur place, ni plats cuisinés pouvant provoquer des nuisances de quel ordre que ce soit ». 

Invoquant l’existence d’un trouble de jouissance résultant des travaux entrepris dans l’immeuble voisin, la SAS Mina a, par acte extrajudiciaire du 15 juin 2017, assigné la SCPI Immorente devant le tribunal de grande instance de Paris, sollicitant la réduction du loyer du 22 décembre 2016 jusqu’à la fin des travaux entrepris par le propriétaire des locaux voisins, la SCI [Localité 6] Bureaux. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 17/08640. 

Par la suite, des loyers et charges sont demeurés impayés et en outre, le syndic a informé le bailleur le 11 septembre 2017 et le 24 avril 2018 de dégradations des parties communes – causées par les traces laissées par des poubelles fuyardes – et de nuisances olfactives dans l’immeuble engendrées par la non-conformité du tuyau de ventilation traversant le mur de la cave.
En l’absence de réponse de la part du preneur, la SCPI Immorente a dès lors, par acte extrajudiciaire du 3 août 2018, délivré à la SAS Mina un commandement visant la clause résolutoire du bail, lui enjoignant d’une part de payer la somme de 5185 euros au titre des loyers et charges restant dus à cette date, outre la clause pénale et le coût de l’acte, et d’autre part de cesser d’utiliser une installation de cuisine, interdite par les stipulations du bail. 

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier du 30 août 2018, la SAS Mina a assigné la SCPI Immorente devant le même tribunal en opposition à ce commandement, sollicitant à titre principal le prononcé de sa nullité et subsidiairement un délai de 6 mois pour régulariser la situation. 
À titre reconventionnel, la société Immorente a demandé au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail consenti à la SAS Mina et subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire dudit bail aux torts de la société preneuse. L’instance a été enregistrée sous le n°RG 18/10193.

Lors de l’audience de mise en état du 9 novembre 2018, la demande faite par la SAS Mina de jonction avec l’instance enregistrée sous le n° RG 17/8640 a été rejetée. Suite à deux injonctions de conclure délivrées à l’encontre du défendeur et sans effet, l’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 mars 2019, puis révoquée à raison d’une communication tardive et imparfaite des pièces visées dans l’assignation.

Parallèlement, dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 17/8640, par jugement rendu le 19 novembre 2020 revêtu de l’exécution provisoire, le tribunal a, notamment, débouté la société Mina de sa demande tendant à voir ordonner la réduction des loyers et l’a condamnée à payer à la société Immorente la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans la présente instance enrôlée sous le n°RG 18/10193, l’ordonnance de clôture a été prononcée par le juge de la mise en état le 2 avril 2021 et l’affaire plaidée le 22 septembre 2021. 

Par jugement du 28 octobre 2021, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société Mina et a désigné la SELARL Fides, en la personne de Maître [C] [Y], es qualité de mandataire liquidateur. 

Par un jugement du 24 novembre 2021, l’ordonnance de clôture du 2 avril 2021 a donc été révoquée et les débats ont été rouverts afin de mettre en cause le liquidateur désigné à la procédure collective ouverte à l’encontre de la société Mina et de fixer la créance de la société SCPI Immorente. 

Par ordonnance du 24 février 2022, le juge-commissaire désigné à la procédure de liquidation a autorisé la cession du fonds de commerce de la société Mina au profit de M. [M] [N] dans un délai de 3 mois. Ladite cession est intervenue le 16 juin 2022.

Antérieurement et par acte d’huissier du 28 mars 2022, la société SCPI Immorente a assigné la SELARL Fides, prise en la personne de Maître [C] [Y] es qualité de mandataire liquidateur de la société Mina, en intervention forcée aux fins de voir le tribunal : 
Fixer la créance locative de la société Immorente sur la SAS Mina en liquidation judiciaire à :La somme de 54 433,86 €, en principal, antérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société SAS Mina, outre une somme de 5 443,38 € au titre de la clause pénale insérée au bail La somme de 14 116,69 €, postérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société SAS Mina, compte arrêté au 01/04/2022, sauf à parfaire Exonérer la SCPI Immorente de la restitution au mandataire-liquidateur de la société SAS Mina du dépôt de garantie d’un montant de 5 479,27 €, conformément au bail Fixer la créance de la SCPI Immorente sur la SAS Mina en liquidation, découlant du jugement non exécuté rendu le 19 novembre 2020 (RG n°17/08640) par la 18e Chambre – 2e section du tribunal judiciaire de Paris à la somme de 3000 €, au titre du passif antérieur à l’ouverture de la procédure collective Fixer la créance de la SCPI Immorente sur la SAS Mina en liquidation, au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la procédure pendante devant la 18e chambre – 2e section du tribunal judiciaire de Paris (RG n°18/10193) à la somme de 7000 €, au titre du passif postérieur à l’ouverture de la procédure collective Dans l’hypothèse où la cession du fonds de commerce de la société Mina n’interviendrait pas dans le délai de trois mois imparti par le juge-commissaire désigné à la procédure de liquidation, conformément à son ordonnance en date du 24 février 2022, prononcer la résiliation du bail liant la SCPI Immorente à la SAS Mina à la date du jugement à intervenir Rejeter toutes prétentions plus amples ou contraires de la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [C] [Y], es qualité de mandataire liquidateur de la société SAS Mina, Statuer ce que de droit sur les dépens 
Cette procédure, enrôlée sous le numéro RG 22/4591 a été jointe par jugement du 15 juin 2022 à l’instance enrôlée sous le numéro RG 18/10193.

Au soutien de ses demandes, la société SCPI Immorente fait valoir pour l’essentiel : 
- s’agissant de sa créance locative antérieure au jugement de liquidation, que celle-ci est incontestable et s’élève à 54 433,86 euros au titre des loyers, des charges et des régularisations diverses, que les stipulations du bail liant les parties sont claires et indiquent sans équivoque que le preneur doit supporter les charges de copropriété (détaillées et faisant l’objet de factures spécifiques), les différents impôts fonciers tel que la taxe foncière et les taxes d’ordure ménagère et les éventuels frais d’huissiers, que les conditions stipulées au sein du bail relatives à l’application de pénalités contractuelles ou à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie sont indéniablement caractérisées, qu’il est avéré que la société Mina n’a pas exécuté le jugement du 19 novembre 2020 la condamnant au paiement de 3000 € au profit de la société SCPI Immorente,
- s’agissant de sa créance locative postérieure au jugement de liquidation, que la société Mina n’a procédé à aucun paiement depuis l’ouverture de la procédure collective la concernant et est dès lors redevable d’une dette s’élevant à 14 116,96 euros, que le bailleur est créancier de la somme de 7000 euros en vertu de l’application de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure pendante enrôlée sous le numéro RG 18/10193. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, la société Fides, agissant en qualité de mandataire liquidateur de la société Mina, demanderesse initiale à l’instance demande quant à elle au tribunal de : 
Prendre acte de la signature de l’acte de cession en date du 16 juin 2022 Prendre acte de l’intervention de la société SCPI Immorente, es qualité de bailleur à la signature de l’acte de cession En conséquence : 
Débouter la société SCPI Immorente de sa demande de résiliation Prendre acte de ce que la société SCPI Immorente a été réglée de sa créance postérieure à la liquidation judiciaire Fixer la créance locative « postérieure » (SIC) à la liquidation judiciaire à la somme de 54 433,86 euros Donner acte, à la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [C] [Y], es qualité de Mandataire Liquidateur de la société Mina, de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite des demandes de la société Immorente au titre de la clause pénale, à savoir 5443,38 euros. Donner acte, à la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [C] [Y], es qualité de Mandataire Liquidateur de la société Mina de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite des demandes de la société Immorente au titre des dépens et article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de ses demandes, la société Fides, agissant en qualité de mandataire liquidateur de la SAS Mina, fait valoir en substance : 
- s’agissant de la cession du fonds de commerce imposé par le juge-commissaire désigné à la procédure de liquidation, qu’au-delà d’avoir été jugée opportune par le juge-commissaire pour les créanciers, l’offre de rachat du fonds de commerce à hauteur de 45 250 euros émise par M. [M] [N] a été retranscrite dans l’ordonnance du 24 février 2022 notifiée à l’ensemble des parties et n’a pas fait l’objet d’un recours dans les délais légaux, que l’acte de cession en découlant a été signé par l’ensemble des parties et notamment par la société Immorente et a été publié le 27 juillet 2022,
-s’agissant de la résolution du bail demandée par le bailleur, que l’action en constatation de la résiliation du bail et ses conséquences a été interrompue par l’effet de la liquidation judiciaire du 28 octobre 2021, que l’autorisation délivrée par l’acte de cession de poursuivre le contrat de bail prive d’objet la demande de résiliation
- s’agissant de la créance de bailleur, que celle antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective et ayant fait l’objet d’une déclaration de créance sera traitée dans le cadre des opérations de liquidation, que celle postérieure a déjà été réglée dans le cadre de la signature de l’acte de cession du fonds de commerce, que la fixation du passif ne repose que sur les créances de loyers antérieurs à la liquidation judiciaire (54 433,86 euros). 

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2023. 


MOTIFS DU JUGEMENT 

À titre liminaire, il sera relevé qu’en l’état de ses dernières écritures constituées par l’assignation en intervention forcée délivrée à la SELARL Fides, en la personne de Maître [C] [Y], es qualité de mandataire liquidateur de la société Mina, la société Immorente ne sollicite plus la résiliation du bail ayant été conclu entre elle et la société Mina, demande au demeurant devenue sans objet par l’effet de la cession du fonds de commerce au profit de M. [N] intervenue le 16 juin 2022. 




Sur la demande de fixation de la créance locative de la société Immorente au passif de la liquidation judiciaire de la société Mina et le sort du dépôt de garantie 

Il résulte des pièces versées aux débats que la société Immorente a déclaré une créance à titre chirographaire de 64705,48 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société Mina adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 janvier 2022, dont 54433, 83 euros représentant l’arriéré locatif au 28 octobre 2021, date de prononcé de la liquidation judiciaire de la société preneuse.

Aux termes de ses dernières demandes, la société Immorente demande au tribunal de fixer la créance qu’elle détient à l’encontre de la société Mina à la somme en principale de 54433,83 euros, reconnue par la SELARL Fides, en la personne de Maître [C] [Y], en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Mina.

En outre, la société Immorente est fondée à réclamer la somme de 5443,38 euros au titre de la clause pénale contractuelle prévoyant une pénalité de 10 % des sommes dues en cas de recouvrement poursuivi par la voie judiciaire (dernière page du contrat de bail).

En conséquence, il y lieu de fixer la créance locative de la société Immorente due antérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Mina au passif de la liquidation judiciaire de la société Mina à la somme de 54 433,86 euros, en principal, outre une somme de 5 443,38 euros au titre de la clause pénale insérée au bail.

S’agissant de la créance postérieure à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Mina, il résulte de l’acte de cession du fonds de commerce, autorisé par le juge commissaire, enregistré auprès du service des impôts le 12 juillet 2022, qui a fait l’objet d’un publication légale le 27 juillet 2022 et qui est intervenu en présence de la société Immorente, et du dernier décompte produit que la SELARL Fides, en la personne de Maître [C] [Y], es qualité de mandataire liquidateur de la société Mina, s’est acquittée des sommes dues par ses soins à la bailleresse, étant précisé que cet acte a exonéré le bailleur de la restitution du montant du dépôt de garantie, le repreneur s’engageant à le rembourser entre les mains de la SELARL Fides.

Sur la demande de fixation de la créance de la société Immorente au passif de la société Mina, découlant du jugement rendu le 19 novembre 2020

La société Immorente fait valoir qu’antérieurement à la procédure collective de la société Mina, cette dernière a été condamnée par jugement rendu le 19 novembre 2020 (RG 17/08640) à lui verser une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et demande que cette somme, qui n’a pas été recouvrée, soit inscrite au passif antérieur de la société Mina.

Cette créance, née d’une décision judiciaire et antérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire le 28 octobre 2021, et qui a fait l’objet d’une déclaration de créance auprès de Maître [Y] le 7 janvier 2022 ( cf 54 433,86 +3000 euros) sera nécessairement traitée dans le cadre des opérations de liquidation et il n’y a pas lieu, dans le cadre du présent jugement, d’ordonner qu’elle soit fixée au passif alors qu’elle a déjà été consacrée judiciairement.
 
Sur l’article 700 et les dépens

La SELARL Fides, en la personne de Maître [C] [Y], en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Mina qui succombe supportera la charge des dépens, lesquels seront employés en frais privilégiés de procédure collective.

L’équité commande en outre de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Mina la créance de la société Immorente sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3000 euros.

Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe la créance locative de la SCPI Immorente échue antérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Mina au passif de la SAS Mina représentée par la SELARL Fides en la personne de Maître [C] [Y], es qualité de mandataire liquidateur à la somme de 54 433,86 euros, en principal, outre la somme de 5 443,38 euros au titre de la clause pénale insérée au bail ;

Fixe la créance de la société Immorente due en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile applicable à la présente instance au passif de la SAS Mina représentée par la SELARL Fides en la personne de Maître [C] [Y], es qualité de mandataire liquidateur à la somme de 3000 euros,

Rejette les autres demandes de la SCPI Immorente,

Laisse les dépens à la charge de la SELARL Fides en la personne de Maître [C] [Y], es qualité de mandataire liquidateur de la société Mina, lesquels seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.

Ordonne l’exécution provisoire;

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME