Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [Y] [P]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Karim -Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06035 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NIW

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 16 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Karim -Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971


DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [P]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06035 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NIW


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 16 janvier 2015, la SAS HÉNÉO a donné à bail à M. [Y] [P] un appartement n°0106 au sein de la résidence sociale située au [Adresse 1] moyennant une redevance mensuelle charges comprises de 487,43 euros. 

La SAS HÉNÉO a fait signifier à M. [Y] [P] par acte de commissaire de justice du 09 février 2023 un commandement de payer dans le délai d'un mois la somme de 2905,40 euros arrêtée au 31 janvier 2023 au titre de l'arriéré de redevances. 

Par ailleurs, la SAS HÉNÉO a fait signifier à M. [Y] [P] par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023 un congé pour dépassement de la durée de séjour et non paiement des redevances.

Par acte de commissaire de justice du 04 juillet 2023, la SAS HÉNÉO a fait assigner M. [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
- validation du congé,
- subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du titre d'occupation temporaire, 
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner M. [Y] [P] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 3292,72 euros échéance de mai 2023 incluse selon décompte arrêté au 29 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023, 
- condamner M. [Y] [P] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance actualisée 
- condamner M. [Y] [P] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer et du congé. 

Au soutien de ses prétentions, la SAS HÉNÉO expose que le titre d'occupation en résidence sociale déroge à la loi du 6 juillet 1989 et est régi par les dispositions du code de la construction et de l'habitation, que la spécificité de la résidence sociale repose notamment sur le caractère temporaire de l’occupation des logements, que la durée de séjour est l'une des clauses majeures du titre d'occupation, qu'il comporte une clause prévoyant que le titre pourra être résilié lorsque le résident dépassera le délai maximum de séjour, que M. [Y] [P] a dépassé la durée contractuelle de séjour et se maintient dans les lieux malgré la délivrance du congé, qu'il n'a pas payé certaines redevances malgré la délivrance d'un commandement de payer, que le contrat doit être résilié. 

A l'audience du 27 octobr e 2023, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé pour information sa créance à la somme de 3698,21 euros, selon décompte arrêté au 10 octobre 2023. 

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [Y] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [Y] [P] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du contrat de résidence par l'effet du congé et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code indique que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 16 janvier 2015 contient une clause résolutoire (article 7) en cas d’inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du titre d'occupation ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur et en cas de dépassement du délai maximum de séjour, soit 36 mois, ce dont la société HENEO doit informer le résident en respectant un préavis de trois mois. 
Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à trois ans et le fait que la SAS HÉNÉO entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du titre d'occupation a été régulièrement délivré à étude le 15 mars 2023, à effet au 30 juin 2023 à minuit, soit dans le délai légal de 3 mois. 
Il sera ainsi constaté la résiliation du bail au 30 juin 2023 à minuit.

M. [Y] [P] étant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de redevance et de l'indemnité d'occupation


M. [Y] [P] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SAS HENEO produit un décompte faisant apparaître que M. [Y] [P] reste lui devoir la somme de 3292,72 euros, échéance de mai 2023 incluse selon décompte arrêté au 29 juin 2023, somme correspondant à l'arriéré des redevances et charges impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

M. [Y] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3.292,72 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2905,40 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 09 février 2023, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

M. [Y] [P] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais du commandement de payer et de la délivrance du congé. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 30 juin 2023 à minuit du contrat de résidence conclu le 16 janvier 2015 entre la SAS HENEO et M. [Y] [P] concernant l'appartement n°0106 de la résidence sociale située au [Adresse 1] par l’effet du congé délivré le 15 mars 2023 ; 

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu'à défaut pour M. [Y] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE M. [Y] [P] à payer à la SAS HENEO la somme de 3.292,72 euros selon décompte arrêté au 29 juin 2023 échéance de mai 2023 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2905,40 euros à compter du 09 février 2023 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

CONDAMNE M. [Y] [P] à verser à la SAS HÉNÉO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du contrat et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; 

CONDAMNE M. [Y] [P] à verser à la SAS HENEO une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [P] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.