Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 16 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section
 
N° RG 22/00537 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVYL7

N° MINUTE : 9

contradictoire

Assignation du :
07 Janvier 2022









JUGEMENT 
rendu le 16 Janvier 2024 


DEMANDERESSE

Société ZAHRA INTERNATIONAL (SARL)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0337




DÉFENDERESSE

Société BORRO (SCI)
[Adresse 1]
[Localité 3] - FRANCE

représentée par Maître Isabelle PETIT PERRIN de l’AARPI MONCEAU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J083






Décision du 16 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 22/00537 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVYL7


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,


DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2001, M. [C] [T] a donné à bail renouvelé à la SARL Zahra International des locaux commerciaux, composés d’une boutique et d’un sous-sol, situés [Adresse 2] à [Localité 3]. 
Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 17 décembre 2001, moyennant le versement d’un loyer d’un montant annuel de 30.000 francs et 300 francs au titre de la provision sur charges.
La destination des lieux est l’activité de commerce « d’antiquités et d’objets de décoration ». 

Par acte authentique en date du 16 mai 2011, M. [C] [T] a vendu ledit bien immobilier à la société SCI Borro.

Des loyers étant demeurés impayés depuis le mois d’avril 2019, la SCI Borro a fait délivrer à la société Zahra International, par acte d’huissier du 12 juillet 2019, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 3.388,17 euros au titre des loyers et charges arriérés, puis elle a fait pratiquer le 18 juillet 2019 une saisie conservatoire de créance sur le compte bancaire de la société preneuse à hauteur de 1 100,13 euros, dénoncée le 19 juillet 2019.

Par acte d’huissier du 14 août 2019, la société SCI Borro a ensuite fait assigner la société Zahra International en référé devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de 4 453 euros. La société Zahra International ayant soldé la quasi-totalité des arriérés de loyers avant l’audience prévue le 7 octobre 2019, la société SCI Borro n’a pas enrôlé l’assignation et un congé avec offre de renouvellement a été signifié le 10 décembre 2019 portant le nouveau loyer à la somme de 850 euros par mois, outre 90 euros de charges. 

Par la suite, des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, d’une part, fait délivrer à la société Zahra International un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 5 août 2020 pour une somme de 7 072,53 euros et, d’autre part, fait pratiquer le 31 août 2020 une saisie conservatoire de créance, à hauteur de 5 372,28 euros, sur le compte bancaire de la société preneuse.

À la suite d’un virement d’un montant de 4 928 euros de la part de la société Zahra International au profit de la bailleresse d’une part, et à d’un accord entre lesdites sociétés d’autre part, la société SCI Borro a donné mainlevée, le 9 septembre 2020, de la saisie conservatoire à hauteur de 2 000 euros en contrepartie d’une part, de l’acquiescement de la société Zahra International à hauteur de 3 372,28 euros et d’autre part, de la possibilité accordée par cette dernière au syndic et à son prestataire d’accéder au compteur d’eau. 

Suite à de nouveaux impayés, la SCI Borro a fait délivrer à la société Zahra International un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 9 novembre 2020, pour une somme de 2 632,25 euros puis a fait assigner en référé la preneuse devant le tribunal judiciaire de Paris afin de constater l’acquisition, à son bénéfice, de la clause résolutoire, de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 3 372,25 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2020 ainsi que d’ordonner son expulsion des lieux loués avec au besoin l’assistance de la force publique.
Par ordonnance du 30 août 2021, le juge des référés a rejeté la demande de la SCI Borro au motif de l’existence de contestations sérieuses. 

La SCI Borro a mis à jour la régularisation des charges au titre des années 2016, 2017 et 2019 sur lesquelles il existait un différend et les a communiquées par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 novembre 2021 à la société Zahra International. 

La SCI Borro a ensuite délivré par acte d’huissier du 3 décembre 2021 à la société Zahra International un quatrième commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 10 425,71 euros au titre de l’arriéré locatif dû depuis le mois d’août 2021.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 7 janvier 2022 la société Zahra International a fait assigner la société SCI Borro devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci de : 
- voir juger nul et non avenu le commandement de payer du 3 décembre 2021,
- condamner la société SCI Borro à lui restituer la somme de 9 992,15 euros au titre des charges trop-perçues et non justifiées, des loyers trop perçus et des frais d’huissier,
- condamner à titre reconventionnel la SCI Borro à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la SCI Borro à payer tous les dépens de la présente instance et de ses suites.

Au soutien de sa demande, la société locataire conteste en substance les sommes réclamées aux termes du commandement de payer, faisant valoir que les montants réclamés au titre de la provision sur charges, de la régularisation des charges et des factures d’huissiers ne sont pas justifiés et, que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères TOM ne peut être imputée à la locataire. Elle ajoute que le décompte du bailleur relatif au montant du loyer mensuel est inexact. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2022, la SCI Borro demande au tribunal de :
- débouter la société Zahra International de l’ensemble de ses demandes,




Reconventionnellement :
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu avec la société Zahra International à la date du 3 janvier 2022 et prononcer la résiliation du bail, 
- déclarer la société Zahra International occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 3 janvier 2022, 
- ordonner l’expulsion de la société Zahra International ainsi que tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
 - condamner la SARL Zahra International à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel charges et taxes en sus, à compter du 3 janvier 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux par la remise des clés, 
- condamner la SARL Zahra International à lui payer la somme de 11 775,10 euros en principal, outre intérêts au taux de 3% conformément à l’article XI du bail, 
À titre subsidiaire : 
- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Zahra International,
- déclarer la société Zahra International occupante sans droit ni titre des lieux à compter de la date de la résiliation du bail,
- ordonner l’expulsion de la société Zahra International ainsi que tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
- condamner la société Zahra International à lui payer à compter du prononcé de la résiliation une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel charges et taxes en sus, jusqu’à parfaite libération des lieux par la remise des clés, 
- condamner la société Zahra International à lui payer la somme de 15 357,65 euros arrêtée au 13 juin 2022, à parfaire à la date de résiliation du bail, correspondant aux arriérés de loyers et aux charges, outre intérêts au taux de 3% conformément à l’article XI du bail, 
En tout état de cause, condamner la société Zahra International à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 3 décembre 2021 et de ses suites. 

Au soutien de sa demande, la société SCI Borro fait valoir en substance que la société Zahra International ne justifie pas de la contestation des charges et provisions sur charges visées par le commandement de payer du 3 décembre 2021 et que ces dernières sont parfaitement fondées, d’autant plus que la société Zahra International n’a pas permis au syndic et ses prestataires l’accès au compteur d’eau et à la cave. La bailleresse énonce en outre que la TOM est incluse dans les charges de ville et que son acquittement par le preneur ne peut être remis en cause, mais que pour éviter toutes difficultés, elle a supprimé cette taxe de son décompte. La SCI Borro se prévaut également des différentes factures et de l’acquiescement du preneur s’agissant du règlement des frais d’huissier et dénonce les calculs erronés sur les loyers et son indexation de la part du preneur. 

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023.



MOTIFS DU JUGEMENT


Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En outre, pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend.
En revanche, un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n'est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant « la résiliation de plein droit un mois après une mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier restée sans effet ». Par ailleurs, le commandement de payer délivrée par la société SCI Borro à la société SARL Zahra International par acte d’huissier du 3 décembre 2021 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l’article L.145-41 du code de commerce et détaille les sommes dues, pour la période comprise entre le 1er septembre 2018 et le 16 novembre 2021. 

Le commandement de payer est dès lors régulier en la forme. 

Pour s’opposer à ses effets, la société Zahra International fait soutenir en premier lieu que les charges réclamées par la bailleresse n’étant pas justifiées, elles doivent par conséquent être remboursées en intégralité à savoir les provisions mensuelles pour 5720,40 euros versées sur 5 ans, et les régularisations des charges des années 2016 à 2019 soit 3397,02 euros, ce qui représente un total de 9117,42 euros. Elle ajoute que lui est également facturé la TOM alors même que le bail ne précise pas expressément qu’elle est à la charge du locataire.
Elle fait exposer en second lieu que par le jeu des indexations, le montant du loyer mensuel en 2019 devrait être de 574,84 euros et non pas 588,69 euros et en 2020 de 577,15 euros et non pas de 587,40 euros.
La société Zahra International conteste enfin les frais d’huissier facturés à hauteur de 609,73 euros.

Sur les charges

À titre liminaire, il sera relevé que le bail commercial afférent au présent litige a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 3 novembre 2014, qui ne lui sont pas applicables. 

L'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations applicable en la cause dispose que : 
"Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. 
Elles doivent être exécutées de bonne foi". 


La clause relative au "Impots-Taxes-Charges" du bail commercial conclu entre les parties stipule que : 
“Indépendamment du loyer et de la taxe qui s’y applique (...), le preneur devra acquitter toutes les contributions et charges de ville, de police et de voirie auxquelles les locataires sont ordinairement tenus et justifier de ses paiements en cours de bail et notamment à l’échéance du bail ou avant tout déménagement.
Il devra, en outre, payer sa quote-part des frais d'entretien, services et toutes charges locatives de l'immeuble, majorée s'il y a lieu de la TVA, et rembourser, le cas échéant, l'ensemble des charges de copropriété telles qu'elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l'exception des honoraires du syndic et des frais d'assemblée qui seront supportés par le bailleur. Tous ces impôts, taxes et charges donnent lieu au versement d'une provision aux mêmes échéances que les termes de loyer. Chaque année, la provision est réajustée en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente, le Bailleur devant adresser un mois avant l'échéance de régularisation un décompte des charges où apparaît la quote-part du Preneur pour faciliter l'apurement des comptes. Cette provision mensuelle est fixée pour la première année à la somme indiquée de 300 francs (45,73 €)

Il existe donc bien contractuellement une obligation de régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur mais celle-ci n’est assortie d’aucune sanction.
Il s’ensuit que le bailleur peut en justifier à tout moment dans les limites de la prescription.

Or la SCI Borro verse aux débats la régularisation des charges 2016 et le complément de régularisation des charges 2016, la régularisation des charges 2017 et le complément de régularisation des charges 2017, la régularisation des charges 2018, la régularisation des charges 2019, le complément de régularisation des charges 2019 et la régularisation des charges 2020.

L’ensemble des charges réclamées par la SCI Borro et mentionnées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire est donc justifié, étant précisé que s’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, outre qu’en l’état de ses dernières demandes, la SCI Borro n’en réclame plus le paiement, en tout état de cause, comme indiqué supra, un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n'est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues, de sorte qu’à admettre que doit venir en déduction la somme de 265 euros telle qu’indiquée par la société Zahra International, le commandement de payer reste valable pour une somme supérieure à 9000 euros. 

Sur les loyers 

Il est établi et non contesté que le bail a été conclu le 17 décembre 2001 pour un loyer de 4573,47 euros indexé annuellement à la date anniversaire du bail selon l’évolution de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.

Il résulte de la procédure qu’après avoir délivré un congé avec offre de renouvellement le 10 décembre 2019, la SCI Borro a appelé le nouveau loyer proposé de 850 euros (outre 90 euros de charges, ce qui aboutit à la somme globale de 940 euros), puis que suite à la contestation légitime de la société Zahra International devant le juge des référés, elle a réactualisé ces montants et admis que le loyer dû était celui réindexé et non celui fixé aux termes du congé.
 
La société Zahra International fait cependant soutenir que par application des loyers, le montant du loyer mensuel en 2019 devrait être de 574,84 euros, et non pas de 588,69 euros et en 2020 de 577,15 euros, et non pas de 587,40 euros. 
 
L’indice de référence applicable en l’espèce est l’avant dernier indice trimestriel publié à la signature du bail, soit l’indice du deuxième trimestre 2018, sachant que l’indice de référence retenu par le bail est de 1.121.

En considérant que l’indice de révision doit être l’indice du même trimestre de chaque année suivante, le loyer indexé doit être fixé comme suit :
 
Loyer 2019 
Indice de révision : 2è trimestre 2018 soit 1699 
 
Ainsi le loyer est de 4 574 X 1699 / 1121 = 6 932,40 euros soit 577,70 € par mois. 
 
La SC Borro a appelé des loyers de 588,59 euros, d’où un différentiel de 10,89 euros en faveur la société Zahra International sur 12 mois soit 130,68 euros. 
 

Loyer 2020 
Indice de révision : 2è trimestre 2019 soit 1746 
Ainsi le loyer est de 4 574 X 1746 / 1121 = 7 124,18 euros soit 593,68 € / mois. 
La SC Borro a appelé des loyers de 587,40 euros, d’où un différentiel de 6,28 euros en faveur de la société Borro sur 12 mois soit 75,36 euros. 
 

Loyer 2021 
Indice de révision : 2è trimestre 2020 soit 1753 
Ainsi le loyer est de 4 574 X 1753 / 1121 = 7 152,74 euros soit 596,06 € / mois. 
 La SC Borro a appelé des loyers de 598,27 euros d’où un différentiel de 2,21 euros en faveur de la bailleresse sur 12 mois soit 26,52 euros. 
 
Dès lors, le commandement de payer ne saurait être déclaré privé d’effet puisqu’il demeurait bien un arriéré de loyer lors de sa délivrance le 3 décembre 2021, l’erreur dans le décompte portant sur une somme inférieure à 50 euros.

Sur les factures d’huissier

La société Zahra International conteste le fait que des frais d’huissier à hauteur de 609,73 euros aient été inclus dans le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sous le bénéfice des mêmes observations que sus visées, même sous déduction de ces frais, le commandement de payer visant la clause résolutoire reste valable de sorte que le moyen soulevé de ce chef par la société Zahra International est insuffisant pour le voir privé d’effets.


Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 décembre 2021

Il est établi que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, et que la société Zahra International n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de septembre 2020.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 3 janvier 2022 à 24 heures.


L’expulsion de la SARL Zahra International et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification du présent jugement.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement.


Sur l’indemnité d’occupation 

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, la SARL Zahra International, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2022, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail

Il sera dès lors fait droit à la demande reconventionnelle de la SCI Borro. La société Zahra International sera condamnée à payer au bailleur à compter du 3 janvier 2022 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel charges et taxes en sus, jusqu’à parfaite libération des lieux par la remise des clés. 


Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu, d’une part, du dernier décompte produit arrêté au 3 janvier 2022, des appels et justificatifs des charges, et de l’absence de pièces produites par le preneur justifiant de versements non pris en compte, et d’autre part, des stipulations du bail litigieux relatives aux obligations du locataire quant au paiement des charges et des frais de recouvrement, et des observations sus visées, les sommes réclamées par le bailleur au titre de la provision sur charges, de la régularisation des charges, et des factures d’huissiers pour l’année 2019 correspondantes aux coût des actes engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes qui lui sont dues (article XI du contrat de bail) sont fondées et justifiées. Etant au surplus précisé s’agissant des frais d’huissier que la SCI Borro fait valoir à juste titre que la société Zahra International a accepté de les régler lors de l’acquiescement et de la main levée amiable corrélative du 9 septembre 2020.

La société SARL Zahra International sera en conséquence déboutée de sa demande en restitution de la somme de 9 992,15 euros et condamnée à payer à la SCI Borro la somme de 11775,10 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2022, loyer de janvier 2022 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux de 3% conformément à l’article XI du bail litigieux. 




Sur les autres demandes 

La SARL Zahra International, qui succombe supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile 

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l'équité à payer à la demanderesse la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 décembre 2021 formée par la société Zahra International ;

Déclare valable le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI Borro à la société Zahra International le 3 décembre 2021 ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la SCI Borro et la SARL Zahra International à la date du 3 janvier 2022 à 24h00 ;

Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL Zahra International et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SARL Zahra International à la SCI Borro, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires ; 

Condamne la SARL Zahra International à payer à la SCI Borro la somme de 11 775,10 euros, outre intérêts de 3% à compter du présent jugement au titre du solde des loyers, charges et accessoires arriérés au 3 janvier 2022, loyer de janvier 2022 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Rejette les demandes en paiement de la société Zahra International dirigées contre la SCI Borro;

Condamne la SARL Zahra International aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 3 décembre 2021 ;





Condamne la SARL Zahra International à payer à la SCI Borro la somme de 2500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes les autres demandes des parties ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME