Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 16 janvier 2024

Minute n° 





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
16 JANVIER 2024


N° RG 23/02766 - N° Portalis DB22-W-B7H-RKJD
Code NAC : 30B 



DEMANDERESSE :

La société MP IMMO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 842 745 804 dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDERESSE :

La société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 430 490 284 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Olivier JACQUIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.



ACTE INITIAL du 15 Décembre 2022 reçu au greffe le 16 Mai 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Novembre 2023, Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Janvier 2024.


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2015, la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM, aux droits de laquelle vient désormais la SCI MP IMMO a donné à bail à la SARL HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES (ci-après la SARL HTCS) qui développe des activités de services, différents locaux à usage de bureaux au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er mars 2015 pour se terminer le 29 février 2024 moyennant un loyer forfaitaire annuel hors charges en principal de 40.862,82 €.

Le 31 juillet 2020, la SCI MP IMMO a fait signifier à la SARL HTCS un commandement de payer visant la clause résolutoire, le bailleur estimant que le preneur occupait au troisième étage une surface supérieure à celle prévue au bail, à savoir la totalité du troisième étage et qu’il en avait privatisé l’accès. Il était fait commandement au preneur d’avoir dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement, à remettre en état les locaux tel qu’ils l’étaient lors de la prise à bail, c’est-à-dire sans limitation des accès au troisième étage, que cela soit par l’ascenseur (sans badge) ou par l’escalier(sans clé).

Le 13 août 2020, la SARL HTCS contestant le commandement précité a fait délivrer au bailleur une protestation à sommation, indiquant qu’elle occupait de manière parfaitement licite la surface du troisième étage, conformément au contrat de bail.

Le preneur a fait délivrer un congé en date du 31 août 2020 à effet du 
1er mars 2021 et le 28 février 2021, la SARL HTCS a quitté les locaux.

La SCI MP IMMO a réclamé en vain à la SARL HTCS la somme de 
36.484,09 € pour l’occupation de 80 m² occupés par la SARL HTCS durant sa période de location correspondant selon elle à des surfaces venant en sus de celles définies au bail.

C’est dans ce contexte que par exploit d’huissier en date du 22 juillet 2021, la SCI MP IMMO fait assigner la SARL HTCS devant le tribunal de commerce de Versailles.

Par ordonnance du 19 octobre 2021, la cour d’appel de Versailles a fait droit à la requête du président du tribunal de commerce de Versailles visant au dépaysement de l'affaire en raison d’un potentiel conflit d’intérêt et a ordonné son renvoi devant le tribunal de commerce de Nanterre.

Par conclusions déposées à l’audience du 21 septembre 2022, la SCI MP IMMO a demandé au tribunal de commerce de Nanterre de :

Vu I ’article 1103 du code civil,
Vu l ’article I343-2 du code civil,
Vu l ’article L. 721-3 du code de commerce,
Vu l’article R.211-4 du code de l’organisation judiciaire,

Recevoir la SCI MP IMMO en ses demandes, l’y déclarer bien fondée ;

Rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES ;

Se déclarer compétent ;

Condamner la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES à payer 
à la SCI MP IMMO la somme de 36.484,04 € HT en principal, les intérêts en 
sus au taux légal à compter de chaque échéance, et ce jusqu’à complet apurement ;

Condamner la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES à payer a la SCI MP IMMO la somme de 3.648,41 € au titre de la clause pénale ;

Ordonner la capitalisation des intérêts échus des capitaux dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES a payer at la SCI MP IMMO la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES aux dépens taxables de l’instance, outre le coût du commandement signifié le 
31 juillet 2020 et le constat d’huissier établi le 16 juillet 2020.

Par conclusions en réponse N°2 déposées à l’audience du 19 octobre 2022, la SARL HTCS a demandé au tribunal de commerce de Nanterre de : 

Vu I ’article 1315 ancien du code civil,
Vu I ’article 1134 ancien du code civil,

Vu l ’article 9 du code de procédure civile,
Vu I ’article R. I45-3 du code de commerce,
Vu I ’article R211-4 du code de I ’organisaii0njudiciaire,
Vu I ’article 700 du code de procédure civile,

IN LIMINE LITIS :
Constater que la SCI MP IMMO sollicite la condamnation en paiement de loyer qu’elle réajuste unilatéralement en procédant à une modification unilatérale de la surface des locaux loués et que cette question relève du statut des baux commerciaux ;
Se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de VERSAILLES ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :
Débouter purement et simplement la SCI MP IMMO de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner la SCI MP IMMO au paiement de la somme de 10.000 € de dommages- intérêts à la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES pour procédure abusive ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Condamner la SCI MP IMMO au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI MP IMMO à régler les entiers dépens de l’instance ;
Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 15 décembre 2022, le tribunal de commerce de Nanterre a fait droit à l’exception d’incompétence soulevée par la SARL HIGH TECH COMMUNICATION SERVICES, au motif que le litige relevait du statut des baux commerciaux et s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Versailles. Il a en outre décidé qu’il n’y avait pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, et a condamné la SCI MP IMMO aux entiers dépens.

L’affaire a été renvoyée par le tribunal de commerce de Nanterre au tribunal judiciaire de Versailles et les parties ont été invitées à poursuivre l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2023, la SCI MP IMMO demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil
Vu l’article 1343-2 du code civil,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

Condamner la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES à payer à la SCI MP IMMO la somme de 36.484,04 euros HT en principal, les intérêts en sus au taux légal à compter de chaque échéance, et ce jusqu’à complet apurement,
Condamner la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES à payer à la SCI MP IMMO la somme de 3.648,41 € au titre de la clause pénale.

En tout état de cause,

Ordonner la capitalisation des intérêts échus des capitaux dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Rejeter la demande de dommages et intérêts de la société HIGH TECHCOMMUNICATIONS SERVICES pour procédure abusive,

Condamner la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES à payer à la SCI MP IMMO la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES aux dépens taxables de l’instance outre le cout du commandement signifié le 31 Juillet 2020 et le constat d’huissier établi le 16 Juillet 2020.

La SCI MP IMMO fait valoir au visa de l’article 1103 du code civil et de l’article 8.6 du contrat de bail, qu’elle est bien fondée à solliciter le paiement des loyers correspondant aux locaux réellement occupés. Elle fait valoir que la SARL HTCS a, sans son autorisation, privatisé à son bénéfice une partie des locaux lui appartenant sans payer de loyers pour des surfaces qui représentent au total 237,30 m², soit 80 m² en sus de la surface énoncée au bail. 

Elle indique que selon le plan du troisième étage de l’immeuble établi par la société GEXPERTISE annexé au procès-verbal de constat d’huissier du 
16 juillet 2020, cet étage est composé d’une surface de bureaux de 145,30 m², les sanitaires d’une surface de 10,60 m², outre les circulations privatives, les paliers et locaux techniques. Il convient d’y ajouter selon elle, les annexes correspondant aux surfaces non closes et terrassées d’une superficie de 
46,10 m² soit une surface totale utilisée par la défenderesse de 237,30 m².

Elle estime le montant des loyers manquants à la somme de 36.484,08€.

Elle conteste que cette situation ait résulté d’un accord entre la défenderesse avec le précédent bailleur, l’état des lieux versé aux débats datant de 2007, et fait valoir que le second contrat de bail du 27 février 2015 ne fait pas état d’un usage privatif de l’intégralité du 3ème étage de 237,30 m² mais de 158 m² seulement. Elle souligne qu’en tout état de cause l’article 14 du contrat de bail dispose qu’une tolérance ne devra jamais être considérée comme un droit ou une autorisation du bailleur. 

S’agissant de sa demande relative à la clause pénale, elle fait valoir qu’elle se fonde sur l’article 16 du contrat de bail.

Elle conteste toute procédure abusive de sa part.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2023 par voie électronique, la SARL HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES, demande au tribunal de :

Vu l’article 1315 ancien du Code civil,
Vu l’article 1134 ancien du Code civil,
Vu l’article R.145-3 du code de commerce,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,

A TITRE PRINCIPAL :
DEBOUTER purement et simplement la SCI MP IMMO de ses demandes, ?ns et conclusions ;
CONDAMNER la SCI MP IMMO au paiement de la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts à la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES pour procédure abusive ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER la SCI MP IMMO au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la SCI MP IMMO à régler les entiers dépens de l’instance.
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Pour s’opposer à la demande en paiement la SARL HTCS fait valoir à titre liminaire que la SCI MP IMMO ne présente pas de moyens de droit au soutien de ses demandes puisqu’elle ne précise pas les dispositions contractuelles faisant loi entre les parties.

Elle soutient avoir toujours occupé licitement le troisième étage conformément aux clauses du contrat de bail commercial ainsi qu’en atteste l’état des lieux d’entrée du 3 septembre 2017. Elle explique que la surface contractuelle donnée à bail est divisée en deux parties distinctes, lesquelles sont accessibles par un palier collectif. Seules sont privatives, faisant partie de l’assiette du bail, les deux parties distinctes susmentionnées. Elle explique que le pallier n’est pas privatif puisqu’il est accessible librement par les escaliers, et par un badge par l’ascenseur. 

Elle fait valoir que le fonctionnement et l’accès à l’ascenseur est géré par une société externe mandatée par le bailleur dont le preneur n’a pas la gestion.

Elle soutient avoir toujours respecté ses obligations avec son ancien bailleur et que c’est ce dernier qui a privatisé le troisième étage et lui a remis un badge pour accéder à l’ascenseur ainsi qu’en atteste l’état des lieux d’entrée.

S’agissant de la surface des locaux loués, elle fait valoir, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, que le bail prévoyait une surface approximative de 
158 m² et que la demanderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu’elle aurait occupé 80 m² en sus de la surface prévue au contrat, soit une surface totale de 237,30 m². Elle explique que l’acte de vente conclu entre ICF LA SABLIERE SA D’HLM et la SCI MP IMMO indique clairement que le troisième étage est loué à son profit. Elle soutient que le demandeur n’indique pas quelle autre pièce elle occuperait se contentant de dire « une partie des locaux ».

Elle indique que la SCI MP IMMO procède à un recalcul des loyers dus en se basant sur la surface utile brute de 191,20 m² qu’elle a unilatéralement fixée sans aucun élément matériel probant. Or, la surface indiquée au bail conclu avec le précèdent propriétaire est approximative et ce dernier ne s’est jamais plaint d’une occupation des locaux au-delà de ce qui avait été convenu.

Elle rappelle que dans le cadre d’une cession de bail, le nouveau propriétaire doit se conformer aux règles convenues entre le preneur et l’ancien propriétaire, le contrat se transmettant purement et simplement. L’accès au troisième étage se faisant par badge, elle n’avait pas d’autre moyen pour y accéder. Elle conteste avoir privatisé l’étage et que l’accès sécurisé par badge a été mis en place par l’ancien propriétaire. Elle estime que l’article 14 du bail est inopérant puisque la mise en place du badge n’était pas une « tolérance ».

Elle s’oppose à la demande faite au titre de la clause pénale, la créance prétendue par la SCI n’existant pas.

Elle justifie sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts au visa de la théorie de l’abus de droit expliquant que la SCI MP IMMO a agi pour l’évincer par tous moyens des locaux loués, cela s’illustrant selon elle, par la concomitance entre la fin des discussions entre les parties au sujet d’ l’indemnité d’éviction, et la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du bail.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2023.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations étant applicables aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, il sera fait référence, dans le présent jugement, à l’ancienne numérotation du code civil.

Sur la demande en paiement de la somme de 36.484,04 euros

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est constant que la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM a consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2015 un bail commercial à la Société HTCS moyennant un loyer annuel hors charges de 40.862, 82 € pour une surface approximative de 158 m² et que la SCI MP IMMO est devenue le nouveau bailleur à compter du 21 décembre 2018 à la suite de l’acquisition du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3].


Il résulte du contrat de bail commercial conclu entre la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM et la société HTCS en date du 1er mars 2015 que ces deux sociétés étaient déjà liées par un bail précaire depuis le 1er septembre 2007 devenu de fait bail commercial à compter du 1er août 2009. En effet, est indiqué dans le contrat de bail commercial :

PRÉALABLEMENT AUX PRÉSENTES, il est rappelé ce qui suit :

Les parties ont conclu pour les mêmes locaux un bail précaire de 23 mois à compter du 1er septembre 2007 qui s’est transformé de fait en bail commercial à compter du 1er août 2009.

A l’occasion d’une entrevue entre les parties pour discuter d’une possibilité de sous-location d’une partie des locaux à une autre entité juridique dépendante du même groupe la SAS SCT FINANCES, celles-ci ont convenu de remettre à plat le dossier et de signer un nouveau bail commercial aux conditions suivantes.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la demanderesse, il y a bien eu continuité du bail commercial entre la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM et la société HTCS et cette dernière est bien fondée à se prévaloir de l’état des lieux entrant qui, s’il n’est effectivement pas daté du 3 septembre 2017 comme le fait valoir la défenderesse, mais du 3 septembre 2007, correspond bien au début des relations contractuelles entre la société ICF LA SABILIERE SA D’HLM et la société HTCS. Dès lors, c’est à bon droit que la société HTCS se prévaut des termes et des informations contenues dans ce document qui sont dès lors opposables à la SCI MP IMMO en tant que nouveau bailleur.

Il résulte de cet état des lieux du 3 septembre 2007 que le bail a eu pour objet la location d’un plateau de 7 bureaux au 3ème étage de l’immeuble.

Cet état des lieux indique également de façon non équivoque que la Société HTCS s’est vue remettre 7 clés magnétiques pour porte d’entrée et accès ascenseur pour le 3ème étage.

Il ressort par ailleurs des attestations d’anciens salariés de la société HTCS , à savoir M. [B] [O] et M.[Z] [H] que la société HTCS était la seule locataire occupant le troisième étage de l’immeuble et que c’est la bailleresse qui avait remis des badges d’accès afin d’empêcher le public d’accéder à cet étage.

Ainsi et contrairement à ce que soutient la SCI MP IMMO, il est suffisamment établi que l’accès limité au troisième étage de l’immeuble a bien fait l’objet d’un accord entre la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM et la société HTCS.

Dès lors, le constat d’huissier en date du 16 juillet 2020 et les attestations de 
M. [P] et M. [R], dont se prévaut la SCI MP IMMO sont inopérants pour établir la preuve d’une privatisation de l’étage par la société HTCS puisqu’il est suffisamment établi que ces modalités d’accès résultaient d’un accord explicite du bailleur, qui ne saurait s'analyser en une simple tolérance.

Par ailleurs, la demanderesse est défaillante à rapporter la preuve qui lui incombe de ce que la société HTCS aurait occupé des espaces qui n’auraient pas été compris dans le contrat de bail et notamment une surface de 80 m² en sus des 158 m² indiqués dans le contrat de bail, se bornant à indiquer que le troisième étage aurait été privatisé, et déduisant d’un plan de la société GEXPERTISE, une occupation par la défenderesse de l’ensemble de la surface du troisième étage et notamment d’annexes qu’elle chiffre à une surface de 
46 m², alors qu’elle ne verse aux débats aucun constat ou photographies démontrant une occupation effective de ces espaces, étant relevé que l’huissier qui s’est déplacé le 16 juillet 2020 n’est pas entré sur le plateau du troisième étage. 

En l’absence de tout élément probant pour établir une occupation des locaux non prévue au contrat, Il convient de débouter la SCI MP IMMO de sa demande en paiement.

Sur la demande en paiement de la somme de 3.648,41 € au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Il vient d’être constaté que la société HTCS a respecté ses obligations contractuelles vis-à-vis de la SCI MP IMMO et qu’aucune somme n’est due par la société HTCS en vertu du bail.

Dès lors, il convient de débouter la SCI MP IMMO de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'abus de droit est le fait pour une personne de commettre une faute par le dépassement des limites d'exercice d'un droit qui lui est conféré, soit en le détournant de sa finalité, soit dans le but de nuire à autrui.

En l’espèce, la société HTCS est défaillante à rapporter la preuve qui lui incombe de ce que la SCI MP IMMO aurait dépassé les limites d’exercice de son droit d’ester en justice ou d’avoir introduit une action dans le seul but de lui nuire, aucun document relatif à la l’échec des négociations sur l’indemnité d’éviction n’étant notamment versés aux débats. 

Au surplus, la société HTCS ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice du fait de la présente action en justice.

Il convient par conséquent de débouter la société HTCS de sa demande indemnitaire.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Bien que les deux parties aient toutes deux succombé dans leurs prétentions, les dépens seront uniquement mis à la charge de la SCI MP IMMO qui a initié la présente action.

Sur les frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l’espèce, la SCI MP IMMO, condamnée aux dépens sera condamnée à payer à la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES la somme de 
5.000 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la Société Civile Immobilière MP IMMO de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE la société HIGH TECH COMMUNICATIONS de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI MP IMMO à payer à la société HIGH TECH COMMUNICATIONS SERVICES la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,





CONDAMNE la SCI MP IMMO à payer les dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 JANVIER 2024 par Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR