Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 16 janvier 2024

Minute n° 





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
16 JANVIER 2024


N° RG 23/02109 - N° Portalis DB22-W-B7H-RGZO
Code NAC : 72A 




DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE [4] située [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
 
représentée par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bruno ALLALI, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [B] [K]
demeurant [Adresse 3],
 
défaillant, n’ayant pas constitué avocat. 

2/ Madame [P] [G] [U] épouse [K]
demeurant [Adresse 3],
 
défaillante, n’ayant pas constitué avocat. 



ACTE INITIAL du 05 Avril 2023 reçu au greffe le 11 Avril 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Novembre 2023, Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Janvier 2024.


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier en date du 5 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] située [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic, la SAS Foncia Mansart, a fait assigner M.[B] [K] et Mme [P] [G] [U] épouse [K] devant ce tribunal, à l'effet d'obtenir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes, sous bénéfice de l'exécution provisoire :

- 28.364,81 € au titre des charges et travaux de copropriété appelés entre le 1er septembre 2021 et le 13 janvier 2023, provision du 1er trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021 ;

- 891,28 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 13 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021 ;

- 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

- 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Me Sophie Rojat, avocat au barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Cités à l'étude de l'huissier, les défendeurs n'ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le demandeur verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- l'extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de 
M. [B] [K] et Mme [P] [G] épouse [K] pour les lots 
n°32 et 82,

- un décompte des charges arrêté au 13 janvier 2023 faisant apparaître un solde de 28.364,81€ ,

- les appels de fonds couvrant la période considérée,

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 23 novembre 2020, 30 juin 2021 et 30 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices précédents, voté les budgets prévisionnels des exercices suivants ainsi que divers travaux,
 
- les attestations de non recours des assemblées générales,

- les contrats de syndic,

- une mise en demeure en date du 4 novembre 2021,

- une lettre de relance en date du 23 novembre 2021,

- une sommation de payer en date du 12 octobre 2022.

Il ressort des justificatifs ainsi produits que la demande est recevable et bien fondée. 

Au vu de ces éléments, M. [B] [K] et Mme [P] [G] épouse [K] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28.364,81 € au titre des charges et travaux de copropriété appelés entre le 1er septembre 2021 et le 13 janvier 2023, provision du 1er trimestre 2023 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021 
à hauteur de 10.107,02 € date de la mise en demeure et à compter du 
5 avril 2023, date de l'assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

En conséquence, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l'espèce, peuvent être légitimement retenus au titre des frais nécessaires :

- la lettre de mise en demeure en date du 4 novembre 2021 pour un montant de 42 €, conformément aux stipulations du contrat de syndic,
- la lettre de relance en date du 23 novembre 2021 pour un montant 
de 33€ conformément aux stipulations du contrat de syndic,
- la sommation de payer en date du 12 octobre 2022 pour un montant de 231, 28 €,

soit un montant total de 306,28 €.

M. [B] [K] et Mme [P] [G] épouse [K] seront par conséquent solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 306,28 € au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». 

Les manquements répétés de M.[B] [K] et de Mme [P] [G] épouse [K] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient, dès lors, de les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [K] et Mme [P] [G] épouse [K] qui succombent, seront condamnés solidairement à payer les dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Me Sophie Rojat, avocat au barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner solidairement, en conséquence, M.[B] [K] et Mme [P] [G] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 900 €. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [B] [K] et Mme [P] [G] [U] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] située [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic, la SAS Foncia Mansart, les sommes suivantes :

- 28.364,81 € au titre des charges et travaux de copropriété appelés entre le 1er septembre 2021 et le 13 janvier 2023, provision du 1er trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021 à hauteur de 10.107,02 € et à compter du 5 avril 2023, pour le surplus,

- 306,28 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- 500 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne solidairement M. [B] [K] et Mme [P] [G] [U] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] située [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic, la SAS Foncia Mansart, la somme de 
900 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [B] [K] et Mme [P] [G] [U] épouse [K] à payer les dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Sophie Rojat, avocat au barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] située [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic, la SAS Foncia Mansart, de ses demandes plus amples ou contraires, 

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 JANVIER 2024 par Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR