Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 16 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
16 JANVIER 2024





N° RG 23/00339 - N° Portalis DB22-W-B7H-RFBJ
Code NAC : 71G 
AFFAIRE : [M], [V], [I] [K] C/ S.D.C. DE L'IMMEUBLE [Adresse 8]


DEMANDEUR

Monsieur [M], [V], [I] [K]
de nationalité française, capitaine de marine NVC
né le 22 Novembre 1958 à [Localité 10] (VAR), 
demeurant [Adresse 7]

Représenté par Me Marc MANDICAS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 231


DEFENDERESSE

S.D.C. DE L'IMMEUBLE [Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice, la Société CABINET GIM, SARL, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 379 625 486, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

Représentée par Me Pascal KOERFER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 31, avocat postulant et par Me Eric BENJAMIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 378, avocat plaidant.



Débats tenus à l'audience du : 16 Novembre 2023

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, 

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 prorogé au 16 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [K] est propriétaire d'un bien immobilier en copropriété (lots 158 et 048) situé [Adresse 4] à [Localité 11]. 

Cet appartement, destiné à la location, est situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. Il est géré par l'agence ORPI de [Localité 11]. 

Par lettre en date du 19 janvier 2016 l'agence ORPI a informé le syndic de la présence d'humidité dans l'appartement. 

Le 31 mars 2016 une réunion d'expertise s'est tenue à la suite de laquelle la société AXA FRANCE IARD a proposé le 14 juin 2016 une indemnité d'un montant de 2.279,74 euros à M. [K] pour permettre la reprise du parquet endommagé et l'indemnisation de la perte de loyers de 7 jours durant la réalisation des travaux. 
Une somme de 1.850,86 euros a été réglée par AXA FRANCE IARD le 15 juin 2016, le reliquat devant être versé sur justificatif de la réalisation des travaux. 

Par courriel du 21 juin 2016, ORPI a informé le cabinet GYM que lors de la réalisation des travaux de remise en état il avait été constaté la persistance d'humidité anormale dans le sol et la cloison de l'appartement au droit de l'emplacement du paillasson du SAS d'entrée. 

Le cabinet GIM a mandaté la société BTR afin qu'elle effectue une rceherche de fuites. 

Le 23 juin 2016 la société BTR a conclu "nous pensons fortement qu'il puisse s'agir d'une infiltration d 'eau par l'extérieur, en effet lorsqu'il pleut l'eau rentre dans le 1er hall d'entrée, ensuite le sol étant en contrepente, l'eau continue de couler jusqu'au paillasson pour s'infiltrer par en-dessous jusque dans l'appartement de Monsieur [K]. Nous avons conseillé la pose d'un caniveau sur le devant de l'entrée de l'immeuble et éventuellement la pose d'un auvent. 

Un devis TPPS établi à la demande du syndic le 27 septembre 2016 évaluait les travaux de remise en état du bien à 13.622,95 euros. 

Une nouvelle expertise d'assurance a eu lieu le 14 décembre 2016 à la suite de laquelle le cabinet GIM a missionné la société FLORIAN DURAND laquelle a réalisé au mois de mai 2017 des travaux de création d'un caniveau devant l'entrée de la résidence, des travaux d'étanchéité verticale et de pose de joint mastic en pied de plinthes marbre pour un montant total de 3.592 euros TTC suivant facture du 24 mai 2017. 

Estimant que les travaux effectués n'avaient pas permis de remédier aux désordres, M. [K] a mis en demeure le cabinet GIM par lettre recommandée du 24 novembre 2017 en indiquant : 
- que les travaux réalisés par la copropriéte n'auraient pas été suffisants en l'absence de rectification de la contre-pente, 
- qu'un reliquat de 428,88 euros lui restait dû par AXA, alors que les dommages seraient évalués à un montant de 13.622,95 euos TTC suivant devis de l'entreprise TPPS, 
- qu'il subissait une perte locative d'un montant de 18.678,30 euros depuis le départ de son ancienne locataire intervenu le 19 avril 2015. 

Une nouvelle réunion d 'expertise a eu lieu le 10 janvier 2018. 

L'expert a conclu que :

« Lors de notre visite du 30 mars 2016 nous avions pu constater que les supports étaient secs. Après recherches nous avons appris qu'un précédent sinistre daté du 7 mars 2015 ayant pour origine un engorgement de collecteur eaux usées de l'immeuble avait causé des dommages chez un des occupants au rez-de-chaussée ; ce sinistre avait été traité à l'époque par notre confrère le cabinet ELEX. 
Nous pensions alors que les désordres chez Monsieur [K] étaient rattachables à ce sinistre pour lequel notre confrère n'en avait pas connaissance à l'époque. (…) » 

 « La question de la modification de la pente du sol du hall non clos reste en suspens car les migrations d'eau ne semblent pas systématiques mais liées à des conditions de précipitations importantes. Dans le logement de Monsieur [K], copropriétaire non occupant au RDC, nous avons procédé à des mesures d'humidité sur les parties basses de cloison et le sol 
sans relever de valeurs supérieures à 12 %. Les supports sont secs au jour de notre expertise ».

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 19 mars 2018, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux de creusement du caniveau créé le long du hall d'entrée pour récupérer le seaux pluviales et correction de la contrepente située à l'entrée du bâtiment 3 suivant devis de la société CONSTRUCTION ET RENOVATION du 3 février 2018 communiqué par M. [K] d'un montant de 9.499,60 euros. 

Par lettre recommandée en date du 28 avril 2021, M. [K] a mis en demeure le cabinet GIM de faire réaliser les travaux votés en 2018 sous 30 jours et de lui verser la somme de 44.827,92 euros au titre des pertes locatives. 

A la demande de l'assureur de M. [K] une nouvelle réunion d'expertise a eu lieu le 4 août 2021. Un rapport a été remis le 5 janvier 2022 lequel conclut : "le contrôle de l'orientation des pentes du SAS d'entrée de la résidence vers le caniveau prolongé d'un test de mise en charge du décaissement du paillasson, met en évidence une mauvaise orientation de la pente se dirigeant dans le mauvais sens c'est à dire vers le SAS d'entrée de l'immeuble au lieu de s'évacuer vers le caniveau.

Nous constatons en réalisant un test avec un petit filet d'eau que l'eau se propage rapidement vers le SAS d'entrée en venant longer le mur en mitoyenneté avec le logement de M. [K] mais également se propager peu à peu dans le décaissment du paillasson. 
Les infiltrations ont provoqué au fil des années d'importants dommages aux embellisements et immobiliers privatifs dans l'appartement de M. [K]. Par ailleurs l'appartement n'a pu être remis en location depuis le départ du dernier locataire le 19 avril 2015."

Les dommages étaient évalués ainsi que suit : 
Dommages valeur à neuf 11 413,65 euros 
Dommages vétusté déduite 9.400,24 euros 
Vétusté récupérable: 2013,42 euros. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2023, M. [M] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société GIM (ci-après dénommé le SDC), devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'obtenir sa condamnation à lui verser une provision de 13.000 euros à valoir sur le préjudice qu'il a subi et qu'il lui soit fait injonction d'engager les travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2018 dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir.

M. [K] a également fait délivrer une assignation au fond au SDC par acte de commissaire de justcie du 6 mars 2023 sollicitant la condamnation du SDC à lui régler : 
- 13.622,95 euros au titre des travaux de remise en état à réaliser dans l'appartement, 
- 53.714,49 euros au titre des pertes locatives, 
- 3.000 euros au titre de sfrais de procédure. 
L'affaire a été renvoyé à l'audience de mise en état du 6 novembre 2023. 

Après cinq renvois, l'affaire a été évoquée à l'audience de référés du 16 novembre 2023. 

A cette date, M. [K] a maintenu ses demandes. Il a demandé la condamnation du défendeur à lui régler une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il a précisé que la demande de travaux était fondée sur l'article 834 du code de procédure civile et celle de provision sur l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses prétentions il a fait valoir que les fonds avaient été appelés auprès des copropriétaires pour procéder aux travaux qui n'avaient toujours pas été engagés, que plusieurs expertises contradictoires avaient déjà été diligentées et que le dernier rapport du 5 janvier 2022 démontrait que son bien continuait à se dégarder. 

Il a exposé que les devis présentés en cours de procédure démontraient que les sommes réclamées au titre de la provision étaient insuffisantes pour couvrir tous les frais engagés. 

En défense le SDC s'est opposé à l'intégralité des demandes de M. [K] et a sollicité sa condamnation aux dépens ainsi qu 'au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
Subsidiairement le SDC a demandé la désignation d'un expert pour vérifier le taux d'humidité dans l'appartement de M. [K] et dans l'hypothèse où M. [K] subirait encore des désordres d'humidité, qu'il donne son avis sur la cause exacte de l'humidité et les travaux à réaliser pour remédier à cette cause ainsi qu'à la remise en état de l'appartement. 

Au soutien de ses prétentions, le SDC a exposé que la situation ne revêtait aucun caractère d'urgence justifiant des mesures sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile et que les demandes de M. [K] se heurtaient à des contestations sérieuses puisque l'appartement du demandeur était totalement sec depuis la réalisation des travaux le 24 mai 2017 ce qui démontrait que les travaux exigés n'étaient pas nécessaires et que ce dernier avait déjà perçu 3.360 euros de son assureur au titre de la perte de loyer et 1.850,86 euros de l'assureur de la copropriété au titre des travaux de remise en état. 

A l'issue des débats la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 prorogée au 16 jnavier 2024


MOTIFS

Sur la demande de travaux

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.» ;

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, « même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » ; et « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable » , « accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire » ;





En l'espèce, il sera tout d'abord relevé que la condition relative à l'existence de l'urgence exigée pour faire application des dispositions de l'article 834 n'est pas remplie dès lors que le litige persiste depuis 2015, qu'entre 2018 et 2021 aucune réclamation n'a été effectuée par M. [K] et qu'il n'est pas démontré d'éléments nouveaux depuis 2018. 

Sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile il sera relevé qu'au mois de mai 2017 des travaux ont été effectués consistant à créer un caniveau devant l'entrée de la résidence, des travaux d'étanchéité verticale et de pose de joint mastic en pied de plinthes marbre pour un montant total de 3.592 euros TTC. 

M. [K] soutient que ces travaux étaient insuffisant et que c'est pour cette raison que le 19 mars 2028 la copropriété, réunie en assemblée générale, a voté des travaux de " creusement du caniveau créé le long du hall d'entrée pour récupérer les eaux pluviales et correction de la contrepente située à l'entrée du bâtiment". 

Cependant les mesures effectuées lors des expertises du mois d'août 2021 et mars 2022 démontrent que les supports sont secs.

C'est pourquoi les demandes de M. [K] se heurtent en l'état à une contestation sérieuse. Il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire. La mission de l'expert ne sera pas formulée de manière aussi restrictive que le sollcite le SDC. 
Le SDC ayant formé la demande c'est lui qui en supportera les frais. 
























PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l'article 145 du code de procédure civile,

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [K],
 
ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

M. [O] [P] 
[Adresse 5]
[Localité 6]
Tél : [XXXXXXXX02]
Port. : [XXXXXXXX01] 
Mèl : [Courriel 9]

expert, inscrit sur la liste de la Cour d'appel, avec mission de :

- Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,

- Se faire remettre toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,

- Se rendre sur les lieux et en faire la description,
 
- Se faire remettre tous documents contractuels et autres, procéder à la visite des lieux ; 
 
- Vérifier le taux d'humidité dans l'appartement de Monsieur [K], 
 
- Dire si Monsieur [K] subit toujours des désordres d'humidité dans son appartement, et : 
o Donner son avis sur la cause exacte de l'humidité dans l'appartement de Monsieur [K] ; 
o Donner son avis sur les travaux de réparation à réaliser pour permettre de supprimer la cause des infiltrations ; 
o Donner son avis sur les travaux de remise en état à réaliser dans l'appartement de Monsieur [K] ; 
o Donner son avis sur les devis et chiffrages proposés par les parties, 


- Donner à la juridiction tous éléments permettant à la juridiction saisie au fond de chiffrer les préjudices ;

DISONS que l'expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

FIXONS à 2000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui sera versé par le SDC [Adresse 8], au plus tard dans un délai de six semaines à compter de la présente décision, entre les mains du régisseur d'avance de recettes de cette juridiction,

IMPARTISSONS à l'expert, pour le dépôt du rapport d'expertise, un délai de 6 mois à compter de l'avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

DISONS qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d'expertise,

REJETONS les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

CONDAMNONS M. [K] aux dépens del'instance ; 

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART