Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 16 janvier 2024

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
16 JANVIER 2024



N° RG 23/00930 - N° Portalis DB22-W-B7H-RLYP
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.A.S. CARREFOUR PROPERTY FRANCE C/ [C] [R] épouse [W]


DEMANDERESSE

SOCIETE CARREFOUR PROPERTY FRANCE, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 775 632 169, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 19, avocat postulant et par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0260, avocat plaidant.


DEFENDERESSE

Madame [C] [R] épouse [W]
née le 22 Septembre 1975 à [Localité 4] (ALGERIE), de nationalité algérienne, entrepreneur individuel, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro [Numéro identifiant 1],
demeurant [Adresse 2]
assignée à l’adresse des lieux loués; exploités sous l’enseigne ELEGANCE MODE, situés au sein de la Galerie marchande du [Adresse 6], en vertu d’une clause contractuelle d’élection de domicile,

Représentée par Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, avocat postulant et par Me Olivia ZAHEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: K.103, avocat plaidant 







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Débats tenus à l'audience du : 16 Novembre 2023

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, 


Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 et prorogé au 16 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :


EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 4 août 2015, la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE a donné à bail, à Madame [C] [R] des locaux dépendant d'un immeuble situé au sein du centre commercial situé Lieudit " [Adresse 6]" à [Localité 5].

Le bail a été conclu pour une durée de 10 ans à compter du 1er juin 2015 soit jusqu'au 31 mai 2025. L'cativité prévue au bail est l'exploitation d'un commerce de "détail d'habillement" sous l'enseigne ELEGANCE MODE. 
Le montant du loyer était de 18.335 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre d'avance. 

Le 21 juillet 2022, la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE a fait délivrer un premier commandement de payer à Madame [C] [R] pour obetnir le paiement dans le délai d'un mois de la somme en principal de 7.457,27 euros, outre frais annexes dont frais d'huissier à hauteur de 164,32 euros. 

Le 8 novembre 2022, la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir paiement dans le délai d'un mois de la somme en principal de 4.548,79 euros. 

Se plaignant d'expositions sauvages de marchandises en dehors des lieux loués par Madame [C] [R], la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE a fait ensuite délivrer le 22 février 2023 un commandement visant la clause résolutoire pour non-respect des obligations prévues au bail et mise en demeure de cesser une infraction au bail. 




Par exploit de commissaire de justice délivré le 21 juin 2023, la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE a fait assigner en référé Madame [C] [R] afin de voir :

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la société CARREFOUR PROPERY FRANCE et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 9 décembre 2022, en tout état de cause du 23 mars 2023 ; 
- ORDONNER l'expulsion de Madame [C] [R] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique en cas de besoin, 
- ORDONNER le retrait par Madame [C] [R] à ses frais exclusifs, de l'intégralité des biens situés dans le local et hors de son emprise dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; 
- AUTORISER la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE, une fois passé ce délai de huit jours et faute de retrait amiable par Madame [C] [R], à retirer les biens laissés sur place et à les entreposer dans le lieu de son choix, dans l'attente de leur vente forcée et ce, aux frais exclusifs du preneur 
- CONDAMNER par provision, sous réserve de l'actualisation de la dette locative, Madame [C] [R] à payer à la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE les sommes suivantes, selon décompte arrêté au 10 février 2023 : 
- Loyers, charges et accessoires en principal : 601,14 € 
- Indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % sur solde à date : 60,11 € 
- Indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % sur commandement 21 juillet 2022 : 745,72 € 
- Indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % sur commandement 8 novembre 2022 : 457,87 € 
- Réintégration des aménagements consentis : 2 007,30 € 
- Réintégration du montant relatif à la GAPD jamais remise au bailleur : 6 235,49 € 
- Intérêts de retard contractuels au taux de 1% par mois : à parfaire au jour du paiement 
 
TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire : 10 107,63 € 

- ORDONNER la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l'article 1154 du Code civil ; 
- FIXER le montant de l'indemnité d'occupation due à titre provisionnel par Madame [C] [R] au double du montant du dernier loyer, augmenté des accessoires, TVA en sus, à compter du 9 décembre 2022, en tout état de cause du 23 mars 2023, et jusqu'à parfaite libération des lieux ; 
 


En tout état de cause, 
 
- RAPPELER le caractère exécutoire par provision de l'ordonnance à intervenir ; 
- CONDAMNER Madame [C] [R] à payer à la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE la somme de 3 600,00 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER Madame [C] [R] aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer et de faire, des procès-verbaux de constat et de la présente assignation.

A l'audience du 16 novembre 2023, la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE a maintenu ses demandes exposant toutefois que le compte de la locataire était désormais créditeur. De 2.633,80 euros au mois de novembre 2023, qu'elle mainetnait une demande de condamnation provisionnelle sur les 10% visés dans les 2 commandements, la réintégration des sommes dues au titre de la garantie à première demande ainsi qu'au titre de l'avoir consenti pendant la période des restrictions sanitaires. 

Au soutien de ses prétentions la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE fait valoir que la clause résolutoire était acquise du fait du défaut de règlement des causes du commandement de payer du 08 novembre 2022 dans le mois qui avait suivi sa délivrance ainsi que de la persistance de l'exploitation non autorisée en dehors de l'emprise du local commercial au delà du mois ayant suivi la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 22 février 2023. 
 
La société CARREFOUR PROPERTY FRANCE a soutenu que si le commandement remplissait les conditions de fond et de forme prévues par la loi et la jurisprudence et que le bailleur établissait la persistance de l'infraction au delà du délai d'un mois, la clause résolutoire devait être appliquée par la juridiction saisie sans rechercher si la sanction était proprotionnée ou non à la gravité de la faute commise. 

La société CARREFOUR PROPERTY FRANCE a fait valoir que Madame [C] [R] ne produisait aucune pièce probante étalissant qu'elle aurait accepté et permis l'exposition de mannequins en dehors de la boutique. 
Elle a rappelé le contenu de la clause stipulée à l'article 35 du bail aux termes de laquelle le fait pour bailleur de ne pas se prévaloir d'un manquement par le preneur à l'une quelconque des obligations visées dans le présentes, que ce soit de façon temporaire ou permanente ne saurait être interprété comme une renonciation à l'obligation en cause. 




En défense, Madame [C] [R] a demandé au juge des référés de :
- déclarer la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE irrecevable en sa demande d'expulsion fondée sur le trouble manifestement illicite ;
- à titre subsidiaire 
- lui accorder des délais de 24 mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux, 
En tout état de cause, : 
- condamner la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

A l'appui de ses prétentions elle a exposé être locataire depuis le 26 mars 2021, le contrat de bail la liant à la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE intervenant à la suite d'une cession de droit au bail et de matériel à son profit selon acte authentique du 26 mars 2011, d'un renouvellement de bail du 12 juin 2006 et d'une tacite reconduction depuis le 31 mai 2015.

Elle a fait valoir que depuis le début de son exploitation elle avait exposé ses articles sur la devanture de sa boutique et qu'elle avait toujours payé son loyer dans les temps. 

Madame [C] [R] a soutenu que si le trouble manifestement illicite avait disparu au jour où le juge était saisi, alors la demande devait être rejetée comme étant devenue sans objet. Elle a indiqué qu'elle justifiait par la production d'un procès-verbal de constat du 19 juillet 2023 que plus aucun vêtement ou mannequin n'était exposé ; 

Madame [C] [R] a également fait valoir que les demandes de constatation d'acquisition de la clause résolutoire ne pourraient qu'être rejetées, qu'elle avait toujours réglé ses loyers, que la somme qui lui était réclamée le 08 novembre 2022 ne correspondait pas à une échéance de loyer,qu'en tout état de cause elle s'était acquittée des sommes dues et que son compte locataire était désormais créditeur. 
Elle a soutenu que la situation dénoncée par la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE avait toujours été acceptée, autorisée et permise depuis le début de son activité soit depuis près de 22 ans. 
Elle a affirmé que la demande de réintégration de la garantie bancaire à première demande était prescrite puisque le bailleur disposait d'un d élai de deux ans à compter de la conclusion du bail pour agir soit jusqu'au 26 octobre 2023.
Elle a expliqué que la demande relative à l'avoir de 2.007,30 euros ou "indemnité covid" était prescrite puisque toute nouvelle demande relative aux baux commerciaux se prescrivait par deux ans. 

A l'issue des débat la décision a été mise en délibéré au 21décembre 2023, prorogée au 16 janvier 2024. 

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule dans son article 316, qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction d'un terme de loyer, charges et/ ou accessoires à son échéance résultant du bail; de ses avenants, avenants de renouvellement, ou d'une décision judiciaire ou, en cas d'inéxecution d'une seule condition du bail, du cahier des charges ou des annexes, et un mois après la délivrance d'un commandeemnt de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur. Il en sera de même en cas d'inexécution partielle par le Preneur. 

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 08 novembre 2022 que la locataire était redevable à cette date de la somme de 4.548,79 euros. 

Les causes du commandement n'ont pas été réglées en intégralité dans le délai d'un mois ; 

Pour ce seul motif, le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 08 novembre 2022 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. 



L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte.

Il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés s'agissant d'un bail commercial d'octroyer des délais au preneur pour quitter les lieux. 

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

En l'espèce,au jour de l'audience le solde du compte de la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE est positif. 

L'article 24 des conditions générales du bail prévoit que "le défaut ou la simple insuffisance de provision bancaire à la date du prélèvement, le défaut ou le simple retard de paiement, même partiel, au 15 du premier mois de chaque trimestre, au cas où le bailleur aurait accepté un autre mode de paiement que le prélèvement d'office, d'un seul terme de loyer, ou des charges incombant au Preneur, entraînera de plein droit et sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ou rappel l'application, à titre de clause pénale, d'une majoration de 10 % du montant des sommes dues. 
En outre les sommes dues y compris celles résultant de l'application de la clause pénale porteront intérêt dans les mêmes conditions au taux de 1% par mois de retard, tout mois commencé entraînant l'exigibilité des intérêts s'y rapportant."

Le paiment d'une indemnité due au titre de la clause pénale n'est que l'exécution d'une clause librement acceptée qui tend à sanctionner le manquement d'une partie à ses obligations contractuelles. 

Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause qui n'a d'autre limite que le montant prévu au contrat. 
Seule la clause pénale sollicitée au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire objet de l'assignation en référe peut être pris en compte. 

Madame [C] [R] sera donc condamnée à payer à titre provisionnel les sommes suivantes :
-Indemnité de 10 % sur commandement 8 novembre 2022 soit 457,87 €

La demande formée par la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE au titre de la "réintégration des aménagements consentis" se heurte à une contestation sérieuse dès lors que la créance a été abandonnée par la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE et que la demande qualifiée de "réintégration" n'est pas fondée contractuellement. En tout état de cause elle ne relève pas du juge des référés et il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. 

Les demandes relatives à la "réintégration de la garantie première demande" se heurtent également à une contestation sérieuse dès lorsque le sort de la garantie à première demande qui n' a jamais été appelée par le bailleur ne peut être assimilé à celui du dépôt de garantie. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. 

Il y a lieu donc lieu de condamner Madame [C] [R] à payer à la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE ces sommes augmentée des intérêts de retard au taux contractuel de 1% à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts.
Enfin, il convient de condamner Madame [C] [R] à payer à la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 10 février 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués. Il n'y a pas lieu de prévoir le doublement du loyer. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner Madame [C] [R], partie succombante, à payer à la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Madame [C] [R], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant les coûts du commandement de payer visant la clause résolutoire des 8 novembre 2022 et 21 juin 2023 objets de l'assignation, mais non des procès-verbaux de constat inclus dans les frais irrépétibles. 


PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 4 août 2015 et la résiliation de ce bail à la date du 08 décembre 2022 ; 

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, l'expulsion de Madame [C] [R] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés au sein du centre commercial situé Lieudit " [Adresse 6]" à [Localité 5].

DISONS n'y avoir lieu à astreinte, 

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

NOUS DÉCLARONS incompétent pour connaître de la demande de délais ; 

CONDAMNONS Madame [C] [R] à payer la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE les sommes provisionnelles suivantes : 
-Indemnité de 10 % sur commandement 8 novembre 2022 : 457,87 €

DISONS que les sommes dues produiront intérêts au taux contractuel de 1% ; 

DISONS n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts, 

CONDAMNONS Madame [C] [R] à payer en deniers ou quittances à la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du mois de décembre 2022 et jusqu'à complète libération des lieux,

DISONS n'y avoir lieu à référé sur le surplus des sommes réclamées ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit,

CONDAMNONS Madame [C] [R] à payer à la la société CARREFOUR PROPERTY FRANCE la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [C] [R] au paiement des dépens comprenant les coût du commandements de payer visant la clause résolutoire des 8 novembre 2022 et 21 juin 2023;

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit ; 

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART