Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 16 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 16 JANVIER 2024



N° 2024/ 016





Rôle N° RG 20/02842 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFUYS







[X] [L] épouse [I]

[R] [O]

[K] [L]





C/



[D] [M] épouse [U]

[F] [P]













Copie exécutoire délivrée le :





à :







Me Romain CHERFILS



Me Eric TARLET 



Me Paul GUEDJ 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 4 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00547.





APPELANTS



Madame [X] [L] épouse [I]

née le 29 Juillet 1980 à [Localité 7] (ITALIE), 

demeurant [Adresse 12] -[Localité 9]A (ITALIE)



Monsieur [K] [L]

né le 06 Février 1983 à [Localité 7] (ITALIE), 

demeurant [Adresse 13] - [Localité 8] (ITALIE)



tous deux représentés par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, substituée par Me Rachid CHENIGUER, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Olivier DE FASSIO de la SCP SCP OLIVIER DE FASSIO- DAVID PERCHE, avocat au barreau de NICE,





Madame [R] [O] Entrepreneur individuel à l'enseigne K IMMO CONSEIL, demeurant [Adresse 6] -[Localité 2]E



représentée par Me Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉS



Maître [F] [P], poursuites et diligences en son office notarial

, domicilié [Adresse 5] - [Localité 1]



représenté par Me Paul GUEDJ substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Hélène BERLINER de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocate au barreau de NICE





Madame [D] [M] épouse [U]

Assignation à Monaco - PV 659 le 3 Septembre 2020

née le 17 Décembre 1954 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4] - 98000 MONACO



défaillante

*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 28 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, conseillère

Madame Fabienne ALLARD, conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







































































EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 20 mars 2015, Mme [X] [L] et M. [K] [L] (les consorts [L]) ont conclu avec Mme [D] [M] un compromis de vente portant sur un appartement au rez de chaussée de la résidence les Pergolas, sis [Adresse 3] à l'angle avec l'avenue de France, accessible par deux entrées, l'une par le toit terrasse du 4ème étage à hauteur et en bordure de l'avenue de France, passant au nord de l'immeuble et permettant aux habitants d'emprunter un ascenseur pour véhicules, l'autre sur son autre face, située au sud, s'ouvrant au rez de chaussée sur le chemin de la Vigie, passant en contrebas de l'immeuble et permettant de se stationner devant l'immeuble.



Les parties avaient été mises en relation par Mme [R] [O], agent immobilier exerçant sous l'enseigne K Immo conseil, à laquelle Mme [M] avait, par contrat du 15 décembre 2014, donné mandat de rechercher un bien en vue d'un achat, contre des honoraires d'un montant de 6 % TTC du prix de vente, payables le jour de la réitération de la vente par acte authentique.



Le compromis de vente a été conclu sous plusieurs conditions suspensives et un dépôt de garantie de 30 000 € a été mis à la charge de Mme [M], à restituer en cas de non réitération de l'acte. L'acte stipulait également une clause pénale de 60 000 € à verser par la partie qui refuserait de réitérer la vente par acte authentique alors que toutes les conditions suspensives seraient levées.



La réitération de la vente par acte authentique a été fixée au 16 juillet 2015 en l'étude de Me [F] [P], notaire à [Localité 10].



Dans le courant du mois de juillet 2015, les copropriétaires de la résidence voisine le Country Park ont fait installer un portail avec télécommande à l'entrée du chemin de la Vigie et refusé de remettre aux copropriétaires de la résidence les Pergolas une télécommande leur permettant d'accéder à l'immeuble par ce chemin.



Le 31 août 2015, Mme [M] a fait savoir aux consorts [L] qu'elle renonçait à l'achat, faute d'accès à l'appartement par le chemin de la Vigie, et sollicité la restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie.



Confrontée à un refus, elle a, par acte du 1er décembre 2015, assigné les consorts [L] et Me [P], devant le tribunal de grande instance de Nice, afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie et des dommages-intérêts.



Mme [O] est intervenue volontairement à la procédure, afin d'obtenir la condamnation de Mme [M] à lui régler des dommages-intérêts au titre de la perte de ses honoraires.



Par jugement du 4 février 2020, le tribunal judiciaire de Nice a : 

- dit que la condition suspensive stipulée à l'acte ne s'est pas réalisée ;

- ordonné à Me [P] de restituer à Mme [M] la somme de 29 952 € dans le délai de dix jours à compter du jugement ;

- dit que les consorts [L] ont commis une faute en refusant de restituer le dépôt de garantie; 

- condamné les consorts [L], in solidum, à payer à Mme [M] une somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondues, outre une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné les consorts [L] à payer à Me [P] une indemnité de 1 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté Mme [O] de ses demandes ;

- débouté Mme [M] de ses demandes à l'encontre de Mme [O] ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- condamné les consorts [L] aux dépens.



Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la fermeture du chemin de la Vigie entraînait une diminution de la valeur du bien, consacrant la non réalisation de la condition suspensive de droit commun stipulée au compromis. Il a jugé, pour le surplus, que le refus opposé par les consorts [L] à la restitution du dépôt de garantie, procédant d'une mauvaise foi, engageait leur responsabilité et, s'agissant de l'agent immobilier, qu'en l'absence de réalisation de la condition suspensive, son droit à commission n'avait jamais été acquis.



Par acte du 24 février 2020, dirigé exclusivement contre Mme [M] et Me [P], dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les consorts [L] ont relevé appel de cette décision, limité à ses dispositions qui, au bénéfice de l'exécution provisoire, ont dit que la condition suspensive insérée à l'acte n'est pas réalisée, ordonné à Me [P] de restituer à Mme [M] la somme de 29 952 € dans un délai de 10 jours après la signification du jugement, déclaré fautif leur refus de restituer le dépôt de garantie, les a déboutés de leurs demandes et condamnés in solidum aux dépens et à payer à Mme [M] une somme de 6 000 €, à titre de dommages-intérêts, en réparation de l'ensemble de ses préjudices, toutes causes confondues, et à Me [P] la somme de 1 800 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par acte du 10 avril 2020, dirigé exclusivement contre les consorts [L] et Mme [M], Mme [R] [O] a également relevé appel principal contre le jugement du 4 février 2020, limité à ses dispositions qui ont dit que la condition suspensive insérée à l'acte ne s'est pas réalisée et l'ont déboutée de l'ensemble de ses demandes.



Les deux procédures d'appel ont été jointes par ordonnance du 22 février 2021.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 30 octobre 2023.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 22 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [L] demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1152 et 1226 du code civil, de :

' infirmer le jugement en ce qu'il a, au bénéfice de l'exécution provisoire, dit que la condition suspensive insérée à l'acte ne s'est pas réalisée, ordonné à Me [P] de restituer à Mme [M] la somme de 29 952 € dans un délai de dix jours après la signification du jugement, déclaré fautif leur refus de restituer le dépôt de garantie, les a déboutés de leurs demandes et condamnés in solidum aux dépens et à payer à Mme [M] une somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts, en réparation de l'ensemble de ses préjudices et à Me [P] une indemnité de 1 800 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

' débouter Mme [M] de l'intégralité de ses demandes et la condamner à leur payer la somme de 60 000 € en application de la clause pénale stipulée au compromis de vente ainsi qu'une somme complémentaire de 75 000 € à titre de dommages-intérêts au titre de l'immobilisation des biens et droits immobiliers depuis le mois de mars 2015 ;

' condamner Mme [M] à leur payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux dépens.



Au soutien de leur appel et de leurs prétentions, ils font valoir que :

- aucune entrave à la jouissance du bien ne résulte de l'impossibilité d'y accéder par l'entrée située [Adresse 3], le compromis rappelant que l'immeuble est accessible à pied et en véhicule par l'avenue de France ;

- dès lors que Me [P] avait expliqué à Mme [M] les conditions d'accès à l'immeuble, celle-ci ne peut prétendre les avoir ignorées ni avoir été confrontée à un changement des conditions d'accès diminuant la valeur du bien ; 

- l'absence de réitération de la vente est due à un refus injustifié de Mme [M] qui, dès lors, leur doit le montant de la clause pénale, outre des dommages-intérêts au titre de l'immobilisation injustifiée du bien depuis le 20 mars 2015.



Dans ses dernières conclusions d'intimé, régulièrement notifiées le 7 septembre 2020, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, Me [P] demande à la cour, au visa des articles 1240, anciennement 1382, 1956 et 1960 et suivants du code civil, de :

' constater qu'il a restitué à Mme [M] la somme de 30 844,09 € correspondant au dépôt de garantie en exécution du jugement, qu'il ne détient plus cette somme et que sa restitution a entrainé la fin de sa mission de séquestre ;

' confirmer le jugement en ce qu'il n'a relevé aucune faute à son encontre et en ce qu'il a condamné in solidum les consorts [L] à lui payer la somme de 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance ; 

En tout état de cause, 

' débouter Mme [M] de ses demandes de garantie et de toute prétention contre lui ;

' condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' condamner les consorts [L] et Mme [M] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de son avocat.

 

Il fait valoir qu'en cas de litige entre les parties, le notaire en sa qualité de séquestre, ne peut se faire juge de la pertinence de leurs réclamations et des conditions de restitution de l'indemnité séquestrée et que le jugement, revêtu de l'exécution provisoire, signifié le 11 mars 2020, l'a contraint à restituer à Mme [M] la somme séquestrée, de sorte qu'il ne détient plus les fonds.

Il fait observer que, dans la mesure où l'accès à la propriété était assuré depuis l'avenue de France, il n'avait aucun motif de s'enquérir du statut du chemin de la Vigie.



Dans ses dernières conclusions d'intimée et d'appel incident, régulièrement notifiées le 26 septembre 2020, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, Mme [O] demande à la cour, au visa de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 et des articles 1134, 1147, 1152 et 1226 du code civil, de :

' infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a débouté Mme [M] de ses demandes de dommages et intérêts à son encontre ;

' dire et juger la vente parfaite entre les parties ; 

' condamner l'intimée au règlement à la somme de 36 000 € à titre de dommages et intérêts équivalents au montant de la commission prévue au mandat ;

' condamner Mme [M] à lui payer une indemnité de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel. 



Elle fait valoir que :

- le bien immobilier est, et a toujours été, accessible par l'avenue de France, que ce soit à pied ou en véhicule, de sorte que la fermeture du chemin de la Vigie par un portail n'était pas de nature à en entamer la valeur ;

- un arrêt a été rendu dans le cadre du litige opposant les copropriétaires de la résidence les Pergolas et ceux de la copropriété voisine qui ont été contraints de déplacer le portillon ou de remettre des télécommandes, de sorte que la situation initiale a été rétablie ;



- après avoir renoncé à l'achat, Mme [M] a, par deux fois ensuite, tenté de renégocier le prix et demandé à Me [P] de préparer l'acte de vente alors qu'elle avait connaissance du contentieux en cours entre les deux syndicats des copropriétaires, pour finalement refuser de réitérer la vente, ce qui démontre que ce litige n'a eu aucune incidence sur sa décision ;

- ses trois refus, injustifiés, de réitérer la vente lui ont causé un préjudice correspondant à la perte de sa commission alors qu'elle a consacré du temps aux négociations avec les consorts [L].



Mme [M], assignée par les consorts [L], par acte du 3 septembre 2020, et par Mme [O] par acte du 16 juillet 2020, contenant dénonce des appels principaux, n'a pas constitué avocat. 

L'acte a été transformé en procès verbal de recherches infructueuses, l'huissier de justice n'ayant pas été en mesure, en dépit de ses diligences, de déterminer son domicile ou sa résidence.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Le jugement n'a retenu aucune faute à l'encontre de Me [P] et, rejetant les demandes contre Mme [M], a considéré que la demande de celle-ci afin qu'il soit condamné à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre elle, était sans objet.

Il a également débouté Mme [M] de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de Mme [O].



En appel, Mme [M] n'a pas comparu, de sorte que la cour n'est saisie d'aucune demande d'infirmation du jugement de ces chefs.



******



Sur la demande de restitution du dépôt de garantie



Le compromis de vente du 20 mars 2015 stipule, à la charge de l'acquéreur, un dépôt de garantie de 30 000 € à verser dans les huit jours de l'acte entre les mains du notaire, venant en décompte du prix et à restituer par le notaire en cas de non réitération de l'acte, sur le consentement de toutes les parties ou en exécution d'une décision judiciaire devenue définitive.



Il résulte de cette clause que la somme séquestrée par l'acquéreur doit être restituée en cas de non réitération de l'acte.



En l'espèce, la vente n'a pas été réitérée, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a ordonné sa restitution à Mme [M], étant observé qu'aucune des parties à l'acte ne demande que la vente soit déclarée parfaite et que Mme [O], agent immobilier, n'est pas recevable à formuler une telle demande.



Compte tenu des termes de la clause, le dépôt de garantie n'a pas pour vocation de sanctionner le comportement de l'acheteur qui, bien que les conditions suspensives soient levées, refuse de réitérer la vente par acte authentique. Ce refus fautif, à la supposer constitué, est sanctionné par une clause pénale.



En conséquence, à supposer que Mme [M] ait, sans motif valable, alors que les conditions suspensives étaient levées, refusé de réitérer la vente, ce comportement fautif ne peut être sanctionné que par les dommages-intérêts forfaitaires consacrés par la clause pénale, et non par un refus de restitution de la somme séquestrée à titre de dépôt de garantie.



C'est donc à juste titre que le premier juge a ordonné la restitution à Mme [M] de la somme versée à titre de dépôt de garantie et séquestrée par le notaire.





Sur la clause pénale 



Les termes de la clause pénale stipulée au compromis sont les suivants : 'au cas où l'une des conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie une somme de 60 000 € à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts'. ont été rappelés ci-dessus.



La vocation d'une clause pénale est de sanctionner le comportement d'une partie qui, alors que les conditions suspensives sont levées, refuse de réitérer la vente. Elle sanctionne également le comportement de la partie qui entrave la levée des conditions suspensives.



Sa mise en oeuvre suppose la levée de toutes les conditions suspensives stipulées à l'acte, un refus délibéré de réitérer la vente et une mise en demeure préalable.



En l'espèce, le compromis de vente du 20 mars 2015 a été conclu sous conditions suspensives, d'une part d'obtention d'un prêt bancaire, d'autre part de réalisation d'un diagnostic d'installation d'un ascenseur et monte-voitures. Par ailleurs, est insérée à l'acte la condition suspensive dite de droit commun, d'absence de révélation par les titres de propriété antérieurs et pièces d'urbanisme de servitude, charges ou vice susceptibles de grever l'immeuble, d'en diminuer sensiblement la valeur ou de le rendre impropre à l'habitation.



Les conditions suspensives d'obtention d'un prêt bancaire et d'un devis pour la réalisation d'un ascenseur ne sont pas en cause.

La condition suspensive de droit commun est ainsi rédigée : 'les présentes, destinées à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais nécessaires à l'obtention des pièces nécessaires à l'instrumentation de la vente, sont conclues sous les conditions suspensives de droit commun suivantes :

(...) ' que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme, ou autres, obtenus ne révèlent pas de servitudes ou des charges, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination, que l'acquéreur déclare être l'habitation'.



La vocation d'une telle clause est de préserver l'acquéreur contre les modifications affectant le bien et susceptibles d'en réduire la valeur.



En l'espèce, les conditions d'accès au bien immobilier ont été modifiées entre la signature du compromis de vente et la réitération de l'acte puisqu'en juillet 2015, au moment de signer l'acte authentique, l'appartement n'était plus accessible que par le toit terrasse du 4ème étage à hauteur et en bordure de l'avenue de France, au nord de l'immeuble. 



Les consorts [L] et l'agent immobilier ne contestent pas que l'accès par le chemin de la Vigie, qui procédait d'une tolérance, a été fermé par les copropriétaires de la résidence le Country Park. 



L'accès par l'avenue de France ne correspondait pas à l'adresse postale de l'immeuble et contraignait les copropriétaires à emprunter un ascenseur pour véhicules.



En conséquence, l'installation à l'entrée du chemin de la Vigie d'un portail fermé était de nature à rendre plus difficile l'accès à l'immeuble, même si celui-ci demeurait possible.



C'est en ce sens que le juge, saisi du litige entre les deux co-propropriétés a tranché, retenant, par arrêt du 22 février 2018, un état d'enclave de la copropriété les Pergolas par une insuffisance d'accès.

Dans les motifs de l'arrêt, la cour retient en effet un accès insuffisant à la voie publique par révocation de la tolérance dont les copropriétaires disposaient jusqu'à l'installation en juillet 2015 d'un portail et d'un portillon sur le chemin de la V igie, notant que cet accès leur permettaient d'accéder à un parking situé sous la rampe d'accès et d'utiliser le portail piétons installé dans la partie basse de la parcelle.



La révocation de cette tolérance consacre donc la suppression d'un droit de passage et une insuffisance d'accès à l'immeuble. 



En ce sens, elle révèle un vice de nature à grever l'immeuble et à en diminuer sensiblement la valeur.



En effet, si aux termes de la procédure d'enclave, les copropriétaires de la résidence les Pergolas ont obtenu la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Country Park à déplacer le portail et le portillon ou à leur remettre des télécommandes, cette condamnation n'est intervenue qu'en février 2018. Tel n'était pas le cas en juillet 2015 au jour fixé pour la réitération de la vente par acte authentique, puisqu'à cette date, le portail avait été installé, les copropriétaires ne pouvaient plus emprunter le passage et ce n'est qu'en février 2016 que certains d'entre eux ont assigné le syndicat des copropriétaires voisin devant le tribunal. À l'été 2015, le litige était en cours et son issue totalement incertaine.



Il importe peu qu'un autre accès ait été préservé. Dès lors que la cour a définitivement jugé que l'immeuble était juridiquement enclavé par l'installation de ce portail, l'enclave consacre, au sens de la clause insérée au compromis, un vice pouvant diminuer la valeur de l'immeuble en rendant les conditions d'accès, tant pour les copropriétaires que pour les visiteurs, plus difficiles.



Dans ces conditions, au vu de ces éléments et du litige en cours avec la copropriété voisine, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la condition suspensive de droit commun n'était pas levée au 16 juillet 2015 et que Mme [M] était légitime à refuser de réitérer la vente.



La clause pénale ayant pour vocation de sanctionner le refus d'une partie de réitérer la vente en dépit de la levée de toutes les conditions suspensives, Mme [M] ne saurait être condamnée au paiement de la pénalité contractuellement fixée.



Par ailleurs, selon les termes du compromis, la mise en oeuvre de la clause pénale suppose une mise en demeure préalable de comparaitre en l'étude du notaire pour la signature de l'acte authentique. Or, les consorts [L] ne justifient par aucune pièce avoir délivré une telle mise en demeure à Mme [M].



La demande tendant à l'allocation aux consorts [L] de dommages-intérêts doit également être rejetée en ce que ceux-ci ne démontrent pas le manquement fautif commis par Mme [M] à la faveur de son refus de réitérer la vente, dont les conditions ont été modifiées par la révocation de la tolérance de passage permettant l'accès au bien par le chemin de la Vigie.





Sur la demande de dommages-intérêts au titre du refus de restituer le dépôt de garantie



Devant le premier juge, Mme [M] a sollicité la condamnation des consorts [L] à lui payer des dommages-intérêts au titre d'une résistance abusive à sa demande de restitution du dépôt de garantie. 



Le premier juge a fait droit à sa demande et condamné ceux-ci à lui payer une somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts.



Cependant, le compromis stipule d'une part que 'en cas de non réalisation des présentes par la faute de l'acquéreur, et conformément aux dispositions de l'article 1960 du code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d'une décision judiciaire devenue définitive', d'autre part que 'en cas de non réalisation hors la faute de l'acquéreur, le vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l'acquéreur'.



En l'espèce, la non réalisation de la vente est due à l'absence de levée de la condition suspensive de droit commun, hors toute faute commise par l'acquéreur.

Si les vendeurs ont par avance, donné pouvoir au notaire, institué séquestre, de restituer le dépôt de garantie dans une telle hypothèse, en l'espèce, un litige a opposé les parties quant à la levée de l'ensemble des conditions suspensives au regard du trouble illicite commis par les copropriétaires de la résidence le Country Park.



Il ne peut être considéré, alors que l'issue de ce litige était incertaine et a nécessité une décision de justice, que les consorts [L], en refusant de restituer spontanément la somme séquestrée par le notaire à titre de dépôt de garantie, ont commis une faute engageant leur responsabilité à l'égard de Mme [M].



En l'absence de faute, la demande de dommages-intérêts de Mme [M] ne peut prospérer.



Le jugement doit, en conséquence, être infirmé en ce qu'il a condamné les consorts [L] à lui payer une somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts à ce titre.





Sur les demandes indemnitaires de l'agent immobilier



Mme [O] demande la condamnation de Mme [M] à lui payer la somme de 36 000 € à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de la commission prévue au mandat conclu avec cette dernière le 15 décembre 2014.

 

Le contrat de mandat stipule, au titre de la rémunération du mandataire, des honoraires d'un montant de 6 % du prix de vente, si un ou plusieurs des biens présentés 'devaient aboutir à un achat', à payer le jour de la signature de l'acte définitif de vente.



En l'espèce, en l'absence de réitération de la vente, les honoraires stipulés à ce contrat ne sont pas dus.



Les contrats devant être exécutés de bonne foi, l'acquéreur commet une faute s'il entrave la réalisation de l'acte conditionnant les honoraires. Tel est le cas lorsque, par un comportement fautif, il fait perdre sa commission à l'agent immobilier par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur.



Dans cette hypothèse, il doit à ce dernier réparation de son préjudice.



Cependant, il appartient à l'agent immobilier de rapporter la preuve que son absence de droit à rémunération procède de manoeuvres dolosives ou indélicates de son mandant.



En l'espèce, la vente n'a pas été réitérée en raison de l'absence de levée de la condition suspensive de droit commun, par suite de la révocation d'une tolérance de passage qui, en diminuant significativement les conditions d'accès au bien, a contribué à l'enclaver.



Mme [M] était légitime à se prévaloir d'une absence de levée de la condition suspensive pour ne pas réitérer la vente et aucune faute n'est retenue contre elle à ce titre.



Il importe peu qu'au cours de l'année 2016, de nouvelles négociations, attestées par des échanges de messages électroniques, aient eu lieu entre elle et les vendeurs par l'intermédiaire de Mme [O] en vue d'une vente à moindre coût. 



En effet, la vente qui était susceptible de générer une commission au profit de l'agent immobilier n'a pas eu lieu aux conditions fixées initialement par le compromis en raison d'un changement de la situation du bien. 

Les nouvelles négociations entamées en 2016, et le travail accompli à cette occasion par l'agent immobilier, ne lui donnent pas droit à honoraires dès lors que, selon le contrat, ceux-ci ne sont dus que si la vente est conclue. Or, ces nouvelles négociations n'ont pas abouti, alors que chaque partie était libre de consentir ou non.



Les éléments produits par Mme [O] ne caractérisent aucun manquement fautif de Mme [M] au delà de son refus de consentir à l'achat aux conditions financières proposés.



L'intéressée n'a transgressé aucun engagement figurant dans le contrat de mandat et aucune pièce n'établit qu'elle s'est, comme le soutient Mme [O], de nouveau engagée en 2016 à signer un compromis avec les consorts [L], de sorte qu'en s'y refusant, elle aurait frauduleusement privé cette dernière d'honoraires qui lui étaient dus. 

Certes, il ressort de l'ensemble des échanges (SMS et courriers électroniques) produits par Mme [O] que les négociations ont été proches d'aboutir mais ces échanges ne démontrent pas que les négociations et les efforts de l'agent immobilier ont été couronnés de succès.



En conséquence, la perte par l'agent immobilier des honoraires stipulés au mandat ne procède d'aucune manoeuvre frauduleuse de Mme [M]. Elle est due à l'aléa qui caractérise la rémunération de l'agent immobilier dont les honoraires dépendent du succès de l'opération immobilière en vue de laquelle il est mandaté.



En l'absence d'achat, Mme [O] n'a pas droit aux honoraires fixés par le contrat de mandat et, dès lors qu'elle ne démontre pas que l'absence de réitération procède d'une faute ou de manoeuvres constitutives d'une fraude destinée à l'en priver, elle n'est pas fondée à solliciter la condamnation de Mme [M] à l'indemniser d'une quelconque perte.





Sur les dépens et frais irrépétibles



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.



Les consorts [L], qui succombent partiellement dans leurs prétentions, supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Aucune considération d'équité ne justifie d'allouer à Mme [O], qui succombe, une indemnité au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés devant la cour.



En revanche, l'équité commande d'allouer à Me [P], notaire, une indemnité de 3 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Cette indemnité sera mise à la charge des consorts [L] qui l'ont intimé.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, hormis en ce qu'il a dit que les consorts [L] ont commis une faute en refusant de restituer le dépôt de garantie et condamné ceux-ci à payer à Mme [M] une somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts ;



Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant, 



Déboute Mme [D] [M] de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de Mme [X] [L] et M. [K] [L] ;



Déboute Mme [X] [L] et M. [K] [L] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Mme [D] [M] ;



Déboute Mme [X] [L] et M. [K] [L] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; 



Déboute Mme [R] [O] de sa demande d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel ;



Condamne in solidum Mme [X] [L] et M. [K] [L] à payer à Me [F] [P] une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour ; 



Condamne Mme [X] [L] et M. [K] [L] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.





 Le greffier Le président